전세보증보험 집주인 동의가 필요한지 여부, 전세보증보험 집주인 통보만 해도 되는지, 통보 방법은 무엇인지, 집주인이 거부할 수 있는지, 집주인 거부시 해결책, 집주인이 채권양도 통지서 수령 거부시 해결책을 정리해보겠습니다.
전세보증보험 집주인 동의 필요할까?
보증보험 가입시 집주인 허락은 전혀 필요 없다!
전세보증보험은 말 그래도 보험과 같은 것입니다.
즉, 언제 발생할지 모르는 보증사고로부터 (자신의 보증금을) 보호 받기 위해 보험사(HUG)에 보험료(보증수수료)를 내고 가입하는 것이죠.
보증보험은 세입자와 허그와의 계약이므로 세입자가 보증보험에 가입하는데 제3자인 집주인의 허락이 필요하거나 집주인의 동의가 필요하지는 않습니다.
보증보험 이행시 집주인의 동의, 통보, 거부 등은 문제될 수 있다!
그럼에도 불구하고 집주인의 동의, 집주인에게 통보, 집주인의 거부, 집주인의 불이익 등이 계속 제기되는 이유는 집주인이 보증보험 가입 계약에서는 제3자에 불과하지만 집주인이 보증보험 이행시 담보로 제공된 “전세금반환채권”의 채무자이기 때문입니다.
전세보증보험 집주인 동의는 필요 없음
결론부터 말씀드리면 세입자가 전세보증보험에 가입할 때는 물론 전세보증보험의 이행을 위해 전세금반환채권을 담보로 제공할 때도 집주인의 동의, 허락, 승낙은 필요 없습니다.
그 이유는 세입자가 전세보증보험 가입시 담보물로 전세금반환채권을 HUG에게 넘기게 되는데(=채권양도), 이와 관련하여 민법이 집주인(=채무자)의 동의가 반드시 필요한 것은 아니라고 규정하고 있기 때문입니다.
민법에서 집주인 동의를 안 받아도 된다고 하니 집주인이 거부하여 뭔가 찜찜하더라도 법적으로는 괜찮은 것입니다.
- 물론 집주인 동의를 못 받았다면 다른 건 갖춰야 합니다.
일단 집주인 동의와 관련된 민법 규정을 살펴볼까요?
집주인 동의와 관련된 민법 규정(채권양도 규정)
민법 제450조는 채권양도를 하려면 채무자에게 통지를 하거나 또는 채무자의 승낙을 얻어야만 채무자와 제3자에게 채권양도를 대항할 수 있다고 규정되어 있습니다.
그럼 여기서 대항할 수 있다는 것은 무슨 의미일까요?
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
대항할 수 있다는 뜻
우선, 대항할 수 있다는 것은 HUG(허그)가 집주인에게 “내가 너 대신 전세금 반환해줬으니 세입자 말고 나한테 전세금을 반환해라“라고 주장할 수 있다는 의미입니다.
즉, 보증보험시 수반되는 채권양도에 대하여 집주인 동의를 받거나 통지를 하면 HUG가 집주인에게 전세금을 구상할 수 있다는 뜻입니다.
결국 세입자가 전세보증보험에 가입하면서 보증기관에게 담보물을 제공(전세금반환채권을 양도)했다면 채무자(집주인)에게 채권양도를 통지(집주인에게 통보)하거나 또는 채무자의 승낙(집주인의 동의)를 얻어야만 보증기관(새로운 채권자)이 채무자(집주인)에게 대항(전세금 구상 요구)할 수 있다는 것입니다.
HUG 전세보증보험 집주인 동의가 반드시 필요한 것은 아님
민법 제450조는 “통지하거나” 라고 선택적으로 규정되어 있으므로 2가지 방법(채무자에게 통지, 채무자의 승낙) 중 아무거나 1가지만 갖추면 집주인에게 대항할 수 있습니다.
즉, 집주인에게 대항하기 위해 집주인의 동의(=채무자의 승낙)를 받으면 가장 확실하겠지만 집주인 동의가 반드시 필요한 것은 아니라는 것입니다.
다만, 집주인에게 대항하기 위해서는 적어도 집주인에게 통보(통지)는 해줘야 합니다.
뭐 물론 집주인이 동의나 승낙을 해주면 더 좋습니다. 집주인이 승낙해주면 집주인에게 편지를 보내서 통보할 필요가 없으니까요.
전세보증보험과 집주인의 관계
집주인이 통보를 받아줘야 함
집주인이 전세보증보험에 동의하지는 않더라도 통보 정도는 받아줘야만 세입자가 HUG에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
따라서 집주인에게 통보하는 방법, 집주인이 통보를 거부하는 경우에 대한 대처법은 알아두어야 합니다.
