계약갱신청구권 행사 – 꼭 알아둘 5가지

임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 세입자가 임대차 기간 동안 1회에 한하여 집주인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 계약갱신청구권 행사와 관련된 5가지 주의사항을 확인해보시고, 계약갱신요구권 행사 여부 확인서를 다운로드 받으세요

계약갱신청구권 행사

계약갱신청구권의 의미

임대차 3법 중 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로서 세입자는 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다.

계약갱신요구권(계약갱신청구권)이란 임차인(세입자)은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이므로 임대인(집주인)은 법에서 인정하는 정당한 사유가 없이는 이를 거절할 수 없다는 의미입니다.

계약갱신청구권 행사 언제?

Q. 계약갱신청구권의 소급 적용?

계약갱신청구권은 소급 적용되므로 2020. 7. 31. 이후에 체결된 계약 뿐만 아니라 그 이전에 체결되어 존속 중인 임대차의 세입자도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

다만, 2020. 7. 31. 이전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자와 임대차계약을 체결한 경우, 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다(2020. 7. 31. 개정 부칙 제2조).

Q. 계약갱신청구권 행사 기간?

계약갱신요구권(계약갱신청구권)의 행사기간은 원칙적으로 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

다만, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.

그렇다면 도대체 언제 행사해야 할까요?
예를 들어 2020. 12. 10.에 최초 임대차 계약을 체결하거나 묵시적으로 갱신되어 계약 만기가 2022. 12. 10.인 경우, 세입자는 만기 2개월 전2022. 10. 9. 밤 12시까지 계약갱신청구권을 행사 해야 합니다(초일불산입 원칙). 여기서 행사란 계약갱신요구가 2022. 10. 9. 밤 12시까지 집주인에게 도달해야 합니다.

반대로 2020. 12. 10. 이전인 경우를 예로 들면, 2020. 10. 30. 최초로 체결된 임대차의 경우 임차인은 2022. 10. 30.의 1개월 전인 2022. 9. 30. 0시까지(=2022. 9. 29. 밤 12시까지) 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 합니다.

이렇듯 계약갱신청구권은 행사기간이 정해져 있으므로 정해진 기간 내에 행사해야만 효력이 있습니다.

계약갱신청구권 행사

Q. 계약갱신청구권 행사 방법은?

세입자가 집주인에게 갱신을 요구할 때는 직접 만나서 얘기할 수도 있고, 전화, 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등으로 할 수도 있지만, 추후 분쟁을 대비하여 증거를 남기는 것이 좋습니다.

Q. 묵시적 갱신이 된 경우에도 계약갱신청구권 행사 가능한지?

세입자가 묵시적 갱신 등으로 이미 4년 이상 거주하고 있는 경우에도 세입자는 1회에 한하여 갱신청구권을 행사할 수 있습니다(묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으므로 세입자에게는 아직 1회의 갱신청구권이 남아있는 것입니다).

Q. 계약갱신청구권 행사 하지 않겠다는 약정의 효력?

집주인과 세입자가 사전에 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정하거나 계약 만기에 나가기로 약정하였다고 하더라도 세입자는 갱신청구권을 행사할 수 있습니다(주택임대차보호법은 강행규정이므로 갱신청구권에 관한 규정에 반하는 약정은 효력이 없습니다).

계약갱신요구권 행사 여부 확인

Q. 부동산 매매계약서 – 계약갱신요구권 행사 여부 확인서 명시?

주택임대차보호법이 개정되어 세입자가 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 행사할 수 있었지만 정작 부동산 매매계약서에는 계약갱신요구권에 대한 기재가 없어 법적 분쟁이 있어왔습니다.

공인중개사법 시행규칙에 따르면 공인중개사가 사용하는 중개대상물 확인 설명서에 계약갱신요구권의 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받았으면 그 서류를 부동산 매매계약서에 첨부한 후 “확인”에 체크하고, 서류를 받지 못한 경우에는 “미확인”으로 체크하여야 합니다.

Q. 계약갱신요구권 행사 여부 확인서 – 다운로드

공인중개사는 부동산 매매계약서에 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 확인서를 받은 경우 그 확인서를 첨부한 후 “확인”에 체크하도록 하고 있습니다.

확인서라 함은 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 확인해줄 수 있는 서류를 말하므로 그 내용이나 형식은 정해진 것이 없습니다. 확인서로서 가장 좋은 것은 부동산 매도인인 임대인이 임차인과 계약갱신요구권 행사와 관련하여 작성한 확인서가 가장 좋을 것입니다.

그러나, 이러한 임대인과 임차인 간의 확인서가 없는 경우에는 임대인 혼자서라도 행사 여부에 관한 내용을 작성한 후 날인하여 부동산 매수인에게 확인서 형태로 교부해야 할 것입니다.

