상가 매매 부가세 면제 방법(+오피스텔, 사업양도 부가가치세 7가지 주의사항)

보통 상가 건물을 양도하면 부가가치세가 부과되는데, 상가 매매 부가세 면제 방법으로 제시되는 영업양수도는 부가가치세가 비과세 될 수 있다고 하는데, 어떤 경우에 사업양수도로 인정 받아 부가가치세가 비과세 되는지 알아보겠습니다.

상가 매매시 부가세 면제
상가 매매시 부가세 면제 방법(+사업양수도 부가가치세 7가지 주의사항) 보이기

상가 매매시 부가세 면제 방법은?

상가 매매 부가가치세

사업과 관련된 것을 양도하는 경우 상가 양도, 영업권 양도, 사업 양도 등 중에서 어디에 해당되는지 문제됩니다.

우선 업무용 오피스텔이나 상가 소유자가 상가를 매매하거나 상가 임차인이 임차권을 양도하는 경우에는 부가가치세가 부과됩니다.

상가매매 포괄양도양수

그런데, 사업자가 사업과 관련된 것들을 양도양수하는 경우, 즉 상가를 매매하거나 임차권을 양도하면서 사업과 관련된 설비나 노하우 등을 함께 양도하는 경우 부가가치세가 부과될까요?

사업자가 사업양수도 계약을 체결하여 사업을 양도하는 경우는 어떨까요?

여기서 양수도 뜻은 양도와 양수를 합한 말이고, 사업양수도 계약이란 사업을 양도하는 계약을 말합니다.

사업양수도 부가가치세 부과될까?

부가가치세법 제10조 제9항 제2호동법 시행령 제23조에 의하면 사업이 포괄적으로 승계되는 경우 재화 공급이 아닌 것으로 보게 되어 부가가치세가 부과되지 않습니다.

부가가치세법    
제10조(재화 공급의 특례)
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 

사업 양도에 대하여 부가가치세가 비과세 되는 이유에 대하여 일반적으로 부가가치세액이 커서 그 양수자는 거의 예외 없이 매입세액을 공제받을 것이 예상되어 불필요한 자금압박을 주게 되므로 조세 내지 경제정책상의 배려로 비과세 하는 것이라고 합니다.

즉, 사업용 재산 양도가 단순히 물적 설비, 임차권, 영업권 등의 양도로 평가될 경우 부가가치세가 부과되지만 포괄적인 승계에 해당하는 영업양도(사업의 양도)로 인정될 경우 부가가치세가 부과되지 않습니다.

판례는 위 부가가치세법상 [재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도]란 단순한 물적 시설만 양도하는 것이 아니라 사업에 관한 모든 권리와 의무가 유기적으로 결합된 결합체를 양도하는 것을 의미한다고 보고 있습니다.

사업양수도 영업양수도 차이

참고로 사업 양도는 부가가치세법에서 비과세 대상으로 언급되고 있으며, 영업양도는 상법에서 언급되고 있습니다.

특히 부가가치세와 관련하여 국세청 심판 사례와 법원 판례를 보면, 사업양수도와 영업양수도는 거의 동일한 의미로 사용되고 있습니다.

사업양수도와 부가가치세, 경업금지, 채무인수, 고용승계

사업양도(영업양도)는 부가가치세가 비과세 된다는 장점(?)이 있지만 경업금지, 채무인수, 고용승계 등의 이슈가 있습니다.

따라서 아직 포괄적 사업양수도인지 단순한 물적시설 양도인지 명확하지 않다면 부가가치세 부과 이외에도 채무인수, 고용승계 등의 문제를 모두 고려하여 판단해야 합니다.

==>> 사업양수도와 고용승계, 채무인수, 경업금지 문제 확인하기

만약 명확하게 포괄적 승계가 이루어지는 사업양수도 계약에 해당한다면 사업양수도 계약 체결시 경업금지 문제, 기존 채권채무 인수 문제, 고용관계 승계 문제에 대한 정리가 필요합니다.

==>> 사업양수도 계약서 작성법

<참고하면 좋은 글>

상가 매매시 주의사항 7가지

1. 권리금과 사업양수도 대금 별도 기재

법원은 권리금과 영업양수도 대금은 구별하고 있으므로 부가가치세 비과세대상인 사업 양도로 인정받기 위해서는 영업양수도 계약서에 거래 대가에 권리금 이외에 영업양수도 대금이 별도로 기재되어야 합니다.

