시중에 전세금이 하락하는 상황에서 세입자가 보증금과 월세의 감액을 청구할 수 있는지 여부, 반대로 세입자의 계약갱신청구권 행사에 대항하기 위해 집주인이 임대료 증감청구권(차임증감청구권)을 행사하여 매년 임대료 5% 씩 인상할 수 있는지 여부를 정리해보겠습니다.
차임증감청구권
차임증감청구권이란
임대차 계약이 한번 체결되면 서로 합의하여 정한 임대료를 마음대로 바꿀 수 없습니다.
그러나, 주택임대차보호법은 일정한 경우에 임대료를 올리거나 내릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 바로 그러한 권리를 임대료 증감 청구권, 즉 차임증감청구권이라고 합니다.
참고로 차임이란 임차한 물건의 사용료를 의미하며, 월세 등의 임대료를 말합니다.
그리고 주택임대차보호법에서는 “차임 등의 증감청구권”이라고 말하는데, 차임 뿐만 아니라 보증금도 올리거나 내릴 수 있기 때문에 “등의”가 추가된 것입니다.
보증금이나 월세 감액이 필요한 경우
경제사정으로 주택 가격이 하락하면서 전세금도 덩달아서 하락된 경우, 만약 임대차 계약기간이 얼마 남지 않았다면 갱신을 거절하여 임대차계약을 종료하면 되겠지만 아직 임대차 계약기간이 많이 남아 있다면 세입자는 임대차계약도 종료시키지 못하고 어떻게 해결해야 할까요?
보증금이나 월세 증액이 필요한 경우
과거 임대차 3법이 시행되고 특히 임차인의 계약갱신요구권이 신설되면서 임대인이 이에 대항하기 위해 차임증감청구권(임대료 증액 청구권)에 관심을 보이고 있습니다.
차임증감청구권의 성격
우선, 보증금이나 월세의 증액 또는 감액을 청구하는 것은 아무때나 사용할 수 있는 권리가 아닙니다. 서로 합의하여 보증금과 임대료를 정했는데, 임대차 계약서에 도장까지 찍어가면서 힘들게 합의한 임대료를 마음대로 바꿀 수 있다면 임대차계약서를 쓸 이유도 없기 때문입니다.
하지만 차임증감청구권은 일정한 요건 하에 인정받기만 하면 상대방의 동의 없이도 바로 차임이 증감되는 효과가 있습니다. 이러한 효력을 가진 권리를 형성권이라고 하는데, 바로 여기에 사람들이 주목하고 있는 것입니다. 그럼 차임증감청구권을 언제 행사할 수 있을까요?
차임증감청구권 행사 요건
계약기간 도중에만 행사 가능함
우선 임대차 계약이 존속 중인 경우(임대차 계약이 갱신된 경우도 존속 중인 경우에 포함됨)에 경제사정 등의 변동이 있어 임대료가 부적절하게 된 경우 당사자 중 일방이 상대방에 대하여 임대료의 증감을 청구할 수 있습니다.
계약이 종료된 경우 행사 가능?
임대차 계약이 종료된 후 집주인과 세입자가 다시 재계약을 체결할 때에는 차임증감청구권을 사용할 필요가 없습니다. 그냥 집주인과 세입자가 합의해서 임대료를 새롭게 정하면 됩니다. 따라서 5% 제한도 당연히 적용되지 않습니다.
경제사정의 변동이 있어야 함
조세, 공과금, 기타 부담 증감, 경제사정의 변동과 이로 인하여 기존의 임대료가 부적절해져야 합니다. 여기서 조세, 공과금의 변동은 예시에 불과하며, 모든 경제사정의 변동이 해당될 수 있습니다.
예를 들어 건물이나 대지의 가격 변화, 국민소득의 변화, 경기 호황이나 불황, 건물 유지관리 비용의 변화, 주변 시세, 소비자 물가지수 변동, 세금이나 공과금의 변동 등이 경제사정의 변동에 해당될 것입니다.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
임대료 감액 청구 방법
전세금 감액 청구 방법
임대차 계약기간 도중에 경제사정이 변동되어 보증금이나 월세의 수준이 적절하지 않게 된 경우, 세입자는 전세금, 보증금, 월 임대료의 감액을 청구할 수 있습니다.
즉, 세입자는 주택 가격의 하락, 주변의 유사한 주택의 보증금이나 임대료 시세 하락, 경기 불황 등을 구체적으로 조사하여 객관적으로 전세금, 임대차 보증금 감액이 필요할 경우 감액을 청구하면 됩니다.
임대료 감액 청구에는 제한이 있을까?
임대료 증액 청구에는 2가지 제한이 있습니다.
- 증액 비율의 제한
- 청구 기간의 제한
그러나 임대료 감액 청구에는 5%의 비율 제한도 적용되지 않고, 1년 이내에는 다시 청구하지 못한다는 기간 제한도 없습니다. 따라서 임차인은 임대인에게 5%를 초과하여 감액을 청구할 수 있고, 1년 이내에 다시 감액 청구를 할 수도 있습니다.
임대료 감액 금지 특약 무효?
임대료의 감액을 금지하는 특약은 세입자에게 불리하므로 무효입니다(강행규정).
따라서 임대차 계약 체결시 임대료를 변경하지 않기로 하는 특약(임대료를 변경하지 않기로 한 것은 증액금지 특약과 감액금지 특약의 성격을 모두 갖고 있습니다)을 하는 경우, 변경금지 특약 중 증액금지 부분은 특약이 유효하므로 임대인은 특약에 구속되어 증액을 청구할 수 없습니다(경우에 따라서는 증액이 인정된 판례도 있습니다).
