차임증감청구권 – 집주인 매년 임대료 5% 올린다?(차임증액청구서 다운)

세입자의 계약갱신청구권 행사에 대항하기 위해 집주인은 임대료 증감청구권(차임증감청구권)을 행사하여 매년 임대료 5% 씩 인상할 수 있을까요? 임대인이 어떤 경우에 차임증액 청구권을 행사할 수 있고, 차임증액청구서는 어떻게 작성해야 하는지, 임대료는 최대 얼마나 인상할 수 있는지 확인해보세요.

임대인의 차임증액청구

차임증감청구권과 차임증액청구서 작성 방법

Q. 차임증감청구권이란?

임대차 계약이 한번 체결되면 서로 합의하여 정한 임대료를 마음대로 바꿀 수 없습니다.

그러나, 주택임대차보호법은 일정한 경우에 임대료를 올리거나 내릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 바로 그러한 권리를 임대료 증감 청구권, 즉 차임증감청구권이라고 합니다.

참고로 차임이란 임차한 물건의 사용료를 의미하며, 월세 등의 임대료를 말합니다.
그리고 주택임대차보호법에서는 “차임 등의 증감청구권”이라고 말하는데, 차임 뿐만 아니라 보증금도 올리거나 내릴 수 있기 때문에 “등의”가 추가된 것입니다.

Q. 계약갱신요구권에 대항 – 차임증감청구권?

임대차 3법이 시행되고 특히 임차인의 계약갱신요구권이 신설되면서 임차인의 권한 강화로 임대인들은 기존에 법상 인정되오던 차임증감청구권(임대료 증감청구권)에 관심을 보이고 있습니다.

우선, 차임증감청구권은 아무때나 사용할 수 있는 권리가 아닙니다.
서로 합의하여 임대료를 정했는데, 임대차 계약서에 도장까지 찍어가면서 힘들게 합의한 임대료를 마음대로 바꿀 수 있다면 계약서를 쓸 이유도 없기 때문입니다.

하지만 차임증감청구권은 일정한 요건 하에 인정받기만 하면 상대방의 동의 없이도 바로 차임이 증감되는 효과가 있습니다. 이러한 효력을 가진 권리를 형성권이라고 하는데, 바로 여기에 사람들이 주목하고 있는 것입니다.

그럼 차임증감청구권을 언제 행사할 수 있을까요?

Q. 차임증감청구권은 언제 행사할 수 있을까?

우선 임대차 계약이 존속 중인 경우(임대차 계약이 갱신된 경우도 존속 중인 경우에 포함됨)에 경제사정 등의 변동이 있어 임대료가 부적절하게 된 경우 당사자 중 일방이 상대방에 대하여 임대료의 증감을 청구할 수 있습니다.

(1) 임대차 계약 존속 중
임대차 계약이 종료된 후 집주인과 세입자가 다시 재계약을 체결할 때에는 차임증감청구권을 사용할 필요가 없습니다. 그냥 집주인과 세입자가 합의해서 임대료를 정하면 됩니다(차임증감청구권이 적용되는 경우가 아니므로 차임증감청구권에 관한 5% 제한도 적용되지 않습니다).

(2) 조세, 공과금, 기타 부담 증감, 경제사정의 변동 + 이로 인하여 기존의 임대료 부적절
조세, 공과금의 변동은 예시에 불과하며, 모든 경제사정의 변동이 해당될 수 있습니다.

주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권)
1. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
2. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시,도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

Q. 차임증액청구서 – 무료 다운로드

보통 임대인이 임차인에게 임대료 증액을 청구할 때 말로 하지 않고 서면을 보낼 것입니다.
이러한 서면을 보낼때는 아래의 내용을 참고하여 작성하시기 바라며, 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.
월세 100만원을 108만원으로 증액한 이유는 임대료 5% 계산 방법을 참고하시기 바랍니다.

<차임증액청구서>
본인은 서울 00구 00동 00번지 00아파트 00동 00호의 임대인입니다. 현재 임대료는 보증금 3억원 및 월세 100만원인데, 최근 조세, 공과금, 물가가 상승하게 되면서 현재의 임대료가 적절하지 않게 되었습니다.
이에 다음달인 4월분부터 월세 100만원을 108만원으로 8만원 증액하려고 합니다.
증액된 8만원은 최근 상승된 조세, 공과금, 물가를 고려하여 법으로 제한된 범위 내에서 최소한만 인상한 것이니 이해해주시기 바랍니다.
따라서 앞으로 4월분부터 월세를 108만원으로 입금해주시기 바랍니다.

