집주인 실거주 통보 – 7가지 꿀팁 정리

집주인은 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절하기 위해서 집주인 실거주를 통보할 수 있는 바, 집주인 실거주 통보 에 관하여 반드시 알아야 할 7가지 핵심 꿀팁을 확인해보세요. 집주인 실거주 기간, 집주인 실거주 확인, 증명을 알아보고, 집주인 실거주 손해배상 책임의 관계도 짚어보겠습니다.

계약갱신청구권과 집주인 실거주
계약갱신청구권과 집주인 실거주

계약갱신청구권과 집주인 실거주

임대차 3법 중 세입자 보호를 위해 계약갱신청구권이 신설되었습니다. 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로서 세입자는 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다.

계약갱신요구권(계약갱신청구권)이란 임차인(세입자)은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인(집주인)은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 의미입니다.

그러나 주택임대차보호법은 일정한 경우 집주인도 갱신을 거절할 수 있습니다.
갱신거절 사유에는 세입자 계약 위반(1, 2, 4, 5, 9호), 합의 보상(3호), 집주인 실거주(8호), 멸실(6호), 재건축 등(7호)이 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 참고).

이 중 집주인이 세입자의 입장과 관계 없이 자신이 임의대로 결정할 수 있고, 직접적인 금전 지출이 없는 거절 사유는 ‘집주인 실거주’라고 보입니다.

집주인 실거주 이외의 계약갱신청구권 거부 사유에 대한 자세한 내용은 전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)을 참고해주세요!

전세 집주인 실거주

Q. 전세 집주인 실거주 통보 ?

전세 세입자나 월세 세입자는 계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 집주인은 실거주 통보를 함으로써 갱신을 거절 할 수 있습니다.

다만, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차는 세입자가 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으므로, 집주인도 같은 기간 내에 실거주 통보하여 갱신거절 할 수 있습니다.

다만, 세입자가 계약갱신요구권 행사 기간이 얼마 안남은 경우에 갱신요구권을 행사했다면 집주인에게 실거주 통보를 고려할 기간이 필요하다고 볼 여지도 있습니다.

전세계약갱신청구권 (+월세, 내용증명 양식, 세입자 꿀팁 9가지!)
집주인 실거주 통보 문자 예시(+내용증명 양식)

Q. 집주인 실거주 기간 ?

세입자의 갱신 요구로 임대차 계약이 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년이므로 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 실거주 기간도 최소 2년으로 생각됩니다.

만약 집주인이 2년 동안 실거주 하지 못했다면 어떻게 될까요? 집주인에게 실거주 하지 못한 부분에 정당한 사유가 있는지, 집주인의 귀책 사유가 있는지 등에 따라 손해배상 책임이 문제될 것입니다.


Q. 집주인 실거주 확인 VS. 집주인 실거주 증명 ?

세입자는 집주인의 실거주 확인을 위해 확정일자 열람(주택임대차보호법 시행령 제5조) 등이 가능합니다.

이러한 집주인 실거주 확인과 관련하여 최근 대한법률구조공단이 공개한 임대차 분쟁조정위원회 사례에 따르면 세입자가 집주인에게 실거주 목적을 증명하라고 요구할 수 있다고 합니다.

그런데, 세입자에게 주택임대차보호법 시행령 제5조에 따른 확정일자 열람 권리 즉 집주인 실거주 확인과 관련된 권리가 있긴 하지만 세입자에게 실거주 증명 요구권이 있다고 볼 것인지는 의문입니다.

다만, 세입자가 집주인의 실거주 여부를 다투어 분쟁조정이 이루어지거나 소송을 하게 되면 결국 집주인의 실거주 목적, 실거주 여부 등이 쟁점이 되어 이를 소명하거나 증명해야 하는 상황이 올 수 있을 것으로 보입니다.

집주인의 실거주를 확인하거나 증명하는 방법에 대하여는 집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)을 참고해주세요!

집주인 실거주 손해배상


Q. 집주인 실거주 손해배상 – 갱신거절 후 임대한 경우

갱신 거절 후 다른 세입자에게 임대한 경우, 집주인(임대인)은 원칙적으로 종전의 세입자(임차인)에게 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 참고).

