행복주택 못질, 에어컨, 벽걸이 tv, 중문, 가벽 등에 관한 lh 원상복구 기준, sh 원상복구 기준, 민간임대아파트 원상복구 방법도 함께 정리해보겠습니다.
임대아파트 원상복구 기준
임차인의 원상복구 의무
영구임대, 국민임대, 행복임대, 전세임대, 매입임대 등 공공임대주택 임차인은 퇴거시 시설물을 입주 당시의 상태로 복원해야 하고, 생활오염은 청소 후 퇴거해야 하며, 폐기물은 반출해야 합니다.
임차인 부담
아래와 같이 임차인에게 귀책이 있거나 또는 소모성 자재라면 원상복구비는 임차인이 부담합니다.
- 임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 오염, 변색, 파손, 훼손, 멸실 등
- 소모성 자재의 교체 등 유지·관리
임대인 부담
아래와 같이 임차인에게 귀책이 없거나 또는 통상의 손모에 불과하다면 원상복구비는 임대인이 부담합니다.
- 천재지변에 의한 파손, 훼손, 멸실
- 시설물 연수 경과 또는 수선주기 경과로 인한 노후화로 인한 부식, 박리, 탈락, 변색
- 통상적으로 발생하는 생활 하자(합판마루 긁힘, 잔기스, 찍힘 하자 등)
아래에서는 임대주택 중 대표적인 행복주택 원상복구 기준을 살펴보고, 이와 관련된 LH, SH의 원상복구 기준을 정리해보겠습니다.
행복주택 원상복구
행복주택 못질
lh 행복주택 등 임대주택에 못박기의 경우 벽에 못박기가 사회통념상 필수적이고 적절했다면 임차인은 원상복구비를 부담하지 않아도 됩니다.
- 예를 들어 커텐 설치를 위해서는 못박기가 필요하므로 이 경우에는 원상복구할 필요가 없습니다.
그러나, 사회통념을 벗어나는 과도한 못박기, 특히 못박기 등으로 시설물에 구멍, 파손, 콘크리트가 탈락되었다면 임차인이 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
특히 sh 행복주택 등 sh공사의 임대주택은 못질은 벽체에만 최소한으로 가능하고, 벽체 이외의 시설물에는 못박기가 금지되어 있습니다. 또한, 행복주택 나갈때는 벽체에 박은 못을 제거해야 합니다.
행복주택 에어컨 타공
임대아파트 임차인은 자신의 비용으로 에어컨을 설치할 수 있는 것은 물론 빌트인 에어컨 설치도 가능합니다.
다만, 빌트인 에어컨, 시스템 에어컨 등은 임대인마다 기준이 다를 수 있고, 시공 과정에서 시설물 손상범위가 클 수 있으므로 사전에 임대인의 승인을 받아두어야 합니다.
행복주택 에어컨 퇴거
임차인은 퇴거시 에어컨을 철거해야 하는데, 에어컨 설치시 발생한 배관 구멍을 단열재 및 캡으로 마감해야 합니다.
다만, 에어컨은 필수 가전제품이므로 임대인에 따라서는 임대인이 직접 원상복구를 하는 경우도 있으나 대부분의 공공주택사업자는 임차인이 원상복구를 하도록 정하고 있습니다.
만약 에어컨 설치나 철거로 인하여 매설된 다른 배관을 파손하였다면 이에 관한 원상복구비는 임차인이 부담해야 합니다.
임대아파트 벽걸이 tv
공공임대아파트 임차인은 별도 설치 품목으로 벽걸이 티비 설치가 가능하지만 퇴거시 원상복구를 해야 합니다.
벽걸이 tv의 경우 설치 또는 철거시 도배, 타일, 석재 등이 훼손되거나 파손되므로 파손된 마감재 부분을 교체하는 등 원상복구 작업이 필요한데, 임대인에 따라 다르지만 보통 임차인이 원상복구 의무를 부담하게 됩니다.
임대아파트 정수기, 식기세척기
임대주택 임차인은 주방에 정수기나 식기세척기를 설치할 수 있는데, 퇴거할 때는 설치시 생긴 구멍을 막고, 호스 등 부착된 물건을 제거해야 합니다.
