다가구 원룸 전세보증보험 불가?(+ hug 가입조건 3가지 사례)

다가구주택 원룸 전세보증보험 불가능한지 알아보기 위해 다가구 전세보증보험 가입 조건, 특히 hug 전세보증보험 원룸 가입 조건 3가지(선순위채권, 선순위보증금과 주택가액의 비율 관계)를 알아보면서 사례를 통해 다가구 보증보험 발급이 가능한지 정리해보겠습니다.

다가구주택 전세보증보험 가입 여부

전세보증보험이 가능한 주택의 종류

전세보증보험은 아래와 같이 주거용으로 사용되는 주택에 한하여 가입이 가능하며, 아래에 열거된 주택은 이론상 전세보증보험 가입이 가능합니다.

단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트

원룸 법적 형태

원룸은 대체로 다가구주택에 속하는데, 간혹 다중주택, 다세대주택에 해당될 수도 있으므로 가장 정확한 것은 원룸에 관한 건축물대장을 발급하여 건축물 용도를 확인하면 됩니다. 건축물의 용도는 건축물대장에서 확인할 수 있는데, 건축물 대장은 무료 발급이 가능합니다.

참고로 다가구주택이란 아래의 3가지 조건을 갖춘 주택 중 공동주택이 아닌 것을 말합니다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

hug 전세보증보험 원룸 가입 조건 3가지

전세보증보험에 가입하기 위해서는 여러 가지 요건을 갖추어야 합니다. 그런데, 다가구주택(원룸)의 경우 세입자가 전세보증보험에 가입하기 위해서는 아래의 3가지 조건을 추가로 갖추어야만 합니다.

1. 원룸 보증금 및 선순위채권의 합계액이 주택가액(=주택가격의 90%) 이내
2. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내
3. 선순위채권 및 선순위보증금 합계액이 주택가액의 80% 이내

위 3가지 가입조건 이외 나머지 가입조건은 아래의 링크에서 확인해보세요.

• 전세보증보험 가입 불가, 안되는 집, 지급 거절 사례(+이유, 해결책)

아래에서는 다가구주택(원룸 건물)의 주택가격을 확인하는 방법을 알아보고, 사례를 통해 3가지 조건 충족 여부를 확인해보겠습니다.

원룸 다가구주택 가격 확인하기

다가구주택(원룸)의 주택가격 확인하기

원룸 건물은 보통 다가구주택인데, 다가구주택의 주택 가격을 확인하는 방법은 3가지가 있습니다. 1번으로 가격을 산정할 수 없으면 2번으로 가격을 산출하고, 2번으로 산출할 수 없으면 3번을 적용하여 가격을 산정하면 됩니다.

(1) 개별단독주택가격은 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 조회하면 되고, 이렇게 조회된 가격에 140%를 곱하여 주택 가격을 산출합니다.

• 주택가격 = 공시가격 X 140%

(2) 만약 공시가격 알리미 사이트에서 다가구주택의 가격 조회가 불가능한 상태에서 최근 1년 이내 거래된 매매가액이 있다면 그 그 거래 가격이 주택가격으로 인정됩니다.

(3) 만약 공시가격 알리미 사이트에서 조회도 안되고, 1년 이내 매매 거래도 없었다면 토지와 건물을 별도로 조회한 후 합산하거나 또는 감정평가금액으로 하면 됩니다. 합산한 가격과 감정평가금액 중에는 유리한 가격을 선택하면 됩니다.

• 주택 가격 = 주택이 위치한 토지의 공시지가 + 건물의 시가표준액
  • 토지의 공시지가 = 토지의 개별공시지가 X 토지의 면적

원룸 건물만의 시가표준액 확인 방법 3가지

공시가격이 조회되지 않고, 매매 거래도 없는 상황에서 토지와 건물 가격을 합산해야 할 때, 건물의 시가표준액을 확인하는 방법은 3가지가 있습니다.