보증보험 가입했는데 지급이 거절되는 억울한 경우를 막아야 함
세입자가 거금의 수수료(보증금액이 1.5억원일 경우 수수료는 약 37만원)를 내면서 전세보증보험에 가입하는 이유는 사고 발생시 HUG에게 전세금 반환을 청구하기 위해서 입니다.
그런데, 세입자가 보증보험 가입으로 안심하면서 무방비 상태로 있다가 집주인의 동의, 통보, 거부 등으로 인해 전세금 반환을 받지 못한다면, 너무 억울할 것입니다.
집주인 거부시 어떻게 대처할 것인가?
또한, 전세보증보험 가입이나 이행시 집주인 동의가 필요 없다고 했으므로, 집주인이 거부한들 무슨 상관일까? 라는 생각이 들 수도 있습니다.
그러나, 집주인이 전세보증보험 가입이 싫다는 이유로 전세계약 체결을 거절하거나 채권양도 통보를 거부할 경우에는 집주인의 거부는 그냥 넘길 수 없는 중요한 문제가 됩니다.
따라서 세입자는 집주인이 전세보증보험에 거부할 자격이 있는지, 거부할 경우 어떻게 대처해야 하는지 알아두는 것이 좋습니다.
따라서 전세보증보험에서 집주인의 동의, 통보, 거부가 문제되는 핵심 이유인 채권양도에 관하여 간단히 설명드린 후 집주인에게 통보하는 방법, 집주인 거부시 대처 방법을 정리해보겠습니다.
전세보증보험 채권양도
전세보증보험이란
전세보증보험이란 임차인에게 보증사고(집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우)가 발생했을 때 보증기관(HUG, HF, SGI)이 사고를 책임지고 해결(집주인 대신 전세금을 돌려줌)해주는 보증 상품을 말합니다.
보증기관은 수수료 및 담보물을 받음
여기서 물론 HUG 등의 보증기관이 아무 이유 없이 보증사고를 해결해주지는 않습니다. 수수료도 받고, 담보물도 받고 보증을 해주는데요.
- 만약 HUG가 아무런 담보 없이 수수료만 받고 보증을 해준다면 보증사고가 났을 때 큰 손해를 입게 될 것입니다.
담보물 = 세입자가 가진 채권
전세계약에서 집주인(임대인)은 전세계약이 종료되면 전세금을 반환할 의무가 있으므로 채무자이고, 세입자(임차인)은 전세금을 돌려달라고 청구할 수 있으므로 채권자입니다.
세입자가 보증기관(hug, hf, sgi)에게 제공할 수 있는 담보물은 집주인에 대하여 갖는 전세보증금 반환 채권입니다.
강력한 채권이니까 담보물이 될 수 있음
그러나 이렇게 담보물로 양도하는 채권은 단순한 채권이 아니고, 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 획득한 강력한 채권입니다.
- 주택임대차보호법에 의하여 제3자에게 대항할 수 있는 대항력
- 주택이 경매될 때 후순위 근저당권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선변제권
담보물 제공 = 채권 양도
세입자가 허그 등 보증기관에게 담보물을 제공하기 위해서는 전세보증금반환채권을 양도하면 됩니다. 이렇게 채권을 양도하면 채권자가 세입자에서 보증기관(HUG, HF, SGI)으로 변경됩니다.
채권양도하면 채권자 변경됨
전세보증보험 기관에게 담보로 전세금반환채권을 양도하면 채권자가 변경되므로 채무자(집주인)는 종전 채권자(세입자)에게 전세금을 반환하면 안되고, 새로운 채권자(HUG, HF, SGI)에게 전세금을 반환해야 합니다.
채권자가 유효하게 변경되려면 대항요건을 갖추어야 함
다만, 전세금반환채권이 유효하게 양도되어 채권자가 변경되려면, 채권양도는 대항요건을 갖추어야 합니다. 즉, 채무자(집주인)에게 채권이 양도되었으니 변경된 채권자에게 채무를 이행하라고 주장하려면 대항요건을 갖추어야 하는데, 이 대항요건으로 거론되는 것이 바로 채무자인 집주인의 동의를 얻거나 집주인에게 통보하는 것입니다.
전세보증보험 집주인 통보
집주인에게 통보는 해야 함
실무상 전세보증보험의 채권양도는 집주인 동의를 받지 않고 집주인 통보로 대항요건을 갖추게 됩니다.
- 왜냐하면 실무상 집주인이 적극적으로 나서서 동의해주지 않는 이상 집주인의 동의를 받는 것 보다 집주인에게 통보를 하는 것이 쉽기 때문입니다.
그런데 집주인에게 통보하는 것 역시 세입자가 직접 하지 않고 보증기관(HUG)이 세입자로부터 위임을 받아 진행하기 때문에 현실적으로는 세입자가 집주인에게 통보할 일은 없다고 봐도 무방합니다.
