전세보증보험 안되는 집 9가지, 전세보증보험 가입불가 사유 5가지, HUG 안되는 이유, 안되는 곳, 주의사항, 가입 거부(거절) 해결책, 가입만 하면 안전한 것인지, 전세보증보험 가입해도 지급 거절되는 사례(못받는 경우)를 정리했습니다.
전세보증보험 안되는 경우
전세보증보험 안되는 집
전세보증보험이란 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 HUG 등 보증보험 기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 반환해주는 것을 말합니다.
HUG 등 보증보험 기관은 최소 0.115%에서 최대 0.154% 정도의 수수료(전세금이 2억원이라면 수수료는 최대 30만원 정도입니다)를 받고 전세금을 보호해주고 있는데, 보증사고가 터지게 되면 수수료만으로는 손해를 보전하기 어렵습니다.
따라서 HUG는 추후 보증사고가 발생하여 전세금을 대신 반환하게 될 경우, HUG가 대신 지급한 전세금 상당의 손해액을 구상할 수 없는 경우를 나열하여 전세보증보험 가입 불가 사유로 삼으면서 전세보증보험 발급을 거절하거나 또는 이미 가입된 전세보증보험 이행 거절을 하고 있습니다.
즉, 전세보증보험 안되는 집이란 전세집에 어떤 문제가 있어서 HUG 등 보증보험 기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 반환해주더라도 추후 그 전세금을 회수할 수 없어서 보증보험 발급을 거절하거나 지급을 거절하는 경우, 즉, 보증보험이 안되는 전세집을 말합니다.
전세보증보험 단점
전세보증보험은 거액의 전세금을 보호해주는 대신 HUG의 가입 심사를 통과하기 어렵습니다. 전세보증보험은 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도임에도 까다로운 가입조건으로 인하여 가입이 거절되는 경우가 많다는 것은 전세보증보험의 문제점이라고 할 수 있습니다.
나아가 가장 큰 문제는 세입자가 전세보증보험 가입 불가 사유를 어렵게 뚫고 통과하였음에도 추후 보증보험 이행이 거절되는 경우가 있다는 것입니다. 이러한 HUG의 전세금 지급 거절은 전세보증보험만 믿고 안심한 세입자에게 날벼락 같은 일이 아닐 수 없으며, 이는 전세보증보험의 허점이자 단점입니다.
전세보증보험 거절
전세보증보험 거절이란
전세보증보험 거절이란 전세보증보험 가입 자체가 거절되거나 또는 전세보증보험에 가입은 했으나 HUG 등으로부터 보험금 지급이 거절 되는 경우를 말합니다.
- 전세보증보험 가입 거절
- 전세보증보험 지급 거절
전세보증보험 가입 거절 사유(발급 거절)
전세보증보험 가입 자체가 거부되는 가입 불가 사유를 아래에 3단계로 구분하여 정리하였고, 전세보증보험이 안되는 이유와 그 해결책을 아래에 별도로 정리하였습니다.
(1) 전세계약 체결 전의 문제점
- 전세금이 5억원 또는 7억원을 초과하는 경우
- 전세집이 주택이 아닌 경우
- 부동산등기부 등본 갑구에 권리침해 기입된 경우
- 부동산등기부 등본 을구의 선순위 채권이 과다한 경우
- 전세금 및 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 초과
- 선순위채권이 주택가액의 60% 초과
- 다가구주택 – 선순위채권과 선순위보증금 합계가 주택가액의 80% 초과
- 전세집이 위반건축물인 경우
- 전세집의 건물과 토지가 임대인의 소유가 아니거나 소유자가 다른 경우
(2) 전세계약 체결 중의 문제점
- 계약기간이 1년 미만인 경우
- 공인중개사 없이 계약하는 경우
- 전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우
- 전세대출을 받으면서 대출보증에 가입하여 전세금반환채권을 양도한 경우
(3) 전세계약 체결 후의 문제점
- 전세보증보험 가입시기가 늦은 경우
- 보증신청일 기준으로 타세대 전입내역이 없을 것(단독주택, 다가구주택은 제외)
- 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받지 않은 경우
전세보증보험 가입해도 지급이 거절되는 사유(이행 거절)
전세보증보험에 가입만 하면 100% 안전한 것은 아니며, 아래와 같이 가입해도 보호를 못 받는 경우도 있습니다. 어떤 경우에 보증보험 지급이 거절되는지 맨 아래에 구체적인 사례를 들어 정리하였습니다.
