전월세 상한제 – 임대료 5% 계산 방법

전월세 상한제란 무엇이고, 집주인은 어느 경우에 임대료를 인상할 수 있는지, 임차인의 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 관계를 쉽게 설명드립니다. 집주인 입장에서는 법정 최고치를 받기 위해 세입자 입장에서는 임대료 인상폭을 5%로 제한하기 위해 임대료 5% 계산 방법을 알아두어야 합니다.

2022 전월세전환율과 임대료 5 인상

전월세 상한제

Q. 전월세 상한제란?

임대차 3법 중 하나인 전월세 상한제는 법에서 임대료의 인상폭을 임대료의 5% 내로 제한하는 것을 말합니다.

원래 임대료 즉 월세는 한번 계약하면 바꿀 수 없는 것이 원칙입니다.
왜냐하면 집주인과 세입자는 계약할 때 월세를 얼마로 하기로 서로 합의했기 때문입니다.
보통 집주인과 세입자는 서로 합의한 내용을 쉽게 바꿀 수 없도록, 즉 서로를 합의한 내용에 구속시키기 위해 계약서에 날인을 합니다.

그런데 주택임대차보호법은 일정한 경우에 임대료를 올리거나 내릴 수 있도록 하였는데, (1) 임차인이 일방적으로 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우와 (2) 경제사정 등의 변동으로 기존 임대료가 부적절해진 경우입니다.

그리고 주택임대차보호법은 이렇게 임대료의 증액 또는 증감을 청구하는 경우 중 임대료를 증액하는 경우에는 일정한 제한을 두고 있는데, 바로 임대료를 증액할 때 5%를 초과할 수 없도록 제한한 것입니다.

즉, 집주인과 세입자가 쌍방 합의한 것이 아니라 집주인이나 세입자 중 하나가 일방적으로 임대료의 증액이나 감액을 청구할 때는 특별한 사유(갱신요구, 경제사정 변동)가 있어야 하고, 특히 증액 청구는 20분의 1(5%)의 제한이 있다는 것입니다.

주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권)   
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

Q. 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 관계는?

임대료 인상이 문제되는 경우는 다음 2가지 중 하나입니다.
(1) 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신되어 차임증감청구권 행사시
(2) 경제사정 등의 변동 및 기존 임대료의 부적절로 차임증감청구권 행사시

첫번째는 세입자가 갱신을 요구하여 임대차 기간이 2년 더 연장된 경우, 원칙적으로는 갱신이므로 임대차계약이 동일한 조건으로 연장되는 것이지만 법에서 집주인에게 임대료를 인상할 수 있게 해준 것입니다. 다만 그 인상 범위를 5%를 제한한 것입니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제3항).

두번째는 임대차 계약이 일반적인 계약과는 달리 2년 또는 4년 이런 식으로 장기간 지속되는 점을 고려하여 임대차 계약 체결 후 경제사정 등이 변경되었고, 이로 인하여 기존의 임대료가 부적절함이 인정된다면 임대료를 변경할 수 있게 해준 것입니다(주택임대차보호법 제7조).
예를 들어 집주인은 경제사정 등의 변동으로 기존 임대료가 주변 시세에 비하여 현저히 낮다고 주장하면서 임대료 인상을 청구할 수 있는 것입니다.

Q. 차임증감청구권과 전월세 상한제의 관계는?

차임증감청구권에는 차임증액청구권과 차임감액청구권이 있는데, 이 중 차임 “증액” 청구와 관련하여 일정한 제한(5% 제한)을 둔 것이 “전월세 상한제“입니다.

그리고 법에서는 차임증액청구권에만 제한을 두고 있기 때문에 당연히 차임감액청구권에는 아무런 제한이 없습니다.

Q. 임대료 5% 초과 지급시 반환 청구 가능?

제한된 증액 비율인 5%를 초과하여 지급했다면, 세입자는 초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).

따라서 초과된 부분을 반환청구를 하기 위해서는 증액청구로 지급한 임대료가 5%를 초과했는지 계산할 수 있어야 합니다.

