전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항(전세, 월세, 상가)

월세와 전세 묵시적 갱신 기간과 횟수, 전세 묵시적 갱신시 계약서를 새로 작성할 필요가 있는지, 전세 묵시적 갱신 후 세입자가 중간에 이사가는 경우 복비(중개수수료)는 누가 부담하는지, 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지, 상가임대차보호법 묵시적 갱신, 묵시적 갱신의 주의사항 5가지도 자세히 알아보세요!

전세 묵시적 갱신

Q. 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말합니다.

2020. 6. 9. 주택임대차보호법 제6조 제1항 중 “1개월”이 “2개월”로 개정되었습니다.

<주택임대차보호법>
제6조(계약의 갱신)
1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

2020. 6. 9. 개정 부칙에 따르면, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 개정된 제6조 제1항이 적용됩니다.

따라서, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약의 집주인이나 세입자가 만약 묵시적 갱신을 원하지 않는다면?
계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지해야 합니다.

Q. 전세 묵시적 갱신 기간과 묵시적 갱신 횟수

월세 계약 또는 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 그 갱신된 기간은 2년입니다.

묵시적 갱신 횟수에 제한은 없습니다.
참고로 계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

참고로 묵시적 갱신 기간이 묵시적 갱신이 적용되기 위한 기간
즉 갱신거절이나 계약조건 변경 통지가 없어야 하는 기간을 의미한다면,
계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

Q. 전세 묵시적 갱신 해지

월세나 전세가 묵시적으로 갱신되면, 계약기간이 2년 더 연장됩니다.
그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

즉, 세입자가 묵시적으로 2년 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 사정이 생겼다면 중도에 해지가 가능합니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 월세 또는 전세 계약이 종료됩니다.

Q. 전세 묵시적 갱신 – 계약서 작성 해야 할까?

월세 계약 또는 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약서를 새로 작성해야 할까?
계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다.
갱신이 되면 모든 임대 조건이 동일하고 단지 존속기간만 연장되는 것이며, 이를 주택임대차보호법이 인정하고 있기 때문입니다.

그런데, 간혹 집주인은 새로 계약서를 작성하고 싶어합니다. 왜 그럴까요?

집주인 입장에서는 임대료를 올릴 생각이 아니라면 동일한 세입자와 계약기간을 연장하는 것이 좋을 것입니다. 복비도 들지 않고, 월세의 경우 도배나 장판 등을 새로 해주지 않아도 되니까요.

그러나, 집주인 중에는 번거롭더라도 계약서를 새로 작성하려고 하는 경우가 있습니다.
이는 월세나 전세가 묵시적으로 갱신되면 세입자가 중도에 해지할 수 있고 그렇게 되면 집주인 입장에서는 복비를 부담해서 세입자를 다시 구해야 하기 때문입니다.
좀 더 자세히 살펴볼까요?

Q. 전세 묵시적 갱신 – 복비(중개수수료) 지급해야 할까?

월세나 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면 2년 연장되지만 세입자는 연장된 2년이 지나기 전에 월세나 전세 계약을 중도 해지 할 수 있습니다.

원래 임대차 계약을 체결하면 집주인이든 세입자든 계약을 중도에 마음대로 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 자신이 체결한 계약에 구속되는 것이죠.
그래서 만약 세입자가 임대차 계약 기간이 끝나지도 않았는데 중도에 이사를 가고 싶다면 자신이 부동산 복비를 부담하여 새로운 세입자를 구해와야 합니다.

그러나 묵시적 갱신이 된 경우에는 임대차 기간이 너무 장기화 되다보니 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 임차인에게 중도 해지권을 부여하였습니다.

그래서 만약 묵시적 갱신 후 세입자가 이 중도 해지권을 사용하여 이사를 가겠다고 한다면 세입자는 새로운 세입자를 구해올 의무가 없습니다. 왜냐하면 자신의 정당한 권리를 사용하여 해지한 것이기 때문입니다.

Q. 전세 묵시적 갱신 복비 – 세입자 꿀팁!

만약 세입자가 동일한 조건으로 계속 살고 싶지만 연장된 2년의 기간 중에 중도에 이사를 갈 계획이 있다면 새로 계약서를 작성하지 말고 묵시적으로 갱신시켜야 합니다.

새로 계약서를 작성하게 되면 이 것은 더 이상 묵시적 갱신이 아니므로 세입자는 연장된 아니 새로 체결한 2년의 계약기간을 지켜야 하고, 중도에 해지할 수 없기 때문입니다.

Q. 전세 묵시적 갱신 복비 – 집주인 꿀팁!

만약 집주인 중에서 전세 계약이 연장되는 것은 좋지만 세입자가 중도에 해지하는 것이 싫다면 임대차 계약을 묵시적으로 갱신시키지 말고 번거롭더라도 다시 임대차 계약을 체결(계약서를 새로 작성)하는 것이 좋습니다.

이 경우 집주인과 세입자는 복비를 절약하기 위하여 부동산 중개인 없이 서로 계약서만 작성하기도 하고, 복비를 약간만 주고 부동산 중개인을 통해 계약서를 작성하기도 합니다.