- 대항력 및 우선변제권 상실 문제
- 전세금반환채권 양도 문제
- 세입자의 고지 위반
- 보증대상이 아닌 경우
- 전세보증보험 반환 절차를 갖추지 못한 경우
- 보증보험 갱신 미신청
- 전세 연장 또는 집주인 변경 관련 문제
전세금이 7억원을 초과하는 경우
전세보증보험 가입 거절 1
수도권의 경우 전세금이 7억원을 초과하는 경우, 수도권을 제외한 지역의 전세금이 5억원을 초과하는 경우에는 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 여기서 수도권이란 서울특별시, 경기도, 인천광역시를 말합니다.
해결책 : 반전세로 보증금을 낮출 것
아직 전세계약을 체결하기 전이라면 전세를 반전세로 변경해서 계약하는 방법이 있습니다. 예를 들어 어떤 세입자가 마음에 드는 전세집 매물을 발견했는데, 부산에 위치한 주택의 전세보증금이 6억원인 경우, 집주인과 협의하여 보증금을 5억원으로 낮추고, 남은 차액(1억원)은 월세로 지급하면 전세보증보험 가입이 가능할 것입니다.
전세보증보험 안되는 곳
전세보증보험 가입 불가 사유 2
전세보증보험은 주택에 입주하는 경우만 가입이 가능합니다. 여기서 주택이란 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트를 말합니다. 따라서 주택이 아닌 건축물(가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설, 공관 등), 주거용 오피스텔이 아닌 경우에는 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
주택이 아니면 보증보험이 안되는 이유
주택임대차보호법은 주택에 거주하는 세입자를 보호하기 위해 세입자가 전입신고와 확정일자만 갖추어도 대항력과 우선변제권을 부여해주고 있습니다. 세입자는 전세보증보험에 가입하기 위해서 전세금반환채권(대항력과 우선변제권 포함)을 보증기관에 담보로 제공해야 하는데, 만약 주택이 아니라면 겨우 전입신고와 확정일자만 받아 가지고는 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없습니다.
- 보증보험기관이 원하는 정도의 강력한 담보력을 갖추기 위해서는 대항력이 있는 전세금반환채권이거나 또는 전세권을 설정해줘야 하는데, 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 전입신고와 확정일자만 받아도 대항력이라는 강력한 권리를 부여해주지만 주택이 아니라면 대항력을 부여해주지 않습니다.
결국 HUG 등 보증보험 기관은 주택이 아니라서 대항력을 부여 받지 못한 전세금반환채권은 담보물로 가치가 없다고 봐서 반환보증 불가하므로 전세보증보험을 거절하는 것입니다.
해결책 : 용도 확인 및 변경 요청
(1) 아파트 전세집을 계약하려고 한다면 부동산등기부등본만 발급해보면 됩니다. 어차피 전세계약하려면 부동산등기부등본 정도는 기본으로 발급하게 되는데, 부동산등기부 등본에도 건물이 아파트인지 아닌지 확인이 가능합니다.
(2) 단독주택, 다세대주택 등 주택의 전세집을 계약하려고 한다면 공인중개사에게 부동산등기부등본 이외에 건축물대장 발급도 요청하는 것이 좋습니다(인터넷으로 발급 받으면 무료). 건축물대장의 건축물현황에서 건축물 용도 확인이 가능합니다.
