전월세 전환율 계산법 2022

전월세 전환을 쉽게 계산하는 방법을 예시를 통해서 설명해드립니다. 전월세 계산기 없이도 쉽게 계산하는 방법을 알아가세요! 그리고 법정 전월세 전환율을 초과한 경우 초과된 월세를 납부할 의무가 있는지 알려드립니다. 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율은 각각 얼마이고 언제 적용되는지, 전세에서 월세로 전환할 때와 월세에서 전세로 전환할 때는 각각 어떤 비율을 적용하는지 정리했습니다.

전월세 전환율

전월세 전환율

전월세 전환율이란

전월세 전환율이란 말 그대로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다.

즉 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우에 적용하는 법정 비율로서 현재 주택임대차보호법이 규정하는 법정 전월세 전환율은 3%입니다(과거 2.5% 였으나 기준금리 인상으로 변경되었습니다).

전월세 전환율은 ‘월차임 전환율’이라고도 하며, ‘전월세 상환율’이라고 부르는 사람도 있습니다. (전월세 전환율=월차임 전환율=전월세 상환율)

참고로 주택임대차보호법에서 보증금을 월차임으로 환산하여 월차임에 포함한 것을 ‘환산월차임’이라고 하고, 이와 유사한 개념으로 상가임대차보호법의 ‘환산보증금’이 있습니다.

법정 전환율 VS. 시장 전환율

주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환하는 경우 3%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.

즉, 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 전세에서 월세로 전환할 때는 적용되는 비율의 최고한도를 법률로 규정하고 있는 것입니다.

그런데 반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우, 즉 월차임을 보증금으로 전환하는 경우에 대하여는 아무런 규정이 없으므로 집주인과 세입자는 합의하여 전환 비율을 정하면 됩니다. 보통은 비율을 합의할 때 참고자료로 지역별 시장전환율을 참고합니다.

전월세 전환율이 필요한 경우

전월세 전환율이 필요한 경우

보통 전월세 전환율이 사용되는 경우는 2가지 입니다.
1. 전세금 중 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때
2. 임대료 5% 인상 금액을 계산할 때 – 전월세 상한제(임대료 5% 계산 방법)참고

계약갱신청구권 전월세 전환

최근 세입자의 계약갱신청구권이 신설되어 계약 기간이 사실상 4년으로 연장되고, 전세금이 대폭 상승하면서 전세금 중 일부를 월세로 전환하려는 집주인들이 많아지고 있습니다.

이 경우 세입자가 갱신청구권을 행사하게 되면 임대차는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 원칙적으로는 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 것은 불가능합니다.

그러나 세입자의 동의가 있다면 전월세 전환은 가능합니다. 하지만 세입자가 전월세 전환에 동의하였더라도 전월세의 전환은 법정 월차임 전환율인 3% 에 따라야 합니다.

계약갱신청구권 5% 인상

계약갱신청구권을 행사할 때 임대료 인상 한도는 5%이므로, 보증금과 월 임대료가 모두 있는 월세계약의 경우 5%의 한도 내에서 임대료를 인상하기 위해서는 전세보증금을 월세로 전환하여 5%를 계산해야 합니다.

즉, 보증금과 월세가 존재하는 월세의 경우 5% 인상 한도를 계산하기 위해서는 보증금을 월 임대료로 전환해야 하고, 이 경우에 법정 월차임 전환율인 3%가 이용되는 것입니다.

전월세 전환율 계산법

월차임 전환시 산정률 기준

주택임대차보호법 제7조의 2는 전월세 전환율(월차임 전환시 산정률)은 아래의 2가지 중에서 낮은 비율을 초과할 수 업다고 규정하고 있으므로 법정 전월세 전환율은 아래의 2가지 중 낮은 비율입니다.

  1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율
  2. 한국은행 기준금리+대통령령으로 정하는 이율
주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

여기서 1호의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율은 10%이고, 2호의 대통령령으로 정하는 이율은 2%입니다.

주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률) 
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. 

기준금리 인상

2021년 8월경 기준금리가 0.5%에서 0.75%로 인상되었고, 다시 11월경 기준금리가 0.75%에서 1%로 인상되었습니다.

전월세 전환율 2021

전월세 전환율 2021

전월세 전환율은 아래의 2가지 중에서 낮은 비율인데, 낮은 비율은 3%입니다.

  1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 = 10%
  2. 한국은행 기준금리 1% +대통령령으로 정하는 이율 2% = 3%

즉, 현재 전월세 전환율은 3% (= 기준금리 1% + 대통령령으로 정하는 이율 2%)입니다.