그런데, 만약 전세금이나 월세 등 임대료가 계속 폭등하는 상황이라면, 세입자가 중도에 해지하겠다고 하지도 않을 것이고, 집주인도 굳이 동일한 조건으로 계약서만 다시 작성하자고 하지 않을 것입니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권

Q. 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 행사할 수 있을까?

묵시적 갱신은 계약갱신청구권의 행사로 보지 않기 때문에 묵시적 갱신이 된 임대차라도 세입자는 1회에 한하여 행사 기간 내에 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 행사할 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권

만약 집주인이 세입자를 바꾸고 싶거나 임대료를 올리고 싶다면 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건의 변경을 통지해야 합니다.

그리고 이러한 집주인의 갱신거절이나 계약조건 변경 통지에 대항하여 세입자는 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 행사할 수 있으며, 집주인은 다시 실거주 등을 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

반대로 세입자가 계약이 만기되어 다른 곳으로 이사를 가고 싶거나 임대료를 깎고 싶다면 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건의 변경을 통지해야 합니다.

세입자가 중도 해지를 할 수 있다고 하더라도 3개월 후에야 해지의 효력이 발생(3개월 간의 임대료를 납부해야 합니다)하므로 만약 세입자가 계약 만기 후 즉시 이사가고 싶다면 위 기간을 놓치지 말고 갱신거절 통지를 해야겠죠?

상가임대차보호법 묵시적 갱신

Q. 상가임대차보호법 묵시적 갱신 기간

상가 임대인이 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되며, 보증금과 차임이 종전과 동일하지만 연장된 계약기간은 1년입니다(상가임대차보호법 제10조 제4항 참고).

즉 묵시적 갱신은 주택과 달리 계약 만기 1개월 전까지이고, 연장된 기간도 주택과 달리 1년입니다.

그리고 상가에서도 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 해지할 수 있고, 임대인이 해지 통고를 받고 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하여 임대차가 종료됩니다(상가임대차보호법 제10조 제5항 참고).

Q. 상가임대차보호법 묵시적 갱신 – 10년 초과 가능?

상가에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없습니다(상가임대차보호법 제10조 제2항).

그러나 상가 임대차에서 묵시적 갱신은 전체 임대차기간이 10년을 초과해도 가능합니다.

<상가임대차보호법>
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

Q. 상가임대차보호법 환산보증금 계산 방법

상가 임대차에서 환산보증금은 월세에 100을 곱하여 보증금과 합하여 계산하면 됩니다.

<환산보증금 계산 방법>
서울에 있는 상가 임대차의 보증금이 5억원이고 상가 월임대료가 450만원이면,
환산보증금 = 5억원 + 450만원 X 100 = 9억 5천만원

서울은 환산보증금이 9억원 이하인 경우만 상가임대차보호법을 적용받기 때문에
환산보증금이 9억 5천만원인 경우는 상가임대차보호법의 묵시적 갱신을 적용을 받지 않게 되고, 예를 들어 묵시적 갱신은 민법에 따르게 됩니다.

Q. 환산보증금 초과 – 민법에 의한 묵시적 갱신

환산보증금이 일정 금액 이상이면 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는 경우가 몇 가지 있는데, 묵시적 갱신도 그 중 하나입니다.

따라서 환산보증금이 일정액 이상이면 민법에 의한 묵시적 갱신이 적용됩니다.

참고로 민법에 의한 묵시적 갱신은 만기 6개월 전부터 1개월 전과 같은 특정한 기간이 정해져 있지 않고 ‘상당한 기간’이라고만 규정하고 있으며, 묵시적 갱신이 되는 경우 임대인과 임차인 모두 중도 해지가 가능합니다(민법 제639조 참고).

즉, 임대인이 중도 해지를 하면 통보 받은 날로부터 6개월 후 해지의 효력이 발생하고, 임차인이 중도 해지를 하면 1개월 후 해지의 효력이 발생합니다(민법 제639조 제1항, 제635조 참고).

묵시적 갱신 – 5가지 주의사항!

  • 묵시적 갱신된 후에는 세입자가 중도에 이사가더라도 부동산 복비를 부담하면서 새로운 세입자를 구해올 의무가 없습니다.
  • 묵시적 갱신이 되면 계약서를 작성할 필요가 없으며, 만약 계약서를 작성하게 되면 세입자는 오히려 중도에 해지할 수 없게 됩니다.
  • 묵시적 갱신된 후라도 계약갱신청구권은 행사할 수 있습니다.
  • 임대료가 폭등하는 상황이라서 집주인이 묵시적 갱신을 원하지 않는다면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신거절 또는 계약조건 변경 통지를 해야 하고, 세입자는 반대로 연장하고 싶다면 위 기간 내에 계약갱신청구권을 행사해야 하며, 집주인은 다시 집주인 실거주 등을 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
  • 상가에서의 묵시적 갱신과 주택에서의 묵시적 갱신은 행사기간과 연장되는 기간이 서로 다릅니다.

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