상가 임대료 인상 5% 계산 방법 3가지 총정리

상가 계약기간 중 상가 임대료 인상은 가능할까? 상가 임대료 인상 방법, 상가 임대료 인상 한도인 5% 계산 방법 3가지, 상한제를 위반한 경우 어떻게 되는지, 상가 임대료 인상을 거부할 수 있는지 알아보겠습니다.

상가 임대료 인상
상가 임대료 인상

상가 임대료 인상 가능할까?

상가 임대료 인상

상가 임대료 증액은 당연히 가능합니다. 상가 임대차가 종료된 후 임대인과 임차인 간에 사무실 임대료 인상을 합의한다면 임대료 인상은 얼마든지 가능한 것입니다.

상가 계약기간 중 월세 인상 – 가능할까?

그러나 상가 계약기간 중 월세 인상은 불가능합니다. 왜냐하면 아직 계약기간이 만료되지 않았기 때문에 계약에서 정한 임대료를 마음대로 인상할 수 없기 때문입니다. 이 것은 계약의 구속력 때문입니다.

물론 상가 계약기간 중이라도 쌍방 합의만 있다면 상가 월세 인상은 가능합니다. 그러나, 쌍방 합의 없이 임대인이나 임차인 중 하나가 일방적으로 월세를 변경할 수 있을까요?

그러나 상가임대차보호법은 아래의 2가지 경우에 상가 계약기간 중 월세 인상이나 인하가 가능하다고 보고 있습니다.

임대료는 원칙적으로 합의해야 인상할 수 있다!

상가임대차보호법 임대료 인상
상가임대차보호법 임대료 인상

상가임대차보호법 임대료 인상 규정

상가임대차보호법 임대료 증감 규정

상가임대차보호법은 아래의 2가지 경우에 상가 계약기간 중 상가 임대료 증액이 가능하다고 보고 있습니다.

  • 경제사정 변동에 의한 차임증감청구권 행사(상가임대차보호법 제11조)
  • 상가임대차 계약 갱신 임대료 인상(상가임대차보호법 제10조 제3항)
상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. 

즉, 상가임대차보호법 제11조는 계약기간 중이라도 조세, 공과금 등의 증감 등 경제사정의 변동으로 기존 임대료가 적절하지 않게 된 경우 기존 임대료의 증액이나 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

또한, 경제사정의 변동 등 특별한 사정이 없더라도 상가 세입자가 갱신요구권을 행사한 경우, 임대인이 세입자의 갱신요구를 방어하기 위하여 상가 임대료 인상 청구가 가능하도록 규정하고 있습니다.

상가임대차 계약기간 중 일방적 월세 인상은 2가지 경우만 가능하다!

상가 임대료 상한제 = 상가 임대료 증액 비율 제한

상가 임대료 인상에는 5% 한도가 있습니다. 즉, 상가 임대료 인상 상한이 있다는 것입니다(상가 임대료 상한제).

그런데 이렇게 상가 임대료 증액 제한을 5%로 두고 있는 경우는 상가 임대차가 종료되지 않고 계속 중인 상태에서 임대인이 일방적으로 상가 임대료 증액을 청구하는 경우에 한합니다.

즉, 상가 임대차계약이 종료된 후 쌍방이 합의하여 재계약을 하거나 계약이 종료되지 않은 상태라도 쌍방이 합의하여 임대료 증액에 합의하였다면 상가 임대료 증액에 제한이 없습니다. 즉, 쌍방이 합의만 한다면 5% 넘게 증액할 수 있다는 것입니다.

상가 임대료 인상 계산 방법은 아래에서 자세히 알려드리겠습니다.

일방적 임대료 인상은 5% 한도가 있다!

상가임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 ...... 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 
상가건물임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

상가 임대료 증액 행사기간 제한

증액 후 1년 이내 상가 임대료 증액 청구는 금지됩니다.

그러나 이러한 1년의 기간 제한은 임대인이 상가 임대료 증액을 청구할 때 제한이 있을 뿐이지 임차인이 임대료 감액을 청구할 때는 감액 비율이나 행사 기간에 제한이 없습니다.

즉, 상가 임차인은 5% 를 초과하여 임대료 감액을 청구할 수 있고, 1년 내에도 계속하여 임대료 감액을 청구할 수 있습니다.

상가임대차보호법 환산보증금 초과시

상가 세입자가 환산보증금(임대보증금 + 월 임대료 환산액)이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 상가임대차보호법상의 차임증감청구권을 행사할 수 없는 것이 원칙입니다.

*상가임대차 환산보증금 초과 기준 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

그러나 상가임대차보호법 제10조의 2는 특례를 두어 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 갱신되는 경우 경제사정 변동 등을 이유로 차임증감청구는 가능합니다.

그러나 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법 제10조 제3항 단서와 제11조가 적용되지 않기 때문에 증액 비율 제한이나 행사기간 제한은 적용되지 않습니다.

즉, 상가 임대료가 비싼 경우라면 임대인은 5% 제한 없이 증액을 청구할 수 있다는 것입니다.

다만 임대인이 5%를 초과하여 증액을 청구하더라도 임차인이 무조건 이를 수용해야 하는 것이 아니고, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.

