HUG 전세보증보험 이행청구 방법(+반환 절차, 받는 법, 서류, 경매)

HUG 전세보증보험 이행청구 방법, 반환 절차, 보증사고 유형, 전세보증보험 받는 법 3가지(전세계약 종료, 임차권등기명령, 기한 내 이행청구), 경매시 반환 절차, 기간, 청구 서류를 정리해보겠습니다.

HUG 전세보증보험 반환 절차

보증사고 유형

만약 HUG, HF, SGI 에 전세보증보험을 가입했다면 나에게 어떤 보증사고가 발생할 때 보증보험금을 청구할 수 있는지 확인해두는 것이 좋습니다. 그럴려고 보증수수료도 납부한 것이니까요.

1. <보증사고 1호>
   • 세입자가 전세계약의 종료(계약기간 만료 또는 계약해지) 후 1월 내에 정당한 사유 없이 전세금을 반환 받지 못한 경우
2. <보증사고 2호>
   • 전세 계약기간 중 경매, 공매로 배당을 받긴 했으나 전세금의 전부 또는 일부를 반환 받지 못한 경우

예를 들어 집주인이 전세 만기 후 한 달이 지나도록 새로운 세입자를 구하지 못해서 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 세입자는 HUG에 보증사고 발생을 이유로 보증이행청구(전세금 반환 청구)를 할 수 있습니다.

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전세보증보험 받는 법

세입자는 전세보증보험을 반환 받기 위해 아래의 3가지를 해야 합니다.

1. 전세계약 종료
2. 임차권등기명령 신청
3. 기한 내에 보증보험 청구하기

전세보증보험 반환절차

전세보증보험의 보증사고 중 가장 전형적인 케이스(집주인이 전세 만기 후 전세금을 돌려주지 않는 경우)에 관하여 보증이행청구 순서를 정리해보았습니다.

1. 전세계약 종료하기
2. 임차권등기명령 신청하기
3. 임차권등기명령 결정문 받기
4. 보증이행청구 신청하기
5. HUG의 보증이행 예고
6. HUG의 이행청구 심사
7. HUG의 이행심사 결과 통지
8. 주택 명도하기
9. 대위변제금액 수령

전세보증보험 경매

전세보증보험 가입 후 주택이 경매된 경우

계약기간 중 세입자가 거주하던 주택이 경매, 공매되면 세입자에게 대항력이 있다는 전제 하에 세입자는 계속 거주할 것인지 아니면 배당을 받고 퇴거할 것인지 선택할 수 있습니다. 세입자가 배당요구를 하여 배당에 참여하였지만 전세금 전액을 받지 못했다면 받지 못한 보증금에 대하여 HUG에 <보증사고 2호>를 이유로 보증채무 이행청구를 할 수 있습니다.

경매시 HUG 이행청구 요건

주택이 경매된 경우 세입자가 HUG에 보증이행청구를 하기 위해서는 아래의 요건을 갖추어야 합니다.

1. 배당요구 종기일까지 권리신고 및 배당요구
2. HUG 주택도시보증공사의 배당 참가에 동의하기
3. 경공매 진행 중이더라도 계약기간 만료를 앞두고 있다면 집주인에게 갱신거절 통보를 해야 함

경매 중 전세계약 만료될 경우

경매가 진행 중이라도 배당 전이고 전세계약이 만료되었다면 <보증사고 1호>에 해당됨을 이유로 보증이행청구를 할 수 있습니다.

전세보증보험 기간

전세보증보험 이행청구 기간

세입자가 hug, hf 에 보증이행청구를 할 수 있는 기간은 보증사고일로부터 2개월 이내입니다. 즉, 세입자는 보증사고일(계약 종료 후 1개월 경과)부터 이행청구(전세금 반환 청구)가 가능하고, 이러한 이행청구는 늦어도 보증사고일로부터 2개월 이내(계약 종료 후 3개월 이내)에 반드시 신청되어야 합니다.

• 예를 들어 세입자 A가 전세계약 만기 후 1개월이 경과할 때까지 전세금을 돌려받지 못했다면 보증사고가 발생한 것이므로 그 때부터 HUG에 보증이행 신청이 가능하고, 늦어도 만기 후 3개월이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 즉, 보증이행청구는 계약 만기 후 1개월 뒤부터 3개월 전까지 신청해야 합니다.

