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민간임대주택 종류
민간임대주택 뜻
민간임대아파트가 발생한 배경을 살펴보면 먼저 임대주택 등록제도를 알아야 합니다.
임대주택 등록제도는 집주인에게 임대주택으로 등록할 경우 세제 감면의 혜택을 부여함으로써 세입자가 임대료의 급격한 인상 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도입니다.
즉, 민간임대아파트란(민간임대주택) 임대사업자로 등록한 민간사업주체가 세금 혜택을 받기 위해 장기간 안정적으로 임대하는 주택을 말합니다.
민간임대 공공임대
민간임대는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)이 적용되는 임대주택이며, 우리가 흔히 알고 있는 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 아닌 민간사업자가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
공공임대는 공공주택특별법이 적용되는 임대주택이며, 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
- <공공주택사업자 – 공공주택특별법 제4조>
- 한국토지주택공사(LH)
- 서울주택도시공사(SH)
- 경기주택도시공사(GH)
- 인천도시공사(iH)
- 기타 다수의 지방공사와 공단 등 공공기관 등
그리고 공공임대에는 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등이 있습니다.
민간임대아파트 종류
우선, 민간임대주택은 4년 단기임대주택은 폐지되었고, 8년 장기임대주택은 의무 임대기간이 10년으로 늘어났으며, 장기임대는 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택으로 구분됩니다.
- 임대기간에 따라
- 4년 단기민간임대주택 폐지
- 8년의 장기임대주택은 10년으로 연장됨
- 장기일반민간임대주택 – 10년
- 공공지원민간임대주택 – 10년
민간임대주택(민간임대아파트)은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되고, 공적인 지원이 있는지 여부와 임차인 자격기준에 따라 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분됩니다.
- 취득 유형에 따라
- 민간건설 임대주택
- 민간매입 임대주택
- 공적지원 여부 및 임차인 자격기준에 따라
- 공공지원 민간임대주택
- 장기일반 민간임대주택
참고로 민간임대주택에는 아파트 이외에도 오피스텔 등도 있는데, 민간임대아파트란 여러 종류의 민간임대주택 중 아파트를 말하며, 민간임대주택과 민간임대아파트는 큰 차이가 없습니다.
참고로 우리가 알고 있는 역세권 청년주택은 공공지원민간임대주택입니다.
민간임대아파트 단점, 장점
민간임대아파트 단점
- 집주인(임대사업자) 입장의 단점
- 임대의무기간 동안 양도 제한, 본인 거주 제한됨
- 임대료 인상 한도 제한(5%)
- 1년 이내 임대료 인상 제한됨
- 표준임대차계약서 사용 및 계약 신고 의무
- 임대보증금 보증보험 가입 의무 및 보증수수료 부담(75%)
- 민간임대주택법상 벌칙, 과태료 조항 존재함
- 세입자 입장의 단점
- 전세형 보다는 월세형이 많고, 월세(월 임대료)도 저렴하지 않은 편임
- 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거가 불안정할 수 있음
- 분양전환 우선권 있더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 향후 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정이 문제될 수 있음
민간임대아파트 장점
- 집주인(임대사업자) 입장의 장점
- 세금 감면 혜택을 받을 수 있음
- 세입자 입장의 장점
- 8~10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있음
- 임대료 인상에 5% 제한이 있음
- 공공지원민간임대의 경우 임대료가 시세의 85~95% 정도에 해당됨
- 공공지원민간임대의 경우 저금리로 보증금 대출됨
- 분양전환 우선권을 보유할 경우 시세 차익의 가능성 있음
- 장기간 거주하면서도 분양 받은 것이 아니라 임대한 것이므로 취득세, 양도세, 재산세 등 세금 부담이 없음
민간임대아파트 자격조건
공공지원 민간임대 VS. 장기일반 민간임대
공공지원 민간임대주택의 경우 민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능합니다.
그러나 장기일반 민간임대주택은 공적 지원을 받지 않기 때문에 청약할 수 있는 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대인인 임대사업자가 임차인의 자격을 정할 수 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 (약칭: 민간임대주택법) 제42조(민간임대주택의 공급) ① 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하여야 한다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
공공지원민간임대주택 자격 조건 3가지
공공지원민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법은 민간임대주택법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있습니다.
공공지원민간임대주택 중 특별공급은 공급물량 중 20% 이상 공급되는데, 청약 자격은 크게 3가지(무주택, 연령/혼인기간, 소득기준)이 요구되고 있습니다.
참고로 지자체장과 협의되는 경우 추가로 자산기준이 요구될 수도 있고, 주택건설지역에 거주하는 경우 우선공급되기도 합니다.
- 특별공급 청약 자격
- 청년
- 무주택자
- 연령(19~39) + 혼인 중 X
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 신혼부부
- 무주택세대구성원
- 혼인기간(7년 이내)
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 고령자
- 무주택세대구성원
- 연령(65~)
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 청년
- 우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
공공지원민간임대주택 중 특별공급은 소득기준이 필요한데, 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하여야 청약이 가능합니다.