손해배상액은 다음 중 큰 금액으로 합니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항 참고).
(1) 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월 분
(2) 새로운 임대의 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년 분
(3) 갱신거절로 세입자가 입은 손해액

그런데, 집주인이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 있었다면 ‘정당한 사유’가 인정되어 손해배상책임을 면할 수 있습니다. 예를 들어 실거주 하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원에 파견되는 등 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 있다면 손해배상 책임을 면할 가능성이 있다고 보입니다.


Q. 집주인 실거주 후 매매 – 손해배상 ?

집주인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 후 공실로 비워두거나 제3자에게 주택을 매도(매각)한 경우에는 집주인이 손해배상책임을 부담할까요?

물론 인테리어 공사 등의 일시적인 사정으로 공실로 됐다거나 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유(직계존속의 사망 등)가 있었다면 책임을 면하게 될 것입니다.

그런데, 주택임대차보호법은 집주인 제3자에게 임대한 경우에 대해서만 손해배상 책임 및 손해배상 산정 방법을 규정하고 있으므로 집주인이 계속 공실로 두거나 제3자에게 매도한 경우에는 민법상 일반 불법행위책임이 문제 될 것인데 소송상 집주인의 고의 또는 과실 입증과 손해배상 산정이 쉽지 않을 것으로 보입니다.

계약갱신청구권의 상대방 – 등기부상 소유자

Q. 종전 집주인 vs. 새로운 집주인 ?

집주인이 계약 만기 6개월 전에 실거주 매수자에게 주택을 매도하여 그 새로운 집주인에게 등기가 계약 만기 6개월 전에 이전된 경우, 계약갱신청구권은 등기부상 소유자에게 행사해야 하므로 세입자는 종전의 집주인에게는 계약갱신청구권을 행사할 수 없고, 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

하지만 새로운 집주인은 세입자에게 실거주를 통보하여 갱신을 거절할 수 있습니다.

갱신하지 않기로 한 합의 – 무효


Q. 갱신하지 않기로 합의 후 – 세입자는 갱신청구권 행사 가능?

집주인과 세입자가 계약을 갱신하지 않기로 합의한 후 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부 – 주택임대차보호법은 강행규정이고 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 합의는 강행규정에 위배되므로 세입자는 그 합의에 반하여 갱신청구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.


Q. 갱신하지 않기로 합의 후 – 제3자 보호?

만약 집주인과 세입자가 계약을 갱신하지 않기로 합의한 후 집주인이 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하거나 제3자에게 주택을 매각했다면 – 선의의 제3자(새로운 세입자 또는 새로운 매수인) 보호를 위하여 세입자는 합의에 반하여 계약갱신청구권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.

갱신하기로 한 합의 – 유효

Q. 갱신 합의 후 – 집주인은 실거주로 갱신 거절 가능?

집주인과 세입자가 계약을 갱신하기로 합의 후에 집주인이 실거주를 이유로 다시 갱신을 거절할 수 있는지 여부 – 갱신하기로 합의한 것은 세입자의 계약갱신청구권의 행사에 합치되는 것으로서 강행규정에 위반되지 않으므로 갱신하기로 합의한 것은 유효한 합의라고 볼 수 있으므로, 집주인이 이러한 합의에 반하여 뒤늦게 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수는 없다고 보입니다.

집주인 실거주 – 7가지 꿀팁!

  • 집주인 실거주 통보도 행사기간에 유의해야 함
  • 집주인 실거주 기간 – 원칙적 2년
  • 집주인 실거주 여부 – 확인 가능
  • 집주인 실거주로 갱신거절 후 임대, 매각 – 손해배상
  • 집주인이 계약 만기 6개월 전에 실거주 매수자에게 주택을 매도하여 그 새로운 집주인에게 등기가 계약 만기 6개월 전에 이전된 경우 – 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신청구권 행사 가능, but 새로운 집주인 역시 실거주 통보 가능
  • 갱신한다는 합의 – 유효 – 집주인 실거주 통보 못함
  • 갱신 안한다는 합의 – 무효 – 계약갱신청구권 행사 가능 (but 선의의 제3자 보호해야 함)
  • 계약갱신청구권 거부에 대한 보다 자세한 내용은 전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지)을 참고해주세요!
  • 임대료 5% 인상률 계산 방법에 대하여는 렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)를 참고해주세요!

참고 : 임대차 3법과 집주인 실거주

<임대차 3법>
(1) 계약갱신청구권과 집주인 실거주
(2) 전월세 상한제
(3) 전월세 신고제

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