HUG의 전세금 반환 기간

HUG의 보증채무 이행기간(대위변제 기간)은 세입자의 이행청구일로부터 1개월 이내입니다. 즉, 세입자가 HUG에 보증이행청구를 신청하면, HUG는 이행청구일로부터 1개월 이내에 이행청구가 적정한지 심사하여 대위변제까지 완료해야 합니다.

전세계약 종료하기

전세계약 기간 만료로 종료하는 경우

일반적으로 계약은 계약기간이 만료되면 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 그러나, 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약기간이 묵시적 갱신되는 것으로 규정하고 있습니다.

• 전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항
• 월세 및 전세 이사 절차(+계약 만료 이사 8가지 주의사항)

따라서 전세계약이 끝나고 이사를 나갈 계획이라면 계약기간 만기 6개월 전부터 종료를 준비해서 늦어도 만기 2개월 전까지는 집주인에게 갱신거절 통보를 해야 합니다.

• 만기 2개월(2020.12.10. 전에 체결 또는 갱신된 전세계약의 경우는 1개월)까지 갱신거절 통보를 안하면 전세계약이 묵시적 갱신되어 계약이 연장됩니다.
• 묵시적 갱신은 보증보험 약관상 보증채무 이행청구가 불가능한 사유에 해당합니다.

따라서 기한 내에 갱신거절 통지를 하는 것을 놓치지 말아야 하며, 갱신거절의 통보 방법에는 내용증명 우편, 문자, 카카오톡, 휴대폰 통화(녹음), 의사표시의 공시송달이 있습니다. 갱신거절 통보 양식이 필요하신 분은 아래의 내용을 확인하세요.

• 전세 계약 만료 전 이사 통보 문자(+월세, 복비)

전세계약 해지로 종료하는 경우

임대차계약은 계약기간을 약정했더라도 계약기간 도중에 임대인이나 임차인의 잘못이 있으면 계약을 해지할 수 있습니다.

1. 임차인에게 해지권이 있는 경우
   • 임차인이 주택을 제대로 사용 수익할 수 없는 경우
   • 임대인의 계약상 의무 위반
2. 임대인에게 해지권이 있는 경우
   • 임차인의 무단 양도 또는 전대
   • 임차인의 2기 연체
   • 임차인의 계약상 의무 위반

그런데, 위와 같이 계약해지 사유가 발생하더라도 계약해지 통보를 하지 않으면 계약이 종료되지 않습니다. 따라서 임차인이 전세계약을 해지하고 싶다면 내용증명 우편, 문자, 카톡, 전화 통화(녹음), 의사표시의 공시송달로 계약해지를 통보해야 합니다.

전세보증보험 이행청구 방법

1. 전세계약 종료에 관한 증거 모으기

전세보증보험 이행청구를 위해서는 전세계약이 종료되어야 하고, 전세계약을 종료하는 방법은 위에서 설명하였습니다. 아래는 전세계약이 종료됐다는 사실을 HUG에 알리기 위해 제출하는 증빙자료를 정리한 내용입니다.

(1) 계약기간 만료 전에 갱신거절 통보를 하거나 계약해지를 통보하여 계약을 종료시켰다면 아래의 증거를 HUG에 제출해야 합니다.

1. 문자, 카톡, 녹취록
   • 발신인 및 수신인의 각 전화번호, 발송 날짜가 표기된 증빙을 제출해야 함
2. 내용증명
   • 내용증명의 도달일에 관한 배송 진행상황 조회 화면 출력하여 제출

(2) 집주인이 연락이 두절되고 내용증명 우편도 수령하지 않는 경우 의사표시의 공시송달을 이용할 수 있습니다(민법 제113조).

(3) 만약 전세계약 만료 2개월 전(2020.12.10. 전에 체결 또는 갱신된 전세계약의 경우 1개월)까지 갱신거절 통지를 못했다면 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 세입자는 HUG에 보증채무 이행청구를 할 수 없습니다. 다만, 예외적으로 세입자가 집주인과 합의하여 계약기간 만료로 전세계약이 종료되었음을 확인해주는 서면(종료확인서)을 받았다면 보증기간 만료일로부터 2개월 내에 해당 서류를 제출해서 보증채무 이행청구를 할 수 있습니다.

• 임대차계약 종료 확인서, 인감증명서, 신분증사본

(4) 세입자와 집주인이 계약기간 도중에 계약을 해지하기로 합의한 경우(계약해지 합의서)에는 아래의 서류를 제출해야 합니다.

