상가임대차보호법 10년(+ 소급적용 판례 총정리)

상가임대차보호법상 갱신되면 총 계약기간은 몇 년까지 연장이 가능할까요? 상가임대차보호법 10년과 관련하여 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 재계약에 의한 계약기간 제한을 알아보고, 계약기간 제한이 5년에서 10년으로 개정되면서 개정된 규정의 소급적용 여부를 확인해보겠습니다.

상가임대차보호법 10년 개정
상가임대차보호법 10년 개정

상가임대차보호법 10년 보장해줄까?

상가임대차보호법 계약기간

상가 임대차 계약에서 계약기간은 보통 2년으로 계약하는 경우가 많습니다. 그럼 계약기간 2년이 지나면 상가 세입자는 계약 갱신을 요구할 수 있을까요?

상가 세입자는 임대차계약 갱신을 위해 상가 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 고려해볼 수 있을 것입니다.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 상가임대차보호법 제10조에서 규정하고 있습니다.

상가임대차보호법 제10조 – 갱신 규정

갱신은 상가임대차보호법 제10조에서 규정하고 있는데, 묵시적 갱신은 제10조 제4항 및 제5항에서 규정하고 있고, 계약갱신요구권은 제10조 제1항 내지 제3항에서 규정하고 있습니다.

  • 계약갱신요구권(제10조 제1항, 제2항, 제3항)
  • 묵시적 갱신(제10조 제4항, 제5항)

==>> 상가 임대차 계약갱신요구권

==>> 상가 묵시적 갱신 7가지 꿀팁(+ 갱신청구권과 비교)

상가임대차보호법 5년? 10년?

과거 2018. 10. 16. 개정되기 이전의 구법 상가임대차보호법 제10조 제2항에 의하면 세입자의 갱신요구에 의해 갱신 가능한 계약기간은 5년을 초과할 수 없었습니다.

그러나 아래와 같이 5년에서 10년으로 의무 계약기간이 개정되었습니다.

상가임대차보호법 개정

2018. 10. 16. 상가임대차보호법 제10조 제2항이 개정되면서 계약갱신요구권에 의해 연장 가능한 계약기간은 총 5년에서 10년으로 늘어나게 되었습니다. 세입자의 영업권을 안정적으로 보장하기 위해서 개정된 것입니다.

그럼 10년으로 개정된 규정은 언제부터 적용될까요?

상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

꿀팁 : 갱신 요구에 의해 보장된 의무 임대차기간은 5년에서 10년으로 개정되었다!

상가임대차보호법 환산보증금 초과

참고로 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 임대차의 경우, 원칙적으로 상가임대차보호법은 적용되지 않지만 예외적으로 세입자의 갱신요구권은 행사가 가능합니다.

*환산보증금 계산 방법 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

상가임대차보호법 10년 적용범위
상가임대차보호법 10년 적용범위

상가임대차보호법 10년 적용범위

상가임대차보호법 10년 시행일

개정된 상가임대차보호법 제10조 제2항의 적용 여부와 관련하여 3가지 case가 존재합니다

  • 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이후에 새로 체결된 임대차 – 개정법 10년 적용 O
  • 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 이미 종료된 임대차 – 구법 5년 적용 O
  • 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 이전에 체결되어 2018. 10. 16. 당시 존속 중인 임대차 – ?
부      칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.> 
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

꿀팁 : 2018. 10. 16. 이후 체결된 계약은 10년까지 갱신 요구가 가능하다!

상가임대차보호법 10년 소급적용?

개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 존속 중인 상가임대차는 개정법 이전의 구법을 기준으로 5년을 초과(갱신 불가능)했는지 아니면 5년을 초과하지 않았는지(갱신 가능)로 나뉩니다.

  • 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 이미 5년을 초과한 임대차 – 구법상 갱신 불가능
  • 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 아직 5년을 초과하지 않은 임대차 – 구법상 갱신 가능

이와 관련하여 중요한 판결이 있어 아래에서 설명드리겠습니다.

꿀팁 : 개정법의 소급적용이 문제되는 경우는 2가지다!

상가임대차보호법 10년 소급적용
상가임대차보호법 10년 소급적용

상가임대차보호법 10년 판례

참기름 방앗간 사건

아래는 개정법 시행일 이전에 체결된 상가임대차가 개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 존속 중에 있었던 사건입니다(대법원 2020. 11. 5 선고 2020다241017 판결).

  • 상가 건물주는 2012. 7. 20. 세입자에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대함
  • 세입자는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 함
  • 상가 건물주는 2014. 7. 30. 세입자와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성함
  • 상가 건물주는 2019. 4. 6. 세입자에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 세입자는 상가 건물주에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구함

대법원 판결 – 10년 소급적용 X

이 사건은 상가임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였기 때문에 개정법 시행일인 2018. 10. 16. 당시 상가 임대차계약은 종료되지 않고, 존속하고 있습니다.

그러나 이 사건은 개정법 시행일 기준으로 세입자의 총 임대차기간(2012. 7. 20. ~ 2018. 10. 16.)이 5년을 초과하였으므로 세입자는 구법에 따른 갱신요구권은 가질 수 없습니다.

대법원은 이 사건이 개정법 시행일 기준 구법에 따른 의무 임대차기간 5년이 경과한 경우이므로 세입자가 개정법에 따른 의무 임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 없다고 판단하였습니다.

대법원 2020. 11. 5 선고 2020다241017 판결

이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다. 

