전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)

세입자의 전세계약갱신청구권 거부를 위해 전세계약갱신청구권 거부 방법, 거부 기간, 거부에 따른 손해배상을 알아보고, 전세계약 갱신을 거절했다는 증거를 확보하기 위해 필요하신 분은 전세계약갱신청구권 거부 내용증명 양식을 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.

집주인의 방어 방법 2가지

세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하는 경우, 집주인은 크게 2가지 방어 방법이 있습니다.
1. 전세계약갱신청구권 거부(계약갱신청구권 예외)
2. 5% 임대료 인상(차임 증액)

전세계약갱신청구권 거부 – 방어 방법 1

Q. 전세계약갱신청구권 거부 기간 ?

집주인의 전세계약갱신청구권 거부 기간은 세입자의 전세계약갱신청구권 행사 기간과 동일합니다.
즉, 집주인은 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자의 계약갱신청구권을 거부해야 합니다.

계약갱신청구권 거부(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)
계약갱신청구권 거부(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)
계약갱신청구권 거부 사유
계약갱신청구권 거부 사유

Q. 전세계약갱신청구권 거부 사유

집주인은 크게 4가지 이유로 전세계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
1. 세입자의 임대료 연체 등 계약 위반(1, 2, 4, 5, 9호)
2. 주택의 철거, 재건축 등(6, 7호)
3. 집주인의 보상금 제공(3호)
4. 집주인 실거주(8호)

계약갱신청구권 거부 방법
계약갱신청구권 거부 방법

Q. 전세계약갱신청구권 거부 방법

집주인은 임대차 계약 기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차보호법이 규정하는 9가지 거부 사유 중에 하나를 골라 아래의 3가지 방법 중 하나로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다고 말해야 합니다.
(1) 내용증명 발송 (내용증명 반송시 아래의 (2)번 방법으로)
(2) 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기 + 같은 내용을 확인 차원에서 문자나 카톡으로 다시 발송하기
(3) 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기

일단 내용증명으로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

그런데, 만약 세입자가 내용증명을 수령하지 않아 반송되는 경우, 세입자를 직접 만나거나 전화로 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달하고 증거를 남기기 위해 녹음해두는 것이 좋습니다.

그리고 직접 만나거나 전화로 말한 후에 굳이 다시 문자, 카톡을 보내는 이유는 일정 기간(임대차계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 행사했다는 것을 좀 더 확실하게 증명하기 위해서입니다.

물론 문자를 보내지 않고 전화만 하시면서 녹음하더라도 크게 문제될 여지는 없다고 보입니다(녹음된 날짜를 증명할 수 있을 것이고, 아니면 전화로 오늘 몇월 몇일이다라는 언급을 간단히 해주셔도 좋을 것 같습니다).

그럼 전화하지 않고 문자, 카톡만 보내는 건 어떨까요?
그렇게 하셔도 되는데, 혹시나 문자나 카톡은 상대방이 못 받았다고 주장할 여지가 있습니다(상대방이 답장을 보냈더라도 자기가 답장한 것이 아니라고 주장할 여지도 있습니다).

하지만 전화통화가 어렵거나 내용증명 발송이 어렵거나 내용증명이 반송될 우려가 있는 경우에는 일단 문자라도 기간 내에 보내두시는 것이 좋습니다.

Q. 전세계약갱신청구권 거부 내용증명

계약갱신청구권 거부 방법에는 특별한 형식이 없습니다. 따라서 집주인은 일정한 기간 내에만 세입자에게 계약 갱신을 거절한다는 의사를 전달하면 되고, 증거만 남겨놓으면 됩니다.

다만, 증거 확보 차원에서 계약갱신청구권 거부를 내용증명으로 보내고 싶을 수 있는데, 아래의 파일은 제가 작성한 계약갱신청구권 거부 내용증명 양식입니다(전세계약갱신청구권 거부 사유에 관한 자료가 있으면 첨부하도록 하였는데, 그러한 자료가 없다면 첨부 부분을 삭제하시기 바랍니다).

전세든 월세든 양식은 동일하며, 읽어보시고 전화하거나 문자 보낼 때 참고하셔도 됩니다. 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하세요!
* 아래 내용증명 양식의 무단 전재 및 배포를 금합니다.

