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민간임대주택 종류
민간임대주택 뜻
민간임대아파트가 발생한 배경을 살펴보면 먼저 임대주택 등록제도를 알아야 합니다.
임대주택 등록제도는 집주인에게 임대주택으로 등록할 경우 세제 감면의 혜택을 부여함으로써 세입자가 임대료의 급격한 인상 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도입니다.
즉, 민간임대아파트란(민간임대주택) 임대사업자로 등록한 민간사업주체가 세금 혜택을 받기 위해 장기간 안정적으로 임대하는 주택을 말합니다.
민간임대 공공임대
민간임대는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)이 적용되는 임대주택이며, 우리가 흔히 알고 있는 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 아닌 민간사업자가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
공공임대는 공공주택특별법이 적용되는 임대주택이며, 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
- <공공주택사업자 – 공공주택특별법 제4조>
- 한국토지주택공사(LH)
- 서울주택도시공사(SH)
- 경기주택도시공사(GH)
- 인천도시공사(iH)
- 기타 다수의 지방공사와 공단 등 공공기관 등
그리고 공공임대에는 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등이 있습니다.
민간임대아파트 종류
우선, 민간임대주택은 4년 단기임대주택은 폐지되었고, 8년 장기임대주택은 의무 임대기간이 10년으로 늘어났으며, 장기임대는 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택으로 구분됩니다.
<임대기간에 따른 구분>
- 4년 단기민간임대주택 폐지
- 8년의 장기임대주택은 10년으로 연장됨
- 장기일반민간임대주택 – 10년
- 공공지원민간임대주택 – 10년
민간임대주택(민간임대아파트)은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되고, 공적인 지원이 있는지 여부와 임차인 자격기준에 따라 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분됩니다.
<취득 유형에 따른 구분>
- 민간건설 임대주택
- 민간매입 임대주택
<공적 지원 여부 및 임차인 자격기준에 따른 구분>
- 공공지원 민간임대주택
- 장기일반 민간임대주택
참고로 민간임대주택에는 아파트 이외에도 오피스텔 등도 있는데, 민간임대아파트란 여러 종류의 민간임대주택 중 아파트를 말하며, 민간임대주택과 민간임대아파트는 큰 차이가 없습니다.
참고로 우리가 알고 있는 역세권 청년주택은 공공지원민간임대주택입니다.
민간임대주택 임대사업자 의무
임대사업자 등록 신청 및 변경 신고
주택임대사업을 목적으로 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 주택을 소유하게 될 예정인 자는 해당 주택의 주소지 관할 시청, 군청, 구청에 등록 신청을 할 수 있습니다.
시장, 군수, 구청장은 아래와 같은 이유가 있다면 임대사업자 등록 신청을 거부할 수 있습니다.
- 정비사업, 소규모주택정비사업으로 인하여 의무임대기간 이내에 멸실될 우려가 있는 경우
- 임대사업자 신청인의 신용도와 임대주택의 부채 비율 등을 고려하여 임대보증금 보증 가입이 곤란할 경우
참고로 오피스텔은 전용면적이 85제곱미터 이하로서 상하수도, 입식 주방, 입식 화장실 등을 갖춘 주거용만 등록이 가능합니다.
임대인이 임대사업자 등록증을 발급 받았다면 등록 사실을 임차인에게 즉시 알려야 합니다.
민간임대 임대의무기간
임대사업자는 10년의 임대의무기간 동안 본인이 거주할 수 없고, 타인에게 양도할 수 없습니다(민간임대주택법 제43조).
민간임대 계약해지, 재계약 거절
민간임대주택에서 임대사업자(임대인)는 10년의 의무임대기간 동안 임차인의 귀책 없이 재계약을 거절할 수 없습니다.
다만, 민간임대주택법이 규정하고 있는 임대차계약 해지 사유(재계약 거절 사유)는 공공임대주택에 관한 계약해지 사유와 거의 동일합니다.
