hug 전세보증보험 연장, 갱신 방법(+거절, 기간, 비용)

hug 전세보증보험 연장(갱신) 방법, 연장 비용 계산법, 묵시적 갱신과의 관계, 전세금 증액시 갱신 조건, 기간, 서류, 연장이 거절되는 경우를 정리해보겠습니다.

HUG 전세보증보험 갱신

전세계약 종료와 전세보증보험 관계

(1) 전세계약이 연장됐는데, 세입자가 전세보증보험도 연장하고 싶다면 보증기간의 갱신을 신청해야 합니다.

(2) 전세계약이 종료되면, 집주인의 전세금 반환 여부에 따라 아래와 같이 구분됩니다.

1. 전세계약 종료 후 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 경우, 전세보증보험 보증이행을 청구해야 합니다.
2. 전세계약 종료 후 세입자가 전세금을 반환 받은 경우, 보증사고 미발생으로 자동해지 됨

전세보증보험 자동 갱신될까?

전세보증보험이 전세계약을 대상으로 하긴 하지만 전세계약이 연장된다고 해서 전세보증보험의 보증기간도 자동으로 연장되지 않습니다. 따라서 전세보증보험도 연장된 계약기간 만큼 갱신하고 싶다면 별도로 갱신 신청을 해야 합니다.

• 특히 전세보증보험 보증수수료 계산식을 보면, 보증료는 계약기간에 비례하여 산출되므로 전세보증보험은 최초의 보증기간만을 보증하는 것으로 보아야 합니다.
• 여기서 보증기간이란 보증서 발급일로부터 전세계약 만료일 후 1개월까지를 말합니다.

보증료 = 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간 / 365

전세보증보험 연장 기간

전세계약 연장 방법

전세계약기간을 갱신하는 3가지 방법은 (1) 합의 갱신, (2) 묵시적 갱신, (3) 갱신요구권 행사에 의한 갱신이 있습니다.

연장된 계약기간

이렇게 전세계약이 갱신되면, (1) 합의 갱신에 의하면 임대차기간은 합의한 기간만큼 연장되고, (2) 묵시적 갱신 및 갱신요구권 행사에 의해 갱신되면 임대차기간은 2년 더 연장됩니다.

연장된 보증기간

전세계약이 연장되어 전세보증보험의 보증기간을 갱신한 경우, 그 보증기간은 연장된 전세계약 기간 후 1개월까지입니다. 보통 전세계약이 갱신되면 종전과 동일하게 2년으로 연장되므로 전세보증보험의 보증기간도 종전 보증기간 만료일부터 2년 1개월만큼 더 연장되는 것입니다.

전세보증보험 연장 묵시적 갱신

전세보증보험 연장 묵시적 갱신

전세계약은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약기간이 묵시적으로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조). 즉, 세입자 보호를 위한 자동 연장 조항인 것입니다. 따라서 임대인이나 임차인이 만기까지 아무런 통지도 하지 않고 가만히 있으면 전세계약은 묵시적 갱신으로 연장됩니다.

• 전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항

묵시적갱신 전세보증보험 이행청구 불가능

전세보증보험에 의해 HUG로부터 전세금을 반환 받고 싶다면 전세계약이 종료되어야 하는데, 전세계약이 묵시적 갱신으로 연장된다면 전세보증보험 이행청구는 원칙적으로 불가능합니다. 다만, 아래와 같은 경우에 묵시적갱신이 되었더라도 예외적으로 보증보험 청구가 가능할 수 있습니다.

전세보증보험 묵시적갱신 – 이행청구 가능?

중도해지 합의서 제출한 경우

(1) 묵시적갱신 후 전세보증보험도 갱신한 경우

묵시적갱신은 임대차계약 기간이 2년 더 연장되면 보증기간도 2년 1개월 더 연장됩니다. 그런데, 만약 집주인과 세입자가 연장된 계약기간 중에 전세계약을 중도 해지하기로 합의하였으나, 집주인이 전세금을 반환하지 않고 있다면, 세입자는 “중도해지 합의서”를 제출하고 갱신된 전세보증보험으로 이행청구를 할 수 있습니다.

(2) 묵시적갱신 후 전세보증보험은 갱신하지 못한 경우

세입자는 갱신거절 통지를 못해서 묵시적갱신되었더라도 기존 보증기간만료일로부터 2월내에 임대인과 임차인 간에 계약이 종료되었음을 인정한 확인서(전세계약종료확인서)를 제출하면 예외적으로 보증이행 청구가 가능합니다.

