2025년 개별공시지가 보는법 및 계산, 조회 방법(+토지, 다가구)

국토교통부 부동산 공시지가 조회와 관련하여 개별공시지가 보는법, 조회 방법, 계산 방법, 공시지가 확인하는법, 토지 공시지가 조회, 단독주택 공시지가 및 다가구 공시지가 조회 방법을 정리해보겠습니다.

공시지가 조회 방법

공시지가 뜻

공시지가란 토지의 적정가격을 말하고, 공시가격이란 단독주택(다가구 포함), 공동주택(연립, 빌라, 아파트 등)의 적정가격을 말합니다.

공시하는 대상

적정가격을 공시하는 대상에는 토지와 주택이 있고, 토지와 주택은 다시 표준 토지와 개별 토지 등으로 구분됩니다.

표준토지란 일정한 구역의 토지들 중 대표성이 있는 토지를 말하는데, 표준지공시지가는 매년 1월 25일쯤 공시되는데, 공시지가가 적용되는 기준일은 1월 1일입니다.
이렇게 일정 지역의 대표성 있는 토지에 대한 공시지가가 공시되면 표준지를 기준으로 주변에 있는 개별적인 토지의 공시지가가 계산되는데, 이러한 개별토지에 관한 공시지가는 4월 말경 공시됩니다.

공시지가 조회 방법

개별 토지, 주택, 공동주택 등의 공시지가는 모두 국토부 공시지가 조회 사이트(부동산 공시가격 알리미)와 한국부동산원 앱을 통해 확인할 수 있습니다.

예를 들어 토지의 공시지가를 조회하고 싶다면 국토부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 [표준지 공시지가]와 [개별 공시지가]를 클릭하면 되는데, 보통 자신의 토지가 표준지가 아닐 것이므로 개별공시지가를 클릭하면 됩니다.

공시지가 조회 바로가기

공시지가, 공시가격, 공동주택가격 조회

보통 공시지가라고 칭하지만 부동산 종류에 따라 명칭이 달라집니다.

토지의 공시지가 조회 = 개별공시지가 조회
단독주택 또는 다가구 공시지가 조회 = 개별주택가격 공시가격 조회
연립, 빌라, 아파트 공시지가 조회 = 공동주택가격 조회

공시지가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액

공시지가와 구분되는 개념으로 실거래가, 기준시가, 시가표준액 차이는 아래의 링크를 통해 확인해주세요.

공시지가 기준일(공시기준일)

정기공시

기준일 : 2025. 1. 1.
공시일 : 2025. 4. 30.
이의신청 : 2025. 4. 30. ~ 5. 29.
조정 공시일 : 2025. 6. 26.

추가공시

기준일 : 2025. 6. 1.
공시일 : 2025. 9. 25.
이의신청 : 2025. 9. 25. ~ 2025. 10. 24.
조정 공시일 : 2025. 11. 20.

공시지가 공시발표일에 관한 자세한 내용은 여기를 클릭하세요.

토지 공시지가 조회

개별공시지가 조회 방법 2가지

국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트의 상단에 있는 탭 중에서 [개별공시지가]를 클릭하면 아래와 같이 [개별공시지가 열람] 화면이 나옵니다.

개별공시지가 열람하기

조회하고 싶은 토지의 주소를 선택하고 검색을 클릭하면 연도별 공시지가를 확인할 수 있습니다.

만약 해당 토지의 공시지가 이외에 토지이용계획까지 한번에 조회하고 싶다면 아래와 같이 일사편리 사이트로 이동하여 검색해야 합니다.

일사편리 사이트 이용하기

부동산 공시지가 알리미 사이트에서 [개별공시지가]를 클릭하면 개별공시지가 열람 화면이 나오는데, 이 때 왼쪽 카테고리 중 [일사편리 사이트 안내]를 클릭하면 원하는 지역을 선택할 수 있는 화면이 나옵니다.

지역별 부동산정보조회 시스템

공시지가 알리미 사이트에서 [일사편리 사이트 안내]를 클릭하고 지역을 선택하면 각 지역 부동산정보 조회 시스템 화면으로 들어오게 됩니다.

4. 개별토지의 주소 입력하기 — 4. 개별토지의 주소를 지번으로 입력하기

개별공시지가 열람 – 지번 입력

주소 입력은 [지번입력조회] 또는 [도로명주소입력조회] 중에서 하나를 선택해야 하는데, 만약 지번입력을 선택했다면 세부 주소를 하나씩 선택하면 됩니다.

