전세보증보험 집주인 바뀌면 대처법, 즉, 집주인 변경(임대인 변경)시 해결책을 정리해보고, 전세보증보험의 변경 종류, 임차인 변경, 세대주에서 세대원으로 변경, 세대원에서 세대주로 변경하는 방법, 보증금 변경, 계약기간 변경에 대하여 전세보증보험은 어떻게 처리해야 하는지 확인해보겠습니다.
전세보증보험 집주인 변경 가능할까?
HUG 전세보증보험 임대인 변경 가능할까?
집주인 변경이란 세입자가 입주한 주택이 매매 등을 이유로 주택의 소유자(집주인)가 변경되는 것을 의미합니다. 그런데, 전세보증보험에서 집주인은 채무자에 해당하므로 집주인이 변경된다는 것은 보증보험에서 채무자가 변경되는 것이므로 허용 여부가 문제될 수 있습니다.
변경된 집주인이 임대인의 지위를 당연 승계함
변경된 집주인은 기존 집주인이 가졌던 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 기존 집주인의 전세금반환채무는 변경된 집주인에게 이전됩니다. 주택을 매매하면서 전세금반환채무를 승계하지 않는다는 특약을 했더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.
세입자가 보호 받는 3가지
주택임대차보호법에 따라 변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 당연히 승계하게 되면 세입자는 아래의 3가지를 보장 받게 됩니다.
- 임대차계약서를 새로이 체결할 필요가 없음
- 종전 임대차계약서에 받은 확정일자가 유지되어 우선변제권 순위가 유지됨
- 세입자가 임대인이 변경되기 전에 대항력과 우선변제권을 취득했다면 이러한 강력한 권리를 변경된 임대인에게도 주장할 수 있음
세입자는 임대인 변경에 이의제기를 할 수 있음
세입자 보호를 위해 변경된 집주인이 임대인의 지위를 당연 승계하게 되지만, 세입자가 이러한 지위 승계를 원하지 않는다면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차계약을 해지하면서 변경된 집주인이 아니라 기존 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
임차인의 이의제기에 따라 임대인이 달라짐
변경된 집주인이 임대인의 지위를 당연 승계하는 경우, 변경된 임대인이 전세금반환채무를 부담하게 됩니다. 그러나, 임차인의 이의제기로 임대인의 지위가 승계되지 않는 경우, 종전 임대인이 전세금반환채무를 부담하게 됩니다.
전세보증보험 집주인 바뀌면 대처법?
임차인의 이의제기에 따라 HUG의 구상금 채무자가 달라짐
변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 승계하는 경우, HUG는 추후 보증사고 발생시 변경된 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다. 그러나, 임차인의 집주인 변경에 대하여 이의를 제기할 경우 임대인의 지위가 승계되지 않으므로, HUG는 추후 보증사고 발생시 종전 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다.
세입자는 HUG에 임대인 변경을 신청해야 함
변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 당연 승계하지만 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인의 지위가 승계되지 않습니다. 즉, HUG 등 보증기관은 세입자의 이의 제기 여부에 따라 누구에게 구상금을 청구해야 할지 불안한 지위에 놓이게 됩니다. 따라서 임차인에게는 임대인 변경시 통지의무가 있고, 임대인 변경에 이의제기를 하지 않기로 마음 먹었다면 HUG에 임대인 변경 신청을 해야 합니다.
(1) 임차인은 전세보증보험을 가입한 위탁 은행이나 주택도시보증공사의 관할 지사에 임대인 변경을 신청해야 하며, 아래의 서류를 준비해야 합니다.
- 보증조건 변경신청서
- 가입자(임차인)의 신분증
- 제출 서류
- 전세목적물의 부동산등기부등본
- 새로운 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(전세목적물이 매매된 계약서 사본 등)
(2) HUG는 임대인 변경 신청이 있으면 추후 확실한 구상을 위해 새로운 임대인에게 채권양도를 통지해야 합니다.
새로운 전세계약서를 작성하지 말 것
만약 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 임대인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면, 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 그런데, 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.
즉, 변경된 집주인의 요구로 새로운 전세계약서를 작성하게 되면, 새로운 전세계약서는 보증보험 가입시 제출된 계약서도 아니고, 변경된 집주인이 새로운 전세계약서에 특약으로 기존 임대인의 지위를 승계한다고 동의하지 않는 이상 HUG 등 보증기관은 전세보증보험 지급을 거절하게 됩니다.
새로운 전세계약서가 예외적으로 보호를 받는 경우
다만, 새로운 전세계약서가 단순히 임대인만 변경하면서 기존 계약서와 동일성을 유지하고, 변경된 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계한다는 특약이 있다면 새로운 전세계약서로도 전세보증보험의 보호를 받을 수 있습니다(물론 세입자는 임대인 변경 신청을 해야 합니다).
변경된 집주인이 새로운 전세계약서 작성을 요구하는 경우
만약 새로운 집주인이 전세계약서 변경을 요구한다면, (1) 법률상 임대인 지위 승계를 이유로 거절하거나 (2) 변경된 전세계약서에 특약을 추가하거나 (3) HUG에게 임대인 변경을 알리고(임대인 변경 신청), 새로운 전세계약서 체결에 관한 HUG의 동의를 받은 후 체결하셔야 합니다(사실상 전세보증보험 새로 가입하는 결과).
세입자가 임대인 변경을 몰랐던 경우
만약 집주인이 세입자에게 알리지 않고 전세집을 매매하여 임차인이 임대인 변경 사실을 몰랐다면, 즉, 세입자가 임대인 변경 사실을 과실 없이 몰라서 임대인 변경을 신청하지 못했다면, 주택임대차보호법상 변경된 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 세입자가 전세보증보험으로부터 보호를 받는데 문제는 없을 것으로 보입니다.