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임대료 5% 계산

임대료 인상의 5% 제한을 계산할 때는 월세 뿐만 아니라 보증금까지 고려해야 합니다.
즉 집주인은 월세 뿐만 아니라 보증금도 5%까지는 올릴 수 있다는 의미입니다.

물론 현실적으로는 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 것이 보통이므로 월세를 얼마나 올려야 월세와 보증금을 합한 총 임대료의 5%까지 인상한 효과가 있을까요?

임대료의 5% 인상분을 계산하기 위해서는 우선 보증금을 월세로 환산한 후 월세와 합친 “환산월차임”을 계산할 수 있어야 하고, 이렇게 보증금과 월세를 합한 개념의 “환산월차임”을 기준으로 5%의 인상분을 구해야 합니다.

그리고 환산월차임을 구하기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정한 현재의 법정 전월세 전환율인 4.5%가 적용됩니다. 즉, 전월세 상한제를 계산하기 위해서는 전월세 전환율이 이용되는 것입니다.

임대인 입장에서는 임대료 인상에 5%의 제한이 있기 때문에 최대한 인상하기 위해서는 월 임대료만 5% 인상하는 것이 아니라 보증금도 5% 인상해야 할 것입니다.

그런데, 현실적으로 보증금은 그대로 두고, 월 임대료만 인상하는 것이 일반적이기 때문에 보증금의 5% 인상분을 월 임대료에 반영해야 합니다.

보증금의 5% 인상분을 월 임대료로 반영하기 위해서는 보증금을 월 임대료로 전환해야 하는데, 이렇게 보증금을 월세로 전환할 때 사용하는 비율이 전월세 전환율이고, 이 중 주택임대차보호법에서 정해준 전환율이 법정 전월세 전환율입니다.

법정 전월세 전환율은 주택임대차보호법 제7조의 2 및 동법 시행령 제9조에 따라 과거 2.5%였으나 한국은행 기준금리가 1%로 인상되고, 계속 인상되면서 현재 2.5%로 인상되어 현재 법정 전월세 전환율은 4.5%입니다.

*법정 전월세 전환율이 4.5%인 이유 : 전월세 전환율 계산법 2022

주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률) 
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다

Q. 보증금 3억원 및 월세 100만원일 때 5% 인상분은?

우선 쉽게 생각하면 월세 100만원의 5%에 해당하는 5만원이 5%의 인상분이라고 생각할 수도 있습니다.

그러나 일단 보증금을 월세로 환산해야 합니다. 그리고 보증금은 연간 단위의 개념이므로 월세 개념으로 전환하기 위해서 보증금을 12개월로 나눕니다. 그리고는 법에서 규정하고 있는 법정 전월세 전환율인 4.5%를 곱합니다.
112만 5000원 = 3억원 / 12 X 0.045

즉 3억원을 월세로 환산하면 112만 5000원이고, 이러한 환산된 월세와 기존 월세를 합하면 212만 5000원인 것입니다.
2,125,000원 = 1,000,000원 + 1,125,000원

월세는 법률 용어로 월차임이라 하기 때문에 환산된 월세와 기존 월세를 합한 것을 “환산월차임”이라고 부르는데, 이러한 환산월차임 2,125,000원의 5%를 계산하면 106,250원입니다.
106,250원 = 2,125,000원 X 0.05

즉 임대료를 법정 최고치인 5% 인상하되, 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 방식으로 인상한다면 보증금은 3억원이고, 월세는 1,106,250원인 것입니다(그러나 실제로는 보증금도 5% 인상하였고, 인상된 보증금은 월 임대료에 가산하였고, 형식적으로는 보증금은 그대로 두고 월세만 인상된 것처럼 보이는 것 뿐입니다).

이렇게 보증금을 월세로 환산해서 5%를 계산한 금액은 단순히 월세만 5% 인상한 인상분(100만원의 5%인 5만원)보다도 약 56,000원 이상 높은 금액인 것입니다.