전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)

세입자의 전세계약갱신청구권 거부를 위해 전세계약갱신청구권 거부 방법, 거부 기간, 거부에 따른 손해배상을 알아보고, 전세계약 갱신을 거절했다는 증거를 확보하기 위해 필요하신 분은 전세계약갱신청구권 거부 내용증명 양식을 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.

세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하는 경우, 집주인은 크게 2가지 방어 방법이 있습니다.
1. 전세계약갱신청구권 거부(계약갱신청구권 예외)
2. 5% 임대료 인상(차임 증액)

전세계약갱신청구권 거부 – 방어 방법 1

Q. 전세계약갱신청구권 거부 기간 ?

집주인의 전세계약갱신청구권 거부 기간은 세입자의 전세계약갱신청구권 행사 기간과 동일합니다.
즉, 집주인은 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자의 계약갱신청구권을 거부해야 합니다.

계약갱신청구권 거부(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)
계약갱신청구권 거부(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)
계약갱신청구권 거부 사유
계약갱신청구권 거부 사유

Q. 전세계약갱신청구권 거부 사유

집주인은 크게 4가지 이유로 전세계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
1. 세입자의 임대료 연체 등 계약 위반(1, 2, 4, 5, 9호)
2. 주택의 철거, 재건축 등(6, 7호)
3. 집주인의 보상금 제공(3호)
4. 집주인 실거주(8호)

계약갱신청구권 거부 방법
계약갱신청구권 거부 방법

Q. 전세계약갱신청구권 거부 방법

집주인은 임대차 계약 기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차보호법이 규정하는 9가지 거부 사유 중에 하나를 골라 아래의 3가지 방법 중 하나로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다고 말해야 합니다.
(1) 내용증명 발송 (내용증명 반송시 아래의 (2)번 방법으로)
(2) 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기 + 같은 내용을 확인 차원에서 문자나 카톡으로 다시 발송하기
(3) 직접 만나거나 전화로 말하면서 녹음하기

일단 내용증명으로 세입자에게 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

그런데, 만약 세입자가 내용증명을 수령하지 않아 반송되는 경우, 세입자를 직접 만나거나 전화로 임대차 계약의 갱신을 거절한다는 의사를 전달하고 증거를 남기기 위해 녹음해두는 것이 좋습니다.

그리고 직접 만나거나 전화로 말한 후에 굳이 다시 문자, 카톡을 보내는 이유는 일정 기간(임대차계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 행사했다는 것을 좀 더 확실하게 증명하기 위해서입니다.

물론 문자를 보내지 않고 전화만 하시면서 녹음하더라도 크게 문제될 여지는 없다고 보입니다(녹음된 날짜를 증명할 수 있을 것이고, 아니면 전화로 오늘 몇월 몇일이다라는 언급을 간단히 해주셔도 좋을 것 같습니다).

그럼 전화하지 않고 문자, 카톡만 보내는 건 어떨까요?
그렇게 하셔도 되는데, 혹시나 문자나 카톡은 상대방이 못 받았다고 주장할 여지가 있습니다(상대방이 답장을 보냈더라도 자기가 답장한 것이 아니라고 주장할 여지도 있습니다).

하지만 전화통화가 어렵거나 내용증명 발송이 어렵거나 내용증명이 반송될 우려가 있는 경우에는 일단 문자라도 기간 내에 보내두시는 것이 좋습니다.

임대인은 실거주 이유로 거절할 때 소명할 필요 없음(판례)

  • 임대차보증금 8억원, 월차임 300만원
  • 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절 표시함
  • 임차인은 갱신요청함
  • 임차인은 임대차계약 종료일 2개월 전까지 납득할만한 소명자료를 통하여 실거주 목적을 소명하여야 하는데, 소명의무를 성실히 이행하지 않았으므로 갱신요구권 행사로 적법하게 갱신되었다고 주장함

법원은 위 사례에서 아래와 같은 이유를 들어 임대차 계약이 임대인의 갱신거절에 의하여 기간만료로 적법하게 종료되었으므로 종료일 다음날부터 아파트 인도일까지 약정 월차임 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 부당이득액으로 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다(2021가단5013199 판결).