- 만약 건축물대장에서 용도를 확인해보니 근린생활시설로 기재되어 있다면, 과거 근린생활시설로 사용하면서 용도를 변경했다가 현재는 주택으로 사용하면서 아직 용도 변경을 하지 않은 경우라면 집주인에게 용도 변경을 요청해보는 것도 방법이 될 수 있습니다.
(3) 오피스텔 중 취사, 바닥난방이 가능한 주거용 오피스텔은 전세보증보험 가입이 가능하지만, 보통 오피스텔은 건축물대장을 발급 받아도 주거용인지 알 수 없고, 양도세 등 세금 때문에 집주인이 주거용이 아니라고 주장할 수 있기 때문에 보증기관은 주거용이라는 점에 관하여 집주인의 확인을 요구하고 있습니다. 따라서 세입자는 전세계약서와 중개대상물 확인설명서에 주거용이라는 표시를 요청해야 합니다.
갑구에 가압류, 가등기 등이 기입된 경우
전세보증보험 발급 거절 사유 3
전세보증보험 발급일 기준으로 부동산등기부등본 갑구에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해 내역이 있는 경우 전세보증보험 발급이 거절됩니다.
세입자의 전입신고 및 확정일자 받은 시기 보다 부동산등기부 등본의 갑구에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 먼저 기입되어 있으면, 세입자가 아무리 전입신고를 하고, 확정일자를 받았더라도 갑구에 먼저 기입된 선순위 채권자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 선순위 채권자에게 대항력을 발휘하지 못하는 것입니다.
따라서 허그 등 보증보험 기관은 대항력도 없는 세입자의 전세금반환채권은 담보의 가치가 없다고 봐서 전세보증보험 가입을 해주지 않는 것입니다.
해결책 : 부동산등기부 등본 확인
전세계약을 체결하기 직전에 부동산등기부 등본을 발급 받아 갑구에 권리침해 내역(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 있는지 확인해야 합니다.
부동산등기부등본 갑구에 권리침해 내역이 있다면 집주인에게 그러한 등기의 말소가 가능한지 확인해보고 어렵다면 이 역시 포기하는 것이 좋습니다. 혹여 집주인이 전세금을 받아 해결해주겠다고 제안한다면 전세금으로 말소가 가능한 것인지(특히 금융기관 채무가 아니고 개인 채무라면 주의가 필요함), 말소시 내가 1순위가 될 수 있는지 등을 변호사에게 문의해보는 것이 좋습니다.
선순위채권 과다한 경우
전세보증보험 거절 사유 4
1) 주택의 전세금과 선순위 채권액 합계가 주택가격의 90%를 초과하는 경우, 2) 선순위채권이 주택가액의 60%를 초과하는 경우, 3) 단독주택이나 다가구주택의 경우 선순위채권 및 선순위보증금 합계가 주택가액의 80%를 초과하는 경우 전세보증보험 가입이 거절됩니다.
주택의 종류에 따른 선순위채권 체크 사항
(1) 아파트, 다세대주택 등 공동주택의 경우 2가지 조건을 충족해야 전세보증보험 가입이 가능합니다.
- 전세금과 선순위채권의 합계액이 주택가액(=주택가격의 90%)을 초과하지 않을 것
- 선순위채권이 주택가액의 60%를 초과하지 않을 것
(2) 다가구주택 등 단독주택의 경우, 공동주택과 마찬가지로 2가지 조건을 충족해야 함은 물론 다가구주택의 특성상 임차인이 여러 명이므로 이와 관련한 1가지 조건을 더 충족해야 합니다.
- 전세금과 선순위채권의 합계액이 주택가액(=주택가격의 90%)을 초과하지 않을 것
- 선순위채권이 주택가액의 60%를 초과하지 않을 것
- 선순위채권 및 선순위보증금 합계가 주택가액의 80%를 초과하지 않을 것
주택가격 기준
주택가격은 보증을 승인하는 날짜를 기준으로 아파트와 오피스텔은 2가지(KB시세 또는 한국부동산원 시세) 중 선택한 시세를 주택가격으로 정하는데, 상한가와 하한가의 산술평균 값이 주택가격이 됩니다. 특히 아파트는 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가를 적용합니다.