그리고, 청약 자격을 갖춘 신청인들 중 경쟁이 있을 경우 월평균소득이 100% 이하여야 1순위로 선정되고, 110% 이하면 2순위, 120% 이하면 3순위로 선정됩니다.
공공지원민간임대주택 중 일반공급 청약 자격은 연령과 무주택 2가지 뿐이며, 소득기준, 거주지역 등이 요구되지 않습니다.
- 일반공급 청약 자격
- 연령(만 19세 이상)
- 무주택세대구성원
- 우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
장기일반민간임대주택 자격 조건
장기일반 민간임대는 공공지원 민간임대와 달리 공적 지원을 받지 않기 때문에 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대사업자가 청약 자격 등 공급 기준을 임의로 정할 수 있습니다.
그래서 대부분의 장기일반민간임대주택은 청약 자격으로 모집공고일 기준으로 성년(만 19세 이상)일 것과 대한민국 국적을 요구하고 있습니다.
민간임대아파트 임대료
공공지원민간임대주택 임대료
공공지원민간임대주택 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하이고, 특별공급은 시세의 85% 이하입니다.
경기도 고양 삼송에 있는 공공지원 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 2.1억원에 월세(월 임대료) 약 20만원이고, 일반공급은 임대보증금 2.3억원에 월세 약 23만원입니다.
경기도 수원역에 있는 공공지원 민간임대주택은 69제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 1.82억원에 월세(월 임대료) 약 26만원이고, 일반공급은 임대보증금 1.85억원에 월세 36만원입니다.
장기일반민간임대주택 임대료
장기일반민간임대주택 임대료는 공공지원민간임대와 달리 임대료에 관한 법적 제한이 없습니다.
예를 들어 대구광역시 북구에 있는 장기일반 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 전세보증금이 5.5억원 정도에서 6.9억원까지 합니다.
위 장기일반민간임대의 경우 전세보증금이 고액이므로 계약금 10%는 2번에 걸쳐 납부하고, 중도금 50%는 4번에 걸쳐 납부하며, 잔금 40%는 모집공고일로부터 약 4년 뒤쯤인 입주예정일에 납부합니다.
정비사업 민간임대아파트 임대료
재개발사업 등 정비사업으로 민간임대아파트를 건설하는 경우 임대료를 살펴보면, 평촌에 건설된 민간임대주택의 경우 39제곱미터가 전세보증금 2.7억원에서 2.9억원 정도 합니다.
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민간임대아파트 모집공고
민간임대아파트 모집공고를 확인할 수 있는 경로는 아래와 같습니다.
민간임대아파트 분양전환
5년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법(민간임대주택에 관한 특별법)상 민간임대주택 임대기간은 10년 이상입니다. 따라서 5년 민간임대 분양전환은 없다고 보입니다.
10년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법상 임대기간은 10년 이상이고, 민간임대주택에는 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대가 있으며, 이 중에는 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
아래에서 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분하여 살펴보겠습니다.
공공지원민간임대 분양전환
일반적으로 공공지원민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않습니다.
그러나 분양전환 우선권에 관한 보다 정확한 정보는 모집공고문과 계약서를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
장기일반민간임대 분양전환
장기일반민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않으나 간혹 모집공고문에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
나아가 장기일반민간임대주택 중에는 모집공고문에는 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 기재되어 있으나 추후 설명회, 계약 체결시에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
참고로 장기일반민간임대 중에 분양전환 우선권이 부여된 경우가 있다고 하더라도 모든 유형에 분양전환 우선권을 부여하는 것이 아니라 기본형과 선택형, 전세형과 월세형, 매매예약형과 임대형 등으로 구분하면서 임대보증금 등의 부담이 더 높은 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)에만 분양전환 우선권을 부여하고 있습니다.
정비사업으로 건설된 민간임대아파트 분양전환 우선권
민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않지만 예외적으로 아래의 2가지 경우에 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
- 장기일반민간임대주택 중 임대사업자가 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우
- 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우
이 중 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업으로 임대주택이 건설되는 경우(도시정비법 제79조 제6항)를 간략히 살펴보면, 임대기간은 10년이고, 2년씩 갱신되다가 의무 임대기간인 10년이 경과하면 분양전환됩니다.
분양전환 가격은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 선정한 2개의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.
민간임대아파트 분양전환 우선권 확인
참고로 분양전환 받을 것을 기대하고 민간임대주택에 청약하고자 한다면 우선 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되어 있는지 확인하셔야 합니다.
그리고 만약 입주자에게 분양전환 우선권이 주어진다면 분양전환 가격은 확정되어 있는지, 가격이 확정되지 않은 경우라면 분양전환 가격이 어떻게 산정되는지 여부 등을 모집공고문과 계약서를 통해 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.