전월세 상한제 – 임대료 5% 계산 방법

전월세 상한제란 무엇이고, 집주인은 어느 경우에 임대료를 인상할 수 있는지, 임차인의 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 관계를 쉽게 설명드립니다. 집주인 입장에서는 법정 최고치를 받기 위해 세입자 입장에서는 임대료 인상폭을 5%로 제한하기 위해 임대료 5% 계산 방법을 알아두어야 합니다.

임대료 5% 계산법
임대료 5% 계산법

전월세 상한제

Q. 전월세 상한제란?

임대차 3법 중 하나인 전월세 상한제는 법에서 임대료의 인상폭을 임대료의 5% 내로 제한하는 것을 말합니다.

원래 임대료 즉 월세는 한번 계약하면 바꿀 수 없는 것이 원칙입니다.
왜냐하면 집주인과 세입자는 계약할 때 월세를 얼마로 하기로 서로 합의했기 때문입니다.
보통 집주인과 세입자는 서로 합의한 내용을 쉽게 바꿀 수 없도록, 즉 서로를 합의한 내용에 구속시키기 위해 계약서에 날인을 합니다.

그런데 주택임대차보호법은 일정한 경우에 임대료를 올리거나 내릴 수 있도록 하였는데, (1) 임차인이 일방적으로 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우와 (2) 경제사정 등의 변동으로 기존 임대료가 부적절해진 경우입니다.

그리고 주택임대차보호법은 이렇게 임대료의 증액 또는 증감을 청구하는 경우 중 임대료를 증액하는 경우에는 일정한 제한을 두고 있는데, 바로 임대료를 증액할 때 5%를 초과할 수 없도록 제한한 것입니다.

Q. 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 관계는?

임대료 인상이 문제되는 경우는 다음 2가지 중 하나입니다.
(1) 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신되어 차임증감청구권 행사시
(2) 경제사정 등의 변동 및 기존 임대료의 부적절로 차임증감청구권 행사시

첫번째는 세입자가 갱신을 요구하여 임대차 기간이 2년 더 연장된 경우, 원칙적으로는 갱신이므로 임대차계약이 동일한 조건으로 연장되는 것이지만 법에서 집주인에게 임대료를 인상할 수 있게 해준 것입니다. 다만 그 인상 범위를 5%를 제한한 것입니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제3항).

두번째는 임대차 계약이 일반적인 계약과는 달리 2년 또는 4년 이런 식으로 장기간 지속되는 점을 고려하여 임대차 계약 체결 후 경제사정 등이 변경되었고, 이로 인하여 기존의 임대료가 부적절함이 인정된다면 임대료를 변경할 수 있게 해준 것입니다(주택임대차보호법 제7조).
예를 들어 집주인은 경제사정 등의 변동으로 기존 임대료가 주변 시세에 비하여 현저히 낮다고 주장하면서 임대료 인상을 청구할 수 있는 것입니다.

Q. 차임증감청구권과 전월세 상한제의 관계는?

차임증감청구권에는 차임증액청구권과 차임감액청구권이 있는데, 이 중 차임 “증액” 청구와 관련하여 일정한 제한(5% 제한)을 둔 것이 “전월세 상한제“입니다.

그리고 법에서는 차임증액청구권에만 제한을 두고 있기 때문에 당연히 차임감액청구권에는 아무런 제한이 없습니다.

Q. 임대료 5% 초과 지급시 반환 청구 가능?

제한된 증액 비율인 5%를 초과하여 지급했다면, 세입자는 초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).

따라서 초과된 부분을 반환청구를 하기 위해서는 증액청구로 지급한 임대료가 5%를 초과했는지 계산할 수 있어야 합니다.

전월세 상한제 계산법

Q. 임대료 5% 계산 방법?

임대료 인상의 5% 제한을 계산할 때는 월세 뿐만 아니라 보증금까지 고려해야 합니다.
즉 집주인은 월세 뿐만 아니라 보증금도 5%까지는 올릴 수 있다는 의미입니다.

물론 현실적으로는 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 것이 보통이므로 월세를 얼마나 올려야 월세와 보증금을 합한 총 임대료의 5%까지 인상한 효과가 있을까요?

임대료의 5% 인상분을 계산하기 위해서는 우선 보증금을 월세로 환산한 후 월세와 합친 “환산월차임”을 계산할 수 있어야 하고, 이렇게 보증금과 월세를 합한 개념의 “환산월차임”을 기준으로 5%의 인상분을 구해야 합니다.

그리고 환산월차임을 구하기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정한 법정 전월세 전환율 2.5%가 적용됩니다. 즉, 전월세 상한제를 계산하기 위해서는 전월세 전환율이 이용되는 것입니다.

Q. 보증금 3억원 및 월세 100만원일 때 5% 인상분은?

우선 쉽게 생각하면 월세 100만원의 5%에 해당하는 5만원이 5%의 인상분이라고 생각할 수도 있습니다.

그러나 주택임대차보호법 제7조 제2항은 차임이나 보증금을 5% 초과하여 인상하지 못한다고 규정하고 있으므로 5%를 초과하는지 여부를 판단하기 위해서는 아래와 같이 계산해야 합니다.

일단 보증금을 월세로 환산해야 합니다. 보증금은 연간 단위의 개념이므로 월세 개념으로 전환하기 위해서 보증금을 12개월로 나눕니다. 그리고는 법에서 규정하고 있는 법정 전월세 전환율인 2.5%를 곱합니다.
625,000원 = 3억원 / 12 X 0.025

즉 3억원을 월세로 환산하면 625,000원이고, 이러한 환산된 월세와 기존 월세를 합하면 1,625,000원인 것입니다.
1,625,000원 = 1,000,000원 + 625,000원

월세는 법률 용어로 월차임이라 하기 때문에 환산된 월세와 기존 월세를 합한 것을 “환산월차임”이라고 부르는데, 이러한 환산월차임 1,625,000원의 5%를 계산하면 81,250원입니다.
81,250원 = 1,625,000원 X 0.05

즉 임대료를 법정 최고치인 5% 인상하되, 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 방식으로 인상한다면 보증금은 그대로 3억원이고, 월세는 1,081,250원인 것입니다.
이는 월세만 5% 인상한 인상분(100만원의 5%인 5만원)보다도 3만원 이상 높은 금액인 것입니다.

렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)

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