민간임대 최초 임대료 제한
공공지원 민간임대주택의 최초 보증금 및 월임대료는 임대사업자가 정할 수 있는데, 그 금액은 민간임대주택법 시행규칙 별표2에 따라 표준임대료 이하여야 합니다.
장기일반 민간임대주택의 최초 보증금 및 월임대료 역시 임대사업자가 정할 수 있는데, 임대사업자 등록 당시 존속 중인 임대차계약이라면 그 계약상의 임대료가 최초 임대료가 됩니다.
민간임대 임대료 증액 제한
임대사업자는 임대료를 5% 이내에서만 증액할 수 있고, 1년 이내에는 증액이 불가능하며(민간임대주택법 제44조), 초과 지급된 임대료는 반환 청구를 할 수 있습니다(민간임대주택법 제44조의 2).
표준임대차계약서 사용
임대사업자는 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 체결해야 합니다.
임대차계약 설명의무
임대사업자는 임대차계약을 체결하거나 변경계약을 체결할 경우에는 아래의 내용을 임차인에게 설명해야 하고 임차인은 서명 또는 기명날인하는 방법으로 확인해줘야 합니다.
- 임대보증금 보증액, 보증기간, 보증수수료, 보증 재가입
- 선순위 권리(제한물권, 압류, 가압류, 가처분, 세금 체납)
- 다가구주택 등 1개의 주택에 2개 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 확정일자 부여현황(확정일자 부여일, 보증금 및 차임, 임대차기간 등에 관한 정보)
임대차계약 신고
임대차계약을 체결한 날부터 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 내에 임대차계약을 해당 주택 소재지의 시청, 군청, 구청 신고해야 합니다. 종전 임대차계약이 존재한 경우에는 임대사업자 등록한 날부터 기산합니다.
임대보증금 보증 가입
임대사업자는 임대보증금 전액을 보증대상으로 가입해야 합니다(민간임대주택법 제49조).
다만, 아래의 4가지 조건을 충족하면 보증대상을 일부 금액으로 할 수 있는데, 여기서 일부 금액이란 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합산한 금액에서 주택가격의 60%를 공제한 금액이며, 그 금액이 0원 이하인 경우에는 보증에 가입하지 않아도 됩니다.
- 근저당권이 세대별로 분리됨
- 임대사업자가 선순위 권리를 해소함
- 임차인이 전세권을 설정하거나 대항요건 및 확정일자를 갖춘 경우
- 임차인이 일부 보증에 동의한 경우
그리고, 아래의 3가지 경우에는 임대보증금 보증에 가입하지 않을 수 있습니다.
(1) 보증금이 최우선변제가 인정되는 소액보증금 이하이면서 임차인이 보증에 가입하지 않을 것에 동의함
(2) 기존주택 전세임대로서 공공주택사업자가 이미 보증 가입 등을 마친 경우
(3) 임차인이 이미 전세금 반환 보증에 가입하였고, 임대사업자가 임차인에게 그 보증 수수료를 지급한 경우
임대보증금 보증수수료
보증수수료는 매년 재산정하며, 임대사업자가 납부해야 합니다. 다만, 보증수수료의 25%는 임차인이 부담해야 하므로 임차인은 관리비나 임대료에 포함된 금액을 납부하면 니다.
- 실질적으로 보증수수료의 75%는 임대사업자가 부담하고, 25%는 임차인이 부담합니다.
- 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집한 경우에는 임차인 모집시부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액을 부담해야 합니다.