만약 임대인과 임차인이 임대료를 인상할 것인지 여부, 얼마나 인상할 것인지 여부에 합의하지 못할 경우 분쟁조정위원회나 법원을 통해 결정됩니다.

또한, 임차인은 임대인의 증액 청구에 대하여 감액 청구로 대응할 수도 있습니다.

제10조의2(계약갱신의 특례) 
제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

보증금 초과시 일방적 임대료 인상에 제한 없다!

상가 임대료 증액 제한의 예외

상가 세입자가 감염병(코로나19 사태)을 이유로 임대료 감액을 청구하여 감액된 경우, 나중에 감염병이 종료될 경우 임대인은 5% 증액 제한을 받지 않고 감액 전 임대료까지 증액할 수 있습니다.

상가 건물주가 세입자의 감액 청구를 쉽게 받아들일 수 있도록 나중에 5%의 제한을 두지 않겠다고 못 박은 것입니다.

제11조(차임 등의 증감청구권)
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

상가 임대료 증액 5% 제한을 위반한 경우

5%의 임대료 증액 비율을 초과하면 초과되는 범위무효입니다.

예를 들어 임대인이 5%를 초과하여 20%의 임대료 증액을 청구하였고, 증액된 임대료를 지급 받았다면, 세입자는 임대인에게 15%(=20% – 5%) 만큼 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

5% 제한 위반하면 부당이득 반환 청구!

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상가 임대료 인상 계산 방법
상가 임대료 인상 계산 방법

상가 임대료 인상 계산 방법 – 3가지

상가임대차보호법 5% 규정

상가임대료 상승률, 즉 상가 임대료 인상 범위는 5% 까지만 가능합니다.

그렇다면 예를 들어 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원의 상가 임대차 계약이 있을 경우, 임대보증금은 그대로 두고 월 임대료만 인상하려면 5% 한도는 어떻게 계산해야 할까요?

임대료 5% 인상률을 계산하는 방법은 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에 명확하게 규정되어 있지 않기 때문에 당사자 간에 합의로 아래의 3가지 계산법 중 하나를 이용하시면 됩니다.

상가 임대료 인상 계산 방법 1
상가 임대료 인상 계산법 1

상가 임대료 인상 계산법 1

이 상가 임대료 인상 계산법(1번 계산법)은 상가임대차보호법 제2조 제2항의 환산보증금 계산 방법(곱하기 100)이고, 월 임대료를 보증금으로 변경(환산)한 후 총 보증금의 5%를 계산하는 방식입니다.

이 1번 계산법은 상가 임대료 5% 인상분 계산 방법으로 가장 많이 알려진 것인데, 보통 아래의 2번 계산법에 비하여 월 임대료 인상분이 더 커지므로 임대인에게 유리한 방식이라고 생각합니다.

  1. 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원의 상가 임대차 계약에서 월 임대료를 보증금으로 환산하기 위하여 월 임대료 100만원에 곱하기 100을 하여 보증금 1억원으로 환산한다.
  2. 기존 보증금 3억원과 월 임대료를 환산한 금액 1억원을 합하면 4억원이 된다.
  3. 4억원에 5%를 계산하면 2천만원이 된다(2천만원 = 4억원 X 0.05)
  4. 인상된 임대료 2천만원을 월 차임으로 환산하기 위해 다시 100으로 나누면 20만원이 된다(20만원 = 2천만원 X 1/100)
  5. 인상된 월 임대료는 20만원이고, 기존에는 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원이었는데, 5% 인상하면 임대보증금 3억원에 월 임대료 120만원이 된다.

상가 임대료 5% 인상은 곱하기 100을 이용한 방법이 있다!

월세를 보증금으로 환산하는 방법
상가임대차보호법
제2조(적용범위) 

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 
상가임대차보호법 시행령
제2조(적용범위)
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

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상가 임대료 인상 계산 방법 2
상가 임대료 인상 계산 방법 2

상가 임대료 인상 계산법 2

이 상가 임대료 인상 계산법(2번 계산법)은 상가임대차보호법 제12조의 월차임 전환시 산정률(7.875%)을 적용하여 계산하는 방법으로서 위 1번 계산법과는 달리 보증금을 월 임대료로 변경하여 총 월 임대료의 5%를 계산하는 방식입니다.

==>> 상가 임대차의 법정 월차임 전환률이 7.875%인 이유

상가임대차보호법
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 

1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

이 2번 계산법은 주택 임대차에서 5% 인상분을 계산할 때 사용하는 방법과 동일하므로 적합한 계산법이라고 생각되며, 인상된 월 임대료가 1번 계산법에 비하여 작기 때문에 임차인에게 유리한 방법입니다.

