전세보증보험 최우선변제권 차이점을 보증금 제한 여부, 전입신고 및 확정일자 필요 여부, 수수료 여부, 임차인이 받을 수 있는 금액, 선순위채권 등 전세보증보험 가입 조건이 최우선변제권에도 적용되는지 등을 정리해보고, 전세보증보험과 최우선변제권의 장점과 단점, 임차인의 보증금 회수 방법을 정리해보겠습니다.
전세보증보험 최우선변제권 차이
임대차보증금 차이
전세 또는 월세 세입자가 최우선변제권을 행사하기 위해서는 보증금이 소액보증금(예 : 서울은 1.65억원) 이하여야 하지만 전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증금이 수도권 기준 7억원 (그 외 지역은 5억원) 이하이면 됩니다.
즉, 최우선변제권은 보증금이 소액이어야 하지만 전세보증보험은 최대 7억원까지 가능하므로 보증금 액수 제한에 큰 차이가 있습니다.
참고로 소액보증금은 선순위 근저당권 설정시에 적용되는 금액을 기준으로 하므로 궁금하신 분은 아래의 링크를 참고하세요.
행사 요건 차이
최우선변제권을 행사하기 위해서는 거주하던 주택이 경매 또는 공매되어야 합니다. 그러나, 전세보증보험은 임차인이 보증금을 받지 못하는 경우(보증사고 발생)라면 보험금을 받을 수 있습니다.
- 여기서 보증사고란 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 경우를 말하는데, (1) 임차인이 임대차가 종료되고도 1개월 내에 정당한 이유 없이 전세보증금을 반환 받지 못한 경우, (2) 주택이 경매되어 임차인이 배당에 참가했으나 보증금 전액을 회수하지 못한 경우 나머지는 전세보증보험을 통해 회수할 수 있습니다.
결국 최우선변제권은 주택이 경매될 때만 행사 가능하고, 전세보증보험은 경매는 물론 경매가 진행되지 않더라도 행사가 가능하다는 차이점이 있습니다.
수수료 차이
최우선변제권은 주택임대차보호법에 따른 권리이므로 수수료 없이 무료로 성립하지만 전세보증보험은 보증기관에게 보증수수료를 납부해야만 가입할 수 있다는 차이가 있습니다.
참고로 보증수수료는 주택 유형, 보증금 액수, 선순위채권 등 부채 비율에 따라 수수료율이 달라지는데, 예를 들어 아파트 전세금이 1.65억원, 부채 비율 80% 이하, 전세기간 2년이라면 보증료율이 연 0.122%이므로 보증수수료는 402,600원입니다.
- 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365
- 402,600원 = 1.65억원 X 연 0.122% X 730/365
전입신고 및 확정일자 차이
최우선변제권은 확정일자를 갖출 필요 없이 전입신고만 하면 되지만, 전세보증보험은 전입신고는 물론 확정일자까지 받아야 한다는 차이가 있습니다.
기한 차이
최우선변제권은 늦어도 경매개시결정등기 전까지만 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추면 됩니다. 반면, 전세보증보험은 임대차계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 임대차 계약기간의 1/2 경과하기 전까지 가입 신청을 해야 합니다.
즉, 최우선변제권은 경매가 시작되기 전까지만 요건을 갖추면 되지만 전세보증보험은 계약기간이 2년일 경우 늦어도 1년 내에 가입 신청을 해야 한다는 차이점이 있습니다.
금액 차이
임차인이 최우선변제권을 행사하면 경매에서 최우선으로 배당을 받을 수 있다는 장점은 있지만 그 배당액은 보증금 전액이 아니라 최우선변제금까지만 가능합니다.
- 최우선변제금은 소액보증금의 3분의 1 수준이기 때문에 보통 임차인이 최우선변제권을 행사하면 보증금 중 일부 금액만 최우선으로 배당 받을 수 있을 뿐입니다. 물론 보증금 액수가 최우선변제금 이하라면 보증금 전액을 배당 받을 수 있습니다.
전세보증보험은 보증한도 내에서 보증인이 신청한 금액을 반환 받게 되므로, 주택가격이 높고 선순위채권액이 작다면, 임차인은 전세금 전액을 회수할 수 있을 것입니다.
- 보증한도 = 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
최우선변제권 전세보증보험 기타 차이점
공인중개사 차이
전세보증보험은 공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결해야 하지만 최우선변제권은 중개 없이도 행사 가능합니다.
보증금반환채권 담보 및 양도 금지 특약
전세보증보험은 임대차계약서에 보증금반환채권 담보 및 양도 금지 특약이 있다면 가입이 거절되지만 최우선변제권은 특약과 관계 없이 행사 가능합니다.
