렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)

세입자의 계약갱신청구권 행사로 인해서 임대차 계약이 갱신될 경우, 임대인은 임대료를 얼마나 인상할 수 있을까요? 렌트홈 계산기의 사용 방법과 렌트홈 계산기에 입력한 구체적 사례를 통해 정확한 임대료 5% 인상률 계산법을 알려드려요

렌트홈 계산기 – 계약갱신청구권 5%

세입자의 계약갱신청구권 VS. 묵시적 갱신

세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 임대차 계약이 갱신되는 경우 묵시적 갱신과 같이 기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신됩니다.

다만, 세입자의 계약갱신청구권에 의한 갱신은 묵시적 갱신과는 달리 기존 임대료를 올리거나 내릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조).

임대료 인상률 상한제(전월세 상한제)

세입자가 갱신청구권을 행사하여 갱신되는 경우 임대료는 올리거나 내릴 수 있지만 임대료를 올릴 경우에는 5%(20분의 1)의 한도에서만 올릴 수 있다고 규정되어 있습니다(임대료 인상률 제한 규정).

즉 임대료를 인상할 경우 법적으로 최고 5%까지는 증액할 수 있지만 5%를 초과하면 법적으로 무효라는 의미입니다.

차임증감청구권

계약갱신청구권이 신설되기 이전부터 주택임대차보호법 제7조는 차임증감청구권을 규정하고 있었는데, 차임증감청구권이란 이미 임대차계약을 체결하였는데, 경제사정의 변동 등으로 갑자기 임대료가 너무 높다거나 너무 낮은 경우에 임대인이 임대료의 증액을 청구하거나 또는 임차인이 임대료의 감액을 청구할 수 있다는 것입니다.

다만, 차임증감청구권은 임대료의 증액 또는 감액을 청구한다고 무조건 인정되는 것이 아니라 만약 상대방이 다툴 경우 법원에서 증액 또는 감액이 될만한 경제사정의 변동 등이 있는지, 증액 또는 감액되는 임대료의 수준은 적절한지 여부를 판단 받아야 합니다.

5% 임대료 인상이 인정되는 경우

차임증감청구권이 인정되는 경우는 2가지 입니다.
1. 조세, 공과금이나 경제사정의 변동
2. 세입자의 계약갱신청구권 행사

즉, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조에서 규정하는 조세, 공과금, 경제사정의 변동 등의 사유가 없더라도 집주인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 의미입니다.

왜냐하면, 주택임대차보호법 제6조의 3 제3항은 단순히 제7조를 따른다고 규정하지 않고, 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있기 때문에, 제7조의 내용 중 5%의 범위만 고려하면 될 것입니다.

어쩌면 집주인에게는 세입자의 계약갱신청구권 행사 자체가 이미 크나 큰 경제사정의 변동에 해당되므로 주택임대차보호법 제7조가 규정하는 경제사정의 변동 등이 무의미할 수도 있겠습니다.

렌트홈 계산기 – 월차임 전환시 산정률

5% 임대료 인상률 계산은 어떻게 계산해야 할까?

그렇다면, 집주인(임대인)은 임대료를 5%까지는 올릴 수 있다는 의미인데(물론 집주인이 임대료 인상을 요구한다고 무조건 인상되는 것이 아니라 세입자와 협의가 필요합니다), 집주인이 최고 한도인 5%를 올리려면 임대료의 5%가 도대체 얼마인지 계산할 수 있어야 합니다.

만약 보증금 1억원에 월 100만원의 임대료를 지불하기로 하는 임대차계약이 있다고 생각해보겠습니다. 그럼 월 100만원에 5%를 곱한 금액이 인상되는 금액일까요?

아닙니다. 임대료에는 차임(월세) 이외에 보증금도 존재하므로 임대료 인상 한도인 5%를 계산하기 위해서는 보증금을 월세로 전환하여 월세와 보증금을 동일한 선상에 두고 계산할 필요가 있습니다.

이에 주택임대차보호법 제7조의 2는 환산임대료(환산월차임) 계산법을 규정하고 있는데, 대통령령으로 정하는 비율과 기준금리와 대통령령으로 정한 이율을 더한 값 중에서 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.

즉, 보증금을 월차임으로 전환할 때 전환 비율(월차임 전환시 산정률)의 한도를 제한하고 있는 것입니다.

월차임 전환시 산정률_기준금리 변경 이전
기준금리 변경 이전
기준금리 변경 이후
기준금리 변경 이후

월차임 전환시 산정률

주택임대차보호법 제7조의 2 및 동법 시행령 제9조에 의하면, 보증금을 월차임으로 전환하는 경우, 보증금에 곱하게 될 전환 비율(월차임 전환시 산정률)아래의 2가지(10% 또는 2.75%) 중 낮은 비율(2.75%)이며, 낮은 비율인 2.75%를 넘을 수 없습니다(결국 보증금을 월세로 환산시 곱하는 전환 비율의 최고 한도는 2.75% 라는 것입니다).

1. 대통령령으로 정하는 비율 = 연 1할 = 10%
2. 한국은행에서 공시한 기준금리(0.75%) + 대통령령으로 정하는 이율(2%) = 2.75%

결국 월차임 전환시 산정률은 낮은 비율인 2.75%이고, 환산임대료, 즉 보증금을 월세로 전환하려면, 보증금에 2.75%를 곱해서 월세로 전환해야 합니다.