집주인 통보 방법(통보는 내용증명 우편으로)
민법 제450조 제2항에 따라 채권양도 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서로 해야 합니다. 따라서 보증기관은 확정일자를 받기 위해 집주인에게 채권이 양도되었다는 사실을 내용증명 우편으로 발송하게 됩니다.
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건)
②전항의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.
집주인에게 통보는 누가 할까?
민법 제450조에 의하면 채권양도 통지는 원칙적으로 양도인(세입자)이 해야 합니다. 그러나, 채권양도에서 통지는 채무자와 제3자에게 대항할 수 있는 요건이므로 통지가 하루라도 빨리 제대로 도달하는 것이 중요합니다. 따라서 채권을 양도 받은 양수인의 이해관계가 더 크므로 양수인(HUG)이 양도인(세입자)의 위임을 받아 통지하는 경우가 보통입니다.
민법
제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
전세보증보험 가입하면 집주인에게 통보될까?
전세보증보험에 가입하면 HUG 등 보증기관은 양도인(세입자)의 위임을 받아 집주인에게 채권양도 통지(통보)를 합니다.
따라서 세입자가 알리지 않더라도 전세보증보험에 가입하면 담보로 제공되는 채권의 양도 절차 때문에 집주인에게 통보될 수 밖에 없습니다. 즉, HUG로부터 전세금을 대신 지급 받기 위해서는 채권양도의 대항요건을 갖추어야 하는데, 이 대항요건을 갖추려면, 집주인의 동의는 못 받더라도 적어도 집주인에게 통보는 해야 합니다.
예를 들어 집주인이 전세보증보험 가입이 싫다고 했는데도 세입자가 집주인 몰래 보증보험에 가입하였고, 이러한 가입 사실이 집주인에게 통보될까봐 걱정하고 있다면, 세입자가 자신의 돈을 지키기 위해서는 어쩔 수 없이 감수해야 할 절차라고 말씀드리고 싶습니다.
아래에서 자세히 말씀드리겠지만 전세보증보험 가입은 세입자의 자유이고, 집주인에게는 전세보증보험 가입을 거절할 권리는 없습니다. 아래에서는 집주인이 전세보증보험 가입을 거절할 수 있는지?, 집주인의 거절에 해결책을 정리해보겠습니다.
전세보증보험 집주인 거부 가능할까?
1. 집주인이 전세계약 체결을 거절하는 경우
채권양도의 대상이 되는 전세금반환채권은 전세계약을 체결해야 발생하는 것이므로 집주인은 전세보증보험 가입으로 채권이 양도되는 것이 싫다면서 전세계약 체결을 거절할 수 있습니다.
즉, 전세보증보험에 수반되는 채권양도에서 집주인 동의가 반드시 필요한 것은 아니지만 아직 전세계약이 체결되지 않은 상태라면 집주인이 거부할 경우 사실상 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 왜냐하면 집주인이 전세보증보험을 이유로 전세계약 체결을 거부할 경우, 세입자가 그 전세집에 거주하고 싶다면 어쩔 수 없이 집주인의 의견을 받아들일 수 밖에 없기 때문입니다.
따라서 전세계약이 체결되기 전이라면 집주인 거부로 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
- 집주인이 전세보증보험을 이유로 전세계약 체결을 거부할 경우 해결책은 아래에 정리하였습니다.
2. 전세계약서에 채권양도금지 특약이 있는 경우
집주인이 전세보증보험 등에 따라 채권양도가 되는 것이 싫어서 전세계약서에 채권양도 금지 특약 조항을 넣었다면, 이 채권양도 금지 특약에 따라 세입자는 HUG에게 전세금반환채권을 양도할 수 없게 됩니다. 즉, 세입자가 HUG에게 담보 제공을 할 수 없게 되므로 사실상 세입자는 집주인 거부로 전세보증보험 가입이 불가능하게 되는 것입니다.
- 집주인이 전세계약서에 채권양도금지 특약을 넣으려고 할 경우 해결책은 아래에 정리하였습니다.
3. 전세계약서에 채권양도금지 특약이 없는 경우
이미 전세계약이 체결되었는데 채권양도 금지 특약도 없다면 세입자는 전세보증보험을 가입할 수 있고, 집주인이 채권양도를 거부하더라도 집주인에게 보증기관의 채권양도통지가 도달된다면 채권양도는 대항요건을 갖추게 됩니다.
즉, 전세계약이 체결된 상태에서 채권양도금지 특약이 없고, 집주인이 채권양도통지가 도달된다면, 집주인이 거부하더라도 세입자는 전세보증보험 가입이 가능합니다.