전세보증보험 변경 종류
전세보증보험 변경이란
전세보증보험이 변경된다는 것은 보증의 대상이 되는 임대차계약의 주요 내용이 변경되는 것입니다.
전세계약은 당사자(임대인, 임차인), 임대차목적물, 전세금, 계약기간으로 구성되어 있습니다. 당사자가 변경되거나 전세금이 변경되거나 계약기간이 변경되면, 세입자는 그 변경된 전세계약으로부터 보호 받기 위해 전세보증보험의 변경을 신청해야 합니다.
당사자 변경
전세보증보험 중 당사자 변경에는 (1) 해당 주택이 매매되어 임대인(집주인)이 변경되는 것, (2) 임차인이 다른 가족으로 임차인 명의를 변경하는 것, (3) 임차인이 세대주에서 세대원으로 지위 변경하는 것이 있습니다.
계약기간 중도해지
임대차계약은 계약으로 임대차기간을 정해두기 때문에 계약기간 도중에는 이사를 가거나 전세금을 반환 받을 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 세입자는 주택에 중대한 하자가 있어서 거주할 수 없다거나 묵시적 갱신되었음을 이유로 만기 전 이사하거나 중도에 이사할 수 있는데, 이를 임대차계약의 중도해지라고 합니다.
임대차계약이 해지되면 계약이 종료되는데, 만약 세입자가 전세금을 반환 받지 못하면 HUG에 보증이행 청구를 할 수 있습니다.
계약기간 연장
임대차기간은 계약으로 정해져 있지만 그 기간이 연장되거나 묵시적으로 갱신될 경우, 세입자가 연장된 기간만큼 보증을 받고 싶다면 전세보증보험의 보증기간도 연장해야 합니다. 이를 신청하는 기한, 조건, 방법, 서류는 아래를 확인해주세요.
임대차 보증금 변경
전세보증보험 중 임대차보증금 변경에는 전세보증금이 증액되거나 감액되는 것이 있는데, 계약기간 중 전세금을 변경하는 것이 아니라 보통 임대차계약 기간을 연장하면서 전세금을 증액하거나 감액하게 됩니다. 전세계약을 연장 및 전세금 증감에 따라 전세보증보험의 변경 방법, 조건, 서류 등은 아래를 참고하세요.
임대차 목적물 변경
임대차 목적물이란 세입자가 거주하는 전셋집을 말하는데, 임대차계약에서 임대차 목적물이 변경되면 종전의 전세보증보험을 변경하겠다고 신청하는 것이 아니라 보증서를 새로 신청하여 발급 받아야 합니다.
새로운 임대차계약서 체결
예를 들어 당사자도 동일하고, 임대차 목적물도 동일하지만 전세금의 증액, 계약 내용의 변경 등을 이유로 전세계약서를 새로 체결하고 확정일자도 다시 받았다면, 이는 종전 전세보증보험으로 보호 받을 수 없습니다. 따라서 전세보증보험을 변경하는 것이 신규로 신청하여 발급 받아야 합니다.
다만, 전세계약서에 받아둔 확정일자는 우선변제권의 우열을 가르는 중요한 기준이 되므로 가능한 전세계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 새로 받는 것은 조심해야 합니다. 이와 관련하여 전세금을 증액하는 경우 증액 계약서에 확정일자를 어떻게 받을 것인지, 전세금 증액으로 전세보증보험 갱신이 거절되는지 여부는 아래를 참고해주세요.
전세보증보험 임차인 변경
전세보증보험은 임차인이 신청할 수 있고 임차인은 전세보증금 반환 채권의 양도인이므로 전세보증보험의 핵심 요소입니다. 따라서 전세보증보험에서 임차인이 변경되는 것은 허용되지 않고 새로 신청하여 발급 받아야 합니다. 물론 임대차계약서도 새로운 임차인으로 다시 작성해야 하겠죠.
- 예를 들어 아내가 임차인이 되어 전세계약을 하고 전세보증보험을 가입하였다면, 이미 가입한 보증보험의 임차인을 남편으로 변경하는 것은 불가능하며, 남편을 임차인으로 변경하여 임대차계약서도 새로 체결하고, 보증보험도 새로 신청해서 발급 받아야 합니다.
전세보증보험 세대주 변경
임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된 경우
전세보증보험과 함께 대출 받는 버팀목전세대출 등은 임차인이 세대주여야 대출 신청이 가능합니다. 따라서 세대주였을 때 전세대출 및 전세보증보험을 받았다가 결혼하여 세대주에서 세대원으로 변경된 경우, 대출자격과 전세보증보험에 문제가 없을까요?
세대주만 대출 신청이 가능한 버티목전세대출 등은 세대원 중 배우자도 세대주로 간주되므로 세대주였다가 결혼하여 세대원이 된다고 하더라도 대출 자격 유지에 문제가 없습니다. 또한, 전세보증보험은 세대주일 것을 요구하고 있지 않으므로 임차인 변경이 없다면 임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된다고 해서 문제될 것은 없다고 보입니다.
임차인이 세대원에서 세대주로 변경 가능할까?
전세보증보험에서 임차인을 변경할 수는 없지만 임차인의 지위를 세대원에서 세대주로 변경하는 것은 가능합니다. 즉, 임차인이 이사를 가지 않고 그대로 거주하면서(주소 변경 없이) 세대주로 지위만 변경하는 것이므로 주민등록 전입신고가 아니라 주민등록 정정신고를 해야 하며, 이 주민등록 정정신고는 정부24 또는 관할 주민센터에서 가능합니다.