꿀팁 : 2018. 10. 16. 기준 그 이전에 임대기간이 5년을 초과하지 않아서 갱신 요구가 가능했어야만 개정법의 10년 갱신도 요구할 수 있다!

상가임대차보호법 10년의 소급적용 요건

세입자의 계약갱신 요구에 의해 연장되는 계약기간을 10년 동안 보장해주는 개정된 상가임대차보호법 제10조 제2항의 규정은 시행일(2018. 10. 16.) 당시 임대차가 존속 중이면서 총 계약기간이 5년을 넘지 않아서 구법상 갱신이 가능했어야만 개정법이 적용될 자격이 생기고 개정법 10년의 소급적용이 가능합니다.

  1. 2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하는 경우, 구법상 5년의 갱신 요구를 할 수 없었기 때문에 개정법상 10년의 갱신 요구도 할 수 없게 되어 아예 갱신 요구가 불가능합니다.
  2. 2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하지 않은 경우, 구법상 5년까지 남은 기간만큼 갱신 요구를 할 수 있었기 때문에 개정법을 적용 받을 자격이 있다고 보아 개정법이 소급적용될 수 있고 총 10년까지 갱신 요구를 할 수 있게 됩니다.

*2018. 10. 16. 기준 총 계약기간이 5년 초과되면 갱신 불가능

*2018. 10. 16. 기준 총 계약기간이 5년을 넘지 않았다면 총 10년까지 갱신 요구가 가능함

<함께 보면 좋은 글>

상가임대차보호법 10년 재건축

관리처분계획인가, 고시 – 갱신거절 O

구 도시정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌다면, 임대인이 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있으므로 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다 목에서 정한 법정 갱신거절사유에 해당하여 갱신을 거절할 수 있습니다.

사업시행인가, 고시 – 갱신거절 X

구 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 때까지는 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별 다른 법률적 제한이 없으므로 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사업시행인가, 고시는 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다 목에서 정한 법정 갱신거절사유에 해당되지 않아 갱신을 거절할 수 없습니다(대법원 2020. 11. 26 선고 2019다249831 판결).

상가임대차보호법 10년 묵시적갱신

상가임대차보호법 10년 갱신 – 총정리

상가임대차보호법 10년 갱신요구권

아래의 2가지 경우, 세입자의 갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 임대차기간은 기존 임대차와 동일한 기간만큼 연장되고, 그렇게 연장된 총 계약기간은 10년까지 연장이 가능합니다(상가임대차보호법 제10조 제2항).

  1. 개정법 시행일인 2018년 10월 16일 이후에 새롭게 체결된 임대차계약
  2. 개정법 시행일인 2018년 10월 16일 기준으로 5년이 경과되지 않은 존속 중인 임대차계약

세입자의 갱신 요구에 의해 갱신되는 것이므로 임대인과의 형평성을 위하여 10년의 제한을 두고 있으며, 임대인에게 차임증감청구권을 통해 임대료 인상을 가능하도록 하였습니다.

꿀팁 : 개정법 10년이 적용되는 경우는 2가지 경우다!

상가임대차보호법 10년 묵시적갱신

상가임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 그 계약기간 만료 시에 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(묵시적 갱신).

묵시적 갱신은 기존 임대차와 동일한 조건이지만 임대차기간은 기존 임대차의 기간과는 무관하게 1년으로 됩니다(상가임대차보호법 제10조 제4항 후문). 묵시적 갱신은 누군가의 요구에 의한 것이 아니고 쌍방 당사자의 방치에 의한 것이므로 최소 임대차기간인 1년을 부여한 것으로 보입니다.

또한, 묵시적 갱신은 세입자의 요구에 의한 것이 아니므로 형평성을 들어 기간 제한을 둘 필요가 없습니다. 따라서 계약갱신청구권과는 달리 묵시적 갱신에 의한 총 계약기간에는 상가임대차보호법 10년의 제한이 없습니다.

즉, 묵시적 갱신에 의해 계약기간이 연장되면 10년을 초과하여 연장될 수 있는 것입니다. 그러나 임대인이 임대차 계약을 방치하지 않고 갱신거절 통지를 할 가능성이 매우 높기 때문에 사실상 10년을 초과하기는 어려울 것입니다.

꿀팁 : 묵시적 갱신은 10년 제한이 없다!

상가임대차보호법 10년 재계약

만약 상가 임대인과 상가 세입자가 기존의 임대차 계약기간 만료 후 합의하여 재계약한다면 10년은 언제부터 기산될까?

상가임대차보호법상 10년은 총 계약기간을 의미합니다. 즉, 상가임대차 계약이 합의에 의해서든, 갱신요구권에 의해서든, 묵시적 갱신에 의해서든, 재계약에 의해서든 총 계약기간이 10년을 초과할 수 없습니다.

예를 들어 상가임대차 계약을 2년으로 체결하였다가 계약갱신청구권에 의해 2년 연장되고, 묵시적 갱신에 의해 계약이 1년 연장되고, 다시 재계약에 의해 계약기간이 3년 연장된 경우, 세입자가 재계약 이후 계약갱신청구권에 의해 갱신을 요구할 수 있는 기간은 2년 뿐입니다.

왜냐하면 세입자의 계약갱신청구권 행사 당시 이미 총 계약기간이 8년(= 최초 계약 2년 + 갱신요구 2년 + 묵시적 갱신 1년 + 재계약 3년)이므로 최대 10년의 범위 내에서는 2년만 갱신을 요구할 수 있는 것입니다.

꿀팁 : 재계약 후 갱신 요구할 경우 10년은 재계약부터가 아니라 최초 임대차부터 기산한다!