다만, 정수기나 식기세척기는 싱크볼이나 싱크대 대리석에 구멍이 생겨서 원상복구 비용이 클 수 있으므로 사전에 임대인의 승인을 받아두어야 합니다.
행복주택 중문, 방충문
현관 입구에 설치하는 행복주택중문이나 방충문은 퇴거시 철거해야 하고, 마감재가 훼손되었다면 이를 수선하거나 교체해야 합니다.
그러나 중문이나 방충문에 작동 불량이 없다면 그대로 존치시킬 수 있는데, 임차인은 임대인이나 신규임차인에게 비용을 청구할 수 없으므로 결국 임대인에게 기부하는 형태가 됩니다.
임대주택 가벽
가벽이 어떤 형태인지에 따라 달라지는데, 철거가 쉽다면 당연히 설치도 가능합니다. 그러나 철거가 어렵다면 임대주택의 구조를 변형시킬 수 있으므로 임대인의 동의가 필요하다고 보입니다.
만약 임대인의 동의 없이 가벽 설치를 하였다면 퇴거시 철거 등 원상복구하는 것이 원칙이고, 외관이나 기능상 객관적으로 문제가 없다면 존치시키는 것도 가능하다고 보입니다.
원상복구 또는 존치(기부)
공공임대주택 중 임차인이 별도로 설치한 베란다의 선반, 창고문, 빨래 건조대, 블라인드, 버티컬, 디지털도어락, 현관보조키, 방범창, 현관 입구 중문, 현관 입구 방충문은 원상복구가 원칙입니다.
다만, 퇴거시 세대점검 과정에서 임대인이 작동불량이 없고, 외관상 문제가 없다고 판단해주면 그대로 존치하는 것도 가능합니다. 여기서 임차인은 존치 품목에 대하여 별도의 비용 청구를 할 수 없으므로 사실상 기부에 해당합니다.
원상복구해야 할 것
접착식 베란다(발코니) 바닥재는 원상복구(바닥재를 제거하여 바탕면을 정리)해야 하는데, 만약 바닥재 제거가 어렵다면 임차인은 바닥타일 교체 비용을 부담해야 합니다.
붙박이장은 아무리 기능에 문제가 없더라도 존치시킬 수 없고 퇴거시 무조건 철거해야 하고, 붙박이장 설치로 인해 도배나 장판이 훼손된 경우에는 도배나 장판에 관한 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
보다 자세한 내용은 아래의 lh 원상복구 기준, sh 원상복구 기준을 확인하시기 바랍니다.
민간임대아파트 원상복구 기준
민간임대아파트 표준임대차계약서
민간임대주택법에 의하면 민간임대아파트는 표준임대차계약서를 사용해야 하는데, 표준임대차계약서 제7조 내지 제9조는 민간임대아파트의 유지, 관리, 수선에 관하여 규정하고 있습니다.
민간임대아파트 임차인의 의무
민간임대 임대인은 민간임대아파트의 공용부분, 부대시설, 복리시설을 관리해야 하고, 임차인은 민간임대아파트의 전용부분과 내부시설을 유지하고 관리해야 합니다.
민간임대아파트에 하자가 발생한 경우 원칙적으로 임대인이 하자보수를 해줄 의무가 있습니다. 다만, 임차인의 귀책으로 시설물이 파손, 멸실되거나 또는 소모성 자재인 경우에는 임차인이 보수할 의무가 있습니다.
- 여기서 소모성 자재란 수선주기가 6년 이내인 경우를 말함
민간임대아파트 원상복구 방법
민간임대주택법에 의하면 민간임대아파트는 표준임대차계약서를 사용해야 하지만 표준임대차계약서에 특약을 붙이는 것이 가능하므로 임대인에 따라서는 수선, 원상복구에 관하여 특약이 있을 수 있습니다.
따라서 민간임대 임차인은 임대주택의 하자로 수선이나 원상복구가 문제될 경우에는 자신이 체결한 임대차계약서 특약을 먼저 확인해봐야 합니다.
수리비나 원상복구비에 관한 별도의 특약이 없다면 아래의 [LH 원상복구 기준]이나 [SH 원상복구 기준]을 참고하여 임대인과 협의하면 됩니다.
