단기임대 월세 차이, 주의사항 7가지(+ 전입신고, 복비, 계약서)

단기임대 월세 차이, 단기임대 기준, 단기월세 복비(중개수수료), 단기 월세 전입신고, 확정일자, 주택임대차보호법 적용 여부, 단기월세 계약서 작성시 주의사항 7가지를 정리해보고, 에어비앤비를 통한 서울 강남, 대학가, 제주도 한달단기임대 가격을 알아보겠습니다.

단기임대 월세 차이

한달단기임대 가격

한달단기임대 대학가
한달단기임대 대학가

서울 단기 월세

에어비앤비 단기임대 가격을 확인해보니 아파트 단기임대는 지역에 따라 차이가 있지만 100만원대에서 200만원대 정도이고, 서울 호텔이나 오피스텔 단기임대 한달 가격은 지역에 따라 70만원에서 100만원대 정도이고, 원룸, 게스트 하우스, 고시원 단기임대는 그 보다 낮은 가격인 30만원에서 70만원 정도인 것으로 보입니다.

한달단기임대 강남
한달단기임대 강남

그러나 이러한 월세 가격은 같은 서울이라도 어떤 지역인지, 주변 입지나 편의시설 여부, 장기 투숙인지 여부, 인기 있는 숙소인지 여부에 따라 달라지는데, 강남의 경우 아파트 한달 월세는 보통 150만원 이상이고, 평균 200만원 전후인 것으로 보입니다.

강남이라도 고시원이나 게스트하우스는 50만원~70만원 대 정도로 가격이 저렴한 편입니다.

한달단기임대 제주도
한달단기임대 제주도

제주도 단기월세

과거 한동안 제주도 한달살기가 유행했는데, 제주도도 지역, 위치, 주변 환경, 주택의 형태, 주택 규모나 면적 등에 따라 50만원대에서 180만원대까지 다양하게 존재합니다.

단기임대 월세 차이

단기임대 뜻

단기임대는 숙박업소를 장기 렌트할 수도 있고, 일반 주택을 단기로 임차할 수도 있습니다. 제주도 한달살기처럼 여행 목적도 있지만 병원 이용, 학원 등 학업이나 취업 등의 목적으로 서울 한달 단기임대 등의 사례도 있습니다.

단기임대란 임대차 계약기간을 1년 또는 2년이 아니라 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말합니다.

단기임대 기간

월세계약은 보통 1년 또는 2년으로 계약하는데, 정해진 월세 최소 계약기간은 없으며, 합의하기 나름입니다.

월세 단기계약은 한달단기임대도 가능하고, 1개월, 2개월, 3개월, 100일, 4개월, 5개월, 6개월 등으로 다양하며, 기간은 임대인과 임차인 간에 합의하기 나름입니다.

단기임대 가격

보통 단기임대는 보증금이 소액이고, 월세는 일반적인 경우에 비하여 높은 편입니다. 예를 들어 원룸 임대 가격이 보통 보증금 1000만원에 월세 45만원이라면, 3개월 단기 원룸 월세는 보증금 50만원에 월세 50만원 이런 식입니다.

그리고 단기월세는 보증금이 없는 무보증이거나 총 임대료를 선지급하는 깔세 방식으로 체결되는 경우도 있는데, 예를 들어 일반적인 경우 보증금 1000만원에 월세 45만원이라면, 3개월 깔세는 무보증에 깔세 150만원 이런 식입니다.

월세와 단기임대 차이

월세는 보통 계약기간을 1년 또는 2년으로 하고, 단기임대는 계약기간을 1~6개월 정도로 합니다. 이렇게 기간이 다르기 때문에 똑같은 오피스텔이나 원룸이라도 보증금이나 월세가 달라질 수 있습니다.

단기임대와 월세를 구분하는 이유는 무엇일까요?

숙박업소를 이용한 경우처럼 임대인과 임차인 모두 일시사용으로 인식하는 경우에는 보통 문제가 거의 없습니다.

그러나, 예를 들어 세입자가 1개월, 3개월, 6개월 이렇게 단기로 월세 계약을 했음에도 [일시사용]이 아니라 일반적인 월세계약이라고 생각하고 권리를 주장할 경우에는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

단기임대와 월세의 결정적인 차이는 주택임대차보호법의 적용을 받는지 여부인데, 이 부분 때문에 분쟁이 발생하게 됩니다.

단기월세 주의사항

단기임대 주택임대차보호법

우선, 단기임대는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 민법에서 [일시사용을 위한 임대차]라고 부르는데, 단기임대(일시사용 임대차)에 해당되면, 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하고, 민법상 일부 규정의 적용을 받지 못합니다.