과거의 전월세 전환율

참고로 과거 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항의 대통령령으로 정하는 이율이 2%가 아니라 3.5%였기 때문에 법정 전월세 전환율은 4%(=0.5%+3.5%)였습니다.

그러다가 대통령령으로 정하는 이율이 2%로 내리면서 법정 전월세 전환율은 2.5%(=0.5% + 2%)가 되었습니다.

그러나 다시 기준금리가 0.5%에서 0.75%, 1%로 계속 인상되면서 법정 전월세 전환율 역시 2.75%(=0.75% + 2%)로 올라가고, 다시 3%(=1% + 2%)로 올라갔습니다.

전월세 전환율의 소급 적용?

주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항이 개정되면서 부칙 제2조는 개정된 전월세 전환율 3%는 2020. 9. 29. 개정 이후에 체결된 임대차 뿐만 아니라 개정 전에 체결된 임대차에도 적용된다고 규정하고 있습니다. 따라서 개정 전에 체결된 임대차는 개정 이후 보증금 전부 또는 일부를 전환하는 경우 적용됩니다.

개정된 비율인 3%가 이미 전환된 경우까지 소급 적용되는 것은 아니지만 개정 이후 새로 체결되는 임대차 뿐만 아니라 개정 전에 체결된 기존 임대차에도 적용되며, 기존 임대차가 개정 이후 전환할 때 적용됩니다.

법정 전월세 전환율 위반한 경우

주택임대차보호법에서 규정한 법정 전월세 전환율에 관한 규정은 강행규정이므로 이를 초과한 월세는 무효입니다.

따라서 세입자는 3%로 계산하여 초과된 부분을 납부할 의무가 없고, 이미 지급한 것은 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있습니다.

주택임대차보호법
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

민간임대주택법 – 전월세 전환율

민간임대주택법 제44조는 임대보증금과 월임대료 상호 간의 전환에 관하여 주택임대차보호법 제7조의 2를 준용하고 있으므로 임대사업자가 임대료를 증액할 때에 사용하는 전월세 전환율 역시 3%입니다.

특히 민간임대주택법은 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우는 물론 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 모두 3%가 적용됩니다.

이는 주택임대차보호법에서 전세를 월세로 전환할 때만 법정 한도가 규정되어 있고, 월세에서 전세로 전환할 때는 아무런 규정이 없는 것과 구별됩니다.

상가임대차보호법 – 전월세 전환율

상가임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환시 적용되는 비율은 아래의 2가지 경우 중 낮은 비율인 4.5%(=1% X 4.5배)입니다. 반면, 월차임을 보증금으로 전환하는 경우에 대하여는 규정이 없습니다.

  1. 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율(12%)
  2. 한국은행 기준금리(1%)+대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율(4.5배)  
상가건물임대차보호법
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.  
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
상가건물임대차보호법 시행령
제5조(월차임 전환 시 산정률) 
① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.
② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
전월세 전환율 계산 방법

전월세 전환율 계산 사례

전월세 전환 계산식

전월세 전환율의 계산은 전월세 전환율 계산기 사이트에서 확인할 수도 있지만 계산기를 이용하기 전에 제가 말씀드리는 설명을 한번 읽어보시면 훨씬 빠르게 계산하실 수 있습니다.

전환하려는 보증금에 0.03을 곱한 후 12로 나누면 됩니다.
월세 = 보증금 X 0.03 X 1/12

즉, 3%는 %(백분율)이므로 곱할 때는 3이 아니라 0.03을 곱해야 하고, 연단위의 전세금을 월단위의 월세로 전환하는 것이므로 12개월로 나누어야 해서 12로 나누어야 합니다.

계산 사례

예를 들어 어떤 집주인이 전세를 반전세로 하고 싶은데, 전세금 5억원 중 2억원만 보증금으로 하고, 나머지 3억원을 월세로 전환하여 받고 싶다면, 월세로 전환하려는 보증금 3억원에 0.03를 곱한 후 12로 나누면 됩니다.

즉 전환하기 전 임대료가 전세금 5억원이었다면 반전세로 전환한 후 임대료는 보증금 2억원에 월세 75만원(=3억원/12 X 0.03)이 될 것입니다.

법정 전월세 전환율 VS. 시장 전환율

전세에서 월세로 전환할 경우

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 전세에서 월세로 전환할 때 시장에서 통용되는 전환율 보다 작은 비율인 3%를 적용하도록 규정하였습니다.

