행복주택 조건과 관련하여 행복주택 임대료, 보증금, 임대료 전환 방법, 계산 사례, 입주자격 상실시 처리 방법, 소득기준 초과시 할증 비율, 거주기간, 입주기간, 재계약 관련 요건도 정리해보겠습니다.
행복주택 조건 2023
행복주택 보증금과 임대료
행복주택 보증금과 임대료는 시중 시세의 60~80%입니다. 즉, 행복주택이 건설되는 지역, 위치, 면적 등에 따라 보증금과 임대료가 달라집니다.
예를 들어 서울 오류동에 위치한 행복주택의 임대 조건을 살펴보면 아래와 같습니다.
공급면적 약 10평(전용면적 16.84제곱미터)은 대학생 계층과 청년 계층이 신청 가능한데, 대학생 계층의 임대보증금은 3604만원, 월임대료는 약 12만원이고, 청년 계층의 임대보증금은 약 3816만원, 월임대료는 약 13만원입니다.
공급면적 약 22평(전용면적 36.85제곱미터)은 신혼부부 계층이 신청 가능한데, 임대보증금은 8760만원, 월임대료는 약 30만원입니다.
공급면적 약 18평(전용면적 29.76제곱미터)은 주거급여수급자 계층이 신청 가능한데, 임대보증금은 5430만원, 월임대료는 약 18만원입니다.
예를 들어 경기도 성남에 위치한 행복주택의 경우 공급면적 약 22평(전용면적 36.37제곱미터)의 임대보증금과 임대료는 아래와 같습니다.
- 소득 없는 청년
- 보증금 7412만원
- 월임대료 약 29만원
- 소득 있는 청년
- 보증금 7848만원
- 월임대료 약 31만원
- 신혼부부, 한부모가족
- 보증금 8720만원
- 월임대료 약 35만원
- 고령자
- 보증금 8284만원
- 월임대료 약 33만원
또한, 부산 남구 용호동에서 공급되는 행복주택의 경우 전용면적 26제곱미터의 보증금은 3천만원 초중반대이고, 전용면적 44제곱미터의 보증금은 6천만원 정도입니다.
서울 신길동 행복주택은 공급면적(계약면적)이 약 27평(전용면적 39.36제곱미터)이고, 고령자가 신청 가능하며, 보증금은 1억 2850만원, 월임대료는 45만원입니다.
서울 봉천동 행복주택은 공급면적(계약면적) 약 26평(전용면적 39.79제곱미터)은 신혼부부가 신청 가능한데, 보증금은 1억 4192만원, 월임대료는 49만원입니다.
서울 송파구 거여동 행복주택은 공급면적(계약면적) 약 23평(전용면적 34.93제곱미터)은 청년이 신청 가능한데, 소득 없는 청년의 보증금은 1억 3917만원, 월임대료는 약 45만원이고, 소득 있는 청년의 보증금은 1억 4735만원, 월임대료는 약 48만원입니다.
또한, 서울 북아현동의 행복주택은 전용면적 32제곱미터의 보증금이 1억 2천만원, 신길동 34제곱미터의 보증금은 8천만원 정도, 서울역 39제곱미터의 보증금은 1억 8천만원 정도로 다양합니다.
참고로 행복주택에 당첨되면 계약금으로 보증금의 20%를 납부해야 합니다.
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행복주택 임대료 – 지역별
월 임대료 역시 보증금과 마찬가지로 지역, 위치, 면적 등에 따라 달라지며, 예를 들어 부산 남구 용호동에 공급되는 행복주택의 월 임대료는 11만원 정도 ~ 25만원 정도이고, 서울 신길동에 공급되는 행복주택의 월 임대료는 27만원, 송파 거여동은 46만원, 중구 만리동은 60만원 정도입니다.
행복주택 관리비
행복주택의 보증금이나 월 임대료는 시중 시세의 60~80% 정도로 책정하는 정부 정책과 규정에 따라 주변 시세에 비하여 낮은 편이지만 관리비는 사용하고 지출된 관리 비용이 그대로 부과되므로 상대적으로 비싸다고 여겨질 수도 있습니다.
그러나 현재 관리비를 주변 시세 보다 낮게 책정할 뚜렷한 근거 규정은 없는 것으로 보입니다.
행복주택 하자보수와 원상복구
행복주택에 못질, 에어컨, 중문 등을 별도로 설치할 수 있는지 여부, 행복주택의 원상복구 기준과 수리비, 원상복구비 계산 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
표준임대보증금 및 표준임대료
행복주택 표준임대료
행복주택에는 표준임대보증금과 표준임대료라는 것이 있는데, 이 표준보증금과 표준임대료란 LH, SH 등 행복주택 사업시행자가 보증금과 임대료를 결정할 때 초과할 수 없는 상한액을 말합니다.
