유주택자 임대주택 입주가 가능할지, 유주택자 임대주택 해지와 관련하여 공공임대 계약해지 사유, 계약이 해지되지 않은 사례를 정리해보겠습니다.
임대주택 계약해지
LH가 임대아파트를 해지할 수 있는 경우
영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등 임차인의 잘못이 있는 경우 임대인인 LH, SH 등은 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(공공주택특별법 제49조의 3).
공공주택특별법 시행령 제47조는 임대차계약 해지 사유를 세분화하였고, 공공주택특별법 시행규칙은 표준임대차계약서를 규정하면서 해지 사유를 12가지로 정리하였습니다.
공공임대 계약해지 사유
임대인이 해지권을 행사할 수 있는 사유를 정리하면 아래와 같습니다. 이 중에서 무단 양도 또는 전대는 형사처벌 규정이 있으며, 임차인의 세대구성원이 주택을 소유하게 된 경우는 다양한 사례가 존재합니다.
- 부정한 방법으로 임대받은 경우
- 자산 또는 소득 기준 초과
- 중복 입주
- 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
- 무단 양도 또는 전대
- 3개월 이내에 입주하지 아니한 경우
- 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
- 분납임대주택의 분납금(분할하여 납부하는 분양전환금을 말한다)을 3개월 이상 연체한 경우
- 고의로 파손하거나 멸실한 경우
- 임대인의 동의 없이 개축ㆍ증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우
- 임차인이 기간 이내에 우선 분양전환을 신청하지 않은 경우
- 임차인이 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
- 공공임대주택(전용 85제곱미터 초과 제외) 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. 다만, 법원의 소송이 진행 중인 경우 등 주택의 처분이 곤란하다고 객관적으로 입증되는 경우에는 소송 판결확정일 등 그 사유가 종료된 날부터 6개월 이내로 한다.
- 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우. 다만, 취득한 주택의 보수공사가 진행 중인 경우 등 입주가 곤란하다고 객관적으로 입증되는 경우에는 공사비를 완전히 납부한 날 등 그 사유가 종료된 날부터 14일 이내로 한다.
- 다. 공공임대주택의 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우
월임대료 3개월 이상 연속 연체 뜻
임차인이 월세를 3개월 이상 연속하여 연체하면 LH 등 임대인은 임대아파트 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 3개월 이상이란 연체횟수만 의미하는 것이 아니라 연체금액도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻입니다.
따라서 임차인이 매월 월 임대료 중 일부를 납부하지 않을 경우, 그 연체가 3개월 이상 연속하고, 연체된 금액 합계가 3개월분 이상 된다면 해지 사유에 해당합니다.
임차인이 중도해지 하는 경우
LH, SH 등 임대인이 임대아파트를 해지하는 것이 아니라 임차인이 임대아파트를 포기, 취소, 계약해지하는 경우, 위약금 등 불이익에 관해서는 아래를 참고해주세요.
유주택자 임대주택 가능할까?
무주택자 임대주택
영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등은 모두 무주택자 또는 무주택세대구성원일 것을 요구하고 있습니다. 따라서 유주택자는 처음부터 공공임대주택 입주를 신청할 자격이 없습니다.
유주택자 행복주택 가능할까?
그렇다면 예를 들어 주택을 소유한 유주택자 행복주택 입주가 가능할까요?
일단 청년이 주택을 소유하고 있다면 행복주택 입주는 불가능합니다. 다만, 주택 소유의 의미에 관해서는 확인이 필요합니다.
그러나, 청년이 무주택자인데 부모님이 유주택자라면 세대분리를 하면 행복주택 등 임대주택 신청이 가능합니다.
그리고 모집공고일 기준으로 무주택으로 신청해서 입주예정자로 선정되었더라도 입주시까지는 물론 재계약 체결시에도 무주택자 또는 무주택세대구성원 자격을 유지해야 합니다.
유주택자 임대주택 해지 사유
무주택자 또는 무주택세대구성원이 공공임대주택 입주자로 선정되었더라도 만약 임차인의 세대구성원이 세대분리 없이 주택을 취득하게 되면 임대차계약은 해지됩니다. 다만, 아래의 경우는 예외적으로 해지 사유가 아닙니다.
- 공공임대주택의 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우
- 상속, 판결, 혼인 등 부득이한 사유로 주택을 소유한 후 6개월 이내에 주택을 처분한 경우
- 혼인이나 세대분리를 위해 주택을 소유하게 된 후 14일 이내 전출신고
- 미달된 공공임대주택에 대하여 선착순으로 입주하게 된 경우
상속, 혼인으로 인하여 주택을 소유하게 된 후 해당 주택으로 주거를 이전하게 되면, 공공임대주택 임차권 양도가 예외적으로 허용됩니다.