만약 아파트와 오피스텔에 2가지 시세가 존재하지 않으면 부동산공시가격 알리미에서 조회되는 공시가격의 140%가 주택가격으로 됩니다. 아파트는 공동주택공시가격에 140%를 곱한 값이고, 오피스텔은 기준시가에 140%를 곱한 값이 주택가격입니다.
연립주택, 다세대주택은 부동산공시가격 알리미 사이트에서 공동주택공시가격을 조회한 값에 140%를 곱하여 산출하고, 단독주택, 다중주택, 다가구주택은 개별단독주택가격을 조회한 값에 140%를 곱하여 주택가격을 산출합니다.
전세보증보험 거절 사례
(1) 오피스텔 KB시세가 1억원이고, 전세금이 5천만원, 선순위채권액이 4.5천만원인 경우, 전세금 및 선순위채권 합산액이 9500만원이므로 오피스텔 주택가격 1억원의 90%인 9000만원을 초과하게 되어 결국 전세보증보험 가입 불가합니다.
(2) 아파트의 공시가격이 1억원인 주택이라면 주택가격은 140%를 곱하여 1억 4000만원이 되고, 주택가액은 90%를 곱하여 1억 2600만원이 됩니다. 여기서 선순위 근저당권의 채권최고액이 8000만원이라면 주택가액(1억 2600만원)의 60%를 초과하게 되므로 전세보증보험이 거절됩니다.
- 주택가액 = 주택가격 X 담보인정비율(90%)
만약 선순위 근저당권 채권최고액이 7000만원이라서 60%를 초과하지는 않겠지만 전세금이 5000만원이라면 전세금 및 선순위채권의 합산액이 1억 2000만원이 되어 주택가액(1억 2600만원)의 90%를 초과하게 되므로 전세보증보험이 거절됩니다.
(3) 다가구주택의 공시가격이 1억원이라면 주택가격은 1억 4000만원, 주택가액은 1억 2600만원인데, 선순위 근저당권 채권최고액이 7000만원, 선순위 보증금 합계가 4000만원이라면 선순위채권 및 선순위보증금 합계가 1억 1000만원이라서 주택가액의 80%를 초과하게 되므로 전세보증보험이 거절됩니다.
전세보증보험 발급이 거절되는 이유
선순위채권이나 선순위보증금이 과다하면 추후 보증사고 발생으로 주택이 경매될 때 HUG 등 보증보험 기관이 담보물로 받은 전세금반환채권의 회수가 어려워질 수 있기 때문입니다.
해결책 : 주택가격 확인 및 선순위채권 계산
전세계약을 체결하기 전에 (1) 주택가격을 확인해야 하고, (2) 부동산등기부 등본, 확정일자부여현황 서류를 발급 받아 선순위채권액을 계산해야 합니다.
- 아파트와 오피스텔 – KB시세 없으면 공시가격 확인
- 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 – 공시가격 확인
부동산등기부등본 을구 및 확정일자부여현황을 통해 선순위 채권액, 선순위 보증금을 합산해서 주택가액의 몇 프로에 해당하는지 계산해야 합니다. 이 경우 역시 선순위 채권액 말소가 가능한지 집주인에게 문의하시고, 선순위채권액이 너무 많다면 포기하시는 것이 좋습니다.
참고로 전세보증보험 연장이 거절되는 경우는 아래의 링크를 통해 확인하세요.
타세대 전입내역이 있는 경우
안되는 이유
다세대주택, 연립주택, 빌라, 아파트, 주거용 오피스텔에 타세대 전입내역이 있는 경우에는 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 단독주택이나 다가구주택이 아니라 다세대주택, 아파트 등 세대가 구분되어 있는 공동주택은 1세대당 1가구만 전입신고를 할 수 있습니다.
