상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

환산보증금이란 무엇이고, 환산보증금 계산 방법, 환산보증금 계산에서 부가가치세 등이 포함되는지 여부, 상가임대차보호법상 환산보증금을 초과 하는 경우 상가임차인이 보호받지 못하는 규정이 무엇인지 등 상가 임대차 계약시 주의사항 5가지와 환산보증금 폐지 논의는 무엇인지 확인해보세요.

환산보증금 초과시 상가임대차보호법 적용 여부

환산보증금 계산

Q. 환산보증금 의미

상가임대차보호법 제2조에 의하면 일정 보증금액을 초과하는 임대차에는 상가임대차보호법을 적용하지 않고 있는데, 여기서 보증금이 일정 금액을 초과하는지 여부를 판단할 때 월차임을 보증금의 개념으로 환산한 후 기존 보증금에 포함시키고 있습니다.

Q. 환산보증금 계산

환산보증금은 월 임대료에 1분의 100을 곱한 후 기존 보증금에 더하여 계산합니다.

환산보증금 계산법 = 보증금 + (월 차임액 X 100)

예를 들어 서울에서 보증금이 1억원이고, 월세가 850만원인 경우,
환산보증금은 9억 5천만원(= 기존 보증금 1억원 + 월세 850만원 X 100)이 되어 원칙적으로 상가임대차보호법을 적용받지 못하게 됩니다(일부 예외 규정 있음).

Q. 환산보증금 부가가치세 포함 ?

상가 임대차 계약서에 보증금과 월 차임액을 정한 후 ‘부가가치세 별도’로 기재하였다면 환산보증금 산정시 월차임에 부가가치세가 포함되지 않습니다.

Q. 환산보증금 권리금, 관리비 포함 ?

환산보증금 산정시 권리금이나 관리비는 포함되지 않습니다.

환산보증금 초과

Q. 환산보증금 개정

일정 금액의 보증금(월차임은 환산하여 포함) 이하만 상가임대차보호법이 적용되는 바, 예전부터 환산보증금 기준액이 너무 적어서 상가 임차인들이 제대로 보호받지 못하고 있다는 우려의 목소리가 컸습니다.

이에 상가임차인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 적용되는 보증금액의 기준을 높여왔고, 최근 2019. 4. 2.에 환산보증금 규정이 개정되었습니다.

그리고 이러한 개정 규정은 2019. 4. 2. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다(시행령 부칙 제2조).

상가임대차보호법 환산보증금

Q. 수도권정비계획법 과밀억제권역

개정된 상가임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 의하면 서울은 9억원 이하의 보증금까지, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 부산광역시는 6억 9천만원 이하의 보증금까지 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있게 되었습니다.

서울의 경우 9억원 이하는 모두 보장 받게 되었는데, 서울을 제외한 나머지 지역은 기준 금액이 6.9억원인지, 5.4억원인지 헷갈릴 수 있습니다.

인천광역시(일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(일부만), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(일부 제외)는 과밀억제권역으로서 6.9억원의 보증금까지 상가임대차보호법의 적용을 받게 되었습니다.

Q. 상가임대차보호법과 환산보증금 – 적용 여부

환산보증금을 초과하더라도 상가임대차보호법의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 등은 적용됩니다(상가임대차보호법 제2조 제3항).

상가임차인을 보호하기 위하여 일부 상가임대차보호법 규정이 적용되도록 예외를 둔 것입니다.

환산보증금 초과 되더라도 상가 임차인은 대항력을 주장할 수 있고, 계약갱신을 요구할 수 있으며, 권리금 회수 기회를 보호 받습니다.

Q. 환산보증금 초과 – 차임증액청구 5% 제한 ?

그러나 환산보증금을 초과하는 경우 상가임대차보호법 중 차임증감청구권에 관한 규정이 적용되지 않으므로 차임증액비율 제한이 적용되지 않습니다(상가임대차보호법 제10조 제3항 단서, 제11조).

즉, 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법이 적용되므로, 상가 임대인이나 상가 임차인이 민법상의 차임증감청구권을 행사할 수는 있습니다만, 민법에는 증액 비율 제한이 없습니다.

따라서 상가임대차보호법 환산보증금을 초과하여 상가임대차보호법을 적용받지 못하는 상가 임대차의 경우 상가 임대인은 증액 비율 제한이 없으므로 차임증액청구시 5%의 제한 없이 차임 증액을 청구할 수 있습니다.

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상가임대차보호법 환산보증금 – 주의사항 5가지

  • 보증금이 작아도 월세가 크면 환산보증금이 커질 수 있다.
  • 환산보증금 계산 방법을 알아두자 – 월세 곱하기 100
  • 지역과 환산보증금을 알아두자 – 차임증액청구시 5% 제한 위해
  • 부가가치세는 별도로 하자 – 환산보증금 산정시 포함하지 않기 위해
  • 환산보증금 초과해도 대.갱.권 은 인정됨(대항력, 갱신요구권, 권리금)

환산보증금 폐지 논의

상가 임차인을 보호하기 위하여 환산보증금 폐지가 논의되었으나 아직 폐지되지는 않았습니다.
다만, 비교적 최근인 2019. 4. 2. 상가임차인 보호를 확대하기 위하여 환산보증금액을 높여서 상가임대차보호법 적용범위를 넓혔습니다.

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