민간임대주택 원상복구
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민간임대아파트 단점, 장점
민간임대아파트 단점
- 집주인(임대사업자) 입장의 단점
- 임대의무기간 동안 양도 제한, 본인 거주 제한됨
- 임대료 인상 한도 제한(5%)
- 1년 이내 임대료 인상 제한됨
- 표준임대차계약서 사용 및 계약 신고 의무
- 임대보증금 보증보험 가입 의무 및 보증수수료 부담(75%)
- 민간임대주택법상 벌칙, 과태료 조항 존재함
- 세입자 입장의 단점
- 전세형 보다는 월세형이 많고, 월세(월 임대료)도 저렴하지 않은 편임
- 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거가 불안정할 수 있음
- 분양전환 우선권 있더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 향후 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정이 문제될 수 있음
민간임대아파트 장점
- 집주인(임대사업자) 입장의 장점
- 세금 감면 혜택을 받을 수 있음
- 세입자 입장의 장점
- 8~10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있음
- 임대료 인상에 5% 제한이 있음
- 공공지원민간임대의 경우 임대료가 시세의 85~95% 정도에 해당됨
- 공공지원민간임대의 경우 저금리로 보증금 대출됨
- 분양전환 우선권을 보유할 경우 시세 차익의 가능성 있음
- 장기간 거주하면서도 분양 받은 것이 아니라 임대한 것이므로 취득세, 양도세, 재산세 등 세금 부담이 없음
민간임대아파트 자격조건
공공지원 민간임대 VS. 장기일반 민간임대
공공지원 민간임대주택은 공공지원을 받기 때문에 민간임대주택법에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능합니다.
그러나 장기일반 민간임대주택은 공적 지원을 받지 않기 때문에 청약할 수 있는 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대인인 임대사업자가 임차인의 자격을 정할 수 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 (약칭: 민간임대주택법) 제42조(민간임대주택의 공급) ① 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하여야 한다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
공공지원민간임대주택 자격조건
공공지원민간임대주택 자격조건과 선정방법은 민간임대주택법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있습니다.
일반공급은 공급물량 중 80% 미만 공급되며, 신청자격으로 2가지만 필요하며, 합니다.
- 연령이 19세 이상일 것
- 무주택세대구성원일 것
- 우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
특별공급은 공급물량 중 20% 이상 공급되는데, 청약 자격은 크게 3가지(무주택, 연령/혼인기간, 소득기준)이 요구되고 있습니다.
- 청년
- 무주택자
- 연령(19~39) + 혼인 중 X
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 신혼부부
- 무주택세대구성원
- 혼인기간(7년 이내)
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 고령자
- 무주택세대구성원
- 연령(65~)
- 소득기준(월평균소득 120% 이하)
- 우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
참고로 지자체장과 협의되는 경우 추가로 자산기준이 요구될 수도 있고, 주택건설지역에 거주하는 경우 우선공급되기도 합니다.
공공지원민간임대주택 소득기준
공공지원민간임대주택 중 일반공급 소득기준이 요구되지 않지만 특별공급은 소득기준이 필요합니다.
특별공급의 경우 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하여야 청약이 가능합니다. 이렇게 청약 자격을 갖춘 신청인들 중 경쟁이 있을 경우 월평균소득이 100% 이하이면 1순위로 선정되고, 110% 이하면 2순위, 120% 이하면 3순위로 선정됩니다.
일반공급의 경우 2가지(연령과 무주택) 자격만 필요할 뿐, 청약통장 가입여부, 소득 및 자산 기준, 거주지역 등의 자격은 요구되지 않습니다.
장기일반민간임대주택 자격조건
장기일반 민간임대는 공공지원 민간임대와 달리 공적 지원을 받지 않기 때문에 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대사업자가 청약 자격 등 공급 기준을 임의로 정할 수 있습니다.
그래서 대부분의 장기일반민간임대주택은 청약 자격으로 모집공고일 기준으로 성년(만 19세 이상)일 것과 대한민국 국적을 요구하고 있습니다.
민간임대아파트 임대료
공공지원민간임대주택 임대료
공공지원민간임대주택 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하이고, 특별공급은 시세의 85% 이하입니다.
