HUG 전세보증금 반환보증 등 전세보증보험 집주인 거부할 때 해결책을 정리하기 위해 전세보증보험과 채권양도, 집주인 동의가 필요한지, 집주인 통보 방식, 집주인이 거부할 수 있는지 정리해보겠습니다.
전세보증보험과 채권양도
전세보증보험이란
전세보증보험이란 임차인에게 보증사고(집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우)가 발생했을 때 보증기관(HUG, HF, SGI)이 사고를 책임지고 해결(집주인 대신 전세금을 돌려줌)해주는 보증 상품을 말합니다.
보증사고를 해결해주는 조건
여기서 물론 보증기관이 아무 이유 없이 보증사고를 해결해주지는 않습니다. 수수료도 받고 담보도 받고 보증을 해주는데요.
그런데, 보통 은행에서 거액의 대출을 받을 때 주택 등 부동산을 담보물로 내놓는 걸 생각해보면 세입자는 무엇을 담보로 내놓아야 할까요?
보증기관이 요구하는 담보물
hug, hf, sgi 보증기관이 요구하는 담보는 세입자가 집주인에 대하여 갖는 전세보증금 반환 채권입니다. 세입자의 지위에서 줄 수 있는 건 채권 뿐이기 때문이죠. 그러나 이 채권은 단순한 채권이 아니고, 대항력과 우선변제권을 가진 물권화된 채권입니다.
즉, 세입자가 hug, hf, sgi 에게 담보로 넘겨주는 채권은 집주인에게 전세금을 반환해달라고 청구할 수 있는 채권에 불과하긴 하지만 그 채권은 주택임대차보호법에 의하여 제3자에게 대항할 수 있고(대항력)과 주택이 경매될 때 후순위 근저당권자 등 보다 우선하여 변제 받을 수 있는(우선변제권) 강력한 권리라는 것입니다.
전세보증보험 집주인 동의
채권자의 변경
전세계약에서 집주인(임대인)은 전세계약이 종료되면 전세금을 반환할 의무가 있으므로 채무자이고, 세입자(임차인)은 전세금을 돌려달라고 청구할 수 있으므로 채권자입니다.
세입자가 전세보증보험 가입 후 보증기관(HUG, HF, SGI)에게 전세보증금반환채권을 양도하면, 채권자가 세입자에서 HUG, HF, SGI로 변경됩니다. 즉, 채권자가 변경되므로 채무자(집주인)는 종전 채권자(세입자)에게 전세금을 반환하면 안되고, 변경된 채권자(HUG, HF, SGI)에게 전세금을 반환해야 합니다.
전세금반환보증보험 집주인의 지위
집주인은 전세금을 반환해야 할 채무자이므로, 채무자 입장에서 보면 전세보증보험으로 채권자가 변경되는 것이 그리 달가울 수는 없습니다. 원래 전세계약에 의하면 세입자에게 전세금을 반환해야 하는데, 갑자기 채권이 양도되었다면서 보증기관에게 변제를 하라고 하니 혹시 잘못 변제했다가 이중 지급의 위험이 발생하는 것은 아닐지 불안할 수 밖에 없습니다.
집주인 동의가 의미하는 것
민법은 채권자 변경으로 인한 채무자의 지위가 불안해지지 않도록 채권양도시 채무자에게 통지를 하거나 채무자의 승낙을 받아야 한다는 규정을 두고 있습니다(민법 제450조).
집주인 동의가 필요할까?
생판 모르는 자가 나타나 자기가 채권자라고 주장하면, 채무자는 나는 모르는 일이고, 난 원래 내가 알던 채권자에게 돈을 갚을거야 라고 하겠죠.
민법 제450조는 채권양도를 하려면 채무자에게 통지를 하거나 채무자의 승낙을 얻어야만 채무자와 제3자에게 채권양도를 대항할 수 있다고 규정되어 있습니다. 즉, 채무자에게 채권양도 사실을 통지(집주인에게 통보)하거나 채무자의 승낙(집주인의 동의)를 얻어야만 새로운 채권자는 이제부터는 내가 진짜 채권자라고 채무자에게 대항할 수 있다는 것입니다.
따라서 채권양도가 수반되는 전세보증보험 역시 집주인에게 통보하거나 집주인의 동의를 얻는 것이 필요합니다.