4. 전세계약서에 채권양도금지 특약이 없지만 집주인이 채권양도통지 수령을 거부하는 경우
집주인이 전세보증보험을 거부하더라도 결국은 채권양도 통지를 수령하는 것이 보통인데, 만약 집주인에게 채권양도통지가 도달되지 못한다면 세입자가 전세보증보험에 가입했더라도 전세보증보험 지급이 거절될 수 있습니다. 왜냐하면 HUG 등 보증기관은 전세금반환채권 양도를 전제로 보증보험을 지급해주기 때문입니다. 다만, 집주인이 채권양도통지 수령을 거부하더라도 4가지 방법(재통지, 근무지 통지, 직접 전달, 공시송달)으로 집주인에게 통보할 수 있습니다.
- 집주인의 수령 거부시 해결책(4가지 채권양도통지 방법)은 아래에 정리하였습니다.
전세보증보험 집주인 거부시 해결 방법
전세보증보험 집주인 거부하는 경우
전세보증보험 가입에 의한 채권양도에서 반드시 집주인 동의를 받을 필요는 없지만 집주인이 전세계약 체결을 거절하거나 전세계약에 채권양도금지 특약을 넣으려고 할 경우 문제가 됩니다.
전세보증보험 집주인 거부 해결책
(1) 해당 전세매물은 포기하고, 전세보증보험 가입이 허용되는 다른 전세 매물을 찾는다.
(2) 해당 전세매물을 포기할 수 없다면 집주인에게 전세금반환채권을 대부업체에 양도하는 것이 아니라 정부기관인 hug 주택도시보증공사에 양도하는 것이고, hug에 양도하더라도 이중지급의 위험이 없다는 점을 설득한다.
(3) 전세보증보험을 가입해도 집주인이 보증료를 부담하지 않으며, 집주인이 전세금을 반환하지 못했을 때 세입자가 경매신청을 하지 않고 hug에 보증이행청구를 할 수 있으니 집주인에게도 이익이라는 점을 들어 설득한다.
(4) 집주인의 입장이 거부인지 아닌지 애매하지만 해당 전세매물을 포기할 수 없다면 전세계약 체결시 채권양도금지 특약이 포함되지 않도록 주의해야 합니다.
집주인이 채권양도통지 수령 거부시 해결책
집주인이 채권양도통지 수령을 거부하는 경우
전세보증보험 가입으로 전세금반환채권을 양도되면 집주인에게 채권양도 통지서가 내용증명 우편으로 발송됩니다. 여기서 집주인이 내용증명 우편을 수령하지 않으면 집주인에게 채권양도를 주장할 수 없다는 문제가 발생합니다.
채권양도 통지는 보통 HUG 등 보증기관이 대신 진행하기 때문에 아래의 내용은 보증기관에게 필요한 내용이며, 만약 예외적으로 세입자가 직접 채권양도 통지를 해야 하는 경우라면 아래의 해결 방법을 읽어보시면 됩니다.
실무상 채권을 양도 받은 자(=HUG)가 채권양도 통지를 이행하긴 하지만 법적으로는 채권을 양도한 자(=세입자)가 채권양도 통지를 이행해야 합니다. 따라서 세입자는 HUG가 집주인에게 채권양도 통지를 잘 전달할 수 있도록 협조해야 합니다.
자택주소로 다시 통지하는 방법
수취인부재 등의 사유로 내용증명이 도달하지 못한 경우 집주인의 자택주소로 내용증명 및 배달증명 우편을 다시 통지해볼 수 있습니다.
집주인 근무지로 통지하는 방법
채권양도 통지는 수취인의 대리 범위(가족 등)를 고려하여 자택주소로 통지하는 것이 원칙이지만 자택주소로 받을 수 없다고 판단되면 집주인이 근무하는 회사로 통지할 수도 있습니다.
채권양도통지서에 확정일자 인증을 받아 직접 전달하는 방법
채권양도통지서에 공증사무실의 확정일자 인증을 받아 직접 전달하는 방법이 있는데, 전달시 녹음, 촬영 등으로 전달 날짜를 입증해두어야 합니다.
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다38400 판결 채권자가 채권양도통지서에 공증인가 합동법률사무소의 확정일자 인증을 받아 이를 채무자에게 통지한 경우에도 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도의 통지가 있었다고 해석하는 것이 당원의 판례이다(대법원 1986. 12. 9. 선고 86다카858 판결 참조).
의사표시의 공시송달 방법
세입자 또는 보증기관이 과실 없이 집주인의 소재지를 알지 못할 경우 공시송달 규정에 의해 채권양도 통지서를 송달할 수 있습니다(민법 제113조).
참고로 어떤 경우에 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도 통지로 인정 받을 수 있는지는 구체적인 상황에 대하여 변호사의 법률자문을 받아 진행하시기 바랍니다.