경기도 고양 삼송에 있는 공공지원 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 2.1억원에 월세(월 임대료) 약 20만원이고, 일반공급은 임대보증금 2.3억원에 월세 약 23만원입니다.
경기도 수원역에 있는 공공지원 민간임대주택은 69제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 1.82억원에 월세(월 임대료) 약 26만원이고, 일반공급은 임대보증금 1.85억원에 월세 36만원입니다.
장기일반민간임대주택 임대료
장기일반민간임대주택 임대료는 공공지원민간임대와 달리 임대료에 관한 법적 제한이 없습니다.
예를 들어 대구광역시 북구에 있는 장기일반 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 전세보증금이 5.5억원 정도에서 6.9억원까지 합니다.
위 장기일반민간임대의 경우 전세보증금이 고액이므로 계약금 10%는 2번에 걸쳐 납부하고, 중도금 50%는 4번에 걸쳐 납부하며, 잔금 40%는 모집공고일로부터 약 4년 뒤쯤인 입주예정일에 납부합니다.
정비사업 민간임대아파트 임대료
재개발사업 등 정비사업으로 민간임대아파트를 건설하는 경우 임대료를 살펴보면, 평촌에 건설된 민간임대주택의 경우 39제곱미터가 전세보증금 2.7억원에서 2.9억원 정도 합니다.
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민간임대아파트 모집공고
민간임대아파트 모집공고를 확인할 수 있는 경로는 아래와 같습니다.
- 공공지원민간임대의 모집공고문
- 정비사업으로 건설된 민간임대의 모집공고문
- 장기일반민간임대의 모집공고문
- 시공회사 홈페이지 등
민간임대아파트 분양전환
5년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법(민간임대주택에 관한 특별법)상 민간임대주택 임대기간은 10년 이상입니다. 따라서 5년 민간임대 분양전환은 없다고 보입니다.
10년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법상 임대기간은 10년 이상이고, 민간임대주택에는 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대가 있으며, 이 중에는 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
아래에서 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분하여 살펴보겠습니다.
공공지원민간임대 분양전환
일반적으로 공공지원민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않습니다. 그러나 분양전환 우선권에 관한 보다 정확한 정보는 모집공고문과 계약서를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
참고로 공공임대주택의 분양전환 조건은 아래의 내용을 참고해주세요.
장기일반민간임대 분양전환
장기일반민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않으나 간혹 모집공고문에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
나아가 장기일반민간임대주택 중에는 모집공고문에는 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 기재되어 있으나 추후 설명회, 계약 체결시에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
참고로 장기일반민간임대 중에 분양전환 우선권이 부여된 경우가 있다고 하더라도 모든 유형에 분양전환 우선권을 부여하는 것이 아니라 기본형과 선택형, 전세형과 월세형, 매매예약형과 임대형 등으로 구분하면서 임대보증금 등의 부담이 더 높은 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)에만 분양전환 우선권을 부여하고 있습니다.
정비사업으로 건설된 민간임대아파트 분양전환 우선권
민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않지만 예외적으로 아래의 2가지 경우에 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
- 장기일반민간임대주택 중 임대사업자가 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우
- 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우
이 중 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업으로 임대주택이 건설되는 경우(도시정비법 제79조 제6항)를 간략히 살펴보면, 임대기간은 10년이고, 2년씩 갱신되다가 의무 임대기간인 10년이 경과하면 분양전환됩니다.
분양전환 가격은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 선정한 2개의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.
민간임대아파트 분양전환 우선권 확인
참고로 분양전환 받을 것을 기대하고 민간임대주택에 청약하고자 한다면 우선 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되어 있는지 확인하셔야 합니다.
그리고 만약 입주자에게 분양전환 우선권이 주어진다면 분양전환 가격은 확정되어 있는지, 가격이 확정되지 않은 경우라면 분양전환 가격이 어떻게 산정되는지 여부 등을 모집공고문과 계약서를 통해 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.