  1. 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원의 상가 임대차 계약에서 임대보증금을 월 임대료로 전환하기 위하여 상가 임대보증금 3억원을 12개월로 나누어 월세 개념으로 변경한 후 월차임 전환시 산정률인 7.875%를 곱하면 1,968,750원이 된다(= 3억원 X 1/12 X 0.07875)
  2. 보증금을 월세로 환산한 금액 1,968,750원과 기존 월 임대료 100만원을 합산한 총 임대료는 2,968,750원입니다.(= 1,968,750원 + 100만원)
  3. 총 임대료 2,968,750원의 5%를 계산하면 148,437원이 된다(= 2,968,750 X 0.05).
  4. 인상된 월 임대료는 14만 8,437원이고, 기존에는 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원이었는데, 5% 인상하면 임대보증금 3억원에 월 임대료는 114만 8,437원이 됩니다.

상가 임대료 5% 인상은 7.875%를 이용한 방법이 있다!

보증금을 월세로 환산하는 방법
상가임대차보호법
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

*1호의 비율은 연 12%이고, 2호의 비율은 한국은행 기준금리 1.5%에 4.5를 곱하여 6.75%이므로  둘 중 낮은 비율은 6.75%이다.
상가임대차보호법 시행령 
제5조(월차임 전환 시 산정률) 
① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할 2푼을 말한다.
② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
상가 임대료 인상 계산 방법 3
상가 임대료 인상 계산 방법 3

상가 임대료 인상 계산법 3

이 상가 임대료 인상 계산법(3번 계산법)은 보증금을 월 임대료로 전환하지 않고, 월 임대료를 보증금으로 환산하지도 않고, 보증금과 월 임대료를 모두 5%씩 인상하는 방법입니다.

이 3번 계산법은 임대인과 임차인 간에 1번 계산법과 2번 계산법 중 어느 하나로 합의점을 찾지 못할 경우 적용할 수 있는 방법입니다.

  1. 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원의 상가 임대차 계약에서 임대보증금 3억원을 5% 인상하면 인상된 보증금은 1500만원이 된다(= 3억원 X 0.05)
  2. 월 임대료 100만원을 5% 인상하면 인상된 월 임대료는 5만원이 된다(= 100만원 X 0.05).
  3. 인상된 보증금은 1500만원, 인상된 월 임대료는 5만원입니다.
  4. 즉, 기존에는 임대보증금 3억원에 월 임대료 100만원이었는데, 보증금과 월 임대료를 모두 5%씩 인상하면 보증금 3억 1500만원월 임대료 105만원이 됩니다.

상가임대차보호법 환산보증금 초과시

상가 세입자의 환산보증금(임대보증금 + 월 임대료의 환산액)이 지역별 기준을 초과한 경우, 예를 들어 고가의 상가 임대료를 납부하는 경우 영세한 세입자가 아니므로 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

==>> 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

이러한 지역별 기준을 초과하는 고가의 상가 임대차는 특례 규정 제10조의 2에 의해 경제사정의 변동 등의 이유가 있다면 차임증감청구 자체는 가능하지만 상가 임대료 상한제가 적용되지 않으므로 5%를 초과하여 임대료 증액 청구가 가능합니다.

상가임대차보호법

제2조(적용범위) 
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 


③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제10조의2(계약갱신의 특례) 
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

*상가임대차 계약서 작성법 : 상가 임대차계약서(양식 다운로드) – 주의사항 5가지

*상가임대차 현황서 : 상가임대차현황서 – 인터넷 발급 방법(임대차 정보제공 요청서)

상가 임대료 인상 거부
상가 임대료 인상 거부

상가임대차보호법 임대료 인상 요건

경제사정의 변동

조세, 공과금의 변동 등 임대료의 적절성과 관련된 모든 경제사정의 변동이 있고, 이로 인하여 기존 임대료가 적절하지 않게 되는 경우 임대료 증액 청구나 임대료 감액 청구가 가능합니다(상가임대차보호법 제11조).

감염병

코로나19도 위 경제사정의 변동에 해당되긴 하지만 상가 세입자의 임대료 감액 청구가 좀 더 쉽게 인정받을 수 있도록 2020. 9. 29. 상가임대차보호법이 개정되어 제1급 감염병(코로나19 포함)이 경제사정 변동의 예시로 추가되었습니다(상가임대차보호법 제11조).

세입자의 갱신 요구

세입자의 갱신 요구로 계약이 갱신될 경우 임대인은 경제사정 변동이 없어도 임대료 인상을 청구할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조 제3항 단서).

상가임대차보호법 임대료 인상 거부

상가 임대료 인상 방법

상가 임대인이 감염병, 경제사정 변동, 세입자의 갱신 요구를 이유로 상가임대료를 인상하고 싶다면, 상가 임대인은 세입자에게 상가 임대료 인상을 청구해야 한다(상가 월세 인상 통보).

그러면 상가 세입자는 임대인의 인상 요구를 무조건 받아들여야 할까요?

상가 임대료 인상 거부할 경우

상가 세입자는 상가 임대료 인상 거부가 가능합니다.

만약 상가 임대인과 임차인이 임대료 인상 여부, 인상 비율에 합의하지 못할 경우 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아서 해결해야 합니다.

상가 임대료 인상은 거부가 가능함!

착한 임대인 세액공제

*상가 임대인이 임대료를 인하하여 세액 공제 받는 방법 : 착한 임대인 세액공제 개정 주의사항 5가지(+ 계산 사례, 신청방법, 제출서류)