다만, 민법 제450조는 집주인 동의가 반드시 필요한 것은 아니고, 집주인 동의를 받을 수 없다면 집주인에게 통보하는 것만으로도 집주인에게 대항할 수 있다고 규정하고 있습니다.
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
집주인 동의가 있으면 더 좋다.
전세금을 반환해야 할 집주인 입장에서 누구에게 돈을 돌려줘야 하는지는 중요한 문제입니다. 따라서 전세보증보험으로 채권이 양도된다는 사실을 집주인에게 알리고 양해를 구하는 것은 어찌 보면 매우 당연한 일입니다. 특히 채무자의 승낙(집주인 동의)이 있으면 채무자에게 채권양도 통지서를 보낼 필요가 없다는 장점도 있습니다.
확정일자 있는 서면 동의서
다만, 민법 제450조 제2항은 채무자의 승낙은 확정일자 있는 증서로 해야 한다고 규정하고 있으므로 집주인 동의를 받을 수 있다면 3자간 채권양도계약서를 체결하거나 별도의 채무자 승낙서를 서면으로 받아야 하고, 그 계약서나 승낙서에 확정일자를 받아둬야 합니다.
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건)
②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.
전세보증보험 집주인 통보
전세보증보험 가입하면 집주인에게 통보될까?
전세보증보험에 가입하면 HUG 등 보증기관은 양도인(세입자)의 위임을 받아 집주인에게 채권양도 통지를 합니다. 결국 세입자가 전세보증보험에 가입했다는 사실이 집주인에게 통보되는 것니다.
전세보증금 반환보증 집주인에 대한 서면 통보가 필요함
민법은 채권양도의 대항요건으로 채무자에 대한 통지(집주인 통보)와 채무자의 승낙(집주인 동의)을 같은 선상에 두고 선택적으로 규정하고 있습니다. 보통 승낙을 받는 것 보다 통지를 하는 것이 쉽습니다.
따라서 집주인 서면 동의를 받은 것이 아니라면 전세보증금 반환보증에 따라 전세금반환 채권이 양도되었다는 사실을 집주인에게 서면으로 통지해야 합니다.
전세보증보험 집주인 통보는 누가 할까?
민법 제450조에 의하면 채권양도 통지는 양도인(세입자)이 해야 합니다. 채권양도에서 통지는 채무자와 제3자에게 대항할 수 있는 요건이므로 통지가 하루라도 빨리 제대로 도달하는 것이 중요합니다. 따라서 채권을 양도 받은 채권자가 이해관계가 더 크므로 양수인(HUG)이 양도인(세입자)의 위임을 받아 통지하는 경우가 많습니다.
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
전세보증보험 집주인 거부 가능할까?
전세계약 전후에 따라 전세보증보험 집주인 거부 달라짐
집주인은 전세보증보험에 수반되는 채권양도에 관하여 아직 전세계약을 체결하기 전이라면 전세보증보험 가입 및 채권양도에 관하여 거부할 수 있고, 이미 전세계약을 체결한 후라면 전세보증보험 가입 및 채권양도에 관하여 거부할 수 없습니다.
집주인은 전세계약을 거절하여 전세보증보험 거부 가능함
채권양도의 대상이 되는 전세금반환채권은 전세계약을 체결해야 발생하는 것이므로 집주인이 채권양도 거부를 이유로 전세계약 체결을 거절한다면 결국 집주인은 채권양도를 수반하는 전세보증보험에 관하여 거부가 가능한 것입니다.
- 예를 들어 세입자가 전셋집을 물색하면서 전세대출, 전세보증보험 등으로 전세금반환채권이 양도될 수 있다고 고지한 경우, 집주인이 채권양도에 관하여 거부 의사를 밝히고 전세계약 체결 자체를 거절한 경우
집주인은 채권양도금지 특약을 넣어 전세보증보험 거부 가능함
만약 이미 체결된 전세계약서에 채권양도 금지 특약이 있다면 전세보증보험 가입이 거절되므로 결국 집주인은 채권양도를 수반하는 전세보증보험을 거부할 수 있는 것입니다.