아래의 확인서는 부동산 매수인 입장에서 필요한 내용을 최대한 작성한 버전이므로 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하시기 바랍니다.

만약 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다면, 부동산 매수인인 경우에는 임차인이 임대인(매도인)에게 언제 어떻게 행사했는지 확인한 후 임대인(매도인)이 가지고 있는 증거(임차인이 계약갱신요구권을 행사한 증거)를 전달 받아 부동산 매매 계약서에 첨부하는 형태로 보관해두시는 것이 좋습니다.

계약갱신청구권 행사 효과

Q. 세입자의 중도 해지 가능?

우선, 임대차 계약이 갱신되면 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다.

그런데, 추가로 연장된 계약기간은 2년이지만 세입자는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 집주인이 해지 통지를 받고 3개월이 지나야 해지됩니다.

이렇게 2년이 연장되지만 주택임대차보호법은 세입자 보호법이므로 세입자는 중도에 해지가 가능합니다. 이에 반해 집주인은 중도에 해지할 수 없습니다.
참고로 계약갱신청구권을 행사한 때 뿐만 아니라 묵시적 갱신에서도 세입자는 중도 해지가 가능합니다.

Q. 임대료 5% 인상 제한?

세입자의 갱신요구권 행사에 따라 계약이 갱신되면, 동일한 조건으로 갱신되지만 보증금과 차임 즉 임대료는 5%의 범위에서 인상 가능합니다. 즉, 세입자를 보호하기 위해 임대료 상한에 제한을 둔 것이죠.

그렇다면 5% 인상하는 것은 어떻게 계산할까요? 임대료 5%의 상한을 계산하는 방법을 참고해주세요.

임대료 5% 인상률 계산기인 렌트홈 계산기 사용방법에 대하여는 렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)를 참고해주세요!

Q. 전세에서 월세로 전환 가능?

갱신청구권을 행사하면 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되어야 하므로 전세에서 월세로 전환하거나 월세에서 전세로 전환하는 것은 모두 종전과 동일하다고 볼 수 없으므로 원칙적으로는 안됩니다. 하지만, 세입자의 동의가 있으면 전환이 가능합니다.

전월세 전환과 관련하여 전세에서 월세로 전환될 때는 전월세 전환율인 2.5%를 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의 2).

하지만 반대로 월세에서 전세로 전환될 때에는 주택임대차보호법에 이를 규율하는 조항이 없으므로 시장에서 적용되는 전환율을 적용합니다. 구체적인 전환율 계산은 저의 다른 포스팅을 참고해주세요.

계약갱신청구권 행사 – 갱신거절 사유

집주인이 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 살펴보면 대부분 세입자가 뭔가 계약을 위반했을 경우(1, 2, 4, 5, 9호)입니다. 계약을 위반한 세입자에게 갱신 청구권을 인정하는 것은 불합리하기 때문입니다.

그러나 주택임대차보호법은 세입자의 계약 위반 사유 이외에도 집주인이 보상하여 합의(3호), 집주인의 실거주(8호), 멸실(6호), 재건축 등(7호)의 사유를 갱신거절 사유로 인정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 참고).

이 중 실무상 가장 쟁점이 많은 사유는 집주인이 실거주를 이유로 갱신 청구를 거절하는 것입니다.

계약갱신청구권 행사 – 5가지 주의사항

  • 1 회만 사용 가능 – 세입자는 언제 사용하는 것이 유리한지 고민해야 함
  • 계약 만기 6개월 전부터 세입자는 갱신청구권 행사를 신경쓰고, 집주인은 갱신거절을 신경써야 함
  • 세입자와 집주인 모두 계약갱신청구권 행사 증거를 남겨두는 것이 필요함
  • 집주인은 갱신청구권 행사에 대비하여 갱신거절 사유 준비해야 함
  • 묵시적 갱신으로 연장되면 임대료가 동일하지만, 계약갱신청구권 행사로 연장되면 임대료 인상이 가능함(다만, 임대료 인상에 5%의 비율 제한이 있고, 무조건 인상되는 것이 아니라 임차인이 거부하는 경우에는 소송이나 조정을 통해 인상 여부 및 인상 금액이 결정됨)
  • 기타 계약갱신청구권에 관한 내용은 전세계약갱신청구권 (+월세, 내용증명 양식, 세입자 꿀팁 9가지!)을 참고해주세요!

참고 : 임대차 3법 계약갱신청구권

임대차 3법 중 세입자 보호를 위해 계약갱신청구권이 신설되었는데, 임대차 3법에는 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제가 있습니다.
계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이며, 이에 대하여 집주인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다.
전월세 상한제는 임대료 증액시 5%의 상한으로 제한된다는 것을 의미하며,
전월세 신고제는 집주인이나 세입자가 임대차계약 체결 후 신고해야 하는 제도를 말합니다.

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