전월세 전환율 계산 – 쉬운 방법

전월세 전환을 쉽게 계산하는 방법을 예시를 통해서 설명해드립니다. 전월세 계산기 없이도 쉽게 계산하는 방법을 알아가세요! 그리고 법정 전월세 전환율을 초과한 경우 초과된 월세를 납부할 의무가 있는지 알려드립니다. 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율은 각각 얼마이고 언제 적용되는지, 전세에서 월세로 전환할 때와 월세에서 전세로 전환할 때는 각각 어떤 비율을 적용하는지 정리했습니다.

전월세 전환율
전월세 전환율

주택임대차보호법 – 전월세 전환율

Q. 전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란 말 그대로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다.

즉 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우에 적용하는 법정 비율로서 현재 주택임대차보호법이 규정하는 법정 전월세 전환율은 2.5%입니다.

전월세 전환율은 ‘월차임 전환율’이라고도 하며, ‘전월세 상환율’이라고 부르는 사람도 있습니다. (전월세 전환율=월차임 전환율=전월세 상환율)

참고로 주택임대차보호법에서 보증금을 월차임으로 환산하여 월차임에 포함한 것을 ‘환산월차임’이라고 하고, 이와 유사한 개념으로 상가임대차보호법의 ‘환산보증금’이 있습니다.

Q. 법정 전환율 vs. 시장 전환율?

주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환하는 경우 2.5%를 적용해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 전세에서 월세로 전환할 때는 적용하는 비율을 법률로 규정하고 있는 것입니다.

그런데 반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우, 즉 월차임을 보증금으로 전환하는 경우에 대하여는 아무런 규정이 없으므로 집주인과 세입자는 합의하여 전환 비율을 정하면 됩니다. 보통은 비율을 합의할 때 참고자료로 지역별 시장전환율을 참고합니다.

Q. 전월세 전환율은 언제 사용될까?

보통 전월세 전환율이 사용되는 경우는 2가지 입니다.
1. 전세금 중 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때
2. 임대료 5% 상한 제한을 계산할 때 – 전월세 상한제(임대료 5% 계산 방법)참고

최근 세입자의 계약갱신청구권이 신설되어 계약 기간이 사실상 4년으로 연장되고, 전세금이 대폭 상승하면서 전세금 중 일부를 월세로 전환하려는 집주인들이 많아지고 있습니다.

이 경우 세입자가 갱신청구권을 행사하게 되면 임대차는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 원칙적으로는 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 것은 불가능합니다.

그러나 세입자의 동의가 있다면 전월세 전환은 가능합니다.
하지만 세입자가 전월세 전환에 동의하였더라도 전월세의 전환은 법정 월차임 전환율인 2.5% 에 따라야 합니다.

Q. 개정된 전월세 전환율은?

현재는 법정 전환율이 2.5%이지만 이전에는 4%였습니다.
즉 2020. 9. 29. 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항이 개정되면서 법정 전월세 전환율이 4%에서 2.5%로 변경된 것입니다.

전월세 전환율은 “10%”와 “기준금리+대통령령 이율” 중 낮은 비율로 결정되는데, 현재 기준금리가 0.5%이고 대통령령으로 정한 이율이 3.5%에서 2%로 개정되면서 전월세 전환율이 4%(=0.5+3.5)에서 2.5%(0.5+2)로 하향 조정된 것입니다.

주택임대차보호법
제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금을 월차임으로 전환시 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없다.
1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율(10%)
2. 한국은행 기준금리(0.5%)+대통령령으로 정하는 이율(2%)  

Q. 개정된 전월세 전환율 2.5%의 소급 적용?

주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조에 의하면 개정된 전월세 전환율 2.5%는 2020. 9. 29. 개정 이후에 체결된 임대차 뿐만 아니라 개정 전에 체결된 임대차에도 적용되며, 개정 전에 체결된 임대차는 개정 이후 보증금 전부 또는 일부를 전환하는 경우 적용됩니다.

개정된 비율인 2.5%가 이미 전환된 경우까지 소급 적용되는 것은 아니지만 개정 이후 새로 체결되는 임대차 뿐만 아니라 개정 전에 체결된 기존 임대차에도 적용되며, 기존 임대차가 개정 이후 전환할 때 적용됩니다.

Q. 주택임대차보호법상 전월세 전환율을 초과한 경우?

시중 은행 금리가 낮아지면서 집주인은 보증금 보다는 월세 비중을 늘려서 은행 이자 보다 높은 소득을 얻고 싶어합니다. 그런데 전세를 월세로 전환하는 것은 집주인의 권리가 아니므로 전환 여부는 집주인과 세입자가 합의하여 정하면 됩니다.

하지만 실무상 집주인이 월세로 전환을 원함에도 세입자가 이를 거절하는 경우 임대차가 갱신되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 전월세 전환시 적용할 비율을 규정한 것입니다.

주택임대차보호법에서 규정한 법정 전월세 전환율에 관한 규정은 강행규정이므로 이를 초과한 월세는 무효입니다. 따라서 세입자는 2.5%로 계산하여 초과된 부분을 납부할 의무가 없고, 이미 지급한 것은 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있습니다.

주택임대차보호법
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

민간임대주택법 – 전월세 전환율

Q. 민간임대주택법의 전월세 전환율은 얼마?

주택임대차보호법의 전월세 전환율과 마찬가지로 민간임대주택법상 임대사업자가 임대료를 증액할 때에 사용하는 전월세 전환율 역시 2.5%입니다.

특히 민간임대주택법은 전월세 상호 간에 전환시 2.5%가 적용된다고 규정하고 있으므로 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우는 물론 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 모두 2.5% 가 적용됩니다.