• 계약해지 합의서, 인감증명서, 신분증사본

(5) 보증사고 중 2번째 케이스(경매, 공매로 전세금의 전부 또는 일부를 반환 받지 못할 경우)는 아래의 서류를 제출해야 합니다.

• 배당표 등 전세보증금 중 미수령액을 증명하는 서류

2. 임차권등기명령 신청하기

임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 계약해지를 통보한 이후 임대인이 신규 세입자를 구하기 위해 아무런 노력을 하지 않는다거나 또는 노력은 하지만 수요가 없어 계약 만기 때까지 신규 세입자가 구해지지 않았다면 계약 종료 이후 세입자가 전세금을 받지 못할 가능성이 큽니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료된 이후부터 신청할 수 있기 때문에 위와 같이 전세금을 돌려 받지 못할 낌새가 느껴진다면 전세계약 종료 전부터 미리 미리 임차권등기명령 신청서 및 제출 서류를 준비해두는 것이 좋습니다.

이렇게 준비를 해두다가 전세계약이 종료되면 즉시 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 임차권등기명령은 인터넷 신청(전자소송)이 가능합니다.

세입자는 임차권등기명령 신청을 위와 같이 HUG에 위임할 수도 있습니다.

3. 임차권등기명령 결정문 받기

HUG 주택도시보증공사에 집주인 대신 전세금을 반환해달라고 청구하기 위해서는 가장 중요한 서류를 제출해야 하는데, 이는 바로 주택임차권이 등기된 등기부등본입니다. 다만, 법원에서 임차권등기명령 결정은 내려졌지만 아직 등기부등본에 반영되지 않았다면 임차권등기명령 결정문을 제출해도 됩니다.

• 보증이행청구 신청기한은 전세계약 종료 후 3개월 이내입니다.
• 전세계약이 종료되고 전세금을 받지 못할 상황이라고 판단되면 최대한 빨리 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다.
• 임차권등기명령은 신청부터 결정문까지 2주 정도 소요되는데, 법원의 결정문이 있어야 HUG에 이행청구를 할 수 있기 때문입니다.

4. HUG에 보증이행청구 신청하기

임차인이 임차권등기명령 신청은 했지만 아직 법원의 결정이 내려지지 않았다면 일단 허그에 제출할 보증이행청구서 및 서류를 준비해두었다가 법원으로부터 임차권등기명령 결정문을 받으면 즉시 허그에 보증이행청구를 신청하시면 됩니다.

보증이행청구서에는 아래의 내용이 기입되어야 합니다. 보증채무이행청구서 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.

1. 보증내용 – 세입자가 HUG에서 발급 받은 보증보험의 번호, 보증금액, 보증기간, 임대차기간, 주택 주소지
2. 주채무자(임대인) – 성명, 주소, 연락처, 이메일
3. 보증채권자(임차인) – 성명, 주소, 연락처, 이메일
4. 보증사고 내역 – 보증사고 일자, 보증사고 사유
5. 보증채무 이행청구 내역 – 청구금액
6. 주택임차권등기명령 신청 및 등기 완료 여부
7. 배당요구신청 확인(경공매로 인한 보증사고의 경우)
8. 면책사항 확인 – 세입자가 대항력과 우선변제권을 상실하지 않았는지 여부, 전세금에 대한 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령, 채권양도, 담보제공이 있는지 여부
9. 작성일자
10. 보증채권자(임차인) – 서명날인

5. HUG의 이행예고 및 정당한 사유 요청

HUG는 세입자로부터 이행청구를 받으면 집주인에게 보증이행을 예고합니다(이행예고문서).

이행예고 문서에는 임차인으로부터 보증채무 이행청구가 신청되었고, 이행청구의 적정성이 심사될 예정이므로 전세계약이 종료되었음에도 전세금을 반환하지 못하는 정당한 사유가 있는지, 있다면 그 자료를 제출해달라는 내용입니다.

• 여기서 정당한 사유란 원상복구비용, 미납임대료, 미납관리비 등에 관한 정산이 합의되지 않아 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 말합니다.

6. HUG의 보증이행 심사

HUG는 세입자가 제출한 이행청구 자료와 임대인에게 이행예고문서를 보내서 받은 정당한 사유에 관한 자료를 심사하여 보증사고 등 이행청구의 적정성을 심사합니다.