참고로 민간임대아파트 입주자격, 임대료, 분양전환 등에 관한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
민간임대아파트 원상복구 비용 계산
마찬가지로 원상복구 비용 계산 방법에 관한 특약도 없다면, 민간임대아파트 원상복구비 산출은 아래의 링크를 참고하여 해결하시면 됩니다.
lh 원상복구 기준
임차인에게 원상복구 의무가 없는 경우
위 lh 원상복구 기준을 살펴보면 생활하면서 도배, 장판, 마루, 도장 등에 자연스럽게 생긴 변색, 흔적, 자국, 얼룩, 오염, 균열 등은 임차인에게 원상복구 의무가 없습니다. 이런 생활 하자를 법적으로 통상의 손모라고 합니다.
또한, lh 원상복구 기준에 의하면 공공임대주택 시설물의 내구연한이나 수선주기가 경과하여 노후화되거나 작동불량이 일어난 경우 역시 임차인에게 원상복구 의무가 없습니다.
LH가 규정한 [임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준]은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.
임차인이 원상복구 비용을 부담해야 하는 경우
임차인의 고의 또는 과실로 임대주택 시설물에 손상이 발생하거나 손상의 정도가 통상적인 정도를 벗어난 경우에는 임차인이 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
예를 들어 싱크대나 에어컨 등의 누수를 방치하여 주변이 오염, 변색, 곰팡이 등이 발생한 경우, 마루에 찍힘, 패임, 파손이 심한 경우, 불필요한 곳에 못박기가 된 경우, 못박기가 너무 많은 경우, 주방 싱크대에 열에 의해 눌리거나 탄 자국이 있는 경우, 정수기를 별도 설치했는데 누수로 인해 주방가구가 부식된 경우, 오수관이나 배수관을 청소하지 않아서 막힌 경우에는 임차인이 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
원상복구 비용 부과와 공제
임차인에게 원상복구 의무가 있다면 임차인이 직접 자신의 비용으로 원상복구를 해야 합니다.
그러나, 아래의 경우에는 임대인이 대신 원상복구를 하고 임차인에게 실비를 부과하게 됩니다. 보증금이나 유보금이 있는 경우에는 여기서 비용을 공제하고 반환하게 되는 방식입니다.
- 임차인과 임대인이 합의하여 임대인에게 원상복구를 위임한 경우
- 임차인이 원상복구를 하지 않고 퇴거한 경우
- 임차인이 원상회복 조치를 하긴 했으나 원형과 다르게 복구된 경우
LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준
제2조(임대인의 의무)
②
임대인은 임차인이 입주 시 임차인 입회하에 각 시설물의 상태를 확인시키고 별지의「입주 및 퇴거 시 세대점검표」에 이상 유무를 체크한 후 각각 날인하여 임차인이 퇴거할 때까지 보관하여야 하며, 임차인의 퇴거시 사전점검(퇴거 2주 전)을 통해 시설물 상태에 따라 유보금(0/20/40/60만원)을 설정합니다. 퇴거 당일에는 동일 점검표를 활용하여 시설물 상태의 변동 및 임차인의 과실 유무 등을 체크하여야 한다. 임대인은 입, 퇴거 시 작성한 입·퇴거 세대점검표 사본을 임차인에게 교부하여야 한다.
원상복구 이의제기
예를 들어 입주시부터 하자가 있었던 시설물이나 임차인의 귀책 없이 하자가 발생한 시설물 등에 대하여 임차인에게 원상복구 비용을 부담하라고 한다면 임차인은 이의제기를 할 수 있습니다.
임대인은 공공임대주택에 입주 또는 퇴거시 작성했었던 세대점검표, 임차인의 하자보수 신청 이력 등을 검토하여 임차인의 과실 여부, 임차인의 이의제기가 타당한지 여부 등을 판단하게 됩니다.
입주 및 퇴거시 시설물을 체크하는 세대점검표 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.
임대주택 원상복구 비용을 줄이기 위한 조치
임차인으로서는 원상복구 의무가 없는 시설물까지 원상복구 비용을 부담하지 않으려면 입주시 세대점검표를 철저하게 체크하면서 작성해야 하며, 입주시 임대주택 내부 동영상을 촬영해두는 것이 좋습니다.
