환산보증금이란 무엇이고, 환산보증금 계산 방법, 환산보증금 계산에서 부가가치세 등이 포함되는지 여부, 상가임대차보호법상 환산보증금을 초과 하는 경우 상가임차인이 보호받지 못하는 규정이 무엇인지 등 상가 임대차 계약시 주의사항 5가지와 환산보증금 폐지 논의는 무엇인지 확인해보세요.
상가임대차보호법 적용범위
상가임대차보호법의 적용 기준
상가 세입자가 상가임대차보호법상 인정되는 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권 등을 주장하기 위해서는 그 상가에 상가임대차보호법이 적용되어야 합니다. 따라서 상가 세입자에게는 상가임대차보호법이 적용되는 것이 중요합니다.
그런데, 주택이 아니라고 해서 모두 상가는 아니며, 상가임대차보호법이 적용되기 위해서는 상가건물이 실질적으로 영업용으로 사용되어야 합니다.
상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우
- 종중, 동창회, 향우회 사무실
- 교회, 사찰, 자선단체 사무실
- 정당 사무실
- 동호인 활동 사무실
공장 상가임대차보호법 적용 ?
영업행위가 아니라 사실행위(단순하게 상품을 보관, 제조)만 이루어지는 공장, 창고는 영업용으로 사용되는 것이 아니므로 상가임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙입니다.
예를 들어 어떤 세입자가 공장이나 창고를 빌려서 상품을 보관, 제조, 가공만 하고 영업용으로 사용하지 않는다면 그 세입자는 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 그러나 그 장소에서 사실행위와 영업행위가 함께 이루어진다면 상가임대차보호법이 적용될 수 있습니다.
임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례(2009다40967 판결).
어린이집 상가임대차보호법 적용 ?
어린이집은 사업자등록이 안되는 비영리법인이므로 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.
단기임대차 상가임대차보호법 적용 ?
일시사용을 위한 임대차는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다(상가임대차보호법 제16조).
판례는 1년 미만, 특히 6개월 미만으로 계약기간을 정한 경우, 보증금이 없거나 미미한 경우, 단기 임대차라고 명시한 경우 등을 일시사용임대차라고 보고 있습니다.
주거 겸용 사무실 상가임대차보호법 적용 ?
임차인이 건물을 영업용과 주거용으로 겸용하는 경우, 주된 부분을 영업용으로 사용하면 상가임대차보호법이 적용됩니다.
사업자등록 안하고 사업 상가임대차보호법 적용?
사업자등록이 가능한 건물이면 상가임대차보호법이 적용되는 것이고 반드시 사업자등록을 해야만 하는 것은 아닙니다.
따라서, 사업자등록을 못한 임차인도 갱신요구권을 행사하여 10년간 영업이 가능합니다. 다만, 사업자등록을 하지 않으면 대항력과 우선변제권은 없습니다.
상가임대차보호법 대상
사업자등록 가능한 영업용 건물
사업자등록이 가능한 상가 건물을 영업용으로 임대한 경우에 상가임대차보호법이 적용되며, 영업용으로 사용하는지 여부는 실질적으로 판단해야 한다.
상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다(2009다40967 판결).
세입자가 영세한 상인일 것(임대보증금 등이 일정 금액 이하일 것)
상가임대차보호법은 사회적 약자를 보호하기 위한 법이므로 임대보증금과 월세를 합한 금액이 일정 금액 이하인 경우에만 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 보증금과 월임대료를 합산한 환산보증금이 일정 기준을 초과하더라도 일부 규정은 예외적으로 적용됩니다(상가임대차보호법 제2조).
그렇다면 상가임대차보호법의 적용을 결정 짓는 환산보증금은 무엇이고, 어떻게 계산해야 할까요?
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
환산보증금
환산보증금 계산 방법
상가임대차보호법 제2조에 의하면 환산보증금(보증금과 월차임을 합산한 금액)이 일정 금액을 초과하면 상가임대차보호법을 적용하지 않고 있는데, 여기서 환산보증금은 아래와 같이 계산합니다.