  • 실거주 목적은 다른 계약갱신요구 거절 사유(차임 미지급, 주택 재건축 계획 등)와 달리 장래 사태에 관한 임대인의 주관적 의도이므로 객관적 입증이 어려움
  • 정당한 사유 없이 실거주를 하지 아니한 경우 손해배상 등으로 임차인 보호하고 있음
  • 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 계약갱신요구 거절 가능함
  • 임대인이 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인이 이를 주장ㆍ입증할 책임을 부담

법원은 집주인이 실거주 이유로 갱신을 거절할 경우, 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시할 필요가 없으며, 그러한 특별한 사정은 임차인이 입증해야 한다고 판단함

Q. 전세계약갱신청구권 거부 내용증명

계약갱신청구권 거부 방법에는 특별한 형식이 없습니다. 따라서 집주인은 일정한 기간 내에만 세입자에게 계약 갱신을 거절한다는 의사를 전달하면 되고, 증거만 남겨놓으면 됩니다.

다만, 증거 확보 차원에서 계약갱신청구권 거부를 내용증명으로 보내고 싶을 수 있는데, 아래의 파일은 제가 작성한 계약갱신청구권 거부 내용증명 양식입니다(전세계약갱신청구권 거부 사유에 관한 자료가 있으면 첨부하도록 하였는데, 그러한 자료가 없다면 첨부 부분을 삭제하시기 바랍니다).

전세든 월세든 양식은 동일하며, 읽어보시고 전화하거나 문자 보낼 때 참고하셔도 됩니다. 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하세요!
* 아래 내용증명 양식의 무단 전재 및 배포를 금합니다.

계약갱신청구권 거부 손해배상
계약갱신청구권 거부 손해배상

Q. 전세계약갱신청구권 거부 손해배상

세입자의 계약갱신청구권을 집주인 실거주를 이유로 거부한 후 제3자에게 임대하면 손해배상을 해야 하며, 아래의 3가지 경우 중 큰 금액으로 합니다.
1. 기존 환산임대료 3개월분
2. 기존과 새로운 환산임대료 차액 2년분
3. 세입자가 입은 손해액

보다 자세한 내용은 집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)을 참고해주세요!

임대인이 실거주 이유로 거절 후 제3자에게 임대한 경우 손해배상 의무를 인정한 판례

법원은 임차인이 갱신요구를 하지 않았더라도 임대인이 아래와 같이 문자를 보내면서 확실하게 갱신을 거절한 상황에서 임차인의 갱신요구권 행사를 기대하기 어렵다고 판단하면서 임대인에게 2250만원의 손해배상액을 지급해야 한다고 판결하였습니다.

  • “올해에는 저희가 입주를 해야해서 전세 연장 계약은 어려운 상황입니다. 피차 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 하기 위해 미리 연락드리는 부분 양해 부탁드립니다.”
<손해배상액의 범위>
피고가 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액:
[11억 원 × 2.5% ÷ 12월(피고가 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임) ‒ 6억 5,000 만 원 × 2.5% ÷ 12월(갱신거절 당시 환산월차임)] × 24개월

5% 임대료 인상 – 집주인의 방어 방법 2

Q. 전세금(월세) 인상

세입자의 요구로 계약이 갱신되더라도 집주인은 묵시적 갱신과 달리 임대료 증액을 요구할 수 있습니다.

차임 증액 한도가 있어서 실제로 인상되는 금액은 아주 미미하지만 세입자의 전세계약갱신청구권에 대하여 나름 방어했다고 볼 수 있습니다.

하지만 집주인의 요구에 따라 무조건 임대료가 인상되는 것이 아니라 세입자와의 협의가 필요합니다.

Q. 전세금(월세) 인상 한도

임대료 인상 한도는 5% 이므로, 집주인은 최고 한도인 5%까지 증액하고자 하는데, 만약 세입자가 이를 거부하여 분쟁이 발생한 경우 조정이나 소송을 통해 분쟁을 해결해야 합니다.