이는 주택임대차보호법에서 전세를 월세로 전환할 때에만 2.5%가 적용되는 것과 구별됩니다.

상가임대차보호법 – 전월세 전환율

Q. 상가임대차보호법상 전월세 전환율은?

상가건물 임대차보호법(상가임대차법)상 보증금을 월차임으로 전환시 적용되는 법정 비율은 2.25%(=0.5X4.5)입니다. 반면, 월차임을 보증금으로 전환하는 경우에 대하여는 규정이 없습니다.

상가건물 임대차보호법
제12조(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금을 월차임으로 전환시 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없다.
1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율(12%)
2. 한국은행 기준금리(0.5%)+대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율(4.5배)  

원래 주택임대차보호법도 상가임대차법과 마찬가지로 ‘배수를 곱한 비율’이었는데, 세입자 보호를 위해 변경되었습니다.

Q. 상가임대차보호법상 전환율을 초과하면?

시중 은행 금리가 낮아지면서 상가건물 임대인은 목돈인 보증금을 수령하여 은행에 두고 이자를 얻는 것보다 보증금을 줄이되 상가 월세를 높임으로써 은행 이자보다 높은 수익을 얻는 방식을 선호하게 되었습니다.

보증금을 월차임으로 전환하는 것은 임대인이 요구한다고 무조건 전환되는 것이 아니라 임대인과 임차인 간에 합의로 정하는 것입니다. 그러나 실무상 임차인이 임대인의 요구를 거절하게 되면 임대인이 임대기간 만료 후 갱신을 거절할 가능성이 높으므로 사실상 전환이 강제되게 됩니다. 이러한 경우에 상가 임차인을 보호하기 위하여 상가임대차법은 법정 전환 비율을 정하고 있는 것입니다.

법정 전환율 규정은 강행규정이므로 이 비율을 초과하는 부분은 무효이고, 임차인은 이러한 초과 부분에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

전월세 전환율 쉽게 계산하는 방법

Q. 전월세 전환율 계산기? 핵쉬운 계산 방법 알아두기

전월세 전환율의 계산은 전월세 전환율 계산기 사이트에서 확인할 수도 있지만 계산기를 이용하기 전에 제가 말씀드리는 설명을 한번 읽어보시면 훨씬 빠르게 계산하실 수 있습니다.

주택인 경우 전환하려는 보증금에 0.25%를 곱한 후 12로 나누면 됩니다.
월세 = 보증금 X 0.025 X 1/12

즉, 0.25%는 %(백분율)이므로 곱할 때는 0.25가 아니라 0.025를 곱해야 하고, 연단위의 전세금을 월단위의 월세로 전환하는 것이므로 12개월로 나누어야 해서 12로 나누거나 1/12을 곱해야 합니다.

전월세 전환율 계산 방법
전월세 전환율 계산 방법

Q. 예시 – 전세를 반전세로 전환하는 계산법

예를 들어 어떤 집주인이 전세를 반전세로 하고 싶은데, 전세금 5억원 중 2억원만 보증금으로 하고, 나머지 3억원을 월세로 전환하여 받고 싶다면, 월세로 전환하려는 보증금 3억원에 0.025를 곱한 후 12로 나누면 됩니다.

즉 전환하기 전 임대료가 전세금 5억원이었다면 반전세로 전환한 후 임대료는 보증금 2억원에 월세 62만 5000원(=3억원/12 X 0.025)이 될 것입니다.  

Q. 전세에서 월세로 전환되는 경우?

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 전세에서 월세로 전환할 때 시장에서 통용되는 전환율 보다 적은 비율인 2.5%를 적용하도록 규정하였습니다.

예를 들어 전세금 50,000,000원 전부를 월세로 전환할 때, 전세금에 전월세 전환율을 곱한 후에 12개월로 나눕니다(월세로 전환되는 것이므로 월단위인 12개월로 나누는 것임).

법정 전월세 전환율 2.5%를 적용하면 50,000,000X0.025/12=104,166원
시장 전월세 전환율, 즉 집주인과 세입자가 합의한 비율, 예를 들어 5.6%을 적용하면 50,000,000X0.056/12=233,333원

전세에서 월세로 전환할 때 법정 전월세 전환율을 적용하는 경우가 시장 전환율을 곱한 경우보다 전환되는 월세가 작아져 세입자에게 유리합니다.

Q. 월세에서 전세로 전환되는 경우?

2.5%는 주택임대차보호법이 세입자를 보호하기 위하여 규정한 것인데, 이러한 2.5%를 월세에서 전세로 전환할 때에도 적용하게 되면 오히려 세입자에게 불리하게 됩니다.

예를 들어 월세 100,000원을 전세로 전환할 때, 월세에 12개월을 곱한 후에 전월세 전환율로 나눕니다.

2.5%를 적용하면 100,000X12/0.025=48,000,000원
5.6%를 적용하면 100,000X12/0.056=21,428,571원

월세에서 전세로 전환할 때 법정 전월세 전환율인 2.5%를 적용하면 전환되는 전세금이 더욱 커져서 세입자에게 불리합니다.

Q. 월세에서 전세로 전환시 – 민간임대주택법 vs. 주택임대차보호법?

민간임대주택법은 전월세 상호간 전환시 모두 2.5%를 적용하도록 규정되어 있으므로 월세에서 전세로 전환시에도 2.5%를 적용하는 것이 세입자에게 다소 불리한 결과를 가져올 지라도 법에 따라 전환율을 적용해야 할 것입니다.

그러나 민간임대주택법이 적용되는 경우가 아니라면 주택임대차보호법이 적용될 것이고 전세에서 월세로 전환할 때에만 2.5%를 적용해야 하고, 월세에서 전세로 전환할 때에는 집주인과 세입자가 합의한 비율을 적용하면 됩니다.

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