유주택자 임대주택 해지되지 않는 경우
신청인이 상속으로 주택 소유
신청인의 어머니가 사망하면서 신청인이 주택을 상속 받게 된 경우 아래와 같인 이유로 임대아파트 해지 사유에 해당하지 않을 수 있다고 판단함
- 신청인의 공동상속인(신청인의 동생)이 가출하여 처분이 어려운 경우
- 신청인에게 재산세가 과세된 이유는 상속 미신고를 이유로 주된 상속인에게 과세된 것임
- 신청인이 상속지분 전부를 다른 동생에게 증여함
- 신청인의 장애, 고령의 나이, 경제적 여
신청인의 배우자가 주택 소유
입주자의 배우자가 다른 주택을 소유하게 되었지만 아래와 같은 이유로 임대아파트 해지 사유에 해당하지 않는다고 판단함(2011다10013판결)
- 배우자가 가출하여 제3자와 사실혼 관계를 맺은 점,
- 배우자와 입주자가 임대차 기간 전후로 동일한 세대를 이루지 않은 점
결혼한 유주택자 자녀가 일시적으로 전입한 경우
입주자의 아들이 다른 주택을 소유하게 되어 임대아파트가 해지되었으나 아래와 같은 이유로 해지 사유에 해당되지 않을 수 있다며 상고심에서 파기환송함(2006다44975판결)
- 아들이 혼인으로 법정분가를 하여 처와 자녀가 있는 점
- 아들이 입주자의 병간호를 위하여 잠시 전입신고를 하였다가 전출한 점
자녀가 주택 취득 후 세대분리한 경우
공공임대아파트에 거주하는 임차인은 딸이 분가하기 위해 주택을 취득하고 2일 후 주민등록 이전하였는데, 공사는 세대분리 후 주택을 취득했어야 했는데, 2일간 유주택 세대가 되었음을 이유로 퇴거통보를 함
국민권익위원회는 아래의 이유를 근거로 계속 거주를 주장하는 임차인이 주장은 상당한 이유가 있다고 의결함
- 공공주택특별법 시행령 제47조 제2항 제4호에 규정된 계약 해지의 예외 사유는 결혼 뿐만 아니라 단순히 세대분리를 이유로 주택을 소유하게 된 경우도 14일 내에 전출신고를 하면 계약해지의 예외 사유로 인정되어야 함
- 직업군인인 오빠가 집으로 돌아오게 되면서 딸이 분가하게 된 경우임
임대아파트에 계속 거주하는 방법
공공임대주택에 계속 거주하면서 재계약을 체결하기 위해서는 LH의 해지 사유가 발생하지 않도록 관리해야 합니다.
- 자산기준을 유지할 것
- 재계약 조건(소득기준 및 할증률)을 고려하여 소득 인상을 조절할 것
- 표준임대차계약서 및 특약에 기재된 의무를 준수할 것
- 타인에게 양도, 전대는 물론 무상으로 사용대차도 해주지 말 것
- 3개월 내에 입주할 것
- 월임대료를 연체하지 말 것
- 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하지 말 것(주거용을 상가로 이용하는 경우)
- 세대구성원이 상속 등 부득이하게 다른 주택을 소유하게 될 경우 6개월 내 처분할 것
- 세대구성원이 주택을 취득한 경우 2주 내 주민등록 이전하여 세대분리할 것
특히 임차인의 세대구성원이 세대분리 없이 먼저 주택을 취득하였다면 빠른 시일 내에 세대분리를 완료해야 할 것입니다.
즉, 유주택자는 애초에 임대주택에 입주할 수 없으나, 처음에는 무주택자였는데 추후 주택을 소유하게 된 경우라면 적절한 후속 조치를 취한다면 계속 거주할 수 있다는 것입니다.
sh 임대주택 계약해지
sh의 계약 해지 사유
서울시는 sh임대아파트 임차인이 아래의 사유에 해당하면 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.
- 공공주택특별법상 계약해지 사유에 해당하는 경우
- 임대차계약상 해지 사유에 해당하는 경우
- 임차인이 사망, 실종선고 후 잔여 세대원으로 임차인 명의변경이 불가능한 경우
- 거주기한이 도래한 경우
sh 계약해지 후 유예기간
서울시에 의해 임대차계약이 해지되거나 재계약이 거절되었다면 임차인은 퇴거해야 하는데, 아래의 2가지 경우에 3개월의 유예기간을 부여해주고 있습니다.
- 공공주택특별법상 계약해지 사유에 해당하는 경우, 다만 아래의 3가지는 제외
- 부정한 방법으로 입주한 경우
- 무단 양도 또는 전대한 경우
- 3개월 내 입주하지 않은 경우
- 임대차계약상 해지 사유에 해당하는 경우
- 거주기한이 도래한 경우
- 영구임대주택 입주자가 사망, 실종선고 후 잔여 세대원으로의 명의변경이 불가능하여 재계약이 거절된 경우(유예기간은 2년)