참고로 구체적인 규정을 살펴보면, 주택임대차보호법 제7조의 2 제1호의 “대통령령으로 정하는 비율”은 여기서 대통령령이란 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항을 말하고, 연 1할이라고 규정되어 있습니다(연 1할은 10%입니다).

그리고 한국은행에서 공시한 기준금리는 현재 0.75%이고(2021. 8. 26.에 기준금리가 0.5%에서 0.75%로 변경됨), 주택임대차보호법 제7조의 2 제2호의 “대통령령으로 정하는 이율”은 여기서의 대통령령은 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항을 말하고, 연 2퍼센트(2%) 라고 규정되어 있습니다(따라서 0.75%와 2%를 더하면 2.75%입니다).

렌트홈 계산기 – 사용 방법

렌트홈 홈페이지

렌트홈 홈페이지

렌트홈 홈페이지에 접속해서 초록색으로 표시된 계산기 모양의 “임대료인상률계산”을 찾아 클릭합니다(붉은색 네모 박스).

렌트홈 계산기 1

렌트홈 계산기의 계산 비율

임대료 인상률(5%), 월차임 전환시 산정률(2%), 한국은행 기준금리(0.75%) 는 이미 입력되어 있으므로 그대로 두시면 됩니다.

참고로 월차임 전환시 산정률은 2%가 아니라 2.75%이며, 대통령령으로 정하는 이율(2%)과 한국은행 기준금리(0.75%)를 더한 비율입니다.
즉, 용어 선택에 있어서 “대통령령으로 정하는 이율” 2%를 “월차임 전환시 산정률”이라고 잘못 사용한 것입니다(그러나 렌트홈의 계산 방법은 맞습니다).

월차임 전환시 산정률에 관한 자세한 내용은 위쪽에 설명되어 있습니다.

렌트홈 계산기 2
렌트홈 계산기 2

렌트홈 임대료계산기 사용 방법

예를 들어 임대보증금 3억원에 월세(월 임대료) 150만원으로 하는 임대차 계약에서 집주인이 임대료를 인상하고 싶은데, 임대보증금은 그대로 두고 월세(월 임대료)만 올린다면 얼마를 올려야 할까?
1. 임대보증금의 “변경 전”과 “변경 후”에 모두 3억원 입력하기(보증금은 3억원 그대로 두고 월세만 인상하는 경우),
2. 월 임대료의 “변경 전”에 150만원 입력하기
3. 임대료인상률은 “5%” 로 이미 입력되어 있어 입력할 필요 없음
4. 월차임전환시산정률은 2%로 이미 입력되어 있어 입력할 필요 없음
5. 한국은행기준금리는 0.75%로 이미 입력되어 있어 입력할 필요 없음
6. “계산하기” 버튼을 클릭하기

렌트홈 계산기 3

렌트홈 계산기 – 임대료 인상률 계산

“계산하기”를 클릭하면 변경 후의 월 임대료가 1,609,375원으로 나옵니다.
즉, 기존 임대료 150만원에서 10만 9375원 인상된 것입니다.

렌트홈 계산기 – 임대료 계산법 설명

렌트홈 계산기에 입력했던 사례

보증금 3억에 월세 150만원의 임대차 계약에서 집주인은 임대료를 얼마나 인상할 수 있을까요?

월차임 전환시 산정률에 의한 환산임대료 계산

보증금 3억을 월세로 환산(전환)하려면, 보증금 3억원에 전환 비율의 최고 한도인 2.75%를 곱하면825만원으로 전환됩니다.
3억 X 2.75% = 825만원
300,000,000원 X 0.0275 = 8,250,000원

그런데, 보증금은 1년 단위의 개념이므로 보증금을 월세로 전환하려면 12개월로 나눠야 합니다. 즉, 8,250,000을 12개월로 나누면 687,500원입니다.
8,250,000 X 1/12 = 687,500

따라서 보증금을 월세로 전환한 환산임대료(환산월차임)는 68만 7500원이고, 여기에 원래의 월세인 150만원을 더하면 218만 7500원입니다.
687,500원 + 1,500,000원 = 2,187,500원

렌트홈 계산기 – 5% 임대료 계산기 설명

이렇게 보증금을 월세로 환산하여 기존 월세와 합한 환산임대료 218만 7500원에 임대료 인상 한도인 5%를 곱하면 109,375원입니다.
2,187,500 X 0.05 = 109,375
기존 임대료 150만원 + 5% 인상분 109,375원 = 인상된 임대료 1,609,375원

따라서 기존 임대차 계약이 보증금 3억원에 월세 150만원이었는데, 세입자가 계약갱신청구권을 행사해서 임대차계약을 갱신하는 경우 집주인은 월세 109,375원의 인상을 요구할 수 있고, 만약 세입자가 이를 받아들이면 갱신되는 임대차 계약은 보증금 3억원에 월세 약 160만원 (1,609,375원)이 되는 것입니다.
기존 임대차 계약 – 보증금 3억원 및 월세 150만원
갱신되는 임대차 계약 – 보증금 3억원 및 월세 약 161만원( 1,609,375원)

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렌트홈 계산기

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