- 예를 들어 집주인이 대출 등으로 전세금 반환 채권이 양도되어 법률관계가 복잡해지는 것을 원하지 않는다고 하면서 전세계약서에 채권양도 금지 특약 문구를 넣은 경우
집주인은 채권양도금지 특약이 없으면 전세보증보험 거부할 수 없음
이미 전세계약이 체결되었는데 채권양도 금지 특약이 없다면 세입자는 전세보증보험을 가입하면서 채권을 양도할 수 있고, 집주인이 채권양도를 거부하더라도 채권양도 통지를 하면 됩니다.
- 채권양도의 대항요건은 채무자에게 통지(집주인 통보) 또는 채무자의 승낙(집주인 동의) 중에 선택이 가능하므로, 집주인이 채권양도를 거부할 경우 집주인 동의(채무자 승낙)는 받을 수 없겠지만 집주인에게 통보(채무자에게 통지)하는 것으로도 채권양도에 관한 대항요건을 갖출 수 있음
전세보증보험 집주인 거부시 해결 방법
예를 들어 집주인이 전세금반환채권이 양도되면 이중지급의 위험이 있다는 이유로 채권양도를 수반하는 전세보증보험 가입을 거부하고, 나아가 전세계약 체결을 거절하거나 전세계약에 채권양도금지 특약을 넣으려고 할 경우 아래의 순서대로 해결해볼 수 있습니다.
- 해당 전세매물은 포기하고, 전세보증보험 가입이 허용되는 다른 전세 매물을 찾는다.
- 해당 전세매물을 포기할 수 없다면 집주인에게 전세금반환채권을 대부업체에 양도하는 것이 아니라 정부기관인 hug 주택도시보증공사에 양도하는 것이고, hug에 양도하더라도 이중지급의 위험이 없다는 점을 설득한다.
- 전세보증보험을 가입해도 집주인이 보증료를 부담하지 않으며, 집주인이 전세금을 반환하지 못했을 때 세입자가 경매신청을 하지 않고 hug에 보증이행청구를 할 수 있으니 집주인에게도 이익이라는 점을 설득한다.
- 집주인의 입장이 애매하지만 해당 전세매물을 포기할 수 없다면 전세계약 체결시 채권양도금지 특약이 포함되지 않도록 주의한다.
집주인이 채권양도통지 수령 거부시
집주인이 채권양도통지 수령을 거부하는 경우
위에서 말씀드린 것처럼 이미 전세계약이 체결되었고, 전세계약서에 채권양도금지 특약이 없다면 집주인이 거부하더라도 세입자는 전세보증보험에 가입할 수 있고, 보증보험 기관(HUG, HF, SGI)에게 채권을 양도할 수 있습니다.
이렇게 채권이 양도되면 대항요건을 갖추기 위해 집주인에게 채권양도 통지서 내용증명 우편으로 발송되는데, 집주인이 내용증명 우편을 수령하지 않는다면 집주인에게 채권양도를 주장할 수 없다는 문제가 발생합니다.
자택주소로 다시 통지하는 방법
수취인부재 등의 사유로 내용증명이 도달하지 못한 경우 집주인의 자택주소로 내용증명 및 배달증명 우편을 다시 통지해보는 방법입니다.
집주인 근무지로 통지하는 방법
채권양도 통지는 수취인의 대리 범위(가족 등)을 고려하여 자택주소로 통지하는 것을 원칙으로 합니다. 그러나, 집주인이 부득이 자택주소로 받을 수 없다고 판단되면 집주인이 근무하는 회사 주소 등으로 통지할 수 있습니다.
채권양도통지서에 확정일자 인증을 받아 직접 전달하는 방법
채권양도통지서에 공증사무실의 확정일자 인증을 받아 직접 전달하면서 전달 날짜를 입증할 수 있도록 녹음, 촬영, 문자 등의 방법을 함께 고려해볼 수 있습니다( 어떤 방법이 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도 통지로 인정 받을 수 있는지는 변호사의 법률자문이 필요하다고 보입니다).
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다38400 판결 채권자가 채권양도통지서에 공증인가 합동법률사무소의 확정일자 인증을 받아 이를 채무자에게 통지한 경우에도 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도의 통지가 있었다고 해석하는 것이 당원의 판례이다(대법원 1986. 12. 9. 선고 86다카858 판결 참조).
의사표시의 공시송달
세입자 또는 보증기관이 과실 없이 집주인의 소재지를 알지 못할 경우 공시송달 규정에 의해 채권양도 통지서를 송달할 수 있습니다(민법 제113조).