• 보증기간만료일로부터 2월 이내란 보증기간은 임대차계약 만기일로부터 1개월 후에 종료되므로 임대차계약 만기일로부터 3개월 이내에 서류를 제출하면 됨

계약종료확인서 양식과 보증이행 청구 방법이 필요하신 분은 아래에서 확인하시기 바랍니다.

세입자가 중도 해지권 행사한 경우

묵시적 갱신이 되면 전세 계약기간이 2년 더 연장되지만 세입자는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 2). 이렇게 중도 해지되면 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지 효력이 발생하여 임대차계약이 해지됩니다.

이렇게 세입자가 전세보증보험 갱신 신청을 하고, 중도 해지권 행사를 하여 임대차계약이 중도 해지된 경우, 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 세입자는 중도 해지권 행사에 관한 내용증명 우편, 카톡, 문자, 통화 녹취록 등을 제출하여 갱신된 전세보증보험으로 이행청구 할 수 있습니다.

• 세입자의 중도 해지권 행사는 주택임대차보호법이 인정하는 권리이므로 임대인의 해지 합의가 없더라도 해지권 행사에 관한 증빙서류만 제출한다면 전세보증보험 이행청구가 당연히 가능하다고 생각됩니다. 다만, 보다 정확한 내용은 hug에 문의해보시기 바랍니다.

전세보증보험 연장 방법

전세보증보험 갱신 신청기한

전세계약을 연장하면서 전세보증보험의 보증도 계속 받고 싶다면 전세보증보험의 갱신(연장)을 별도로 신청해야 합니다. 이 경우 전세보증보험의 보증기간 갱신 신청은 보증기간 만료일 전까지 해야 합니다.

여기서 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다. 따라서 전세계약이 갱신되었다면 전세계약 만기 후 1개월이 경과하기 전까지 전세보증보험 보증기간의 갱신을 신청해야 합니다.

HUG 전세보증보험 갱신 신청은 어디에 할까?

(1) 최초에 은행에서 전세보증보험을 발급 받았다면 갱신 신청도 은행에서 하면 됩니다.

(2) 최초 네이버부동산, 카카오페이, KB국민카드, 토스 사이트에서 인터넷으로 전세보증보험에 가입했다면 해당 사이트에서 갱신을 신청하면 됩니다.

(3) HUG 인터넷보증 사이트 중 [보증변경]에서 갱신 신청도 가능합니다.

전세보증보험 연장 조건

신청기한 내에 갱신을 신청할 것

전세보증보험 갱신은 보증기간 만료일 전까지 신청해야 합니다.

대항력과 우선변제권을 유지할 것

세입자는 전세보증보험에 가입하기 위해 담보로 전세금반환채권을 양도하는데, 이 채권은 대항력과 우선변제권을 수반하는 강력한 채권입니다. 따라서 세입자가 전세보증보험의 보증기간을 연장하기 위해서는 HUG에게 담보로 제공한 대항력과 우선변제권을 유지하고 있어야 합니다.

대항력과 우선변제권이 유지되기 위해서는 3가지가 필요한데, 세입자가 (1) 이사하지 말고 계속 같은 주택에 거주할 것, (2) 주민등록을 이전하지 말 것, (3) 확정일자를 받아둔 계약서의 효력을 소멸시키지 말아야 합니다.

증액된 전세금에 관한 우선변제권 취득할 것

(1) 전세기간을 연장하면서 전세금을 증액한다면, 최초의 전세금은 종전 계약서에 받아둔 확정일자로 우선변제권을 확보하였으니 증액된 전세금만 우선변제권을 확보하면 됩니다. 따라서 새로 작성하는 증액 계약서에는 보증금이 증액된 점, 최초 계약서도 여전히 유효하다는 점 등을 명시하여 확정일자를 받아야 합니다.

즉, 증액된 전세금의 총액 중 최초의 전세금은 종전 계약서에 받아둔 확정일자를 통해 보호 받고, 증액된 전세금은 증액 계약서에 받아둔 확정일자를 통해 보호 받아야 합니다. 이를 위해서는 증액 계약서에 종전 계약서와의 관계를 명시해야 하는 것입니다.