Q. 집주인은 임대료 5% 매년 올릴 수 있다?

차임증감청구권은 ‘청구권’이라고 부르기는 하지만 단순히 청구에 그치는 것이 아닙니다.
집주인이나 세입자가 일방적으로 행사하면 바로 효력이 발생하는 권리입니다.
(법적으로는 이런 걸 형성권이라고 부릅니다.)

이렇게 형성권이긴 하지만 상대방이 이를 인정하지 않으면 결국 법원이 결정해야 합니다.
예를 들어 집주인이 임대료 증액을 요청하는 경우 세입자가 임대료를 올릴만한 사정이 없다고 다투거나 올려달라고 요청한 임대료가 너무 높다고 다투는 경우에는 결국 소송이나 조정을 통해 해결하게 될 것입니다.

즉, 임대인이 차임증액을 청구하거나 또는 임차인이 차임감액을 청구해도 상대방이 이를 인정하지 않으면 결국 소송을 하게 될 것이고, 법원은 증액할 만한 사정이 있는지, 감액할 만한 사정이 있는지 판단하는데, 상황에 따라 증액이나 감액을 아예 인정해주지 않을 수도 있습니다.

그리고 법원이 임대료 증액이나 감액을 인정해주더라도 그 증액분이나 감액분은 임대인이나 임차인이 청구한 증액분이나 감액분을 그대로 인정해주는 것이 아니라 법원에서 타당한 금액을 정하게 됩니다.

따라서 집주인이 무조건 임대료 5%씩 매년 인상할 수 있는 것은 아니고, 임대료 5%의 범위 내에서 인상할 수 있는 가능성이 있다 라고 보면 됩니다.

Q. 임대료 인상은 언제부터?

차임증감청구권은 증감청구권을 행사한 이후부터 효력이 있습니다. 즉 소급적으로 효력이 발생하는 것이 아니라 미래(장래)에 효력이 발생합니다(장래효).

따라서 증감청구권 행사를 통해 증액이나 감액을 인정받았다고 하더라도 이미 이전에 발생한 임대료는 변동되지 않으며, 증감청구권 행사 이후부터 임대료가 변동됩니다.

차임증액청구권에 대한 2가지 제한

Q. 차임증액 제한 vs. 차임감액 제한?

차임증감청구권 중 임대인의 차임 “증액” 청구권에만 2가지 제한이 있습니다.
(1) 증액비율 제한 = 5% 초과 증액 청구 금지 = 전월세 상한제
(2) 행사기간 제한 = 1년 이내 증액 청구 금지

세입자의 임대료 감액청구에 대하여는 감액비율이나 행사기간에 제한이 없습니다.

Q. 임대료 5% 초과 지급시 반환 청구?

임대료의 인상폭이 5%를 초과한 경우, 세입자는 5%가 초과된 부분 만큼 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).

임차인은 초과 지급한 금액을 돌려달라고 청구하기 위해 임대료 5% 계산 방법을 알아둘 필요가 있고, 임대인은 법정 최대치까지 인상하기 위해 알아둘 필요가 있습니다.

차임증감청구권 특약

Q. 증액금지 특약의 효력?

임대차 계약을 체결하면서 임대료 증액을 금지하는 특약을 한 경우, 이러한 증액금지 특약(차임불증액 특약)은 유효합니다.
주택임대차보호법은 강행규정으로서 세입자에게 불리한 경우만 효력이 없습니다. 따라서 증액을 금지하는 특약은 세입자에게 불리한 약정이 아니므로 유효합니다.

Q. 감액금지 특약의 효력?

임대료의 감액을 금지하는 특약은 세입자에게 불리하므로 무효입니다(강행규정).

따라서 임대차 계약 체결시 임대료를 변경하지 않기로 하는 특약(임대료를 변경하지 않기로 한 것은 증액금지 특약과 감액금지 특약의 성격을 모두 갖고 있습니다)을 하는 경우, 변경금지 중 증액금지 부분은 특약이 유효하므로 임대인은 특약에 구속되어 증액을 청구할 수 없습니다(경우에 따라서는 증액이 인정된 판례도 있습니다).

그러나 변경금지 중 감액금지 부분은 무효이므로 임차인은 특약과 상관 없이 감액을 청구할 수 있습니다.

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