예를 들어 전세금 5천만원 전부를 월세로 전환할 때, 전세금에 전월세 전환율을 곱한 후에 12개월로 나눕니다(월세로 전환되는 것이므로 월단위인 12개월로 나누는 것임).

즉, 법정 전월세 전환율 3%를 적용하면 5천만원X0.03/12=125,000원입니다.

그러나 집주인과 세입자가 시장 전환율로 합의하였다면, 예를 들어 시장 전환율이 5.6%라면, 50,000,000X0.056/12=233,333원입니다.

즉, 보통 법정 전월세 전환율이 시장 전환율 보다 낮기 때문에 전세를 월세로 전환할 때는 법정 전월세 전환율이 세입자에게 유리합니다.

따라서 세입자 입장에서는 주택임대차보호법의 보호를 받으면 되고, 굳이 집주인과 합의하여 법정 전월세전환율 보다 높은 지역별 전월세전환율로 합의할 필요는 없습니다.

월세에서 전세로 전환할 경우

법정 전월세 전환율은 주택임대차보호법이 세입자를 보호하기 위하여 규정한 것인데, 이러한 3%를 월세에서 전세로 전환할 때에도 적용하게 되면 오히려 세입자에게 불리하게 됩니다.

또한, 주택임대차보호법은 보증금을 월 임대료로 전환하는 경우에 대하여만 법정 전환율을 규정하고 있기 때문에 월세를 전세로 전환하는 경우, 즉 월 임대료를 보증금으로 전환할 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.

예를 들어 월세 100,000원을 전세로 전환할 때, 월세에 12개월을 곱한 후에 전월세 전환율로 나눕니다.

3%를 적용하면 100,000X12/0.03=40,000,000원
5.6%를 적용하면 100,000X12/0.056=21,428,571원

월세에서 전세로 전환할 때 법정 전월세 전환율인 3%를 적용하면 전환되는 전세금이 더욱 커져서 오히려 세입자에게 불리합니다.

따라서 월 임대료를 보증금으로 전환할 경우에는 지역별 전월세전환율을 적용하면 되는데, 어떤 비율을 적용할 것인지는 법에 규정된 것이 아니므로 임대인과 임차인 간에 합의만 있다면 어떤 비율이든 정할 수 있습니다.

그래도 빠른 합의 도출을 위해 임대차목적물인 월세집이 위치한 지역의 전환율을 적용하고자 한다면, 아래의 지역별 전환율 사이트에서 자신의 지역을 찾아보시면 됩니다.

자신의 월세집이 있는 지역의 전환율 찾아 보기 : 지역별 전월세전환율

참고로 민간임대주택법은 전월세 상호간 전환시 동일하게 주택임대차보호법상의 법정 전월세 전환율을 적용하도록 규정하고 있으므로 세입자에게 다소 불리한 결과를 가져올 지라도 월세에서 전세로 전환할 경우에도 3%를 적용해야 할 것입니다.

그러나 민간임대주택법이 적용되는 경우가 아니라면 주택임대차보호법이 적용될 것이고 전세에서 월세로 전환할 때에만 3%를 적용하면 되고, 월세에서 전세로 전환할 때에는 집주인과 세입자가 합의한 비율을 적용하면 됩니다.

2 thoughts on “전월세 전환율 계산법 2022”

  1. 월세에서 전세로 전환시 합의자료의 기준이 지역별 시장전환율이라 하셨는데 “지역별”의 기준이 도,시,군.구중 어디를 의미하는건가요?

    응답
    • 우선, 해당 내용은 포스팅에 업데이트 했습니다.
      다시 한번 말씀드리면, 주택임대차보호법은 보증금을 월 임대료로 전환하는 경우에 대하여만 법정 전환율을 규정하고 있기 때문에 월세를 전세로 전환하는 경우, 즉 월 임대료를 보증금으로 전환할 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.
      그런데, 월 임대료를 보증금으로 전환할 경우에는 어떤 비율을 적용할 것인지는 법에 규정된 것이 아니므로 임대인과 임차인 간에 합의만 있다면 어떤 비율이든 정할 수 있습니다.
      그래도 임대인과 임차인 간에 서로 쉽게 인정하려면 임대차목적물이 위치한 지역의 전월세전환율을 참고하는 것이 좋겠죠.
      자신의 월세집이 위치한 지역의 전월세전환율은 통계청 사이트에서 지역별로 검색할 수 있습니다. 통계청 사이트 링크는 포스팅을 참고해주세요.

      응답

Leave a Comment