소액보증금 범위와 최우선변제금 개정과 소액임차인 표, 그에 따른 소액임차인 기준을 알아보고, 최우선변제권 조건과 우선변제권을 비교해보고, 최우선변제금 계산 방법과 배당 금액 계산 방법과 대항력 없는 소액임차인 판례를 정리해보겠습니다.
소액임차인 최우선변제권
임차인은 채권자에 불과함
임차인은 임대인에 한정해서 계약상의 권리만을 요구할 수 있는 채권자입니다.
대항력과 우선변제권
그러나 세입자 보호를 위해 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도를 받아 전입신고를 마치면 제3자에게 임대차계약으로 대항할 수 있는 대항력을 부여합니다.
나아가 임차인은 주택이 경매되어도 일반 채권자와 동일하게 평등 배당을 받아야 하는데, 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매시 보증금에 대하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 인정해주고 있습니다.
우선변제권은 갖게 되면 임차인은 채권자에 불과하지만 일반 채권자에 비하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 효력이 있고, 확정일자와 근저당권자 등 담보물권자의 설정일을 비교하여 후순위 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.
최우선변제권
최우선변제권이란 주택임대차보호법이 보증금이 소액인 임차인을 보호하기 위하여 선순위 근저당권자 보다도 먼저 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 상가 임차인은 아래의 링크를 확인해주세요.
최우선변제권 우선변제권
최우선변제권은 주택가액 2분의 1 범위 내에서 일정 금액 이하로만 최우선 변제를 받을 수 있으나 우선변제권은 확정일자와 담보물권설정등기일과 비교하여 순서대로 우선 변제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 월세계약 등을 체결한 소액임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 최우선변제권과 우선변제권을 모두 갖춘 경우, 먼저 최우선변제권으로 보증금 중 일부 보장을 받고, 못 받은 나머지 보증금은 우선변제권으로 변제를 받으면 됩니다.
최우선변제권 조건
소액임차인이 경매나 공매시 최우선변제권을 취득하기 위해서는 보증금이 소액이어야 하고, 확정일자는 갖추지 않아도 됩니다.
그러나, 임차인은 경매신청 등기 전까지 대항요건 2가지(부동산 인도 및 전입신고)를 갖추어야 하며, 배당요구종기(경락기일)까지 대항요건아 계속 유지되어야 합니다. 즉, 소액임차인으로서 보호 받고 싶다면 경락기일까지 이사를 가거나 주민등록을 이전하면 안됩니다.
그리고 임차인은 집행법원에 배당요구를 해야 합니다.
최우선변제권 = 보증금 소액 + 주택 인도 + 전입신고 + 배당요구
- 우선변제권 = 대항요건 구비 및 유지(배당요구종기시) + 확정일자 + 경매, 체납처분에 의한 매각 + 배당요구
- 최우선변제권 = 경매신청 등기 전까지 대항요건 구비 및 유지(배당요구종기시) + 경매, 체납처분에 의한 매각 + 배당요구
소액임차인 배당요구
보통 월세 세입자들의 보증금은 소액이고, 확정일자는 안 받더라도 전입신고는 하는 것이 보통이기 때문에 배당요구만 제대로 한다면 대부분 최우선변제권을 확보할 수 있습니다.
임차인의 배당요구신청서 양식은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
소액임차인은 최우선변제권이 있더라도 경매 절차에서 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있고, 배당을 요구하지 않아서 배당에서 제외된 상태로 배당표가 확정되어 배당이 실시되었다면, 소액임차인은 후순위권리자에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.
최우선변제권 확정일자
소액임차인 최우선변제권 확정일자
월세계약을 체결한 임차인들은 보통 보증금이 소액이기 때문에 주택을 인도 받아 전입신고를 하였다면 굳이 확정일자를 받지 않더라도 우선변제권 보다 더 좋은 최우선변제를 받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제권 대항요건
따라서 보증금이 소액인 임차인이 전입신고나 확정일자를 못 받았다면, 확정일자까지는 안 받아도 되고, 경매신청 등기 전까지 전입신고만 하고 계속 주민등록을 유지하면서 배당요구만 하면 소액임차인으로서 보호 받을 수 있습니다.