예를 들어 어떤 세입자가 원룸을 3개월 계약했는데, 그 단기월세가 만약 [일시사용 임대차]로 인정되면, 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 것입니다.

주택임대차보호법
제11조 (일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
상가건물임대차보호법
제16조 (일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
민법
제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 
제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

단기 월세 전입신고와 확정일자

단기임대도 전입신고를 할 수 있고, 확정일자도 받을 수 있습니다. 그리고 주민등록법상 거주지 이동이 있으면 14일 내에 전입신고를 해야 할 의무가 있기도 합니다(주민등록법 제16조).

그러나 보통 전입신고를 하고 확정일자를 받는 이유를 보면, 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 갖기 위함인데, 일시사용 임대차에 해당되면 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 적용 받지 못하므로 결국 단기임대의 경우에는 전입신고를 하거나 확정일자를 받을 이유가 없는 것입니다.

==>> 대항력과 우선변제권 확인하기

물론 보증금 보호 목적이 아니라 세대분리 등 다른 목적으로 전입신고를 하는 경우도 있을 것입니다.

단기임대 계약갱신청구권

단기임대가 일시사용 임대차로 인정되면 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

왜냐하면 계약갱신청구권은 주택임대차보호법에서 특별히 인정해주는 임차인의 권리이기 때문입니다.

단기임대 기준

판례는 아래와 같은 경우를 단기임대(일시사용 임대차)라고 보고, 세입자에게 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등의 권리를 인정해주지 않고 있습니다.

즉, 예를 들어 3개월 월세 계약 세입자가 일시사용 임대차로 인정되면 계약갱신청구권도 행사할 수 없고, 전입신고와 확정일자를 통해 보장받는 대항력과 우선변제권도 인정받을 수 없게 됩니다. 한마디로 세입자에게는 굉장히 불리하다고 할 수 있습니다.

첫째, 숙박업소 투숙은 당연히 [일시사용 임대차]에 해당됩니다.

둘째, 숙박업소에 한달 장기투숙한 것이 아니라 일반 아파트, 빌라, 다가구주택, 원룸 등에 단기임대한 경우에는 아래와 같은 특징이 있을 때 [일시사용 임대차]에 해당될 가능성이 높다고 보고 있습니다.

  1. 일시사용하게 된 경위 – 임대인이 새로운 임차인 구할 때까지만 단기간 임대한 경우이거나 신축 중인 건물을 완공할 때까지만 임대한 경우 등 일시사용임이 명백한 경우
  2. 임대기간 – 1년 미만의 단기간
  3. 보증금 및 월세 액수 – 보증금 액수가 소액인 경우
  4. 월세 지급방식 – 선불 지급

즉, 임대인이나 임차인이 임대차한 경위를 살펴봤을 때 단기임대 목적임을 알 수 있는 경우, 임대기간이 1년 미만인 경우(특히 6개월 이하), 보증금이 일반적인 경우에 비하여 매우 소액인 경우, 월세를 선불로 지급한 경우에 [일시사용 임대차]에 해당되어 세입자가 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법으로부터 보호되지 못할 가능성이 높다는 것입니다.

단기월세 계약서

단기월세 계약서_일시사용 임대차
단기월세 계약서_일시사용 임대차

단기월세 계약서 – 집주인 주의사항 7가지

만약 임대인이 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법이 적용되지 않는 단기임대를 목적으로 한다면 아래의 내용이 포함된 단기월세 계약서를 작성해야 합니다. 계약서가 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.

  1. 제목에 일시사용(단기)를 표시할 것
  2. 일시사용 임대차임을 명시할 것
  3. 단기임대 목적이나 경위를 기재할 것
  4. 임대차 기간을 6개월 이하로 할 것
  5. 보증금을 소액으로 할 것
  6. 월세는 선불로 받을 것
  7. 갱신청구권 행사할 수 없음을 명시할 것

임대인이 계약서에 이러한 내용을 반영하지 못했다면, 추후 분쟁에 대비하기 위하여 구두로 이러한 내용을 말하고 동의를 받는 것까지 녹음하시는 것이 좋습니다. 문자나 카톡으로도 동의를 받으시면 좋습니다.

단기월세 계약서 – 세입자 주의사항 7가지

만약 오피스텔이나 원룸 단기 임대 세입자가 일반적인 임대차로서 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법의 적용을 받고 싶다면 아래의 7가지 주의사항을 확인하신 후 계약서를 체결하셔야 합니다.