이행청구 심사의 핵심은 결국 보증사고가 발생한 것이 맞는지 확인하는 것인데, (1) 임대차계약이 종료되었는지 여부, (2) 임대인에게 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 심사라고 할 수 있습니다.

7. HUG의 심사결과 통지

이후 HUG는 이행심사가 완료되면 세입자에게 이행심사 결과를 통지합니다.

8. 주택 명도하기

세입자는 보증이행을 청구하면서 위와 같이 명도 및 퇴거 예정 확인서를 제출합니다.

이후 HUG의 이행심사를 통과하면 세입자는 집주인에게 주택을 명도해야 합니다.

• 세입자가 주택을 명도한다는 것은 집주인에게 명도 사실을 통지하고 주택의 열쇠나 비밀번호를 전달하는 것을 말합니다.
• 만약 집주인이 연락두절이라면, 변호사 사무실, 공인중개사무소, 관리사무소 등에 열쇠 등을 맡기고 집주인에게 그 사실을 통지하는 방법이 있지만 이 방법은 진행하기 전에 HUG 담당자로부터 미리 승인을 받아두는 것이 좋습니다.

9. 대위변제금액 수령

세입자가 주택을 명도하고 HUG의 직원이 이를 확인하면 세입자는 HUG로부터 대위변제금액(전세금)을 수령할 수 있습니다.

• 여기서 대위변제란 HUG(제3자)가 집주인(채무자) 대신 세입자(채권자)에게 변제하는 것을 말하는데, 대위변제자는 세입자(채권자)의 승낙을 얻어 전세금반환청구권 등 모든 권리를 대위하여 행사할 수 있게 됩니다.

이와 관련하여 세입자는 대위변제증서, 확약서를 제출해야 합니다.

10. 대위변제금 수령 이후 주의사항

1. 세입자는 전세금반환채권에 대한 채권양도, 담보제공, 압류, 가압류, 전부명령, 추심명령 등 권리침해가 없도록 해야 합니다.
2. 세입자는 HUG가 대위변제금 및 제반비용을 회수(구상)할 때까지 주택임차권등기를 말소하지 말아야 합니다.
3. 세입자는 대위변제금 수령 이후 집주인과 원상복구 분쟁이 발생했다면 이를 직접 해결해야 하며, 원상복구 문제를 해결하지 못하면 HUG에게 연 5%의 이율로 계산한 손해액 만큼을 반환해야 합니다.

전세보증보험 청구 서류

청구서

보증채무이행청구서를 작성해서 제출해야 합니다.

신분확인 증빙자료

1. 신분증 사본
2. 주민등록등본 또는 초본 1부(임차권등기 접수일 이후 발급, 주소변동내역 포함)
3. 인감증명서* 2부 + 인감도장 필수(*필요서류에 날인한 인감, 이행청구일자 기준 3개월 이내 발급된 것)

대항력 및 우선변제권 관련 자료

1. 확정일자부 전세계약서 원본
   • 은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능, 오피스텔은 중개대상물 확인설명서 추가 제출
2. 임차권등기명령결정문
   • 만약 주택임차권등기가 완료되었다면 등재된 등기부등본

보증사고 증빙자료

1. 보증사고 1의 경우 : 전세계약 해지 또는 종료를 증명하는 서류
   • 문자, 카카오톡, 녹취록 등의 경우 수신인 전화번호, 날짜가 표기된 증빙 제출
   • 내용증명, 공시송달의 경우 도달일자 확인 증명서류 추가 제출(배송조회 등)
   • 종료확인서, 중도해지 합의서의 경우 서면에 날인된 인감도장에 관한 인감증명서(작성일 기준 3개월이내 발급된 것) 신분증사본 각 1부 필수
2. 보증사고 2의 경우 : 배당표 등 전세보증금 중 미수령액을 증명하는 서류
3. 전세보증금 미수령 증빙자료
   • 통장사본(안심대출인 경우 해당 대출은행 지점의 은행명의 통장사본)
   • HUG안심대출 이외 전세대출의 경우 금융거래확인서 1부

대위변제 관련 자료

1. 계좌입금의뢰서
2. 명도확인서 및 퇴거(예정)확인서
3. 대위변제증서 및 확인서

구상 관련 위임 서류

1. 주택임차권등기명령취하 및 해제신청서와 관련 위임장
2. 배당금 수령 관련 위임장 등