상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

환산보증금이란 무엇이고, 환산보증금 계산 방법, 환산보증금 계산에서 부가가치세 등이 포함되는지 여부, 상가임대차보호법상 환산보증금을 초과 하는 경우 상가임차인이 보호받지 못하는 규정이 무엇인지 등 상가 임대차 계약시 주의사항 5가지와 환산보증금 폐지 논의는 무엇인지 확인해보세요.

상가임대차보호법 적용범위 기준

상가임대차 보호법 적용 기준

사업자등록 가능한 영업용 건물

사업자등록이 가능한 상가 건물을 영업용으로 임대한 경우에 상가임대차보호법이 적용되며, 영업용으로 사용하는지 여부는 실질적으로 판단해야 한다.

상가임대차보호법은 세입자를 보호나는 규정으로 이루어져 있는데, 강행규정입니다.

즉, 임대인과 임차인 간에 상가임대차보호법에 어긋나는 내용으로 약속을 하면, 그 약속이 세입자에게 불리한 내용일 경우 아무런 효력이 없습니다.

세입자가 영세한 상인일 것(임대보증금 등이 일정 금액 이하일 것)

상가임대차보호법은 사회적 약자를 보호하기 위한 법이므로 임대보증금과 월세를 합한 금액이 일정 금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

상가임대차보호법 보증금 초과
상가임대차보호법 보증금 초과

상가임대차보호법 보증금 초과

대항력 O
갱신요구권 O
임대료증감
청구권 O
권리금 회수기회
보호 O
우선변제권 X
최우선변제권 X
임차권등기명령 X
묵시적 갱신 X
임대료 인상
5% 한도 X
환산보증금이 지역별 기준 초과하는 경우

대항력 VS. 우선변제권

환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우, 상가건물을 인도 받아 사업자등록을 신청하면 다음날부터 대항력이 인정되지만 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령은 인정되지 않습니다.

갱신요구권 VS. 묵시적 갱신

환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우, 임차인은 10년의 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있지만 상가임대차보호법상의 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다. 다만, 민법상 묵시적 갱신은 가능합니다.

==>> 상가임대차보호법 10년(+ 소급적용 판례 총정리)

==>> 상가 묵시적 갱신 7가지 꿀팁(+ 갱신청구권과 비교)

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묵시적 갱신 비교

상가임대차보호법상 묵시적 갱신은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신되며, 계약기간은 1년 연장됩니다. 이후 임대인은 1년 동안은 중도 해지할 수 없지만 임차인은 언제든지 중도 해지할 수 있고, 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

민법상 묵시적 갱신은 임차인이 계약기간 만료 후 계속 사용수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 동안 이의를 제기하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 이후 임대인과 임차인 모두 언제든지 중도 해지할 수 있고, 임대인의 해지 통지는 6개월, 임차인의 해지 통지는 1개월이 지나면 효력이 발생합니다(민법 제639조).

==>> 전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항(전세, 월세, 상가)

임대료 인상 청구 VS. 임대료 5% 인상 한도

환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우, 차임증감청구권을 통해 일방적으로 임대료 인상 또는 인하 청구는 가능합니다. 다만, 보증금 등이 일정 기준을 초과하는 비싼 상가는 임대료 증액 한도인 5%가 적용되지 않습니다.

==>> 상가 임대료 인상 5% 계산 방법 3가지 총정리

권리금 회수기회 보호

환산보증금이 일정 기준을 초과하더라도 상가임대차보호법상의 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다.

==>> 상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

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환산보증금 계산

Q. 환산보증금 의미

상가임대차보호법 제2조에 의하면 일정 보증금액을 초과하는 임대차에는 상가임대차보호법을 적용하지 않고 있는데, 여기서 보증금이 일정 금액을 초과하는지 여부를 판단할 때 월차임을 보증금의 개념으로 환산한 후 기존 보증금에 포함시키고 있습니다.

Q. 환산보증금 계산

환산보증금은 월 임대료에 1분의 100을 곱한 후 기존 보증금에 더하여 계산합니다.

환산보증금 계산법 = 보증금 + (월 차임액 X 100)

예를 들어 서울에서 보증금이 1억원이고, 월세가 850만원인 경우,
환산보증금은 9억 5천만원(= 기존 보증금 1억원 + 월세 850만원 X 100)이 되어 원칙적으로 상가임대차보호법을 적용받지 못하게 됩니다(일부 예외 규정 있음).

환산보증금 = 임대보증금 + 월 임대료 X 100

* 서울에 있는 상가가 임대보증금 5억원에 월 임대료 500만원로 임대차 계약되었다면, 환산보증금은 10억원(= 임대보증금 5억원 + 월 임대료 500만원 X 100)이므로 서울 기준 9억원을 초과하여 상가임대차보호법을 적용받을 수 없습니다(예외 규정 있음). 

상가임대차보호법 환산보증금

Q. 환산보증금 부가가치세 포함 ?

상가 임대차 계약서에 보증금과 월 차임액을 정한 후 ‘부가가치세 별도’로 기재하였다면 환산보증금 산정시 월차임에 부가가치세가 포함되지 않습니다.

Q. 환산보증금 권리금, 관리비 포함 ?

환산보증금 산정시 권리금이나 관리비는 포함되지 않습니다.