전세대출시 은행에 보증금반환채권을 양도한 경우
전세보증보험은 전세대출시 은행에 보증금반환채권을 양도했다면 가입이 거절되지만 최우선변제권은 금융기관이나 주택도시보증공사에 보증금반환채권이 양도된 경우에도 행사 가능합니다.
- 다만, 이렇게 보증금반환채권이 양도되면 최우선변제권은 임차인이 행사하는 것이 아니라 양수인인 금융기관이나 주택도시보증공사가 행사하게 됩니다.
등기부등본 갑구의 권리침해사항
부동산 등기부등본 갑구에 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 있으면 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 행사 가능합니다.
부동산 등기부등본 을구 선순위채권 등
부동산 등기부등본 을구의 선순위채권 등의 비율이 아래의 기준을 초과할 경우 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 행사 가능합니다.
- 전세보증금 및 선순위채권 합산액이 주택가액(=주택가격 x 90%) 이내일 것
- 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
- 선순위채권 및 선순위 보증금 합산액이 주택가액의 80% 이내일 것
나아가 선순위채권 등의 비율이 위 기준 이내라서 전세보증보험 가입이 허용된다고 하더라도 추후 보증이행시 선순위채권 등은 공제된 후 지급됩니다.
위반건축물 차이
건축물대장상 위반건축물로 기재된 경우 전세보증보험 가입이 거절되지만 최우선변제권 행사는 가능합니다.
전세보증보험 최우선변제권 공통점
(1) 최우선변제권과 전세보증보험 모두 주택(주거용 오피스텔 포함)에 한하여 가능합니다.
(2) 전세보증보험은 계약기간이 1년 이상이어야 한다는 명확한 기준이 있지만 최우선변제권은 명확한 기준은 없습니다. 그러나, 임대차 계약기간이 짧아서 단기임대차(일시임대차)에 해당할 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 최우선변제권 역시 계약기간이 1년 이상이어야 합니다.
(3) 최우선변제권은 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는데, 전세보증보험 역시 보증사고 발생 후 보증이행을 청구해야만 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
최우선변제권 장점
무조건 1순위로 배당됨
최우선변제권은 경매에서 최우선으로 배당 받을 수 있습니다. 즉, 소액임차인 보다 등기나 전입이 빠른 선순위 권리자가 존재하더라도 임차인이 받을 배당액에서 선순위 권리자의 금액은 공제되지 않고 무조건 1순위로 배당된다는 것입니다.
최우선변제권 성립이 쉬움
전세보증보험은 10가지 이상의 조건을 충족해야만 가입이 가능한 반면, 최우선변제권은 보증금이 소액이고 대항력도 경매개시결정등기 전까지만 갖추면 됩니다.
수수료 없이 무료로 행사 가능함
전세보증보험은 수십만원의 수수료를 납부해야 하지만, 최우선변제권은 수수료 납부 없이 성립이 가능합니다.
최우선변제권 단점
소액보증금 기준을 맞추기 어려움
소액임차인에 해당할 경우 최우선으로 배당 받을 수 있다는 크나 큰 장점이 있으나, 소액임차인에 해당되는 것 자체가 쉬운 일이 아닙니다. 일단 기준이 되는 소액보증금 액수가 작은 편이고, 특히 소액보증금 액수는 임대차계약일 기준이 아니라 선순위 근저당 설정일 기준이기 때문입니다.
배당액이 작음
최우선변제권을 행사하면 최우선으로 배당 받을 수는 있으나, 그 배당액은 보증금 전액이 아니라 최우선변제금이므로 배당액이 작은 편입니다.
게다가 최우선변제금 액수는 배당 받을 임차인을 기준으로 하는 것이 아니라 선순위 근저당 설정일 기준으로 하므로 최우선으로 변제되는 배당액 액수는 더 작을 수 있습니다.
경매에서만 행사 가능함
전세보증보험은 주택이 경매되지 않더라도 보증이행 청구가 가능하지만, 최우선변제권은 경매나 공매에만 행사할 수 있습니다.
따라서, 임차인이 최우선변제권을 통해 보증금을 회수하기 위해서는 소송을 통해 직접 경매신청을 하거나 다른 채권자가 경매 신청하기를 기다려서 배당요구를 해야만 합니다.
전세보증보험 장단점
전세보증보험 장점
전세보증보험은 보증사고가 발생하면 보험금을 받을 수 있는데, 여기서 보증사고란 결국 임대차가 종료되었는데도 보증금을 반환 받지 못한 경우를 말합니다.