(2) 전세기간을 연장하면서 전세금의 변동이 없거나 감액을 한다면, 최초의 전세금은 종전 전세게약서에 받아둔 확정일자를 통해 우선변제권이 확보되었으므로 굳이 새로운 계약서를 작성할 필요가 없으며, 작성하다고 하더라도 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

전세금 증액시 가입조건 준수할 것

전세계약을 연장하면서 전세금을 증액하기로 했다면 증액된 전세금 총액이 7억원(수도권) 또는 5억원(그 외 지역) 이하여야 하며, 보증한도 이내여야 합니다.

• 전세금이 증액된다면 HUG의 보증금액도 증액되어야 하는데, 전세보증보험의 보증금액은 보증한도 내에서 신청된 금액이므로 결국 증액된 총 전세금은 보증한도 이내여야 합니다.
• 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 공제하여 계산되므로 결국 전세금 증액은 주택가격과 선순위채권액과 관계가 있습니다.

보증한도 = 주택가격 X 90% - 선순위채권액

전세보증보험 연장 거절

전세보증보험의 가입조건이나 연장 조건을 충족하지 못하는 아래와 같은 경우는 전세보증보험 연장(갱신)이 거절될 수 있습니다.

(1) 보증기간 만료일 이후 전세보증보험의 갱신을 신청한 경우

(2) 이사 등으로 대항력, 우선변제권을 상실한 경우

(3) 주택가격이 하락하면서 보증한도가 하락하여 증액된 전세금 총액이 보증한도를 초과하는 경우

(4) 전세계약 갱신하면서 전세금 증액하기로 한 경우 중 아래의 6가지 경우

1. 증액된 총 보증금이 7억원(수도권) 또는 5억원(그 외 지역)을 초과한 경우
2. 증액된 보증금에 관한 전세대출시 대출보증으로 전세금반환채권을 양도나 담보로 제공하는 경우
3. 최초 보증서 발급 이후 전세보증금의 증액시까지
   • 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 등록된 경우
   • 근저당권 등이 설정되어 60% 초과한 경우
   • 타세대 전입내역이 있어 80% 초과한 경우
   • 건축물대장에 위반건축물이 등록된 경우

참고로 전세보증보험 가입 불가 사유 및 해결책, 가입했으나 지급이 거절된 사례는 아래의 링크를 통해 확인하세요.

전세보증보험 연장 비용

전세보증보험이 갱신되면 왠지 기간도 짧을 것 같으니 신규 발급과는 비용 산정이 다를 것이라고 오해할 수도 있지만 위험한 전세금 사고를 보증해주는 수고스러움은 신규와 갱신 모두 동일하고, 보증료 계산시 계약기간을 비례하여 산출하고 있습니다. 따라서 전세보증보험이 갱신되더라도 신규 발급과 동일한 계산식이 적용됩니다.

예를 들어 보증금액이 1.5억원, 보증료율 연 0.122%, 갱신된 전세 기간 2년(=730일)인 경우 갱신 보증료를 계산해보면 아래와 같습니다.

• 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간 / 365
• 366,000원 = 1.5억원 X 0.00122 X 730 / 365

보증한도 및 보증금액 산출 방법, 보증료율 정하는 방법에 관한 내용은 아래에서 확인해주세요.

전세보증보험 연장 서류

전세금 변경 없이 갱신하는 경우

1. 주민등록등본
2. 신분증 사본
3. 부동산등기부등본
4. 합의에 의한 갱신은 합의된 내용이 들어간 전세계약서 사본 제출
5. 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권에 의한 갱신은 별도의 계약서가 필요 없지만 합의에 의한 갱신은 갱신계약서를 제출함
6. 단독, 다중, 다가구주택이라면, 타세대전세계약확인서, 전입세대 열람내역서, 건축물대장을 제출해야 함

전세금을 증액하면서 갱신되는 경우

1. 주민등록등본
2. 신분증 사본
3. 부동산등기부등본
4. 확정일자부 전세계약서 사본(연장된 임대차기간, 증액된 보증금이 표시된 계약서 사본을 말함)
5. 증액된 임대보증금의 지급 확인 서류(계좌이체내역, 무통장입금증, 임대인이 작성한 영수증)
6. 단독, 다중, 다가구주택이라면, 타세대전세계약확인서, 전입세대 열람내역서, 건축물대장을 제출해야 함

전세금을 감액하면서 갱신되는 경우

1. 주민등록등본
2. 신분증 사본
3. 부동산등기부등본
4. 확정일자부 전세계약서 사본(연장된 임대차기간, 증액된 보증금이 표시된 계약서 사본을 말함)
5. 단독, 다중, 다가구주택이라면, 타세대전세계약확인서, 전입세대 열람내역서, 건축물대장을 제출해야 함