1. 서울시 이택스 또는 지방 위택스 사이트에서 조회하기
2. 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 전화하여 확인하기
3. 임대인으로부터 취득세납부 확인서 받아서 확인하기

원룸 전세보증보험 불가 사례

원룸 선순위채권 및 선순위보증금 계산 사례

예를 들어 임차인 B가 서울에 위치한 원룸이 4개인 건물(다가구주택)에 입주했는데, 다가구에는 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있었습니다. 임차인 B가 전세보증보험 가입을 위해 선순위채권과 선순위보증금의 비율을 계산해보는 상황을 가정해보겠습니다.

원룸 주택가액

위 사례에서 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 조회한 원룸 건물(다가구주택)의 공시가격이 4억원이라면, 주택가격은 5.6억원(= 4억원 X 140%)이고, 주택가액은 5억 400만원(= 5.6억원 X 90%)입니다.

• 주택가격 = 공시가격 X 140%
• 주택가액 = 주택가격 X 90%

원룸 선순위채권

부동산 등기부등본 갑구에 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 있으면 전세보증보험이 아예 거절되므로 선순위채권이란 등기부등본 을구에 기입된 근저당권 등만 확인하면 됩니다. 그리고 선순위 여부는 임차인 B의 우선변제권 발생일 보다 먼저 등기가 접수된 저당권 등을 말합니다.

위 사례에서 원룸 건물의 등기부등본 을구에는 2022. 5. 1.자 선순위 근저당권(채권최고액 2억원)이 설정되어 있으므로 선순위채권액은 2억원입니다.

원룸 선순위보증금

선순위보증금이란 전세보증보험에 가입하려는 임차인 B 보다 우선변제권 발생일이 빠른 다른 임차인의 보증금을 말합니다.

• 우선변제권 발생일 확인 방법

우선변제권은 대항력과 확정일자가 필요하므로 다가구주택에 거주하는 임차인들의 우선변제권 발생일 선후를 비교하기 위해서는 대항력 발생일과 확정일자를 모두 확인해야 합니다.

• 다른 임차인의 전입신고일 : 전입세대확인서(전입세대열람원)
• 다른 임차인의 확정일자 : 확정일자 부여현황

위 사례에서 임차인 A의 우선변제권 발생일(대항력 발생 및 확정일자)이 임차인 B 보다 빠르므로 임차인 A의 보증금은 선순위 보증금에 해당합니다.

임차인 C와 공실이 선순위 보증금에 해당하는지 여부는 아래에서 확인해보겠습니다.

다가구 전세보증보험 가입조건 1

다가구 선순위채권이 주택가액의 60% 이내

원룸 건물(다가구주택)의 공시가격이 4억원이라면, 주택가격은 5.6억원(= 4억원 X 140%)이고, 주택가액은 5억 400만원(= 5.6억원 X 90%)입니다.

첫 번째 가입조건이 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하므로, 원룸 등기부등본 을구에 기입된 선순위 근저당권의 채권최고액이 3억 240만원(= 5.04억원 X 60%)을 초과하면 안됩니다.

첫 번째 전세보증보험 가입조건 충족 여부

위 사례에서 선순위 근저당권 채권최고액이 2억원이므로 주택가액의 60%(3.024억원)를 초과하지 않습니다. 따라서 임차인 B는 첫번째 가입 조건은 통과한 것입니다.

다가구 전세보증보험 가입조건 2

원룸 다가구의 보증금 및 선순위채권이 주택가액 이내

전세보증보험을 발급 받고자 하는 임차인의 임대차보증금과 선순위채권의 합산액이 주택가액 이내여야 합니다.

• 임차인의 보증금 + 선순위채권 < 주택가액

원룸 전세보증보험 가입조건 충족 여부

위 사례에서 전세보증보험에 가입하려는 임차인 B의 보증금은 1억원이고, 선순위채권은 2억원이므로 합산액은 3억원이라서 주택가액(5.04억원) 이내이므로 두번째 가입 조건도 통과하였습니다.