계약갱신청구권 거부 손해배상
계약갱신청구권 거부 손해배상

Q. 전세계약갱신청구권 거부 손해배상

세입자의 계약갱신청구권을 집주인 실거주를 이유로 거부한 후 제3자에게 임대하면 손해배상을 해야 하며, 아래의 3가지 경우 중 큰 금액으로 합니다.
1. 기존 환산임대료 3개월분
2. 기존과 새로운 환산임대료 차액 2년분
3. 세입자가 입은 손해액

보다 자세한 내용은 집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)을 참고해주세요!

5% 임대료 인상 – 집주인의 방어 방법 2

Q. 전세금(월세) 인상

세입자의 요구로 계약이 갱신되더라도 집주인은 묵시적 갱신과 달리 임대료 증액을 요구할 수 있습니다.

차임 증액 한도가 있어서 실제로 인상되는 금액은 아주 미미하지만 세입자의 전세계약갱신청구권에 대하여 나름 방어했다고 볼 수 있습니다.

하지만 집주인의 요구에 따라 무조건 임대료가 인상되는 것이 아니라 세입자와의 협의가 필요합니다.

Q. 전세금(월세) 인상 한도

임대료 인상 한도는 5% 이므로, 집주인은 최고 한도인 5%까지 증액하고자 하는데, 만약 세입자가 이를 거부하여 분쟁이 발생한 경우 조정이나 소송을 통해 분쟁을 해결해야 합니다.

5% 인상된 임대료가 얼마인지 알고 싶으신 분은 렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)을 참고해주세요!

집주인을 위한 꿀팁 7가지

1. 묵시적 갱신을 방지할 것

임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자가 모두 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되는데(주택임대차보호법 제6조), 묵시적 갱신은 동일한 조건(같은 임대료)으로 계약기간만 연장되는 것이므로 보통 집주인 입장에서는 임대료가 증액되지 않은 상황에서 계약기간만 늘어나는 것이어서 불리합니다.

따라서 집주인은 계약갱신청구권 행사 기간과 동일한 기간(계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 갱신을 거절하거나 갱신 조건의 변경을 통지해서 묵시적 갱신을 막아야 합니다.

즉 집주인은 계약기간 만료 무렵에 가만히 있으면 안되고, 액션을 취해야 합니다.

2. 세입자의 계약 위반 여부를 체크할 것

세입자가 아래와 같은 계약 위반이 있는 경우 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.
1. 세입자의 2개월치 월세(임대료) 연체
2. 세입자의 무단 전대
3. 세입자의 주택 파손(고의, 중과실)

3. 재건축 등을 계획 등을 세입자에게 사전에 고지할 것

임대차 계약 체결시에 재건축 계획 등을 세입자에게 미리 고지하면, 재건축 등을 이유로 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

4. 본인, 부모님, 자녀를 통해 실거주를 준비할 것

 집주인 본인이나 집주인의 직계존속(부모님), 집주인의 직계비속(자녀)의 실거주, 즉 집주인 측이 임대 주택에 실제 거주하겠다는 것을 이유로 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

5. 세입자에게 보상금을 제공할 것

세입자에게 일정 금액을 보상금으로 제공하기로 하고, 세입자가 이에 동의한다면 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

주택을 매도할 경우 세입자가 거주하고 있으면 매수인 입장에서는 실거주가 불가능하거나 계약갱신청구권 행사가 부담스럽기 때문에 매수하기 꺼려지게 됩니다.

따라서 집주인은 주택 매도로 인한 이익과 보상금의 경중을 판단하여 보상금이 더 적다면 세입자에게 보상금을 제공하고 갱신을 거절하는 것이 좋습니다.

6. 계약갱신청구권 거부 후 매도

세입자 없이 주택을 쉽게 매도하기 위하여 집주인은 실거주 위반에 따른 손해배상액을 계산해보고 만약 손해배상액이 더 적다면 손해배상을 감수하고 실거주를 이유로 세입자를 내보내고 매도하는 것이 좋을 것입니다.

7. 5% 임대료 인상 요구

세입자가 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 갱신된 경우, 집주인은 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만, 임대료 인상에는 5%의 한도가 있습니다.

세입자의 전세계약갱신청구권(+내용증명 양식, 세입자를 위한 꿀팁 9가지)

전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)

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