5% 인상된 임대료가 얼마인지 알고 싶으신 분은 렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)을 참고해주세요!

집주인을 위한 꿀팁 7가지

1. 묵시적 갱신을 방지할 것

임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자가 모두 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되는데(주택임대차보호법 제6조), 묵시적 갱신은 동일한 조건(같은 임대료)으로 계약기간만 연장되는 것이므로 보통 집주인 입장에서는 임대료가 증액되지 않은 상황에서 계약기간만 늘어나는 것이어서 불리합니다.

따라서 집주인은 계약갱신청구권 행사 기간과 동일한 기간(계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 갱신을 거절하거나 갱신 조건의 변경을 통지해서 묵시적 갱신을 막아야 합니다.

즉 집주인은 계약기간 만료 무렵에 가만히 있으면 안되고, 액션을 취해야 합니다.

2. 세입자의 계약 위반 여부를 체크할 것

세입자가 아래와 같은 계약 위반이 있는 경우 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.
1. 세입자의 2개월치 월세(임대료) 연체
2. 세입자의 무단 전대
3. 세입자의 주택 파손(고의, 중과실)

3. 재건축 등을 계획 등을 세입자에게 사전에 고지할 것

임대차 계약 체결시에 재건축 계획 등을 세입자에게 미리 고지하면, 재건축 등을 이유로 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

4. 본인, 부모님, 자녀를 통해 실거주를 준비할 것

 집주인 본인이나 집주인의 직계존속(부모님), 집주인의 직계비속(자녀)의 실거주, 즉 집주인 측이 임대 주택에 실제 거주하겠다는 것을 이유로 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

만약 집주인 본인이나 가족이 실거주를 할 수 없다면, 갱신거절 기간 내에 실거주할 매수인에게 주택을 매도하면서 매수인의 실거주를 이유로 갱신거절하고, 그 기간 내에 최대한 빨리 소유권까지 이전하면 갱신거절이 가능합니다. 물론 주택 소유권을 이전 받은 매수인은 갱신거절 기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절을 통보해야 합니다.

  • 임대인이 실거주 의사가 있는 매수인에게 집을 매도하였으나 주택 매수인이 소유권이전등기 경료하기 이전에 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 사건에서
  • 1심과 2심 법원은 기존 임대인은 자신이 실거주를 할 것이 아니므로 실거주(8호)를 이유로 갱신을 거절할 수 없다고 판결하였습니다(2021나22762 판결, 2020가단569230 판결).
  • 그러나 3심 대법원은 기존 임대인이 주택 매수인의 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 갱신거절 기간 내에 주택 양수인이 소유권을 이전 받았다면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판결하였습니다.
2021다266631 판결
주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

5. 세입자에게 보상금을 제공할 것

세입자에게 일정 금액을 보상금으로 제공하기로 하고, 세입자가 이에 동의한다면 세입자의 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

주택을 매도할 경우 세입자가 거주하고 있으면 매수인 입장에서는 실거주가 불가능하거나 계약갱신청구권 행사가 부담스럽기 때문에 매수하기 꺼려지게 됩니다.

따라서 집주인은 주택 매도로 인한 이익과 보상금의 경중을 판단하여 보상금이 더 적다면 세입자에게 보상금을 제공하고 갱신을 거절하는 것이 좋습니다.

6. 계약갱신청구권 거부 후 매도

세입자 없이 주택을 쉽게 매도하기 위하여 집주인은 실거주 위반에 따른 손해배상액을 계산해보고 만약 손해배상액이 더 적다면 손해배상을 감수하고 실거주를 이유로 세입자를 내보내고 매도하는 것이 좋을 것입니다.

7. 5% 임대료 인상 요구

세입자가 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 갱신된 경우, 집주인은 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만, 임대료 인상에는 5%의 한도가 있습니다.

세입자의 전세계약갱신청구권(+내용증명 양식, 세입자를 위한 꿀팁 9가지)

전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)