주택임대차보호법과 관련하여 임차인의 대항력 우선변제권 최우선변제권 차이를 정리하기 위해 각 성립요건, 효과, 경매와의 관계, 배당요구 여부를 정리해보겠습니다.
대항력 우선변제권 최우선변제권 차이
개념 차이
대항력이란 임차인이 자신의 임차권을 제3자에게 주장하면서 대항할 수 있다는 의미이고, 우선변제권이란 임차인이 임차 주택 경매시 일반채권자 및 후순위 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있다는 의미이며, 최우선변제권이란 임차인이 임차 주택 경매시 모든 담보물권자 보다 최우선으로 변제 받을 수 있다는 뜻입니다.
즉, 대항력은 주택에 거주하는데 초점을 맞춘 것이고, 우선변제권과 최우선변제권은 보증금(돈)을 배당 받는데 초점을 맞춘 것입니다.
경매와의 관계
우선변제권과 최우선변제권은 경매에서 배당을 받기 위해 필요한 반면, 대항력은 경매에서 행사하는 것이 아니며, 경매와 관계 없이 해당 주택에 계속 거주하기 위해 필요한 것입니다.
예를 들어 임차인의 보증금이 소액이고, 전입신고를 해서 최우선변제권을 확보했다고 가정해보겠습니다. 임차인은 자신에게 최우선변제권이 있으니 집주인에게 나에게 먼저 돈을 달라고 요구할 수 있을까요?
아닙니다. 우선변제권과 최우선변제권은 주택이 경매되었을 때만 행사할 수 있는 것이고, 주택이 경매되지 않았다면 대항력 밖에 행사할 수 없습니다.
대항력 우선변제권 최우선변제권 요건
대항력 요건
주택임대차보호법은 임차인이 집주인으로부터 비어 있는 주택 및 열쇠를 받고(주택의 인도), 주민등록을 마치면(전입신고), 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 부여해주고 있습니다.
대항력 = 주택의 인도 + 전입신고
우선변제권 요건
주택임대차보호법은 임차인이 대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매시 임대차보증금에 대하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 인정해주고 있습니다.
우선변제권 = 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자 + 배당요구
최우선변제권 요건
주택임대차보호법은 보증금이 소액이면서 대항요건을 갖춘 임차인에게 최우선변제권을 인정해주고 있습니다.
여기서 대항요건은 경매신청 등기 전까지만 갖추면 되는데, 대항력은 대항요건을 갖춘 후 다음날부터 효력이 발생하므로 경매신청등기 직전에 전입신고를 해서는 안되고, 경매신청등기 하루 전까지 전입신고가 되어야 합니다.
최우선변제권 = 소액보증금 + 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) + 배당요구
최우선변제권이 성립하기 위한 보증금 범위
- 서울 : 1.65억원 이하
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1.45억원 이하
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8500만원 이하
- 기타 지역 : 7500만원 이하
여기서 소액보증금 기준이 1.45억원 이하인 지역은 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시가 있는데, 이 중 과밀억제권역에 포함되는 지역은 아래의 표와 같습니다.
소액임차인 표 확인 방법
소액보증금은 시간이 흐를수록 인상되었는데, 과거 서울 지역의 소액보증금은 1억도 안되는 금액이었지만 현재 서울 지역의 소액보증금은 1.65억원 입니다.
소액임차인에 해당하는지 확인하기 위해서는 소액보증금의 과거 변동 내역을 확인해야 하는데, 아래의 소액임차인 표는 흐릿해서 잘 안보여서 다시 정리하였습니다. 소액임차인 표와 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.
대항력 우선변제권 최우선변제권 성립요건 차이
요건 차이
대항력은 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추면 되고, 우선변제권은 대항요건에 추가하여 확정일자를 받아야 하며, 최우선변제권은 경매신청 등기 전까지 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추면 됩니다.
즉, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 모두 전입신고가 필요하지만 대항력은 전입신고를 최대한 빨리 해야 하고, 최우선변제권은 경매개시결정 등기 전까지만 하면 됩니다. 우선변제권도 전입신고를 빨리 해야 하지만 확정일자까지 받아야 합니다.
