전세계약갱신청구권 (+월세, 내용증명 양식, 세입자 꿀팁 9가지!)

세입자는 전세계약갱신청구권을 전세계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 1회 사용할 수 있으며, 집주인에게 전세계약을 갱신하겠다고 말하면 됩니다. 월세 계약갱신청구권 행사 방법도 동일하며, 증거를 확실히 남기기 위해 월세나 전세 모두 계약갱신청구권 내용증명 양식을 이용할 수도 있습니다.

전세계약갱신청구권

Q. 전세계약갱신청구권 행사 방법은?

세입자는 계약기간 중 딱 한번(1회) 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 행사할 수 있습니다.
그럼 갱신청구권을 행사한다는 것이 무슨 의미인가 하면, 세입자에게는 전세계약(월세계약)의 계약기간을 연장을 요구할 권리가 있는데, 이 권리를 행사한다는 뜻입니다.

전세계약갱신청구권 행사 방법은 세입자가 집주인에게 “임대차 계약의 갱신(계약기간 연장)을 요구한다”는 뜻을 전달하면 되는데, 증거를 남기기 위해 이러한 뜻을 내용증명이나 문자로 보내거나 전화로 말하면서 녹음해두는 것이 좋습니다.

Q. 전세계약갱신청구권은 언제부터 행사할 수 있나요?

세입자는 계약기간 만료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신청구권을 행사해야 합니다.

즉, 전세 계약 기간 만료일이 2021년 11월 14일이라면, 세입자는 2021년 5월 15일(6개월 전)부터 2021년 9월 14일(2개월 전)까지의 기간 내에 갱신요구권을 행사해야 합니다.

예를 들어 세입자가 집주인에게 위 행사 기간 보다 일찍인 2021년 3월 중에 계약기간을 연장하겠다고 말한 경우, 이것은 계약갱신요구권을 제대로 행사한 것이 아니므로 계약기간이 연장되지 않습니다(세입자는 위 기간 내에 다시 행사해야 합니다).

Q. 전세계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하나요?

주택임대차보호법 제6조가 2020년 6월 9일 개정되면서 개정 이전에는 계약 만료일로부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있었습니다.

따라서 개정된 규정의 시행일(개정일로부터 6개월 후인 2020년 12월 10일) 이전인 2020년 12월 9일까지 체결되거나 갱신된 계약은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

그러나 개정된 규정의 시행일인 2020년 12월 10일 이후에 새로이 체결되거나 갱신된 계약은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 합니다.

즉, 세입자 입장에서는 계약 갱신청구권 행사기간이 축소된 것이므로 행사 기간이 끝나기 전에 서둘러서 갱신요구권을 행사해야 합니다.

그리고, 자신의 임대차 계약이 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약이지만 12월 10일 이후에 갱신된 계약인지 아닌지 헷갈리는 경우, 그냥 쉽게 계약 만료일로부터 2개월 전까지는 갱신청구권을 행사하겠다고 마음먹는 것이 안전합니다.

왜냐하면 2개월 전은 1개월 전을 포함하므로 2개월 전까지만 행사한다면 개정과 관계 없이 행사 기간을 맞출 수 있기 때문입니다.

Q. 전세계약갱신청구권 내용증명(계약갱신청구권 양식)

전세계약갱신청구권이나 월세 계약갱신청구권 행사에는 일정한 형식이 필요 없습니다. 다만, 증거를 확보하기 편하도록 내용증명으로 계약갱신청구권을 행사하고자 하시는 분들은 제가 작성한 아래의 계약갱신청구권 양식 파일을 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.
전세든 월세든 아래의 양식을 사용할 수 있습니다.

* 무단 전재 및 배포를 금합니다.

계약갱신청구권 행사 여부 확인서 및 확인 여부 체크
계약갱신청구권 행사 여부 확인서 및 확인 여부 체크

Q. 전세계약갱신청구권 행사 여부 확인 – 공인중개사의 의무

공인중개사는 세입자가 있는 임대주택의 매매를 중개하는 경우, 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하여 체크하도록 하고 있습니다(확인서가 있어야 객관적인 증거가 되므로 공인중개사는 확인서를 첨부한 경우에만 “확인” 란에 체크할 수 있습니다.)

Q. 전세계약갱신청구권 행사 여부 확인서 양식

공인중개사가 사용하는 중개대상물 확인 설명서에 확인서를 첨부하도록 되어 있으므로 앞으로 집주인은 향후 주택을 매도할 경우를 대비해서 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 증거를 수집해두는 것이 좋습니다.

아래의 양식은 집주인이 계약갱신청구권 행사 여부를 공인중개사에게 확인해주는 확인서 양식이며, 보다 정확한 확인을 위해서는 확인서 이외에 세입자의 계약갱신청구권 행사와 관련된 증거(세입자가 보낸 내용증명, 세입자가 작성해준 확인서, 세입자가 보낸 문자 캡쳐 이미지 등)를 함께 첨부하는 것이 좋습니다.

세입자를 위한 꿀팁 9가지 – 세입자만 보세요!