  1. 임대차계약서의 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현이 있다면 삭제를 요청할 것
  2. 일시사용 임대차가 아니므로 주택임대차보호법이 적용됨을 명시할 것
  3. 임대차 기간은 1년 이상으로 할 것(적어도 6개월 이상으로 할 것)
  4. 보증금은 가능하다면 일반적인 임대차와 동일한 금액으로 지급할 것(보증금을 너무 소액으로 하지 말 것)
  5. 월세는 매월 지급할 것
  6. 전입신고와 확정일자를 갖출 것
  7. 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결할 것

세입자가 계약서에 이러한 내용을 반영하지 못했다면, 구두로라도 이러한 내용을 말하고 동의를 받는 것까지 녹음해두시는 것이 좋습니다. 문자나 카톡으로도 동의를 받으시면 좋습니다.

단기월세 복비

단기임대 중개수수료 계산
단기임대 중개수수료 계산

단기임대 중개수수료 계산 방법

아파트, 빌라, 원룸, 오피스텔의 단기월세의 중개수수료는 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액을 거래금액으로 보고, 거기에 일정한 요율을 곱해서 계산합니다.

  • 중개보수 = 거래금액(보증금 + 월차임 X 100) X 상한 요율

단, 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액이 5천만원 미만일 경우 월임대료에 100이 아니라 70을 곱한 후 보증금을 더한 금액을 거래금액으로 보고, 복비 요율을 곱하여 중개수수료를 산출합니다.

임대차 기간은 복비 계산에 영향을 미치지 않기 때문에 보증금과 월차임이 동일하다면 한달단기임대, 3개월 단기임대, 6개월 단기임대, 1년 월세계약, 2년 월세계약이든 복비는 모두 동일합니다.

단기월세 복비
단기월세 복비

원룸 단기임대 중개수수료 계산

예를 들어 원룸 월세 단기계약 가격이 보증금 500만원에 월세 43만원인 경우, 복비는 175,500원입니다.

거래금액을 구하기 위해 원룸 월세 43만원에 100을 곱한 뒤 보증금 500만원을 합산하면 4800만원인데, 거래금액이 5천만원 미만이므로 복비 요율을 곱할 때는 거래금액을 다시 계산해야 합니다.

월세 43만원에 70을 곱한후 보증금 500만원을 합산하여 재계산한 거래금액은 3510만원이고, 여기에 복비 상한요율 0.5%를 곱하면 복비 한도액은 175,500원입니다.

  • 거래금액 : 500만원 + 43만원 X 100 = 4800만원
  • 재계산한 거래금액 : 500만원 + 43만원 X 70 = 3510만원
  • 복비 상한액 : 3510만원 X 0.005 = 175,500원

참고로 오피스텔 단기임대는 거래금액에 관계 없이 중개수수료 요율이 0.4%입니다. 물론 전용면적 85제곱미터 이하 주거용 오피스텔 전세나 월세만 0.4%이고, 나머지 85제곱미터를 초과하거나 주거용이 아닌 경우에는 중개수수료 상한 요율이 0.9%입니다.

오피스텔 단기임대 중개수수료 계산

예를 들어 오피스텔 단기월세 가격이 보증금 50만원에 월세 50만원인 경우, 복비는 최대 20만원입니다.

거래금액을 구하기 위해 오피스텔 월세 50만원에 100을 곱한 뒤 보증금 50만원을 합산하면 5050만원이고, 5천만원 이상이므로 거래금액을 재계산할 필요는 없습니다.

만약 주택(아파트, 빌라, 다가구주택, 원룸 등)이라면 거래금액이 5천만원 이상인 경우 복비 상한 요율은 0.5%에서 0.4%로 줄어들지만 오피스텔은 거래금액에 관계 없이 원래 0.4%입니다.

즉, 오피스텔 단기임대 거래금액 5050만원에 복비 상한요율 0.4%를 곱하면 오피스텔 단기임대 복비 한도액은 202,000원입니다.

  • 거래금액 : 50만원 + 50만원 X 100 = 5050만원
  • 복비 상한액 : 5050만원 X 0.004 = 202,000원

깔세와 연세 복비 계산

깔세(사글세)나 연세는 총 임대료를 한꺼번에 선지급 받게 되므로 중개수수료 계산을 위해서는 깔세나 연세를 총 임대기간으로 나누어 월 차임을 구한 뒤에 복비를 계산해야 할 것입니다.

예를 들어 원룸 3개월 단기임대가 무보증 깔세로 총 150만원인 경우, 원룸 월차임은 150만원을 3개월로 나눈 50만원이고, 여기에 곱하기 100을 하면 원룸 깔세 거래금액은 5천만원이므로, 복비 상한 요율 0.4%를 곱하면 한도액은 20만원입니다.

  • 보증금 0원 + 월차임 50만원 X 100 = 5000만원
  • 5000만원 X 0.004 = 20만원