요건 구비 기한
최우선변제권은 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추면 되지만 우선변제권은 우선 순위를 확보하기 위해서 대항요건과 확정일자를 최대한 빨리 갖추어야 합니다. 대항력도 최대한 많은 사람들에게 대항하기 위해서는 대항요건을 최대한 빨리 갖추어야 합니다.
요건 유지 기한
대항력을 행사하기 위해서는 임차권이 등기되거나 보증금을 반환 받을 때까지 대항요건이 유지되어야 합니다. 즉, 임차인이 보증금을 반환 받고 싶다면 계속 거주하면서 주민등록을 유지해야 하고, 이사가고 싶다면 임차권등기명령을 받아 임차권을 등기하면 됩니다.
우선변제권과 최우선변제권의 성립요건은 배당요구 종기까지 계속 유지되어야 합니다. 즉, 경매에서 배당을 받고 싶다면 배당요구 종기까지 이사를 가거나 주민등록을 이전하면 안됩니다.
보증금 금액의 제한 여부
임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하는데 임대차보증금 액수에 제한이 없으나, 임차인이 최우선변제권을 확보하려면 임대차보증금이 지역별로 정해진 금액 이하여야 합니다. 왜냐하면 최우선변제권은 보증금이 작은 세입자를 위한 보호하기 위해 도입된 특별한 권리이기 때문입니다.
확정일자 필요 차이
대항력은 개념상 대항요건만 갖추면 되고 확정일자까지 필요 없지만 우선변제권은 대항요건 이외에 확정일자까지 받아야 취득이 가능합니다. 그런데, 최우선변제권은 뒤늦게 대항요건만 갖추어도 확정일자까지 받을 필요 없이 우선변제권 보다 더 강력한 권리가 부여됩니다.
즉, 대항력은 거주하기 위해 필요한 것이므로 정확한 날짜가 필요 없고, 최우선변제권 역시 보증금이 작으면 보호해주는 것이므로 날짜는 필요 없습니다. 반면, 우선변제권은 담보물권자와 날짜를 비교해서 우선 순위를 가려야 하기 때문에 정확한 날짜가 필요한 것입니다.
임차권등기 후 입주한 임차인
종전 임차인이 임차권등기명령을 받아 임차권을 등기했다면, 그 등기가 말소 되기 전까지는 새로 입주한 임차인의 보증금이 소액이라도 최우선변제권을 취득할 수 없습니다.
물론 새로 입주한 임차인이 대항요건을 갖추면 대항력이 발생하고, 확정일자까지 받으면 우선변제권 행사도 가능하겠지만 종전 임차인 보다는 후순위가 될 것입니다.
대항력 우선변제권 최우선변제권 효과
대항력 효과
임차인이 대항력을 확보하면 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있으므로 새로운 집주인은 종전 임대인의 지위를 당연히 승계하게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
우선변제권 효과
임차인에게 우선변제권이 없다면 임차인은 날짜 비교 없이 담보물권자 보다 무조건 후순위에 해당하지만, 우선변제권을 보유하게 되었다면 임차인의 임차보증금반환채권과 담보물권을 동일 선상에 두고 날짜를 비교하는 것이 가능해졌다는 것입니다.
최우선변제권 효과
임차인이 최우선변제권을 취득하면 (1) 담보물권 보다 무조건 우선하여 변제 받을 수 있고, (2) 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인 보다도 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
최우선변제권으로 배당 받을 수 있는 금액
- 서울 : 5500만원 이하
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4800만원 이하
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2800만원 이하
- 기타 지역 : 2500만원 이하
대항력 우선변제권 최우선변제권 배당요구 차이
대항력 배당요구
대항력이란 임차인이 주택에서 계속 거주하기 위하여 임차권을 주장하는 것입니다. 임차인이 주택에 계속 거주하고 싶다면 배당요구가 필요 없을 뿐만 아니라 배당요구를 하면 안됩니다. 임차인이 배당요구를 한다는 것은 더 이상 주택에 거주하지 않고 돈을 받고 나가겠다는 뜻이기 때문입니다.
- 임차인이 경매에서 보증금을 배당 받기 위해서는 임대차계약을 종료시켜야 하는데, 임차인이 배당요구를 해서 임대인에게 통지되면 임대차계약은 해지로 종료됩니다(98다1560 판결). 물론 보증금 전액을 배당 받지 못하면 나머지 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 존속됩니다(98다15545 판결).