따라서 타세대 전입내역이 있다는 것은 기존의 임차인이 주민등록을 이전하지 않았거나 또는 집주인이 이중으로 전세계약을 했다는 의미일 수 있으므로 세입자의 대항력과 우선변제권에 문제가 발생하게 됩니다. 다만, 실무상으로는 이중으로 전입신고 하는 것이 되어 전입신고 자체가 거부될 가능성도 있습니다.
해결책 : 전입세대열람원 발급
전세계약 체결시 전입세대열람원을 발급 받아 타세대 전입내역이 있는지 확인해보고, 기존 임차인의 전입내역이라면 추후 주민등록을 이전해가는지만 확인하면 되지만 기존 임차인이 아닌 제3자라면 집주인에게 문의하여 누가 전입된 것인지 확인해야 하고, 전세계약 체결 전까지 해결이 안된다면 전세계약을 포기하는 것이 좋습니다.
위반건축물인 경우
전세보증보험 안되는 이유
건축물대장에 위반건축물 기재가 있으면 전세대출이 불가능(아파트는 제외)하므로, 나의 전세기간 만료 후 들어올 새로운 세입자도 전세대출을 받기 어려워 새로운 세입자를 구하기 어렵게 됩니다. 결국 전세금을 집주인이 직접 마련해서 돌려줘야 하는데, 전세금은 보통 몇 천, 몇 억 단위이므로 현실적으로 불가능하게 됩니다.
해결책 : 건축물 위반 시정 가능성 확인
건축물대장에 위반건축물 기재가 있다면 시정이 가능한지 확인해보고, 시정이 불가능하다면 추후 새로운 세입자를 구하기 어려워 전세금을 반환 받기 어려울 수 있으므로 전세계약을 포기하는 것이 좋습니다.
보증보험 안되는 전세 계약상 문제
전세보증보험 가입 불가
1)전세계약 기간을 1년 미만으로 정한 경우, 2)전세계약서에 전세보증금반환채권의 담보, 양도를 금지하는 특약이 있는 경우, 3) 공인중개사를 통해 전세계약을 체결하지 않은 경우, 4) 은행에서 전세대출을 받으면서 대출보증 상품에 가입하여 전세금반환채권을 양도한 경우 전세보증보험 가입이 거부됩니다.
전세계약상 문제로 가입 불가 이유
1) 전세계약 기간이 1년 미만이면 일시사용 임대차로 인정될 가능성이 높고, 일시사용 임대차는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없고(주임법 제11조), 2) 채권양도금지 특약이 있으면 보증기관이 전세금반환채권을 담보물로 받을 수 없기 때문에 문제되고, 3) 공인중개사 없이 전세계약을 체결하면 집주인과 세입자가 HUG 등 보증기관을 속이고 보험금을 가로챌 수 있기 때문에 문제됩니다.
해결책 : 공인중개사 통해 계약 체결하고, 전세계약서 문구 유의할 것
공인중개사 수수료가 들더라도 공인중개사를 통해 전세집을 계약하고, 전세 계약기간은 1년 이상으로 하며(보통 2년으로 정함), 전세계약서 본문이나 특약에 채권양도금지 문구가 들어갔는지 확인해야 합니다. 특히 전세계약서에 채권양도금지 문구가 부동문자나 형식적으로 들어가 있다면 삭제를 요청하시면 됩니다.
대출보증으로 전세보증보험 거절
대출보증으로 인한 반환보증 불가 문제
전세자금 마련을 위해 은행에서 전세대출을 받으려면 거의 대부분 대출보증 상품에 가입해야 합니다. 전세대출 채무자가 은행에 전세금을 갚지 못할 때 보증기관이 은행에게 전세금을 대신 갚아주는 것입니다.
