전세 이사 절차와 관련하여 필요한 조건과 월세와 전세 계약 만료 절차, 이사 날짜 조정, 계약 만료일 이사 방법, 월세 이사 절차를 순서대로 정리해보겠습니다.
월세와 전세 이사에 필요한 조건 4가지
1. 임대차계약 종료
월세와 전세 세입자는 임대차계약에 구속되므로 계약기간 동안 거주해야 하고, 보증금도 맡겨두어야 합니다. 따라서 세입자가 이사를 나가고, 보증금을 돌려 받기 위해서는 전세나 월세 계약이 종료되어야 합니다.
2. 이사 날짜 협의
세입자에게 중요한 것은 보증금을 회수하는 것이고, 집주인에게 중요한 것은 빈방을 받아서 새로운 세입자에게 다시 임대를 놓는 것입니다.
그런데, 이러한 세입자의 건물인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계입니다.
따라서 세입자와 집주인은 서로 협의하여 이사 날짜를 정해야 하고, 그 합의된 이사 날짜에 세입자는 보증금을 돌려받고 집주인은 빈방을 돌려받게 됩니다.
3. 임차인의 임대차목적물 반환
세입자는 건물인도를 해야 하는데, 여기서 건물인도란 세입자가 자신의 이삿짐을 빼고, 원상복구를 한 후 열쇠를 반납하는 것을 말합니다.
4. 임대인의 임대차보증금 반환
임대인은 임차인으로부터 임차주택을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환할 때는 연체된 임대료와 관리비 등을 정산하여 공제해야 합니다. 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 내역은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
월세와 전세 계약 만료 절차
임대차계약 종료가 필요한 이유
전세나 월세 등의 임대차계약이 종료되지 않고 효력이 있다면 세입자는 임대차계약에 구속되어 계약기간 동안 계속 거주해야 합니다. 따라서 세입자가 이사를 가기 위해서는 전세 계약 기간이 만료되든지, 중도에 해지되든지 어쨌든 종료되어야 합니다.
임대차계약 종료 방법
월세나 전세 계약을 종료하는 방법에는 아래의 4가지가 있으며, 계약해지를 통보하는 문자는 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
- 임대차계약의 계약기간 만료가 6개월 정도 남은 경우
- 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통보하기
- 임대차계약의 계약기간 만료가 한참 남은 경우
- 임대차 계약의 합의해지
- 임대인이 이사를 요구하여 동의를 받은 경우
- 임차인이 이사를 통보하여 동의를 받은 경우
- 임대인이나 임차인이 상대방의 계약 위반을 이유로 해지 통보
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 중도 해지 통보
- 임대차 계약의 합의해지
아래에서 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
임대차계약의 계약기간 만료가 6개월 정도 남은 경우
전세 계약이나 월세 계약은 계약기간 경과하면 만기로 계약이 종료됩니다. 다만, 임대인이나 임차인이 가만히 있으면 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 계약이 종료되지 않고 연장됩니다.
따라서 임대차계약을 기간 만료로 종료시키고 이사가고 싶거나 이사를 내보내고 싶다면 묵시적 갱신이 되지 않도록 갱신거절 통보를 해야 합니다. 여기서 갱신거절 통보는 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조).
임대차계약의 계약기간 만료가 한참 남은 경우
임대차계약의 계약기간이 한참 남아있는 상황에서 중도에 해지되는 것을 중도해지라고 합니다.
원칙적으로 임대차계약은 계약이므로 구속력이 있기 때문에 특별한 이유 없이는 계약을 중도에 해지할 수 없습니다.
그러나 아래의 3가지 경우에는 특별한 사유가 있다고 보아 중도해지가 가능합니다.
- 임대인과 임차인이 합의한 경우 중도에 해지 가능함
- 상대방의 계약 위반을 이유로 임대차계약 해지 통보
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 중도해지 통보
월세와 전세 이사 날짜 조정
이사와 보증금 반환의 동시이행관계
임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임대차목적물 반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 최종적으로 보증금을 반환 받을 때는 그와 동시에 건물을 비워주고 열쇠를 반환해야 합니다.
결국 전세나 월세 이사 날짜를 정할 때는 임차인이 이삿짐을 빼서 다른 곳으로 이사를 갈 수 있으면서 동시에 임대인이 새로 들어오는 세입자로부터 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 줄 수 있는 날로 조정해야 합니다.
계약 만료 전 갱신거절 통보시 계약 종료일은?
갱신거절 통보는 더 이상 임대차계약을 연장하지 않겠다는 통보이므로 전세나 월세 계약기간 만료일에 계약이 종료됩니다.
계약기간 만료일로 종료하는 경우 이사 날짜는?
임대차계약이 갱신거절 통지를 하지 않아서 계약기간 만료로 종료되는 경우, 원칙적으로 이사 날짜는 계약기간 만료일입니다.