소액보증금 범위
현재의 주택임대차보호법 시행령 제11조
소액임차인으로 인정 받기 위해서는 보증금이 소액이어야 하는데, 소액보증금 범위는 지역별로 아래의 금액 이하여야 합니다(주택임대차보호법 시행령 제11조).
- 서울 : 1.5억원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1.3억원
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7000만원
- 기타 지역 : 6000만원
주택임대차보호법 시행령 제11조 개정안 입법예고
정부는 소액보증금의 범위를 기존에 비하여 1500만원씩 인상하는 내용의 개정안을 입법예고하였습니다(법무부공고제2022-382호).
- 서울 : 1.65억원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1.45억원
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8500만원
- 기타 지역 : 7500만원
소액보증금 지역 중 수도권 과밀억제권역
참고로 소액 보증금 기준이 1.3억원인 수도권 과밀억제권역의 범위는 아래와 같습니다(수도권정비계획법 시행령 별표 1).
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)
- 의정부시
- 구리시
- 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함)
- 하남시
- 고양시
- 수원시
- 성남시
- 안양시
- 부천시
- 광명시
- 과천시
- 의왕시
- 군포시
- 시흥시(반월특수지역 제외)
소액임차인은 경매신청이 등기부에 기입되기 전까지 2가지 대항요건(주택의 인도+전입신고)를 갖추고 배당요구를 하면 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.
최우선변제금
현재 주택임대차보호법 시행령 제10조
최우선변제권은 최우선적으로 보증금을 보호해주는 강력한 권리이므로 보증금 전액을 보장해주지는 못하고, 지역별로 아래의 금액 이하로만 보호를 받게 됩니다. 대체로 위 소액인 보증금 기준의 3분의 1 정도 되는 금액입니다(주택임대차보호법 시행령 제10조).
- 서울 : 5000만원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4300만원
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2300만원
- 기타 지역 : 2000만원
주택임대차보호법 시행령 제10조 개정안 입법예고
정부는 최우선변제금의 범위를 기존에 비하여 500만원씩 인상하는 내용의 개정안을 입법예고하였습니다(법무부공고제2022-382호).
- 서울 : 5500만원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4800만원
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2800만원
- 기타 지역 : 2500만원
소액보증금과 최우선변제금 – 적용 사례
현재 주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조에 따르면, 예를 들어 서울에 거주하는 임차인의 전세나 월세 임대보증금이 1.2억원인 경우, 보증금이 서울 기준 금액(1.5억원) 이하이므로 최우선변제권을 받을 수 있는 자격은 주어지지만 그 보증금 중 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 금액은 5000만원에 불과합니다.
따라서 서울에 거주하는 임차인이 보증금 일부가 아니라 보증금 전액을 최우선적으로 변제 받고 싶다면 보증금이 5000만원 이하여야 하는 것입니다. 따라서 대체로 최우선변제권으로 보호를 받는 자는 전세 세입자가 아니라 보증금이 작은 월세 세입자들입니다.
그런데 서울에 거주하는 임차인의 보증금이 1.6억원일 경우 현재의 주택임대차보호법 시행령 제11조에 따르면 해당 세입자는 최우선변제권을 받을 수 있는 자격이 없습니다. 그러나 입법예고된 개정 규정 제11조에 따르면 1.65억원 이내이므로 최우선변제권을 받을 수 있고, 그 보증금 중 최우선적으로 변제 받을 수 있는 금액은 5500만원입니다.
최우선변제금 계산은 아래에서 다시 정리하였습니다.
대항력 없는 소액임차인
법원은 아래와 같은 이유로 임차인이 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 경우이므로 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였습니다(2015가단214120 판결).
- 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정되어 있었음에도 임대차계약을 체결하였음
- 당시 아파트 전세 시세가 2.5~2.8억원 정도 하는데, 3500만원으로 임대차계약을 체결하였음
- 보증금 3500만원이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위에 근사치였음
- 임대차계약 체결 이후 3개월도 되지 않아서 임의경매결정이 내려짐
- 경매개시결정 이후에도 임대인의 전입신고가 되어 있었음
소액임차인 표
소액임차인 기준 개정
과거 서울 지역 임차인은 보증금이 1.1억원 이하여야만 소액임차인으로서 최우선 변제를 받을 수 있었고, 보증금 중 3700만원까지만 최우선적으로 보장을 받았습니다.