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그런데, 이 전세대출을 받으려는 자가 자신의 전세금의 반환을 보증 받기 위해 전세보증보험 상품에 가입하고 싶다면 대출보증과 반환보증이 충돌할 수 있습니다. 대출보증과 반환보증 모두 보증기관이 전세금반환채권을 담보로 제공 받기 때문입니다.
즉, 전세대출시 가입한 대출보증으로 전세금반환채권이 양도되거나 질권이 설정될 경우, 전세보증보험도 HUG에게 전세금반환채권이 양도되므로 채권의 이중양도가 문제되어 HUG가 채권을 양도 받지 못하게 되어 주택도시보증공사가 전세보증보험 지급을 거부하게 되는 것입니다.
해결책 : 대출보증 및 반환보증의 결합상품에 가입할 것
(1) 우선, 전세대출을 받기 전에 대출보증에 가입해야 하는지, 대출보증시 전세금반환채권이 양도되거나 질권이 설정되는지, 신용보증으로 대체할 수 없는지 은행에 문의하여 확인해야 합니다.
- 여기서 대출보증이란 보통 HF 한국주택금융공사의 보증서를 의미합니다.
(2) 만약 전세대출을 받기 위해서는 대출보증에 가입할 수 밖에 없고, 대출보증 상품 가입시 전세금반환채권 양도 등이 필수적이라면, 아예 처음부터 대출보증과 반환보증 상품이 결합된 상품(HUG의 전세금안심대출보증, HF의 전세지킴보증)에 가입하는 것이 좋습니다.
흔히 전세보증보험이라고 칭하는 것은 전세금의 반환을 보증하는 반환보증 상품인데, 은행에서 전세대출을 받기 위해 대출보증 상품에 가입해야 한다면 반환보증 상품과 대출보증 상품을 같은 보증기관의 상품으로 가입하는 것입니다.
- 즉, HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험(반환보증)에 가입하고 싶다면 HF(한국주택금융공사)로부터 대출보증을 받기 전에 아예 처음부터 HUG에서 반환보증은 물론 대출보증까지 보장해주는 HUG의 전세금안심대출보증 상품에 가입하는 것입니다.
- 그런데, 만약 전세자금 대출을 받으려는 은행에서 HUG의 안심대출보증 상품은 취급하지 않고, HF(한국주택금융공사)의 대출보증 상품만 취급하고 있다면 HF의 대출보증을 이용하면서 HF의 전세지킴보증(반환보증)을 이용하면 됩니다.
반환보증과 대출보증의 보증기관이 동일하면, 보증상품이 2개라도 전세금반환채권의 이중양도 문제가 발생하지 않기 때문입니다. 전세금반환채권을 담보로 양도 받은 기관이 동일하기 때문이죠.
전세보증보험 늦게 가입 및 준비사항 문제
전세보증보험 가입불가
전세보증보험은 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2 경과하기 전에 신청이 이루어져야 하고, 세입자는 전입시고와 확정일자를 갖추어야 합니다.
따라서, 1) 세입자가 전세보증금의 잔금을 치르기 전에 전세보증보험 가입을 신청한 경우, 2) 세입자가 계약기간의 1/2이 경과한 후에 전세보증보험 늦게 가입을 신청한 경우, 3) 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추지 않고 전세보증보험 가입을 신청한 경우 전세보증보험 가입이 거절됩니다.
안되는 이유
세입자는 전입신고 및 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 취득하여 보증금을 보호받을 수 있고, 보증기관은 역시 세입자로부터 이러한 권리를 넘겨 받는 것이므로 세입자가 보호를 받을 수 없다면 보증기관 역시 추후 구상을 받을 수 없게 됩니다.
해결책 : 최대한 빨리 전입신고 및 확정일자 받고 가입하자
전세집에 입주하자마자 전입신고를 하고, 확정일자까지 받아두는 것이 좋습니다. 전입신고는 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신고할 수 있는데, 온라인으로 신고할 때 확정일자를 받는 것까지 동시에 신청할 수도 있으며, 온라인으로 신청하더라도 관할 주민센터에서 직접 처리하기 때문에 공무원의 퇴근 시간 전까지 신청하는 것이 좋습니다.