2. 계약서 문구 보다는 실질이 중요함

법원은 계약서상 부가가치세 문제는 포괄양수도로 계약하기로 한다는 취지의 기재가 있더라도 부가가치세가 비과세되는 사업의 양도에 해당하는지 여부는 당사자 간의 약정 내용에 따라 결정되는 것이 아니라 객관적으로 판단해야 한다고 판시하고 있습니다.

==>> 사업양수도 계약서 작성법

3. 영업양도 포괄승계

대법원은 사업양도의 경우에는 일반적으로 자산・부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가 등이 매우 중요한 요소로 작용한다고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004두8422 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005두17294 판결 등 참조).

사업 양도가 포괄적인 승계로 인정받기 위해서는 기존 사업과 관련된 채권, 채무에 대한 평가 작업이 수반되어야 하고, 거래처나 고객에 대한 관계, 인적 조직 등에 대한 이전이 있어야 합니다.

그리고 사업양수도 계약서상 임대차보증금반환채무, 근저당권채무 승계와 고용관계 승계가 규정되어 있다면 실제로 이행되어야 합니다.

==>> 사업양수도 계약서 작성법

4. 사업의 동일성

법원은 건물 소유자가 숙박업을 하고 있는 임차인에게 사업을 양도한 경우 건물 소유자는 부동산임대업을 하고 있었으므로 양도인과 양수인 사이에 사업의 동일성이 없어서 부가가치세 비과세대상인 사업의 양도에 해당된다고 볼 수 없다고 판단함

법원은 양도인이 부동산임대업자로서 임차인이 숙박업을 영위하고 있었는데, 사업양수도 계약을 체결한 양수인이 직접 숙박업을 영위하고 있는 경우 사업의 동일성이 유지된다고 볼 수 없다고 판단함

조세심판원은 저축은행이 건물을 본점 사옥으로 사용하는 것을 매매계약의 주요한 목적으로 삼은 것으로 보이므로 건물 전체를 임대사업에 사용하였던 양도인의 사업과 동일성이 인정되지 않으므로 사업의 양도로 볼 수 없다고 판단함(조심2012구0521)

다만, 조세심판원 심판 중에는 양도인이 사우나, 모텔, 헬스장 등의 사업을 양도하였는데, 양수인이 사우나만 운영하고, 모텔과 헬스장은 임대한 국세청 사례에서 국세청은 부가가치세를 부과하였으나 조세심판원은 부가가치세법상 비과세대상인 사업 양도 관련 규정은 사업자가 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우 양수자가 업종을 변경하여 사업의 동질성이 유지되지 않더라도 부가가치세를 과세하지 않도록 하고 있으므로 직접 모텔을 운영하지 않고 임대하였더라도 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단하였습니다(조심-2017-부-3731)

5. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물의 양도

법원은 인적설비와 물적설비와 함께 영업권을 양도한 경우 사업과 직접 관련이 있는 토지와 공장건물을 양도하지 않은 경우에는 부가가치세법상 비과세되는 사업의 양도에 해당되지 않는다고 보고 있습니다.

또한, 법원은 택시운송사업의 영업용 차량 78대와 영업권을 양도하면서 택시운송사업장으로 이용되던 차고지와 건물은 타인에게 매도하되, 영업권을 양도 받은 양수인에게 임차되도록 한 경우, 차고지와 건물은 택시운송사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물이므로 위 양도 계약은 부가가치세가 부과된다고 판시하였습니다(인천지방법원 2016구합1046).

6. 양 당사자가 과세사업자여야 함

부가가치세가 부과되지 않는 사업의 양도에 해당되기 위해서는 사업양수도 양 당사자가 모두 과세사업자여야 하고, 일방이라도 면세사업자인 경우에는 부가가치세가 부과됩니다.

따라서 부가가치세 비과세대상일 것으로 예상하고 사업양수도 계약을 체결한 경우, 추후 양도인에게 부가가치세가 부과될 가능성을 배제할 수 없으므로 양도인 입장에서는 사업양수도 계약서에 추후 부가가치세가 부과되는 경우 양수인이 책임져야 한다는 내용을 특약으로 추가해야 합니다.

7. 기타 주의사항

만약 음식점 사업을 양도한 것이라면 양도인은 영업양도를 이유로 폐업을 신고하는 것이 좋고, 양수인은 식품위생법 제39조 및 동법 시행규칙 제48조에 따라 영업자 지위 승계 신고를 하는 것이 좋습니다.