또한, 입주시 초기에 작동불량, 파손 등의 하자가 발견될 경우 즉시 임대인에게 수리를 요청해두는 것도 좋습니다.
임차인이 별도로 설치한 품목의 원상복구
임차인이 별도 설치하는 품목
임차인은 보통 자신의 비용을 들여 붙박이장, 빨래 건조대, 중문, 커텐, 현관보조키, 방범창, 에어컨, 벽걸이tv, 정수기, 식기세척기, 시트지, 포인트 벽지 등을 설치하는 경우가 있습니다.
임차인은 시설물을 설치할 수 있을까?
임차인이 임대인의 허락을 받았다면 공공임대주택에 가설물을 설치할 수 있는데, 임대인은 가설물 설치에 관하여 승인하면서 퇴거시 가설물 철거 여부까지 함께 알려주는 것이 보통입니다.
따라서 이 경우에는 임대인이 승인시에 알려준대로 철거하거나 또는 존치시키면 됩니다.
임차인이 허락 없이 시공한 경우
만약 임차인이 임대인의 승인 없이 가설물을 설치했거나 또는 임대인이 승인했더라도 퇴거시 조치에 대하여 별다른 언급을 하지 않았다면 원상회복이 원칙이므로 퇴거시 철거해야 합니다.
그러나 설치된 가설물이 객관적으로 거부감이 없고, 향후 유지관리 측면에서 문제가 없다면, 퇴거시 임대인의 동의 하에 가설물을 철거 없이 그대로 둘 수 있습니다. 다만, 임차인은 존치되는 가설물에 대하여 임대인 또는 신규임차인에게 비용을 청구할 수 없습니다.
lh 원상복구 기준
특히 위 lh 원상복구 기준에 의하면 임차인이 별도로 설치한 품목 중 접착식 발코니 바닥재는 무조건 바닥재를 제거해야 하고, 창호나 가구에 부착한 시트지는 무조건 제거해야 하며, 포인트벽지도 제거해야 합니다.
이러한 시트지, 포인트벽지 등으로 인하여 도배 장판을 원상복구해야 할 경우 원상복구 비용 계산 방법은 아래를 통해 확인하세요.
에어컨, 벽걸이tv, 정수기 등 필수적인 가전제품의 경우, 설치시 벽체나 싱크대에 천공(구멍)이 생기거나 마감재가 훼손될 수 있으므로 원상복구 작업이 필요합니다. 그런데, 필수 가전제품이다 보니 임대인마다 원상복구 비용을 누가 부담해야 할지 기준이 다릅니다. 따라서 이 부분은 자신이 거주하는 임대주택의 임대인(lh, sh, 지역별 도시공사 등)에게 문의하는 것이 정확합니다.
sh 원상복구 기준
sh 공사는 임차인이 별도로 설치한 품목의 원상회복에 대하여 품목별로 원상복구 기준을 정했습니다.
붙박이장, 커텐, 벽걸이 티비, 정수기, 식기세척기 등은 임차인이 sh 임대주택에서 퇴거시 원상회복(철거 또는 제거)하도록 하였습니다.
반면, 베란다의 창고문과 선반, 빨래 건조대, 현관 중문, 현관 보조키, 방범창, 결로방지 페인트 등은 원상복구(철거 또는 제거)도 가능하지만 작동불량이나 훼손된 경우가 아니라면 기부도 가능하도록 정하였습니다.
- lh에서 존치시키는 것이 sh에서는 기부인데, lh에서는 존치시키더라도 비용 청구를 할 수 없으므로 결국 존치와 기부는 같은 의미입니다.
못질의 경우 임차인은 벽체에만 최소 한도로 못을 박을 수 있고, 벽체 외에는 못박기가 금지됩니다. 또한, 벽체에 못질한 것도 원상복구(못 제거)를 해야 합니다.
sh 원상복구 규정
sh 원상복구 기준은 lh와 거의 유사하지만 sh는 일반적인 공공임대와 장기전세주택을 구분하여 규정하고 있습니다.