Q. 환산보증금 개정

일정 금액의 보증금(월차임은 환산하여 포함) 이하만 상가임대차보호법이 적용되는 바, 예전부터 환산보증금 기준액이 너무 적어서 상가 임차인들이 제대로 보호받지 못하고 있다는 우려의 목소리가 컸습니다.

이에 상가임차인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 적용되는 보증금액의 기준을 높여왔고, 최근 2019. 4. 2.에 환산보증금 규정이 개정되었습니다.

그리고 이러한 개정 규정은 2019. 4. 2. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다(시행령 부칙 제2조).

Q. 수도권정비계획법 과밀억제권역

개정된 상가임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 의하면 서울은 9억원 이하의 보증금까지, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 부산광역시는 6억 9천만원 이하의 보증금까지 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있게 되었습니다.

서울의 경우 9억원 이하는 모두 보장 받게 되었는데, 서울을 제외한 나머지 지역은 기준 금액이 6.9억원인지, 5.4억원인지 헷갈릴 수 있습니다.

인천광역시(일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(일부만), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(일부 제외)는 과밀억제권역으로서 6.9억원의 보증금까지 상가임대차보호법의 적용을 받게 되었습니다.

상가임대차보호법 환산보증금

Q. 환산보증금 초과 – 차임증액청구 5% 제한 ?

그러나 환산보증금을 초과하는 경우 상가임대차보호법 중 차임증감청구권에 관한 규정이 적용되지 않으므로 차임증액비율 제한이 적용되지 않습니다(상가임대차보호법 제10조 제3항 단서, 제11조).

즉, 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법이 적용되므로, 상가 임대인이나 상가 임차인이 민법상의 차임증감청구권을 행사할 수는 있습니다만, 민법에는 증액 비율 제한이 없습니다.

따라서 상가임대차보호법 환산보증금을 초과하여 상가임대차보호법을 적용받지 못하는 상가 임대차의 경우 상가 임대인은 증액 비율 제한이 없으므로 차임증액청구시 5%의 제한 없이 차임 증액을 청구할 수 있습니다.

차임증액청구서 다운 받기
차임감액청구서 다운 받기
권리금 계약서 다운 받기

즉, 상가임대차보호법 제10조의 2에 따라 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 차임증감청구권 행사는 가능합니다.

그러나 상가임대차보호법 제2조 제3항이 제11조를 언급하지 않고 있기 때문에 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우에는 제11조 제1항 단서(임대료 5% 인상 한도)가 적용되지 않아 차임증감청구권에 의해 임대료를 인상하더라도 5%의 제한은 받지 않게 되는 것입니다.

제2조(적용범위) 
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제10조의2(계약갱신의 특례) 
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. 
환산보증금 초과시 상가임대차보호법 적용 여부

상가임대차보호법 환산보증금 – 주의사항 5가지

  • 보증금이 작아도 월세가 크면 환산보증금이 커질 수 있다.
  • 환산보증금 계산 방법을 알아두자 – 월세 곱하기 100
  • 지역과 환산보증금을 알아두자 – 차임증액청구시 5% 제한 위해
  • 부가가치세는 별도로 하자 – 환산보증금 산정시 포함하지 않기 위해
  • 환산보증금 초과해도 대.갱.권 은 인정됨(대항력, 갱신요구권, 권리금)
  • 환산보증금이 지역별 기준 초과하면, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령, 임대료 5% 인상 한도가 인정되지 않는다는 점에 유의하자!

환산보증금 폐지 논의

상가 임차인을 보호하기 위하여 환산보증금 폐지가 논의되었으나 아직 폐지되지는 않았습니다.
다만, 비교적 최근인 2019. 4. 2. 상가임차인 보호를 확대하기 위하여 환산보증금액을 높여서 상가임대차보호법 적용범위를 넓혔습니다.

상가임대차보호법 적용 여부

상가임대차보호법 적용이 문제되는 경우

상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우

  • 종중, 동창회, 향우회 사무실
  • 교회, 사찰, 자선단체 사무실
  • 정당 사무실
  • 동호인 활동 사무실

공장 상가임대차보호법 적용 ?

영업행위가 아니라 사실행위(단순하게 상품을 보관, 제조)만 이루어지는 공장, 창고는 영업용으로 사용되는 것이 아니므로 상가임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙입니다.

그러나 그 장소에서 사실행위와 영업행위가 함께 이루어진다면 상가임대차보호법이 적용될 수 있습니다.

어린이집 상가임대차보호법 적용 ?

어린이집은 사업자등록이 안되는 비영리법인이므로 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

단기임대차 상가임대차보호법 적용 ?

일시사용을 위한 임대차는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다(상가임대차보호법 제16조).

판례는 1년 미만, 특히 6개월 미만으로 계약기간을 정한 경우, 보증금이 없거나 미미한 경우, 단기 임대차라고 명시한 경우 등을 일시사용임대차라고 보고 있습니다.

주거 겸용 사무실 상가임대차보호법 적용 ?

임차인이 건물을 영업용과 주거용으로 겸용하는 경우, 주된 부분을 영업용으로 사용하면 상가임대차보호법이 적용됩니다.

사업자등록 안하고 사업 상가임대차보호법 적용?

사업자등록이 가능한 건물이면 상가임대차보호법이 적용되는 것이고 반드시 사업자등록을 해야만 하는 것은 아닙니다.

따라서, 사업자등록을 못한 임차인도 갱신요구권을 행사하여 10년간 영업이 가능합니다. 다만, 사업자등록을 하지 않으면 대항력과 우선변제권은 없습니다.