임대아파트 분양과 관련하여 임대아파트 분양권 매매가 가능한지 여부를 알아보면서 임대아파트 분양전환 자격, 가격, 절차를 살펴보겠습니다.
임대아파트 분양
임대아파트 분양아파트 차이
임대아파트는 아파트를 빌려서 사용하는 것이고, 분양아파트는 아파트를 매수하는 것입니다.
분양아파트는 당첨되면 청약통장이 소멸되어 재사용하지 못하지만 임대아파트는 당첨되더라도 청약통장 재사용이 가능합니다.
다만, 임대아파트 중에도 분양전환이 되는 임대아파트는 청약통장 재사용이 불가능합니다.
분양아파트는 공공분양과 민간분양이 있고, 임대아파트는 공공임대와 민간임대가 있는데, 분양이나 임대 모두 저렴한 가격으로 혜택을 누릴 수 있기 때문에 청약 자격에는 무주택, 소득기준 등 제한이 있습니다.
임대아파트 분양 가능한가?
임대아파트는 정부가 저소득층의 주거 안정을 위하여 저렴한 가격으로 빌려주는 아파트를 말하며, 임대아파트 종류에는 영구임대아파트, 국민임대아파트, 행복주택, 장기전세아파트, 50년 공공임대아팥, 10년 공공임대아파트 등이 있습니다.
이러한 임대아파트는 분양될 수도 있는데, 임대아파트 분양이란 임대아파트가 분양으로 전환되어 임대아파트에 거주하고 있던 임차인이 소유권을 분양받는 것을 의미합니다.
분양전환 뜻
분양전환이란 당초에는 분양은 안되고 임대만 가능한 임대아파트였으나 5년, 10년 등 정해진 의무 임대기간이 경과하면 소유권을 분양 받을 수 있는 상태로 전환되는 것을 말합니다.
법령에서는 분양전환에 관하여 공공임대주택을 공공주택사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다(공공주택특별법 제2조 제4호).
분양전환 우선권
분양전환 우선권이란 임대아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 말하는데, 보통 분양전환 우선권은 분양전환이 가능한 임대아파트에 거주하고 있는 임차인에게 부여됩니다.
참고로 임대아파트 모집공고문에는 분양전환이 가능한지 여부, 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는지 여부가 기재됩니다.
분양전환 임대아파트 종류
임대주택은 공공임대와 민간임대로 구분되는데, 공공임대에는 영구임대, 국민임대, 행복주택, 전세임대, 매입임대 등이 있으며, 민간임대에는 장기일반민간임대와 공공지원민간임대가 있습니다.
그렇다면 공공임대와 민간임대의 각 유형은 모두 분양전환이 가능할까요?
공공임대 분양전환 VS. 민간임대 분양전환
분양전환 가능 임대?
영구임대아파트는 최저소득층의 주거안정을 위해 50년 이상 영구적인 임대를 위해 공급된 아파트이며, 보통 입주자에게 영구임대아파트 분양전환 우선권은 주어지지 않습니다.
국민임대아파트는 저소득 서민의 주거 안정을 위해 30년 이상 장기간 임대를 위해 공급된 아파트이며, 보통 입주자에게 국민임대아파트 분양전환 우선권은 주어지지 않습니다.
행복주택은 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층의 주거 안정을 위해 공급된 아파트이며, 보통 입주자에게 행복주택 분양전환 우선권은 주어지지 않습니다.
장기전세주택은 공공임대아파트 중 하나로서 보통 장기전세 분양은 불가능하며, 입주자에게 장기전세 분양전환 우선권은 주어지지 않습니다.
청년주택은 청년, 신혼부부 등 젊은 세대의 주거 안정을 위해 공급된 주택으로서 대표적으로 행복주택, 역세권 청년주택, 청년 전세임대 등이 있는데, 보통 입주자에게 청년주택 분양전환 우선권은 주어지지 않습니다.
다만, 분양전환 여부, 분양전환 우선권 여부 등에 관한 정확한 정보는 영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세, 청년주택 등의 모집공고문이나 계약서를 통해 확인하셔야 합니다.
공공임대 중 분양전환이 가능한 아파트
보통 분양전환이 가능한 공공임대아파트에는 10년 공공임대와 5년 공공임대가 있습니다.
10년 공공임대아파트는 보통 10년의 임대기간이 종료되면 분양전환이 가능하며, 5년 공공임대아파트는 보통 5년의 임대기간이 종료되면 분양전환이 가능합니다.
아래에서는 공공임대와 비교하여 민간임대 분양전환을 간단하게 살펴본 후 10년 공공임대와 5년 공공임대에 관하여 자세히 정리해보겠습니다.
민간임대아파트 분양전환
민간임대주택은 대체로 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않지만 예외적으로 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 2가지 정도 있습니다.
임대아파트 분양조건
공공임대 분양전환 자격 – 기본
10년 공공임대와 5년 공공임대 입주자가 분양전환 우선권을 부여받기 위해서는 입주시부터 분양전환이 될 때까지 임대차 계약을 계속 갱신해서 임차인 자격으로 거주하고 있어야 합니다.