우선변제권 및 최우선변제권 배당요구
우선변제권 및 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매에서 배당요구 신청서를 제출해야 합니다.
배당요구와 부당이득반환청구
우선변제권이나 최우선변제권은 경매 절차에서 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있고, 배당을 요구하지 않아서 배당에서 제외된 상태로 배당표가 확정되어 배당이 실시되었다면, 임차인은 후순위권리자에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(2005다14595 판결).
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대항력 우선변제권 최우선변제권 효과 차이
배당순위 차이
주택 경매시 집행비용이나 필요비 등은 비교적 규모가 작으므로 임차인의 최우선변제권이나 최종 3개월분 임금채권 등은 3순위이지만 사실상 1순위에 해당합니다.
또한, 4순위에 당해세가 존재하지만 비교적 규모가 작으므로 5순위에 기재된 담보물권, 우선변제권 있는 임차인의 보증금반환채권, 국세 및 지방세가 사실상 2순위에 해당합니다.
- 우선변제권 순위 기준
- 담보물권 : 설정일자(부동산등기부 등본의 접수일자)
- 우선변제권 : 대항요건 및 확정일자 갖춘 다음날
- 국세 및 지방세 : 법정기일
즉, (1) 최우선변제권은 사실상 1순위로 배당 받게 되고, (2) 우선변제권은 사실상 2순위로 배당 받되, 내부적으로는 담보물권과 다시 우열을 가리게 되고, (3) 대항력은 배당을 받는 것은 아니지만 낙찰자에게 보증금을 반환 받을 수 있으므로 낙찰자에게 대항할 수 있다면 사실상 0순위에 해당됩니다.
- 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인의 임차권은 낙찰자에게 인수되므로 최우선변제권과 달리 보증금 전액을 반환 받을 수 있어서 사실상 0순위인 것입니다. 그러나, 대항요건은 갖추었으나 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인은 0순위가 아닙니다.
배당액
경매에서 우선변제권을 행사하면 자신의 차례에 배당금이 남아 있는 한 보증금 전액을 배당 받을 수 있지만, 최우선변제권은 1순위로 받을 수 있는 대신 보증금 전액을 받을 수 있는 것이 아니고 일정 금액만 최우선으로 배당 받을 수 있습니다.
참고로 대항력은 배당이 아니라 낙찰자로부터 보증금을 반환 받는 것이며, 보증금 전액을 반환 받을 수 있습니다.
배당 한도
최우선변제권은 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받을 수 있으나, 우선변제권은 배당금이 남아있는 한 보증금 전액을 배당 받을 수 있습니다.
- 여기서 주택가액이란 주택의 실제 가격이 아니라 주택의 낙찰대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자를 더하고 집행비용을 차감한 가액을 말합니다.
압류금지
소액임차인 보호를 위해 최우선변제금은 압류금지채권에 해당하지만 우선변제권은 압류금지채권이 아니며, 대항력은 채권이 아니므로 압류도 불가능합니다.
소액임차인 우선변제 가능할까?
우선변제권 최우선변제권 중복 여부
최우선변제권과 우선변제권은 중복이 가능합니다. 소액임차인이 최우선변제권과 우선변제권을 모두 확보하였다면, 선택적으로 행사가 가능하지만 거의 대부분은 최우선변제권으로 보증금 중 일부를 먼저 회수하고, 회수하지 못한 남은 보증금은 우선변제권을 통하여 회수하게 됩니다.
예를 들어 월세계약 등을 체결한 소액임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 최우선변제권과 우선변제권을 모두 갖춘 경우, 먼저 최우선변제권으로 보증금 중 일부 보장을 받고, 못 받은 나머지 보증금은 우선변제권으로 변제를 받으면 됩니다.
대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.
소액임차인 우선변제 요건 갖추어야 할까?
소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 당연히 최우선변제권 요건을 갖추어야 하겠지만, 회수하지 못한 나머지 보증금에 대하여 우선변제권으로 배당받기 위해서는 우선변제 요건(대항요건+확정일자) 최대한 빨리 갖추어서 우선 순위를 획득해야 합니다.