그러나 변경금지 특약 중 감액금지 부분은 무효이므로 임차인은 특약과 상관 없이 감액을 청구할 수 있습니다.
임대인은 감액 거부 가능함
차임증감청구권은 형성권이긴 하지만 상대방은 자유롭게 거부할 수 있으며, 쌍방이 서로 합의하지 못하는 경우 결국 소송을 통해 법원의 판결이나 위원회의 조정을 받아야 합니다.
즉, 세입자가 보증금이나 월 임대료 감액을 청구하더라도 임대인은 거부할 수 있습니다.
임대료 감액 청구 소송의 형태
법원에 임대료 감액 청구에 관한 소송은 임대료 감액 청구를 이유로 감액된 보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기하면 됩니다.
임대료 감액 시기
예를 들어 전세 보증금 5억원의 전세계약 세입자가 1억원의 보증금 감액을 청구하면서 1억원의 반환을 청구하는 경우, 법원이 만약 1억원의 감액을 인정하는 판결을 내릴 경우 보증금이 4억원으로 변경되는 시기는 판결이 확정되는 날이 아니라 세입자가 1억원의 보증금 감액을 청구하는 내용증명이나 문자가 임대인에게 도달한 날부터입니다.
차임감액청구서(보증금 감액 청구 내용증명)
전세계약의 세입자가 보증금을 감액하는 청구를 하거나 또는 월세계약의 세입자가 보증금이나 월세 감액을 청구하는 경우 경제사정의 변동을 언급하면서 감액을 요청하면 됩니다. 전세 보증금의 감액을 요청하는 내용증명, 문자가 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
월세 계약에서 보증금 및 임대료 감액을 청구할 경우에는 관련 내용만 변경하여 사용하시면 됩니다. 상가임대차에서 코로나 등으로 상가 월세 감액을 청구할 경우 내용증명 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
임대료 증액 청구 주의사항
집주인은 임대료 5% 매년 올릴 수 있다?
차임증감청구권은 ‘청구권’이라고 부르기는 하지만 단순히 청구에 그치는 것이 아닙니다.
집주인이나 세입자가 일방적으로 행사하면 바로 효력이 발생하는 권리입니다.
(법적으로는 이런 걸 형성권이라고 부릅니다.)
이렇게 형성권이긴 하지만 상대방이 이를 인정하지 않으면 결국 법원이 결정해야 합니다.
예를 들어 집주인이 임대료 증액을 요청하는 경우 세입자가 임대료를 올릴만한 사정이 없다고 다투거나 올려달라고 요청한 임대료가 너무 높다고 다투는 경우에는 결국 소송이나 조정을 통해 해결하게 될 것입니다.
즉, 임대인이 차임증액을 청구하거나 또는 임차인이 차임감액을 청구해도 상대방이 이를 인정하지 않으면 결국 소송을 하게 될 것이고, 법원은 증액할 만한 사정이 있는지, 감액할 만한 사정이 있는지 판단하는데, 상황에 따라 증액이나 감액을 아예 인정해주지 않을 수도 있습니다.
그리고 법원이 임대료 증액이나 감액을 인정해주더라도 그 증액분이나 감액분은 임대인이나 임차인이 청구한 증액분이나 감액분을 그대로 인정해주는 것이 아니라 법원에서 타당한 금액을 정하게 됩니다.
따라서 집주인이 무조건 임대료 5%씩 매년 인상할 수 있는 것은 아니고, 임대료 5%의 범위 내에서 인상할 수 있는 가능성이 있다 라고 보면 됩니다.
임대료 인상은 언제부터?
차임증감청구권은 증감청구권을 행사한 이후부터 효력이 있습니다. 즉 소급적으로 효력이 발생하는 것이 아니라 미래(장래)에 효력이 발생합니다(장래효).
따라서 증감청구권 행사를 통해 증액이나 감액을 인정받았다고 하더라도 이미 이전에 발생한 임대료는 변동되지 않으며, 증감청구권 행사 이후부터 임대료가 변동됩니다.
증액 청구에는 2가지 제한이 있음
- 증액비율 제한 = 5% 초과 증액 청구 금지
- 행사기간 제한 = 1년 이내 증액 청구 금지
초과 지급시 반환 청구
임대료의 인상폭이 5%를 초과한 경우, 세입자는 5%가 초과된 부분 만큼 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).
임차인은 초과 지급한 금액을 돌려달라고 청구하기 위해 임대료 5% 계산 방법을 알아둘 필요가 있고, 임대인은 법정 최대치까지 인상하기 위해 알아둘 필요가 있습니다.
증액 금지 특약 유효?
임대차 계약을 체결하면서 임대료 증액을 금지하는 특약을 한 경우, 이러한 증액금지 특약(차임불증액 특약)은 유효합니다. 주택임대차보호법은 강행규정으로서 세입자에게 불리한 경우만 효력이 없습니다. 따라서 증액을 금지하는 특약은 세입자에게 불리한 약정이 아니므로 유효합니다.
따라서 임대인이 임대료 증액을 청구하기 위해서는 임대차계약서에 증액금지 특약이 없어야 합니다.
차임증액청구서(보증금 및 임대료 증액 청구 내용증명)
임대인이 임차인에게 임대료 증액을 청구하기 위해 내용증명이나 문자를 보낼 경우 아래의 내용을 참고하여 작성하시기 바라며, 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.
여기서 월세 100만원을 108만원으로 증액한 이유는 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.