환산보증금 = 상가 임대보증금 + 월 임대료 X 100
환산보증금 부가가치세 포함 ?
상가 임대차 계약서에 보증금과 월세를 정한 후 ‘부가가치세 별도’로 기재하였다면 환산보증금 계산시 부가가치세가 포함되지 않습니다.
환산보증금 권리금, 관리비 포함 ?
환산보증금 산정시 권리금이나 관리비는 포함되지 않습니다.
상가임대차보호법 환산보증금 기준 금액
환산보증금이 지역별로 일정 금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않는데, 과거에는 이 기준 금액이 너무 낮아서 법의 보호를 받을 수 있는 상가 세입자의 수가 적었습니다.
상가 임차인을 더 넓게 보호하기 위해 상가임대차보호법이 적용될 수 있는 기준 금액을 높여왔고, 가장 최근에는 2019. 4. 2. 기준 금액이 현재와 같이 개정되었으며, 부칙에 의하면 개정 규정은 2019. 4. 2. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용됩니다.
지역별로 정리해보면, 서울은 환산보증금이 9억원 이하인 경우, 수도권의 과밀억제권역과 부산광역시는 6.9억원 이하인 경우, 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5.4억원 이하, 기타 지역은 3.7억원 이하인 경우에만 원칙적으로 상가임대차보호법을 적용 받을 수 있게 됩니다.
참고로 상가 임차인을 보호하기 위하여 환산보증금 폐지가 논의되기도 했으나 아직 폐지되지는 않았습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.
환산보증금 계산 사례
예를 들어 서울에 위치한 상가 임대차 보증금이 5억원이고, 월세가 500만원이라면, 환산보증금은 10억원으로 계산되는 바, 서울 기준 금액인 9억원을 초과하므로 상가임대차보호법을 적용받을 수 없습니다. 다만, 상가임대차보호법 중 몇 가지 규정은 예외적으로 적용이 가능합니다.
- 여기서 환산보증금 10억원은 월세 500만원에 곱하기 100을 해서 산출한 5억원과 원래의 보증금 5억원을 합산한 결과입니다.
상가임대차보호법 보증금 초과
| 대항력 O 갱신요구권 O 증감청구권 O 권리금 보호 O | 우선변제권 X 최우선변제권 X 임차권등기명령 X 묵시적 갱신 X 월세 인상 한도 X |
대항력 VS. 우선변제권
상가임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우 예외적으로 적용이 가능한 조항을 열거하고 있는데, 그 중 제3조(대항력 등)도 예외적으로 적용된다고 규정하고 있습니다.
그러나, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 예외적으로 적용이 가능한 조항을 열거한 내용 중에 우선변제권(제5조 제2항), 최우선변제권(제14조), 임차권등기명령(제6조)은 없습니다.
따라서 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우, 상가건물을 인도 받아 사업자등록을 신청하면 다음날부터 대항력(제3조)이 인정되지만 우선변제권(제5조 제2항), 최우선변제권(제14조), 임차권등기명령(제6조)은 인정되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
갱신요구권 VS. 묵시적 갱신
상가임대차보호법 제2조 제3항은 계약갱신청구권 규정(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)이 예외적으로 적용된다고 규정하고 있습니다.
그러나, 상가임대차보호법 제2조 제3항은 묵시적 갱신에 관한 제10조 제4항 및 제5항을 열거하고 있지 않습니다.
따라서 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 고액의 상가 임차인은 10년의 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있으나, 상가임대차보호법상의 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다. 다만, 이 경우 민법상의 묵시적 갱신은 가능합니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
고액의 상가 임차인이 임대차기간을 약정하지 못한 상황이라면?
상가임대차보호법 제10조 제1항의 계약갱신청구권은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정되어 있으므로 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 한 규정입니다.
따라서 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 임차인은 임대차기간이 정해져 있다면 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만 임대차기간이 정해져 있지 않다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
또한 상가임대차보호법 제9조는 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하고 있는데, 상가임대차보호법 제2조 제3항에는 제9조가 열거되어 있지 않습니다.
2021다233730 판결 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.