1. 묵시적 갱신을 기다려볼 것

세입자와 집주인 모두 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하거나 계약갱신을 거절해야 합니다.

그런데, 만약 집주인이 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 아무런 말이 없는 경우, 세입자도 계약갱신을 요구하지 말고 가만히 있는 것이 좋습니다.

왜냐하면 집주인이나 세입자가 서로 가만히 있는 경우 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되어 2년 추가로 연장되는데, 이것은 세입자가 갱신요구권을 사용하여 2년 연장된 것이 아니라 “묵시적 갱신”을 통해 2년 연장된 것입니다.

따라서 세입자는 딱 한번 사용할 수 있는 갱신요구권을 아직 사용하지 않았기 때문에 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 이후 갱신요구권을 사용함으로써 다시 추가로 2년을 연장할 수 있는 것입니다.

2. 계약갱신청구권 거부에 대비 – 임대차 계약 준수할 것

세입자는 적어도 아래와 같은 정도의 계약상 의무는 제대로 이행해야 하며, 이를 지키지 못할 경우 집주인은 세입자의 계약 위반을 이유로 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
1. 2개월치 임대료(월세)를 연체하지 말 것
2. 집주인 동의 없이 전대하지 말 것
3. 주택을 파손하지 말 것

3. 계약갱신청구권을 기간 내에 행사할 것

계약갱신요구권은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하지 않으면 효과가 없으므로 이 기간 내에 계약갱신을 요구해야 합니다.

다만, 집주인이나 세입자 모두 가만히 있으면 묵시적 갱신이 될 여지가 있으므로 위 행사 기간 내에 묵시적 갱신이 되기를 기다려 보는 것도 한 방법일 수 있습니다.

그런데 만약 집주인이 위 행사 기간 내에 갱신을 거절하거나 계약 조건을 변경하겠다고 말한다면, 세입자 역시 위 기간 내에 즉시 갱신요구권을 행사해야 합니다.

4. 집주인에게 보상금을 요구할 것

집주인과 세입자 간에 보상금 제공 합의가 이루어지면, 집주인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

5. 집주인 실거주 여부 확인해 볼 것

세입자가 집주인 실거주를 이유로 계약을 갱신하지 못한 경우 집주인에게 손해배상을 청구하기 위해 집주인이 실제로 실거주를 하는지 확인해볼 필요가 있습니다.

좀 더 자세한 내용은 집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)을 참고해주세요!

6. 5%의 임대료(전세금, 월세) 인상 한도 체크할 것

세입자가 계약갱신을 요구하여 계약 갱신이 된 경우, 집주인은 5%의 범위 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있지만, 집주인 마음대로 무조건 인상할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 집주인과 세입자 간에 증액 범위에 관하여 다툼이 있는 경우 조정이나 소송을 통해 해결해야 합니다.

따라서 세입자는 집주인이 증액한 임대료가 5%의 한도 내인지 확인해야 합니다.
인상된 임대료가 5% 범위 내인지 확인하는 방법은 렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)을 참고하세요!

7. 5% 인상 거부(+ 임대료 인상하면 전월세 신고 의무 발생)

집주인이 5% 범위 내에서 무조건 임대료를 인상할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 집주인이 최고 한도인 5% 증액을 요구하는 경우, 세입자 입장에서는 이를 거부하면서 증액 한도를 낮출 것을 요구해 볼 수 있습니다.

특히 전월세 신고제가 시행되면서 시행일(2021년 6월 1일) 이후에 임대차 계약의 가격(보증금이나 차임)이 변경된 경우 신고해야 합니다. 즉, 시행일 전에 이미 임대차 계약이 체결되었던 기존 계약은 원칙적으로 전월세 신고 의무가 없습니다만, 보증금이나 임대료가 변경된 경우에는 전월세 신고 의무가 발생합니다.

따라서 세입자는 임대료 인상은 서로 합의가 필요하다는 점을 강조하면서 집주인의 임대료 인상을 거부해보고, 임대료를 증액하는 경우 전월세 신고 의무가 발생하는 점을 언급하는 것도 좋을 것입니다.

다만, 현재 계약갱신요구권 등 임대차 3법으로 인하여 전세금 등이 폭등하였고, 5%는 폭등한 전월세 시세에 비하여 아주 작은 금액이므로 세입자가 집주인의 5% 임대료 인상 요구를 거부하여 조정이나 소송까지 가더라도 임대인의 요구가 받아들여질 가능성이 높다고 보입니다.

8. 세입자의 중도 해지권

세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되더라도 세입자는 2년을 다 채우지 않고 중도에 해지할 수 있는 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제4항).
따라서 세입자는 부동산 중개수수료(복비)를 부담하지 않고 이사를 갈 수 있습니다.

9. 세입자의 2년 존속기간 주장 가능

세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 1년 연장으로 말했다가도 마음을 바꿔서 2년 연장으로 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 세입자에게 불리한 약정(1년 연장하겠다는 합의)은 효력이 없기 때문입니다(주택임대차보호법 제10조 편면적 강행규정)

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