즉, 행복주택 보증금과 임대료는 상한액(최고 한도액)이 있고, 이 상한액은 아래와 같이 임대시세(주변 지역 주택의 임대차 거래 사례를 조사하여 결정된 시세)에 공급대상별 계수를 곱하고 2분의 1을 곱하여 표준보증금을 산출하고, 표준임대료는 시장전환율을 곱하여 산출합니다.
- 표준임대보증금 = 임대시세 X 공급대상 계수 X 1/2
- 표준임대료 = 표준임대보증금 X 시장전환율
행복주택 신청인 | 임대료 계수 |
---|---|
신혼부부 한부모가족 | 0.8 |
산업단지근로자 | 0.8 |
고령자 | 0.76 |
소득 있는 청년 | 0.72 |
대학생 소득 없는 청년 | 0.68 |
주거급여수급자 | 0.6 |
행복주택 임대료 – 계층별
행복주택 보증금 및 임대료는 공급대상별(신청인이 어떤 계층인지 여부)로 차이가 있는데, 그 이유는 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정할 때 계층별로 계수가 달라지기 때문입니다.
지역별 아파트 별 임대료 차이가 있지만 같은 유형의 행복주택 아파트에서는 첫 번째로 신혼부부와 한부모가족에게 공급되는 행복주택의 임대료가 가장 높고, 두 번째는 고령자, 세 번째는 소득이 있는 청년, 네 번째로 대학생이나 소득 없는 청년 계층, 맨 마지막으로 주거급여수급자의 임대료가 가장 낮습니다.
즉, 신혼부부에서 대학생으로 갈수록 공급대상 계수(임대료 계수)가 낮아지고, 공급대상 계수가 낮아질수록 임대료가 낮아집니다. 참고로 소득이 없는 청년 계층에 관한 임대료는 동일 면적에 관한 대학생 계층의 임대조건이 적용됩니다.
행복주택 보증금과 임대료 전환
보증금과 임대료 상호 전환
보증금과 임대료의 상호 전환이란 입주자가 월임대료 중 일부를 임대보증금으로 전환할 것을 선택하거나 또는 임대보증금 중 일부를 월임대료로 전환할 것으로 선택하는 것을 말하며, 100만원 단위로 전환이 가능합니다.
예를 들어 입주자가 월세가 너무 부담스러워 월임대료 중 일부를 임대보증금으로 전환하겠다는 신청을 하면 보증금은 인상되고 월 임대료는 인하됩니다.
행복주택 보증금과 임대료의 전환 사례
예를 들어 서울 강동구 천호동에 있는 행복주택 중 신혼부부에게 공급되는 36A형(전용면적 11평, 계약면적 30평)의 기본 보증금은 1억 1920만원이고, 기본 임대료는 447,000원인데, 최대로 전환하면 보증금을 1820만원으로 줄이는 대신 월임대료는 741,580원이 되고, 보증금을 1억 6420만원으로 올리면 월임대료는 184,500원으로 줄일 수 있습니다.
예를 들어 위에서 살펴본 경기도 성남에 위치한 행복주택의 경우 신혼부부는 보증금 8720만원, 월임대료 약 35원이지만 최대로 전환해보면 보증금은 1억 2800만원, 월임대료는 약 14만원으로 전환하여 계약할 수 있는 것입니다.
보증금과 임대료의 전환 비율
2024년 월 임대료를 보증금으로 전환하는 비율은 7%, 보증금을 월 임대료로 전환하는 비율은 3.5% 정도 되는데, 최종적인 전환 조건은 시중 금리나 정부 정책 등을 고려하여 공급기관(LH, SH 등)이 정하는 것입니다.
행복주택 임대료 전환 계산 방법
계산 방법을 설명해보면, 보증금 1억 1920만원에서 1억 100만원 만큼 줄여보면, 전환된 보증금 1억 100만원에 전환율 3.5%를 곱하고 12개월로 나누면 전환된 월임대료는 294,583원입니다.
이 전환된 월임대료(294,583원)를 기본 임대료(447,000원)에 더하면 최종 임대료는 741,583원이 됩니다.
- 전환된 보증금(101,000,000원) X 3.5% / 12개월 = 294,583원
- 기본 임대료(447,000원) + 전환된 임대료(294,583원) = 최종 임대료(741,583원)
보증금과 임대료의 전환 방법
행복주택 입주자는 최초에 계약하거나 갱신하여 재계약할 때 전환에 따른 임대조건 표에서 선택할 수 있습니다.