즉, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 임차인은 제9조가 예외적으로 적용된다고 주장할 수 없으므로 임대차 기간을 약정하지 못한 상황이라면 그 기간이 1년이라고 주장할 수 없는 것은 물론 계약갱신청구권도 행사할 수 없으며, 임대인이 언제든지 임대차계약 해지 통고를 할 수 있고, 6개월이 지나면 상가계약이 해지됩니다(2021다233730 판결).
환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 임차인이라면 최초 상가임대차계약과 그 상가임대차계약을 갱신할 때 모두 임대차기간을 명확히 설정해둬야 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
묵시적 갱신 비교
상가임대차보호법상 묵시적 갱신은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신되며, 계약기간은 1년 연장됩니다(상가임대차보호법 제10조 제4항). 이후 임대인은 1년 동안은 중도 해지할 수 없지만 임차인은 언제든지 중도 해지할 수 있고, 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다(상가임대차보호법 제10조 제5항).
민법상 묵시적 갱신은 임차인이 계약기간 만료 후 계속 사용수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 동안 이의를 제기하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 이후 임대인과 임차인 모두 언제든지 중도 해지할 수 있고, 임대인의 해지 통지는 6개월, 임차인의 해지 통지는 1개월이 지나면 효력이 발생합니다(민법 제639조).
환산보증금 5%
환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우, 예외적으로 임대료 증액이나 감액 청구는 가능하지만 증액 청구시 5% 한도로 제한되지는 않습니다.
즉, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 예외적으로 적용되는 상가임대차보호법 규정을 살펴보면, 제10조의 2가 적용되는데, 여기에는 상가 월세의 증액이나 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 월세 증액시 5% 한도로 제한된다는 내용이 없습니다.
상가 임대료 증액 청구시 5%로 제한된다는 내용은 제10조 제3항 단서와 제11조에 규정되어 있는데, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 예외적으로 적용되는 규정에는 제10조 제3항 단서와 제11조가 없습니다.
결국 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 고액 상가 임대차는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 있지만(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 적용), 증액시 5%의 제한이 있다는 규정(제10조 제3항 단서, 제11조)이 적용되지 않고, 단순히 임대료 증감청구만 가능하다는 규정(제10조의 2)이 적용됩니다. 따라서 상가 세입자가 계약 갱신을 요구하면, 상가 임대인은 5%의 제한 없이 상가 임대료를 인상 요구를 할 수 있는 것입니다.
즉, 고액의 상가 임대차에서 갱신청구권이 행사되면 상가 세입자를 보호하기 위한 5%의 증액 제한 규정이 적용되지 않는 것입니다. 고액 세입자이므로 보호할 필요성이 적기 때문이겠죠.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
상가임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 상가임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
환산보증금과 권리금
상가임대차보호법 제2조 제3항은 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정이 예외적으로 적용된다고 규정하고 있는데, 제10조의 3부터 제10조의 7까지의 규정이 권리금에 관한 내용입니다.
따라서 환산보증금이 일정 기준을 초과하더라도 상가 세입자는 권리금 회수기회를 보호 받을 수 있는 것입니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
<함께 보면 좋은 글>
환산보증금 주의사항 5가지
- 상가 임대차는 보증금이 작아도 월세가 크면 환산보증금이 커질 수 있고, 환산보증금이 커지면 지역별 기준을 초과하여 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하게 될 수 있으므로 환산보증금 계산 방법을 알아두자(=보증금 + 월세 곱하기 100)
- 상가 세입자는 계약갱신청구권을 행사하면서 임대인의 증액 요구에 5%의 제한을 두고 싶다면 환산보증금 계산 방법과 지역별 기준 금액을 알아두자
- 환산보증금 규모를 줄이기 위해 임대차계약서에 부가가치세는 별도로 약정해 둘 것
- 환산보증금이 일정 기준을 초과해도 대.갱.권 은 인정됨(대항력, 갱신요구권, 권리금)
- 반면 환산보증금이 일정 기준을 초과하면, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령, 임대료 5% 인상 한도가 인정되지 않음