다가구 보증보험 가입조건 3

후순위 임차인이 선순위보증금에 해당되는지 여부

위 사례에서 임차인 C의 전입신고와 확정일자가 임차인 B 보다 늦고, 현재 공실인 원룸은 아예 전입신고를 한 입주자가 없기 때문에 임차인 C의 보증금과 공실은 선순위보증금에 포함되지 않습니다.

그러나, 만약 임차인 C가 소액임차인이고, 추후 공실에 소액임차인이 입주한다면, 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있으므로 이 경우는 임차인 C와 공실의 보증금은 선순위보증금에 해당합니다.

후순위 임차인이 소액임차인인 경우

원룸 건물에 입주한 임차인들의 최우선변제금을 확인하기 위해서는 다가구주택의 선순위 근저당권이 설정된 날이 기준이 됩니다.

• 최우선변제권 근저당(+소액임차인 표, 최우선변제금 계산 사례)

위 사례에서 선순위 근저당권이 설정된 날은 2022. 5. 1.이므로 소액임차인 표 중 9번(2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20.) 구간이 적용되며, 원룸 건물은 서울에 위치해 있으므로 소액보증금은 1.5억원 이하이고, 최우선변제금은 5000만원입니다.

최우선변제금은 선순위보증금에 포함됨

임차인 C의 보증금은 8000만원이므로 소액임차인에 해당하고, 공실은 추후 언제라도 소액임차인의 입주가 가능하므로 임차인 C의 최우선변제금 5000만원과 공실의 최우선변제금 5000만원이 선순위보증금에 포함됩니다.

다가구 선순위보증금 액수는?

선순위보증금 합계는 2.7억원(= 임차인 A의 1.7억원 + 임차인 C의 5000만원 + 공실의 5000만원)이며, 자세한 내역은 아래와 같습니다.

(1) 임차인 A의 보증금인 1.7억원

• 임차인 A의 우선변제권 발생일이 임차인 B 보다 빠름

(2) 임차인 C의 최우선변제금 5000만원

• 임차인 C는 확정일자를 받지 않았지만 보증금이 8000만원 뿐이므로 소액임차인에 해당함

(3) 공실의 최우선변제금 5000만원

• 현재는 공실이지만 뒤늦게 입주하더라도 경매개시결정등기 전까지만 대항력을 갖추면 최우선변제권 행사가 가능함

다가구 선순위채권 및 선순위보증금이 주택가액 80% 이내일 것

위 사례에서 선순위채권 및 선순위보증금 합산액(4.7억원)이 주택가액의 80%(4.032억원)을 초과하므로, 임차인 B는 세번째 전세보증보험 가입 조건을 통과하지 못했습니다.

• 선순위채권인 근저당권의 채권최고액은 2억원이고, 선순위보증금은 2.7억원이므로 합산액은 4.7억원입니다.
• 다가구의 주택가액은 5.04억원(= 공시가격 4억 X 140% X 90%) 이고, 주택가액의 80%는 4억 320만원(= 5.04억원 X 80%)입니다.

따라서 원룸 건물에 입주한 임차인 B는 전세보증보험 가입이 불가합니다.

다가구 전세보증보험 가입 조건

원룸이라도 전세보증보험 가입 조건을 모두 충족해야만 전세보증보험 가입이 가능합니다.

위에서는 특히 다가구주택에 적용되는 가입 조건 3가지를 알아봤는데요. 설령 3가지 조건을 모두 통과하더라도 나머지 전세보증보험 가입 조건도 충족해야만 전세보증보험 발급이 가능합니다. 나머지 가입 조건은 아래의 링크를 통해 확인하세요.

• 전세보증보험 가입 불가, 안되는 집, 지급 거절 사례(+이유, 해결책)