따라서 최우선변제권은 주택이 경매될 때만 행사 가능하다는 단점이 있으나 전세보증보험은 주택이 경매되지 않더라도 보증금을 반환 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
전세보증보험 단점
전세보증보험은 보증금을 보장해주는 대신 가입 조건이 까다로운 편입니다. 특히 선순위채권과 선순위보증금이 많은 다가구주택 같은 경우 가입 조건을 통과하는 것이 쉽지 않습니다.
그리고 이렇게 까다로운 가입 조건을 통과하더라도 보증보험금이 지급될 때 임대차보증금 전액이 지급되는 것이 아니라 경매와 마찬가지로 선순위채권 등은 공제된 후 지급됩니다.
또한, 전세보증보험은 수십만원의 보증수수료를 납부해야만 가입할 수 있습니다.
전세보증보험 최우선변제권 중 선택
다가구 등 선순위채권이 많은 경우
선순위채권, 선순위보증금이 커서 전세보증보험에 가입하지 못했거나 또는 가입은 했지만 추후 보증이행시 선순위채권 등을 공제하고 나면 보험금이 너무 작을 것 같다면, 차라리 최우선변제권을 확보해서 1순위로 배당을 받는 것이 좋습니다.
특히 최우선변제권은 임대차보증금을 최우선변제금 이하로 약정할 경우, 보증금 전액을 최우선으로 배당 받을 수 있습니다.
임대차보증금을 즉시 회수하고 싶을 때
최우선변제권은 주택이 경매 또는 공매될 때만 행사가 가능하므로 만약 보증금을 즉시 회수하고 싶다면 수수료를 납부하더라도 전세보증보험에 가입하는 것을 추천합니다.
임대차보증금을 회수하는 방법
최우선변제권 및 전세보증보험 동시 확보하기
만약 임차인 A가 서울에 위치한 원룸 보증금을 최우선변제금 이하인 5500만원으로 계약했다면, 보증수수료 약 15만원을 납부하고 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
- 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365
- 152,900원 = 5500만원 X 연 0.139% X 730/365
이 경우 임차인 A는 주택이 경매되지 않더라도 보증보험금으로 5500만원 전액을 받을 수 있고, 설령 경매가 진행되더라도 5500만원을 최우선으로 배당 받을 수 있습니다.
다만, 현재 서울 지역의 최우선변제금은 5500만원이지만 선순위 근저당권 설정시를 기준으로 하면 최우선변제금은 5500만원 보다 훨씬 작을 수 있습니다.
최우선변제권 확보 방법
(1) 임대차계약 체결 전 확인 사항
만약 임차인이 추후 최우선변제권을 행사하여 보증금을 지키고 싶다면, 임대차계약을 체결하기 전에 아래의 2가지를 확인해야 합니다.
- 부동산등기부에 경매개시결정등기 있는지 확인할 것
- 보증금은 소액보증금 또는 최우선변제금 이하로 약정할 것
(2) 경매개시결정등기 확인
최우선변제권이 성립하려면 보증금이 소액이고 대항력을 경매개시결정 등기 전까지 갖추어야 하는데, 만약 임차인이 입주하기도 전에 경매개시결정등기가 되어 있다면 최우선변제권이 성립할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인은 임대차계약 체결일과 잔금 지급일에 각각 부동산등기부 등본을 발급 받아 경매개시결정등기가 존재하는지 확인해야 합니다.
(3) 보증금 액수 정하기
최우선변제권은 보증금이 소액이어야 하는데, 소액보증금은 선순위 근저당권 설정시에 적용되는 금액을 기준으로 합니다.
따라서 임차인은 임대차계약 체결일 및 잔금 지급일에 각각 부동산 등기부등본을 발급 받아 선순위 근저당권 설정일을 확인하고, 소액임차인 표를 통해 소액보증금 및 최우선변제금이 얼마인지 확인한 후 임대차보증금 액수를 소액보증금 이하로 정해야 합니다.
여기서 임대차보증금을 최우선변제금 이하로 정한다면 보증금 전액을 1순위로 배당 받을 수 있게 됩니다.
전세보증보험 가입하기
임대차계약 체결 후 해야 할 일
단지 최우선변제권을 행사하기 위해서라면 대항력은 빨리 확보할 필요가 없지만 대항력은 대항력 자체만으로도 의미가 크기 때문에 대항력은 최대한 빨리 확보하는 것이 좋습니다.
- 임차인에게 대항력 있으면 ==> 대항력 있는 임차인 배당요구, 명도(+대항력 없는 임차인은?)
- 임차인에게 대항력 없다면 ==> 후순위 임차인 보증금 회수 방법(+대항력 없는 소액임차인)
또한, 임차인이 최우선변제권으로 보증금 전액을 배당 받지 못하는 경우, 나머지 보증금은 우선변제권을 행사해야 하므로 우선변제권도 빨리 확보하는 것이 좋습니다.