행복주택 거주기간
행복주택의 임대차 기간은 2년이지만 입주자가 계속 거주하기를 원하고, 입주 자격을 계속 유지할 경우 갱신(계약기간 연장)이 가능합니다. 다만, 아래와 같이 거주기간의 한도가 정해져있습니다.
- 대학생과 청년 : 6년
- 신혼부부, 한부모가족 : 자녀 수 기준
- 자녀가 없는 경우: 6년
- 자녀가 1명 이상인 경우: 10년
- 주거급여수급자: 20년
- 고령자: 20년
▶거주기간, 임대의무기간, 계약기간 차이점
행복주택 거주기간에 관한 개정
과거 규정
과거에는 대학생 자격으로 입주하였다가 청년 자격으로 변화하거나 또는 청년 자격으로 입주하였다가 신혼부부 자격으로 변화한 경우 등 일부 계층만 자격 변동이 가능했었고, 계층이 변동되더라도 전체 거주기간은 10년을 초과할 수 없었습니다.
또한, 과거에는 원칙적으로 동일한 공급 대상으로는 재청약이 불가능하였고, 예외적으로 아래와 같은 특별한 사유가 있는 경우에만 재청약이 가능하였습니다.
- 출산, 입양, 사망 등의 사유로 세대구성원수가 증가하거나 감소하는 경우
- 행복주택 입주자가 병역 의무 이행을 위하여 계약을 해지하거나 재계약을 하지 않는 경우
- 대학생으로서 편입 등의 사유로 재학 중인 대학의 소재지가 변경된 경우
- 주택공급신청자 본인 또는 배우자의 소득 근거지가 변경된 경우
- 주택공급신청자의 거주지가 불가피한 사유로 인해 변경되었다고 주택공급을 신청하려는 주택의 공공주택사업자가 인정하는 경우
개정 규정
그러나 2022. 2. 28. 행복주택 관련 규정이 개정되면서 이제는 이러한 제한 없이 동일한 공급대상에 대하여 재청약이 가능합니다. 다만, 정해진 최대 거주기간을 초과할 수는 없습니다. 즉, 관련 규정이 개정되면서 특별한 사유가 없더라도 동일한 입주자격 유형으로 재청약은 가능하지만 거주기간 제한은 있는 것입니다. 다만, 대학생, 청년, 신혼부부 등이 병역의무 이행 후 동일한 계층으로 행복주택에 선정되는 경우 거주기간은 최대 10년까지입니다.
2024년 행복주택 재청약 및 거주기간
다른 유형으로 재청약하면 거주기간이 새로 기산됨
모든 계층 간 변동이 가능합니다. 즉, 행복주택에 거주하다가 다른 유형의 입주자격을 갖추면 새로 계약을 체결할 수 있고, 최대 거주기간은 새로 계약을 체결하는 시점부터 그 다른 유형의 거주기간이 새롭게 적용됩니다.
예를 들어 청년 계층으로 5년간 거주하다가 결혼하여 신혼부부가 되었다면 신혼부부 유형으로 새롭게 계약을 체결할 수 있고, 최대 거주기간은 새로운 계약 체결 시점부터 6년입니다. 만약 자녀까지 낳았다면 최대 거주기간은 10년이 됩니다.
또는, 대학생으로 2년 거주하다가 결혼한 경우 신혼부부로 자격을 변경하여 거주할 수 있으며, 새로 계약을 체결한 시점부터 신혼부부 거주기간 6년이 새롭게 기산되며, 거주하다가 자녀를 낳았다면 6년이 10년으로 연장됩니다.
동일한 유형으로 재청약하면 최대 거주기간을 초과할 수 없음
그러나 동일한 유형으로 변경할 경우, 최대 거주기간은 원래 정해진 기간을 초과할 수 없습니다. 즉, 동일한 유형끼리는 거주기간을 합산하여 최대 거주기간을 적용합니다.
즉, 대학생으로 거주했다가 다른 지역 행복주택에 대학생으로 들어가는 경우 동일한 공급대상이므로 최대 거주기간은 6년입니다. 예를 들어 A지역 행복주택의 청년 계층으로 4년 거주하다가 B지역 행복주택의 청년 계층으로 거주하게 되었다면 B지역 행복주택에 거주할 수 있는 최대 기간은 2년뿐입니다.