전입신고로 인한 대항력은 전입신고 당일부터 효력이 발생하는 것이 아니라 전입신고 다음날(오전 0시)부터 효력이 발생하므로 대항력을 최대한 빨리 확보하기 위해서는 전입신고를 최대한 빨리 해야 합니다. 특히 전세집이 공실로 기존 세입자가 없는 경우라면 집주인의 양해를 얻어 전입신고를 미리 할 수 있을 것입니다.
전세보증보험 지급 거절 사례
대항력 및 우선변제권 상실
전세보증보험 가입해도 대항력과 우선변제권이 상실되면 전세보증보험 지급이 거절됩니다. 즉, 전세보증보험에 가입은 통과됐으나 이후의 문제로 인하여 이행청구를 해도 돈을 못받는 경우를 말합니다.
(1) 세입자가 주택임차권등기가 완료되기 이전에 이사하거나 주민등록을 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실한 경우
(2) HUG가 대위변제금 및 변제비용 구상하기 전에 세입자가 주택임차권등기를 말소한 경우
(3) 세입자가 대항력을 유지하기 위해서는 주택을 점유하고 있어야 하는데, 주택을 제3자에게 무단양도 또는 무단전대한 경우
(4) 세입자가 전세보증금 잔금을 치르는 날 새로운 소유자에게 등기가 이전된 경우
- 세입자는 전세보증금의 잔금을 치르고 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날(오전 0시)부터 발생하지만 주택의 소유권 변동 효력은 이전등기 접수일부터 발생하므로 세입자는 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
(5) 세입자가 전세보증금 잔금을 치르는 날 주택에 근저당권이 설정된 경우
- 세입자가 전세보증금의 잔금을 치르자마자 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날(오전 0시)부터 발생하지만, 집주인이 잔금일에 주택에 근저당권 설정하면 근저당권은 접수일부터 효력이 발생하므로 세입자는 근저당권자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
전세금반환채권 양도의 효력 문제
전세보증보험 가입시 세입자가 HUG에게 전세금반환채권을 담보로 양도하는데, 이러한 채권양도가 유효하려면 대항요건 2가지(집주인의 동의 또는 집주인 통보) 중 1가지를 갖추어야 합니다. 따라서 채권양도에 대하여 집주인 동의를 받지 못했다면 집주인에게 통보는 되어야 합니다.
만약 집주인 동의도 못 받고, 집주인에게 통보도 안됐다면, 채권양도 효력이 없게 되므로 전세보증보험 이행이 거절됩니다.
전세금반환채권 이중 양도 문제
- HUG의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 전세금반환채권을 제3자에게 이중으로 양도하거나 질권을 설정하는 등 담보로 제공한 경우
- HUG의 채권양도통지가 집주인에게 도달하기 전에 세입자가 제3자로부터 전세금반환채권에 관하여 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령 등을 받게 된 경우
세입자의 통지의무 위반
세입자가 HUG에게 아래의 사실을 알리지 않은 경우에는 전세보증보험 지급이 거절될 수 있습니다.
- 임대인 또는 임차인 변경
- 임대인 또는 임차인의 주소 변경
- 보증사고의 발생
- 보증사고 사유의 소멸
- 전세계약이 종료된 경우
- 주택에 관한 경매, 공매에 관한 통지를 받은 경우
- 집주인에 대한 파산, 회생절차 등으로 통지를 받은 경우
전세금과 관련 없는 채무
HUG 등 전세보증보험 기관은 전세금을 보호해주는 것이므로 전세금과 관련이 없는 아래의 채무에 관한 이행청구는 거절됩니다.