또한, 임차인은 입주자모집공고일부터 분양전환시까지 계속해서 무주택이어야 하고, 임차인이 속한 해당 세대 구성원 모두 무주택이어야 하며, 여기서 소유하고 있지 않아야 할 주택에는 주택은 물론 분양권 등도 포함됩니다.
기타 분양전환 자격
추가로 아래와 같이 자격을 갖추어도 됩니다.
- 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
- 공공주택 특별법 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
- 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우
10년 공공임대 분양전환을 인정한 사례
10년 공공임대주택의 임차인A는 인사발령으로 근무지를 이전하게 되면서 임대주택에서 관사로 이주하였고, 관사로 주민등록을 이전한 사례와 관련하여 LH는 임차인A가 임대주택에 계속 거주하지 않았음을 이유로 분양전환이 불가능하다고 통보하였습니다.
국민권익위원회는 아래의 이유를 근거로 임차인A의 분양전환 신청에 상당한 이유가 있다고 의결함
- 임차인A가 관사 규정 때문에 주민등록을 이전할 수 밖에 없었음
- 임차인A가 제출한 신용카드 이용내역, 인터넷 가입 확인서, 공공요금 납부내역 등에 비추어 임차인A가 임대주택을 수시로 관리해왔다고 인정됨
- 주택법에 규정된 거주의무와 관련하여 군인의 인사발령을 부득이한 사유로 인정해주고 있는 점을 참고해야 함
임대주택을 전대한 경우 분양전환이 인정되는지 여부
임차인이 임대주택을 전대하는 것은 원칙적으로 금지되지만 법령상 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다.
만약 임차인이 법령상 예외적으로 허용되는 특별한 사정이 있어 임대인의 동의를 받아 임대주택을 전대하였다면 전차인을 통해 계속 거주한 것으로 인정 받아 우선 분양전환을 신청할 권리가 있습니다(법제처 법령해석).
임대아파트 분양전환 절차
모집공고문
아래에서는 공공임대주택에 관한 분양전환 절차를 설명드리겠습니다.
우선, 공공주택사업자가 입주자모집공고문에 모집공고 당시 주택가격, 임대의무기간, 분양전환 시기, 분양전환가격 산정기준, 수선 범위 등을 기재해야 합니다(공공주택 특별법 시행규칙 제26조).
통보
공공주택사업자는 임대 의무기간이 지나면 임차인에게 분양전환 자격, 분양전환 가격 등을 통보하여야 합니다.
기간 내 계약 체결
이렇게 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인은 분양전환하려면 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월) 이내에 분양전환 계약을 하여야 합니다.
거주 여부 확인
임차인은 거주 여부를 확인할 수 있는 서류로서 주민등록표 등본을 공공주택사업자에게 제출해야 하고, 공공주택 사업자는 이를 확인하여야 한다. 그런데, 주민등록표 등본으로 거주 여부에 대한 확인이 어려울 경우 아래의 자료를 통해 확인합니다(공공주택 특별법 시행규칙 제41조의 2).
- 관리비 고지서
- 전화사용료, 케이블텔레비전 수신료 또는 인터넷 사용료 납부확인서
- 가스검침기록
- 신용카드 대중교통 이용명세서
- 자녀의 재학증명서
- 그 밖에 거주 사실을 증명할 수 있는 자료
임대아파트 분양전환 가격
10년 공공임대 분양전환 가격
10년 공공임대주택 분양전환 가격 산정기준은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2개의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정합니다.
즉, 10년 공공임대 분양전환가는 감정평가금액을 기준으로 하는데, 감정평가금액은 주변 시세를 반영할 수 밖에 없기 때문에 결국 10년 공공임대 분양가는 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정되게 됩니다.
5년 공공임대 분양전환 가격
5년 공공임대 분양가는 건설원가와 감정평가금액의 산술평균한 가액으로 산정합니다.
다만, 분양가는 공공임대의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시 산정한 주택 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없습니다.
즉, 5년 공공임대 분양전환가는 건설할 때의 금액과 전환시의 시세의 중간 선에서 지금까지의 감가상각비가 공제되므로 부동산 가격이 상승세에 있다면 5년 공공임대 분양전환가는 10년 공공임대 분양전환가 보다 저렴하다고 할 수 있습니다.
==>> [별표 7] 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준
- 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비
- 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 = 건축비와 택지비의 합계액으로 한다
- 자기자금이자 ＝ (최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 － 주택도시기금 융자금 － 임대보증금과 월 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
- 이자율 = 해당 공공임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
- 임대기간 = 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간
- 감정평가금액 = 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액
- 산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격) ＋ 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자
- 택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간
민간임대 분양전환 가격
민간임대 중에 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있는데, 이 때 분양전환 가격 산정이 어떻게 되는지 문제됩니다.
만약 분양전환 가격 산정 방법을 선택할 수 있다면 확정분양가와 분양전환 시점의 감정평가금액 중 어느 것으로 계약을 체결하는 것이 유리한지 여부는 분양전환 시점에 부동산 가격이 상승하고 있는지 여부에 따라 달라질 것입니다.