동일한 유형이라도 병역의무 이행 후에는 최대 거주기간이 10년으로 됨
동일한 유형으로 재청약하더라도 병역의무 이행 후라면 최대 거주기간은 늘어나게 됩니다. 즉, 대학생, 청년, 신혼부부, 한부모가족, 산단근로자가 병역의무 이행 후 동일한 공급대상으로 선정된 경우에는 10년 초과할 수 없다고 규정되어 있습니다.
여기서 신혼부부나 한부모가족으로서 자녀가 있다면 최대 거주기간은 10년이므로 이 경우에는 병역의무 이행은 의미가 없습니다. 그러나 나머지 경우에는 최대 거주기간이 6년이므로 병역의무 이행을 통해 10년으로 기간이 늘어나는 장점이 있습니다.
예를 들어 청년이 4년간 행복주택에 거주하다가 병역의무 이행 후에 다시 청년 계층으로 행복주택에 거주하게 된 경우, 원래의 최대 거주기간인 6년은 병역의무 이행으로 10년으로 변경되었으므로 추가로 6년을 거주할 수 있습니다
동일한 유형이더라도 잔여 세대가 있으면 연장 가능함
동일한 유형으로 거주하게 되면 거주기간끼리 합산되어 원래의 최대 거주기간(6년 또는 10년)이 적용되거나 병역의무 이행이 있으면 최대 거주기간이 10년으로 됩니다.
그러나 거주기간 만료 2개월 전까지 예비입주자가 없거나 신규 입주희망자가 없으면 2년씩 연장이 가능합니다.
예비신혼부부 신청 방식
예비신혼부부는 계약자 1명을 정해야 하고, 당사자 2명이 1주택을 신청해야 합니다.
행복주택 재계약 – 갱신
행복주택 재계약 체결시 입주자격 유지
일반적으로 행복주택 임대차 기간 2년이 만료된 후 갱신하여 재계약을 할 경우 입주자격은 갱신계약할 때도 유지되어야 합니다.
행복주택 입주자격 상실
공급대상에 따른 계층 자격, 무주택 여부, 자산기준을 위반하게 되면 계약이 취소되거나 갱신계약 체결이 불가능합니다.
보통 입주자격이 상실된다고 곧바로 퇴거되지는 않지만 재계약 시점이 돌아올 때 갱신계약 체결이 거절됩니다.
입주자격 유지가 필요 없는 경우
그러나, 아래와 같이 행복주택 재계약시 일부 자격은 계속 유지될 필요 없습니다.
- 예를 들어 최초 대학생 계층으로 행복주택에 선정되었더라도 재계약시에는 계속 대학생일 필요가 없음
- 19세 이상 39세 이하의 나이에 따라 청년 계층으로 행복주택에 선정됐더라도 재계약시 나이를 요건으로 하지 않음
- 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하의 자녀를 둔 경우로서 신혼부부 계층으로 행복주택에 선정되었더라도 재계약시 혼인 중이어야 하거나 혼인기간, 자녀의 나이를 요건으로 하지 않음
- 기타 일부 자격들도 재계약시 요건으로 하지 않음(행복주택 관련 규정 참고)
행복주택 소득기준 초과시 임대료 할증
그러나 소득기준을 초과한 경우에는 보증금 및 임대료를 할증하게 됩니다.
할증된 보증금 및 임대료는 공급대상자별 표준임대보증금 및 표준임대료에 위 할증비율을 곱하여 산출되는데, 표준임대보증금 및 표준임대료는 행복주택 보증금 및 임대료의 최대 상한액을 뜻합니다.
즉, 소득기준 초과가 10% 이하라면 최초 갱신계약시 보증금과 임대료는 110%가 할증되지만 2회차 이상의 갱신계약시에는 120% 할증되며, 10% 초과 30% 이하로 소득기준이 초과되었다면 최초 갱신계약시에는 120% 할증되고, 2회차 이상 갱신계약시 130% 할증되며, 소득기준이 30% 초과되었다면 최초 갱신계약시 130% 할증되고, 2회차 이상부터는 140% 할증됩니다.
행복주택 보증금 대출
행복주택 보증금은 대출이 가능하며, 입주자격, 소득, 자산 등을 고려하여 아래의 대출 상품 중에서 선택하실 수 있습니다.
보다 정확한 내용은 은행에서 상담받으셔야 합니다.
2024 행복주택 공급계획
행복주택 공급계획은 마이홈 입주자모집공고를 참고하시면 됩니다.
그러나 원하시는 지역이 뚜렷하다면, 아래의 지역공사 홈페이지를 참고하시는 것이 더 정확할 수 있습니다.
이 밖에도 충남개발공사, 전북개발공사, 광주광역시도시공사, 안산도시공사 등이 있습니다.