- 임대인이 전세금을 지체하여 발생한 지연손해금
- 임차인의 과실로 증가된 채무
- 가입 당시의 보증 조건과 달라져서 증가된 채무
- 필요비 또는 유익비 상환 채무
- 별도의 이면계약서에 따라 발생한 채무
지연손해금 채무, 필요비 또는 유익비 상환채무 등은 전세계약과 관련성이 있긴 하지만 전세금은 아니므로 HUG의 지급이 거절될 수 있습니다. 또한, 전세보증보험 가입 당시에 제출한 전세계약서 이외에 새로운 이면 계약서를 체결하면 확정일자 등이 달라져서 우선변제권이 문제될 수 있고, 보증보험 기관에 제출한 전세계약서에 따라 발생한 채무가 아니므로 전세보증보험 지급이 거절됩니다.
전세보증보험 반환 절차 갖추지 못한 경우
세입자는 전세보증보험을 통해 전세금을 반환 받기 위해서 전세보증보험 반환 절차를 거쳐야 하는데, 아래의 3가지가 핵심입니다. 즉, 전세계약을 제대로 종료시키지 못했거나 임차권등기명령을 받지 못했거나 HUG에 이행청구를 제때에 하지 못하면 전세보증보험 지급이 거절됩니다.
- 전세계약 종료
- 임차권등기명령 신청
- 기한 내에 보증보험 청구하기
보증보험 갱신 미신청
전세계약이 연장된 경우, 연장된 기간에도 보증보험의 보호를 받고 싶다면, 전세계약 연장과는 별도로 보증보험의 갱신을 신청해야 합니다. 따라서 전세계약이 연장됐더라도 보증보험 갱신 신청을 하지 않았다면 연장된 전세기간에 대하여 전세보증보험 지급이 거절됩니다.
임대인 변경의 문제
변경된 임대인이 지위를 승계하는 경우
변경된 집주인은 기존 집주인이 가졌던 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 기존 집주인의 전세금반환채무는 변경된 집주인에게 이전됩니다. 주택을 매매하면서 전세금반환채무를 승계하지 않는다는 특약을 했더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).
전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 경우, 세입자가 승계를 거부하지 않는 한 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하므로, 변경된 임대인은 전세금반환채무를 부담하게 되고, 추후 보증사고 발생시 HUG의 구상청구에도 응해야 합니다.
변경된 임대인이 지위를 승계하지 못하는 경우
임차인이 임대인 변경에 이의를 제기하는 경우 임대인의 지위는 승계되지 않습니다. 따라서 변경된 임대인이 아니라 종전 임대인이 여전히 임대인으로서의 의무를 부담해야 합니다.
임대인 변경 신청
임차인은 상당한 기간 내에 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있기 때문에 보증사고 발생시 임대인에게 구상금을 청구해야 하는 보증기관에게 누가 임대인에 해당하는지 밝혀주어야 합니다. 또한, 임차인은 임대인이 변경될 경우 통지의무가 있습니다.
따라서 임차인은 HUG에 임대인 변경 신청을 해야 합니다. HUG는 임대인 변경 신청이 있으면 추후 확실한 구상을 위해 새로운 임대인에게 채권양도통지 절차를 이행할 것입니다.
새로운 전세계약서를 작성하는 경우
만약 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 임대인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면, 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 그런데, 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.
다만, 새로운 전세계약서가 단순히 임대인만 변경하면서 기존 계약서와 동일성을 유지하고, 변경된 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계한다는 특약이 있다면 새로운 전세계약서로도 전세보증보험의 보호를 받을 수 있습니다(물론 세입자는 임대인 변경 신청을 해야 합니다).
결론적으로 새로운 전세계약서는 보증보험 기관에 제출된 계약서도 아니며, 변경된 집주인이 임대인 지위 승계에 동의하지 않는 한 전세보증보험 지급이 거절됩니다. 따라서 임대차 기간 도중에 집주인이 변경되었더라도 새로운 전세계약서는 체결하지 말고 HUG에 임대인 변경을 신청해야 합니다.