이후 임차인 보호의 범위를 넓히기 위하여 2021년 5월 11일 소액보증금의 범위와 최우선변제권의 범위가 개정되었고, 서울 지역의 경우 보증금은 1.5억원까지 소액임차인으로 인정되고, 최우선 변제를 받을 수 있는 금액도 5000만원까지 늘어나게 되었습니다.
개정된 소액임차인 기준의 소급적용 여부
그리고 이러한 개정 규정은 2021. 5. 11. 이전에 체결되어 계속 존속 중인 임대차계약에도 소급 적용되는데, 다만 예외적으로 2021. 5. 11. 이전에 담보물권을 취득한 자에게는 적용되지 않습니다.
최우선변제금 계산
제한적 평등설 계산
소액임차인 여부는 선순위 담보물권자의 설정일을 기준으로 결정되며, 대항요건을 갖춘 날이 같다면 여러 명의 소액임차인들은 동순위이므로 평등 배당 받아야 하지만 소액임차인으로서 최우선변제 받는 금액을 기준으로 평등하게 배당합니다.
소액임차인 기준
- 서울 주택
- A가 2019. 1. 1. 근저당권 설정함
- 보증금 1억원인 임차인 B가 2020. 1. 1. 대항력 갖춤
- 보증금 1.2억원인 임차인 C가 2020. 1. 1. 대항력 갖춤
- D가 2022. 1. 1. 근저당권 설정함
선순위 근저당권자 A를 기준으로 소액임차인 여부 판단해야 하므로 2019. 1. 1. 당시 서울 기준 소액보증금은 1.1억원이므로 B는 소액임차인에 해당하고, C는 소액임차인이 아닙니다. 그러나 임차인 C는 근저당권자 D에게 소액임차인이라고 주장할 수 있습니다.
배당 순위
따라서 먼저 배당 순위를 정리해보면 아래와 같음
- 1순위 : 소액임차인 B의 3700만원
- 2순위 : 근저당권자 A
- 3순위 : 소액임차인 B의 1300만원
- 4순위 : 소액임차인 C의 5000만원
그런데, 주택을 환가한 대금이 넉넉하지 않아서 소액임차인 B에게 3700만원 배당하고 근저당권자 A에게 배당한 후 남은 금액이 4200만원이라면, 임차인 B와 C는 각각 얼마씩 배당을 받을 수 있을까?
배당 금액 계산
임차인 B와 C는 선순위 근저당권자에 의해 소액임차인 여부가 갈리긴 했지만 같은 날 대항력을 갖춘 동순위이므로 평등배당을 받아야 합니다. 따라서 임차인B가 1순위로 받게 되는 최우선변제금 3700만원을 기준으로 임차인C에게도 먼저 동일하게 배당합니다. 그 이후 남은 금액 500만원(= 4200만원 – 3700만원)을 평등하게 배당하면 각각 250만원씩 배당됩니다.
- 1순위 : 소액임차인 B의 3700만원
- 2순위 : 근저당권자 A 배당됨
- 3순위 : 소액임차인 B 추가로 250만원
- 4순위 : 소액임차인 C의 3700만원 + 250만원 = 3950만원
배당 계산
안분후흡수설
가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다(94마417 판결).
안분후흡수설 계산 방법
배당할 금액이 8000만원이고, 가압류채권자A 채권이 2000만원, 1번 저당권자B 채권이 6000만원, 2번 저당권자C 채권이 1.2억원이라면, 먼저 안분배당하면 아래와 같습니다.
- A : 800만원 = 8000만원 X 2000만원/2억원
- B : 2400만원 = 8000만원 X 6000만원/2억원
- C : 4800만원 = 8000만원 X 1.2억원/2억원
1번 저당권자B는 2번 저당권자C 보다 우선하므로 B는 C로부터 흡수한다.
- A : 800만원
- B : 6000만원 = 2400만원 + 3600만원
- C : 1200만원 = 4800만원 – 3600만원