물론 3자 간의 합의(종전임차인, 신규임차인, 임대인 간의 합의)만 있다면, 계약 만료일 보다 더 빠른 날이나 더 늦은 날을 이사 날짜로 정할 수 있습니다.
전세 계약 만료일 이사 방법(전세 이사 절차)
1.만료 6개월~2개월 전까지 갱신거절 통보
묵시적 갱신을 방지하기 위해 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통보해야 합니다.
세입자가 만료일에 이사를 가고 싶다면 갱신청구권을 행사하지 않을테니 기간 내에 갱신거절 통보만 하면 됩니다. 갱신거절 통보 문자는 아래의 파일을 통해 다운로드 받으시면 됩니다.
집주인이 만료일에 세입자를 내보내고 싶다면 임대인도 기간 내에 갱신거절을 해야 하는데, 만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 이를 거부할 사유를 찾지 못하는 한 임대차계약은 강제로 갱신되며 만료일에 세입자를 내보낼 수 없습니다.
계약갱신청구권과 갱신거부 등에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
2.갱신거절 통보가 늦은 경우
예를 들어 임대차계약 만료 2개월 전까지 갱신거절을 통보해야 하는데, 한달 전에 갱신거절 통보를 했다면 어떻게 될까요?
과거 주택임대차보호법 제6조 계약기간 만료 1개월 전까지 갱신거절을 통보하도록 규정하고 있었는데, 2020년 6월 9일 주택임대차보호법 제6조를 개정하면서 계약기간 만료 2개월 전까지 갱신거절을 통보하도록 변경되었습니다.
이 개정 규정은 부칙에 따라 6개월 후부터 시행되었고, 결국 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약부터 만료 2개월 전까지 갱신거절을 통보해야 합니다. 따라서 2020년 12월 10일 이전에 체결된 임대차계약 중 갱신되지 못한 경우에는 구법이 적용되므로 임대차계약 만료 1개월 전까지 갱신거절을 통보해도 됩니다.
그러나 임대차계약 만료일로부터 1개월도 남지 않는 날짜에 갱신거절을 통보했다면 갱신이 거절되지 않고 임대차계약이 묵시적으로 갱신됩니다.
따라서 안전하게 임대차계약 만료 2개월 전까지는 갱신거절을 통보하는 것이 좋고, 보통은 계약 만기일 3개월 전에는 갱신거절을 통보하는 것이 관행입니다.
3.이사 날짜 협의
집주인(임대인)이 갱신거절 통보를 받았다면 즉시 새로운 임차인을 알아봐야 합니다. 보통 월세나 전세계약을 체결하게 되면 즉시 입주하는 것이 아니라 새로 들어오려는 임차인도 기존 거주지를 정리해야 하기 때문에 1~2달의 텀을 가진 후 이사를 들어오게 됩니다. 따라서 임대인은 최대한 빨리 신규임차인을 물색해서 임대차계약을 체결해야 합니다.
세입자 역시 갱신거절을 통보했다면 즉시 새로운 거주지를 알아봐야 합니다. 보통은 기존 거주지에서 보증금을 돌려 받아 새로운 거주지의 보증금으로 사용하기 때문에 아무 때로 이사 날짜를 정할 수는 없고, 종전임차인은 신규임차인의 이사 날짜를 고려하여 자신의 이사 날짜를 잡아야 합니다.
사실상 이사 날짜는 임대인, 종전임차인, 신규임차인 3자 간의 합의로 정하게 되며, 여기서 신규임차인과 종전임차인의 합의가 중요합니다. 그리고 여기서는 계약기간 만료일이 임대차계약 종료일이므로 임대인이나 종전임차인은 누구의 요구에 굴하지 않고 계약 만기일을 이사 날짜로 고수할 수도 있습니다.
4.임대인은 종전임차인에게 미리 계약금을 줘야 할까?
관행상 임대인이 종전임차인에게 이사갈 곳에 임대차계약을 체결할 수 있도록 추후 지급해야 할 보증금 중 계약금을 먼저 지급하는 경우가 있다고 합니다. 그러나 민법이나 주택임대차보호법상 임대인에게 계약금을 먼저 지급해줘야 할 의무는 없습니다. 물론 임대인이 선의로 먼저 지급하거나 임차인의 요청에 동의한다면 당연히 가능합니다.
5.복비는 누가 내야할까?
종전임차인이 계약 만료일에 이사를 가게 되는 경우 새로운 임차인을 중개하는데 지불해야 할 중개보수는 임대인이 부담해야 합니다.
특히 종전임차인이 계약 만료 3개월 전에 갱신거절을 통보하고 이사 날짜를 조정하는 과정에서 새로운 임차인이 빨리 구해져서 이사 날짜가 계약기간 만료일 보다 많이 앞당겨지더라도 이는 우연하게 일어난 일이므로 종전임차인이 복비를 부담할 이유가 없습니다.