그러나 만약 모집공고일 보다 분양전환 시점에 부동산 가격이 내려가고 있다면 분양전환 시점의 감정평가금액으로 계약을 체결한 것이 유리할 것이고, 부동산 가격이 올라가고 있다면 확정분양가로 계약을 체결한 것이 유리했을 것입니다.
10년 공공임대 조기분양전환
조기분양전환
임대의무기간이 반 이상 경과하면 임대인인 공공주택사업자와 임차인이 합의하면 조기 분양전환이 가능합니다(공공주택 특별법 제50조의 2 제2항 제2호).
조기 분양전환 VS. 만기 분양전환
조기에 분양으로 전환하는지, 만기에 분양으로 전환하는지 여부 역시 부동산 가격 상승 등에 따라 조기 분양전환의 유리 여부가 결정될 것입니다.
전환 시점의 감정평가금액을 적용하는 것은 일견 주변 시세를 반영하는 것으로서 적절하다고 보일 수도 있지만 다른 공공주택에 대한 분양가 상한제 적용과 비교하여 분양가가 비싸게 책정되는 측면이 있어 불공평하다고 주장할 여지도 있습니다.
공공주택 특별법 제50조의2(공공임대주택의 매각제한) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다. 1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다. 2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우
임대아파트 분양권 매매
임대아파트 전대, 임차권 양도
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없습니다(민법 제629조).
또한, 공공주택 특별법상 공공임대주택의 불법 전대 및 무단 양도는 금지되어 있으므로 임차인은 특별한 사정이 없는 한 공공임대아파트를 다른 사람에게 전대하거나 임차권을 양도할 수 없습니다(공공주택 특별법 제49조의 4 본문).
그러나, 아래와 같은 예외적인 경우에는 공공주택사업자의 동의를 얻어 양도나 전대가 가능합니다(공공주택 특별법 제49조의 4 단서).
- 10년 이하의 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우
- 다음 3가지에 모두 해당하는 경우
- 근무ㆍ생업 또는 질병치료(의료기관의 장이 1년 이상 치료, 요양 필요) 등의 사유로 주거를 이전할 것
- 현재 거주하는 행정구역이 아닌 지역으로 주거를 이전할 것
- 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 시ㆍ도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.
- 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우
- 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우
- 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우
- 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 다음 각 목의 어느 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우
- 배우자, 직계혈족 및 형제자매
- 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매
공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
임대아파트 분양권 매매 가능할까?
임대아파트 중에 임차인에게 분양전환 우선권을 부여되는 경우, 임차인은 이러한 분양전환 우선권을 매매할 수 있을까? 즉, 분양전환 임대아파트 매매가 가능할까?
분양권과 유사한 분양전환 우선권이 있다고 하더라도 이 것은 결국 임차인이 가진 임차권에서 파생된 것이고, 결국 소유권을 이전 받기 이전의 권리이므로 임차인은 근무, 생업, 질병치료 등 특별한 사정과 임대인(공공주택사업자)의 동의 없이는 분양전환 우선권을 양도할 수 없다고 보입니다(공공주택 특별법 제49조의 4).
설령 당사자 간에 양도했다고 하더라도 양수인은 이러한 계약을 이유로 임대인(공공주택사업자)에게는 대항할 수 없을 것으로 보입니다.
민간임대주택 양도
임대사업자의 입장에서 양도할 수 있는 것은 주택이고, 임차인 입장에서 양도할 수 있는 것은 임차권입니다.
우선, 임대사업자의 민간임대주택 양도가 가능한지 살펴보면, 임대사업자는 원칙적으로 의무 임대기간이 경과하기 전에는 임대주택을 양도할 수 없습니다.
다만, 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하거나 임대의무 기간이 경과하면 양도가 가능하며, 민간임대주택법 제43조 제4항에 의하면 부도, 파산 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등에 양도가 가능하다고 규정되어 있습니다.
민간임대주택 임차권 양도, 전대, 분양권 전매
기본적으로 임대차 관계에서 임차인은 임대인의 동의 없이 전대하거나 임차권을 양도할 수 없습니다(민법 제629조).
공공지원 민간임대주택의 경우 민간임대주택법에서 임차인 자격을 제한하고 있고, 임차인 정보를 전산관리하고 있으므로 임대인의 동의 없는 임차권 양도나 전대는 불가능합니다.
분양전환 우선권은 임차권에서 파생된 것이고, 결국 소유권을 이전 받기 이전의 권리이므로 임대인의 동의 없이 양도할 수 없다고 보이며, 설령 양도했다고 하더라도 임대인에게는 대항할 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 장기일반민간임대주택의 경우 공급기준을 임대인이 정할 수 있고(민간임대주택법 제42 제1항), 민법상 임대인의 동의가 있다면 임차권의 양도나 전대는 가능합니다(민법 제629조).
따라서 임대인이 임차인의 변경(명의 변경)을 허락한다면 임대인의 동의 하에 계약자를 변경하는 방법으로 임차권 양도, 분양전환 우선권(분양권) 양도가 가능할 것으로 보입니다.