개별공시지가 열람 – 도로명 입력

도로명주소입력을 클릭하면 도로명주소 안내시스템이 나오고, 별도의 창에 주소를 입력하는 방식입니다.

개별공시지가 보는법

명동교자 공시지가 검색하기

예를 들어 명동 맛집으로 검색했을 때 나오는 첫번째 맛집인 명동교자가 위치한 토지의 공시지가를 조회해보겠습니다.

부동산 공시가격 알리미 사이트

먼저 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 [개별 공시지가]를 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다.

일사편리 사이트로 이동하기

왼쪽의 카테고리 중 [일사편리 사이트 안내]를 클릭하면 아래와 같이 지역을 선택할 수 있는 화면이 나옵니다.

일사편리 사이트 지역 선택하기

일사편리 사이트는 지역별로 관리되기 때문에 정보를 검색하고 싶은 지역을 선택합니다.

개별공시지가 보는법(공시가격 알리미 사이트에서 지역 선택) — 개별공시지가 보는법(지역 선택)

명동교자 지역 정보 확인을 위해 서울특별시 선택하기

명동교자가 위치한 토지의 공시지가 등 각종 정보를 조회하기 위해서는 명동교자는 서울에 있으므로 일사편리 사이트의 지역 중에서 [서울특별시]를 클릭합니다.

부동산정보 통합 열람하기

일사편리 사이트에서 부동산정보를 통합적으로 열람할 수 있는데, 통합 정보이므로 개별공시지가는 물론 부동산의 기본정보, 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획도 확인할 수 있습니다.

일사편리 사이트에서 부동산 정보를 열람하기 위해서는 아래의 순서대로 주소를 입력하고 검색해야 합니다.

주소 입력을 위해 지번 또는 도로명주소 중에 선택하기
상세 주소를 선택 및 입력하기
검색 클릭하기
기본정보, 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획, 개별공시지가 중에 원하는 정보를 선택하기

예를 들어 명동교자 주소를 입력하고 검색을 클릭한 후 [건축물정보]를 선택하면 건축물 면적, 주용도 등 기본적인 정보 확인이 가능합니다.

개별공시지가 조회 방법

서울 일사편리 사이트(서울 부동산정보조회 시스템) 화면에서 명동교자의 주소(서울 중구 명동2가 25-2)를 아래와 같이 선택하고 입력합니다.

[지번입력조회]를 선택함
명동교자가 위치한 땅 주소를 선택함
- [서울특별시] 선택
- [중구] 선택
- [명동2가] 선택
번지수로 [25-2]를 입력함
[검색]을 클릭함
해당 토지의 공시가격이 기준일자 별로 나옵니다.

개별공시지가 조회 결과

명동교자가 위치한 토지의 2023년 개별공시지가는 54,920,000원이고, 2022년 개별공시지가는 59,520,000원입니다. 여기서 개별공시지가는 토지의 단위면적(제곱미터)당 공시지가를 의미합니다. 따라서 명동교자 토지는 2023년 기준 1제곱미터당 약 5500만원이고, 2022년 기준 1제곱미터당 약 6000만원입니다.

토지이용계획 확인하기

일사편리 사이트에서는 주소를 입력하면 기본정보, 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획, 개별공시지가를 확인할 수 있는데, 기본정보에서는 토지의 지목, 면적, 토지이용계획을 확인할 수 있습니다.

예를 들어 명동교자 토지의 경우 중심상업지역, 역사도심(4대문안), 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

따라서 토지나 건물을 매수하려는 자는 일사편리 사이트를 통해 해당 토지나 건축물의 지목, 면적, 용도 등 기본적인 정보를 확인할 수 있고, 토지이용계획을 확인하여 향후 토지의 발전 가능성, 건축 가능성, 규제 가능성 등을 확인할 수 있습니다.

명동교자가 위치한 토지의 기본정보를 확인해보면, 면적이 151.1m2 입니다.

개별공시지가 보는법

지역별 부동산정보조회 시스템 사이트에 개별 토지의 주소를 입력하면 아래와 같은 정보를 가진 개별토지의 공시가격이 조회됩니다. 그리고, 공시기준일 별로 공시가격이 모두 조회되므로 공시가격이 상승하고 있는지 하락하고 있는지 그 흐름을 볼 수 있습니다.