따라서 임대인 입장에서는 공실 없이 임대료를 받아야 하므로 새로운 임차인의 입주를 굳이 빠른 시일로 앞당길 필요가 없으며, 원래의 계약기간 만료일이나 그와 며칠 차이가 없는 선에 이사 날짜를 조정하는 것이 좋습니다.
6.원상복구 확인 후 주택 인도
종전임차인은 이삿짐을 다 뺀 후 임대인에게 주택을 보여주고 원상복구 여부를 확인받아야 합니다.
만약 원상복구할 것이 없다면 임대인에게 열쇠(비밀번호)를 전달하면 되고, 원상복구할 것이 있더라도 임대인의 수리비 요구에 종전임차인이 동의한다면 임대인에게 열쇠(비밀번호)를 넘겨주면서 동시에 보증금을 받으면 됩니다. 이 경우 보통은 임차인이 보증금을 돌려받았다면 원상복구 여부에 관한 합의도 된 것으로 볼 수 있습니다.
그러나 상황상 임대인 추후 원상복구를 문제 삼을 여지가 있을 것 같다면, 임차인 입장에서는 원상복구 확인서를 받아 두는 것이 좋습니다. 만약 원상복구 확인서를 받기 어려운 상황이라면 공인중개사가 있는 자리에서 원상복구할 것은 없다는 취지의 답변을 받고 녹음을 해두시는 것이 좋습니다.
7.신규임차인은 누구에게 보증금을 지급해야 할까?
신규임차인이 이사오면서 임대인에게 보증금의 잔금을 지불하면, 임대인은 보증금 중 연체된 차임, 관리비, 원상복구 비용 등을 공제한 후 나머지를 종전임차인에게 지급하게 됩니다.
즉, 신규임차인의 보증금과 종전임차인의 보증금의 액수가 동일하더라도 공제하거나 정산해야 할 금액이 있을 수 있고, 임대인에게 보증금을 지급했다는 기록을 남겨야 하기 때문에 신규임차인이 어쩌다가 종전임차인의 계좌번호를 전달 받았더라도 종전임차인에게 직접 보증금을 이체하면 안되고, 임대인(주택 소유자)의 계좌로 보증금을 이체해야 합니다.
8.보증금 정산 및 지급
전세계약에서 임대인은 신규임차인으로부터 보증금을 지급 받을 무렵 종전임차인과 정산해야 할 아래의 금액 계산해둬야 합니다. 보통 공인중개사가 대신 계산해줍니다.
- 관리비 및 공과금
- 장기수선충당금
- 원상복구 비용
임대인은 보증금에서 위 비용을 공제한 나머지 금액을 종전임차인에게 지급해야 하며, 월세 계약의 경우 전세와 달리 공제할 항목이 좀 더 있습니다. 아래에서 정리해보겠습니다.
월세 이사 절차
월세 이사 통보
월세 이사를 위해서는 월세계약이 종료되어야 하는데, 계약기간 만료일에 종료되는 경우에는 갱신거절을 통보하면 계약 만기일에 종료되는 것이고, 월세 계약 도중에 종료하려면 세입자가 월세 기간 중 이사를 통보하고, 임대인으로부터 동의를 받아야 합니다.
월세 이사 준비
월세 이사를 위해 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통보하거나 계약기간 도중에 이사를 통보한 후 임대인의 동의를 받았다면 이사갈 곳을 알아봐야 합니다.
월세 이사 보증금과 정산
월세는 전세와 달리 월임대료가 존재하므로 연체된 월세가 있다면 보증금에서 공제해야 하고, 연체이자도 미리 청구했다면 차감이 가능합니다. 아래는 보증금에서 정산할 항목입니다.
- 연체된 월임대료 및 관리비
- 연체된 월세의 연체이자
- 이사가는 날까지 일할 계산된 월임대료 및 관리비
- 원상복구 비용
월세 이사 도배
월세 계약의 경우 관행상 이사 들어갈 때 집주인이 비용을 부담하여 도배를 새 것으로 교체해주고, 이사 나갈 때도 세입자가 도배 비용을 부담하지 않습니다.
임대차계약 연장 또는 종료
월세와 전세 계약의 연장
계약기간이 다가올 무렵 계약을 연장하고 싶다면 묵시적 갱신을 기다리거나 갱신청구권을 행사하거나 재계약을 체결하면 됩니다. 자세한 계약 연장 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
월세와 전세 계약의 종료
임대차계약을 만기일에 종료하고 싶다면, 갱신거절 통지를 보내면 되고, 임차인이 갱신요구권을 행사하면 갱신거부 사유를 찾아서 대응하면 됩니다.
그리고 임대차계약을 중도에 종료하고 싶다면, 위에서 정리한 특별한 사유 3가지가 있을 때 중도해지가 가능합니다.