공시지가 기준년도
개별토지의 주소
개별공시지가
공시지가 적용 기준일
공시일자

예를 들어 명동교자가 위치한 토지의 공시지가를 조회하니 2023년 기준 약 5500만원이고, 2022년 기준 약 6000만원이라면 이것은 무슨 의미일까요? 아래에서는 공시지가로 계산을 해보겠습니다.

개별공시지가 계산 방법

개별공시지가 조회 결과에 나온 값은 단위면적인 1제곱미터당 가격이므로 거기에 토지면적을 곱하면 해당 토지의 공시가격이 됩니다. 예를 들어 2022년 기준 명동교자의 개별공시지가가 1제곱미터당 약 6000만원이므로 만약 명동교자가 위치한 토지 면적이 100제곱미터라면 명동 교자의 토지 공시가격은 약 60억인 것입니다.

6000만원 X 100제곱미터 = 60억원

그런데, 2023년 기준 명동교자 토지의 개별공시지가가 1제곱미터당 약 5500만원(=54,920,000원)이고, 면적이 151.1제곱미터이므로 명동교자 토지의 공시지가를 계산해보면 약 83억원입니다.

5492만원/m2 X 151.1m2 = 8,298,412,000원

개별공시지가 평단가

개별공시지가의 단위면적은 제곱미터이므로 개별공시지가의 평단가를 구하고 싶다면 여기에 3.3을 곱하면 됩니다.

1평 = 3.3제곱미터

1제곱미터 = 60,000,000원
3.3제곱미터 = 198,000,000원
1평 = 198,000,000원

예를 들어 명동교자의 2022년 기준 개별공시지가가 1제곱미터에 약 6000만원이라면 명동교자가 위치한 땅의 평단가는 약 1억 9800만원이고, 2023년 기준 개별공시지가는 1제곱미터당 5492만원이므로 평단가는 약 181,236,000원입니다.

명동교자가 위치한 토지의 면적은 151.1m2이므로 약 45.78평이므로 계산해보면 토지의 공시지가는 약 83억원입니다.

5492만원/m2 X 151.1m2 = 8,298,412,000원
181,236,000원/평 X 45.78평 = 8,296,984,080원

개별공시지가 확인하는법(확인서 발급)

개별공시지가 확인서는 관할 시청, 군청, 구청 민원실, 주민센터에서 발급 받으실 수 있고, 아래의 링크를 통해 인터넷으로도 발급 받으실 수 있습니다.

개별공시지가 확인서 발급받기

표준지공시지가 산정 자료를 참고할 것

표준지 공시지가를 조회하면 위와 같이 파란색 버튼의 [산정기초자료]가 보이는데, 산정기초자료란 공시지가를 산정하는데 기초가 되었던 자료를 의미하며, 주변환경 특성, 공적특성, 물적특성, 유사 실거래 사례를 확인할 수 있습니다.

그런데, 개별토지 공시지가는 조회를 하더라도 이러한 산정기초자료를 구할 수 없습니다. 따라서 개별토지와 관련된 산정기초자료를 구하고 싶다면 개별토지를 대표하는 표준지를 찾아 공시지가를 조회하면 됩니다.

예를 들어 명동교자는 [서울특별시 중구 명동2가 25-2]이므로 여기서 [서울특별시 중구 명동2가]까지만 입력하여 표준지공시지가를 검색하면 관련 대표 토지가 모두 검색됩니다.

명동교자가 위치한 토지와 유사한 조건의 대표 표준지 공시지가 산정 자료를 살펴보면, 주변 실거래 사례를 확인할 수 있습니다. 서울 중구 충무로2가에 위치한 토지 실거래 사례를 보면 187.4제곱미터에 98억으로 매매되었습니다. 계산해보면 1제곱미터당 토지가격이 약 5200만원 정도라는 의미입니다.

98억원 / 187.4 제곱미터 = 52,294,557원

참고로 명동교자가 위치한 토지의 1제곱미터당 토지가격은 약 6000만원이었습니다. 물론 명동교자의 토지의 제곱미터당 가격은 공시가격이었고, 위 매매된 가격은 실거래가입니다. 토지 가격은 주변 환경이나 면적 등에 따라 가격이 천차만별이므로 이러한 차이는 당연한 것입니다.

▶️공시지가 실거래가 비율 확인

개별공시지가에 관한 상세한 정보를 참고하기 위해 그 지역을 대표하는 표준지 공시지가에 관한 자료를 찾아보는 것이 좋다고 말씀드렸는데요. 아래에 표준지 공시지가 조회 방법을 정리하였습니다.