상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

권리금 돌려받기, 즉 상가 권리금 보호를 위해서 알아두어야 할 상가 권리금 판례 3가지를 알아보고, 상가 권리금 회수를 위해 갖추어야 할 요건 5가지를 확인해보겠습니다.

상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지) 보이기

상가 권리금 보호 요건

상가임대차 권리금 포기 조항이 유효할까?

만약 임차인과 임대인 간에 체결된 상가 임대차계약서에 권리금을 인정하지 않는다는 내용이 규정된 경우 이러한 조항은 효력이 있을까요?

상가임대차보호법은 권리금 회수기회를 보호해주고 있으므로 이에 반대되는 특약으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(강행규정).

상가건물임대차보호법
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

권리금 회수 방해 손해배상 요건 5가지(권리금 돌려받기 방법)

상가임대차보호법은 권리금 회수기회 보호를 위해 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구권을 규정하고 있으며 아래의 5가지 요건을 충족해야 합니다.

  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

권리금 회수 방해 유형 4가지

  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

임차인은 임대인이 아래의 4가지 중 하나의 행위를 해서 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호).

  1. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금 요구하거나 직접 지급 받는 행위
  2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 요구하여 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
  4. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

==>> 권리금 계약서 양식(권리금 계산, 세금, 중개수수료)

상가 권리금 판례
상가 권리금 판례 – 주선 행위 필요

신규임차인 주선 행위

  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

권리금 회수기회 보호 기간

임대인은 임차인의 권리금 회수를 보호하고, 방해를 해서는 안되는데, 임대인은 이러한 방해 금지 의무를 상가임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 부담하게 됩니다.

예를 들어 상가 임대인이 방해금지 기간 내에 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 임대인은 손해배상 책임을 부담하게 됩니다. 그러나 상가 임대인이 방해금지 기간이 경과한 후에 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 임차인은 권리금 회수 방해를 이유로는 손해배상을 청구할 수 없게 됩니다.

권리금 회수기간 = 신규임차인 주선 기간

권리금 회수 방해 유형을 살펴보면 공통적으로 임대인이 [임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자]에게 방해 행위를 해야 합니다.

따라서 상가 임차인이 임대인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 임차인이 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 종료시까지 임대인에게 신규임차인을 주선해야 하는 것입니다.

즉, 임차인이 계약기간 종료 6개월 전부터 열심히 신규임차인을 물색하여 주선했는데도 불구하고 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 방해 행위를 하면 임차인은 그제서야 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것입니다.

신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구가 가능함

상가 임대인이 계약 거절 의사를 확정적으로 표시한 경우, 상가 임차인은 신규임차인을 주선할 필요 없이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

대법원은 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 상가 임대인이 임차인에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 경우는 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것이므로 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 판단하였습니다(2018다284226 판결).

권리금 계약이 미리 체결되어 있지 않아도 손해배상 청구가 가능함

대법원은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 판단하였습니다(2018다239608 판결).

임대인에게 정당한 사유가 없을 것

  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

임대인에게 법정 갱신거절 사유 없을 것

상가 임차인은 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 법정 갱신거절 사유 중 어느 하나에 해당되면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

그런데 권리금 회수기회 보호 규정인 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서에 의하면, 법정 갱신거절 사유(제10조 제1항 각 호)에 해당되면 신규임차인과의 계약거절 사유에 해당되어 권리금 회수기회도 보호되지 않습니다.

상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 

즉, 법정 갱신거절 사유에 해당되면 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있고, 신규임차인과의 계약도 거절할 수 있는 것입니다(권리금 회수기회 보호 의무 없음).

임대인이 임차인과의 계약갱신도 거절할 수 있고, 신규임차인과의 계약도 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래과 같고, 보통 임차인의 잘못이나 계약을 거절할 만한 중대한 사유들입니다.

  1. 임차인 잘못 – 3기의 차임액에 이르도록 차임 연체
  2. 임차인 잘못 – 부정한 방법으로 임차
  3. 쌍방 합의 – 상당한 보상금 제공
  4. 임차인 잘못 – 무단 전대
  5. 임차인 잘못 – 고의 중과실 파손
  6. 건물 멸실
  7. 철거나 재건축으로 점유 회복 필요(사전고지, 안전사고, 다른 법령)
  8. 중대한 사유
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

임대인에게 신규임차인과 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 없을 것

임대인이 손해배상을 피하면서 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 4가지는 아래와 같습니다.

  1. 신규임차인이 되려는 자가 자력이 없는 경우
  2. 신규임차인이 되려는 자가 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

즉 임대인이 법에 열거된 4가지 사유와 이에 준하는 사유로 엄격하게 인정된 사유 중 하나의 이유를 들어 계약 체결을 거절하면 권리금 회수 방해 행위가 아니므로 손해배상 책임을 지지 않는 것입니다.

반대로 임대인이 법에 규정되지 않은 다른 이유를 들어서 계약 체결을 거절하게 되면 권리금 회수 방해 행위에 해당되어 손해배상책임을 부담하게 되는 것입니다.

상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터......권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

  1. 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것
  2. 권리금 회수 방해 금지 기간에 의무가 위반될 것
  3. 임대인에게 임차인의 계약갱신을 거절할 정당한 사유(8가지)가 없을 것
  4. 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(4가지)가 없을 것
  5. 임차인이 소멸시효 기간 내에 손해배상청구권을 행사할 것

손해배상청구권의 소멸시효 기간

상가 임차인은 권리금 회수 기회를 방해 받은 경우 상가 임대차 종료시로부터 3년 내에 손해배상을 청구하지 않으면 손해배상청구권은 시효로 소멸합니다.

상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

손해배상청구권의 소멸시효 중단

권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효를 중단하기 위해서는 3년이 경과되기 전에 임대인에게 손해배상을 청구하거나 임대인으로부터 손해배상 채무를 인정 받거나 가압류, 압류, 가처분 등의 조치를 취해야 합니다(민법 제168조).

민법
제168조(소멸시효의 중단사유) 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.

1. 청구

2. 압류 또는 가압류, 가처분

3. 승인

여기서 손해배상을 청구한다는 것은 재판상 청구와 재판외 청구가 있는데, 재판상 청구란 보통 소송을 제기하는 것을 말하고, 재판외 청구란 구두(말), 문자, 내용증명 등으로 손해배상을 청구하는 것을 말하며, 이를 법률용어로는 [최고]라고 합니다.

그런데, 재판외 청구(최고)로 소멸시효를 중단하는 것에는 임시적인 효력(6개월 중단) 밖에 없으므로 6월 내에 재판상 청구 등을 해야 합니다(민법 제174조).

민법
제174조(최고와 시효중단) 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다.
민법
제170조(재판상의 청구와 시효중단) 
①재판상의 청구는 소송의 각하, 기각 또는 취하의 경우에는 시효중단의 효력이 없다.

②전항의 경우에 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에는 시효는 최초의 재판상 청구로 인하여 중단된 것으로 본다.

상가 권리금 판례 – 정당한 사유 여부

임대인이 스스로 영업할 계획 = 정당한 사유 X

대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단하였습니다(2018다252441, 252458 판결).

임대인이 직접 사용할 계획 = 정당한 사유 X

대법원은 상가 임대인이 아들의 커피전문점 등 직접 사용할 계획이라고 밝히자 임차인이 신규임차인 물색을 중단 후 신규임차인 주선 없이 손해배상을 청구한 사건에 대하여 임대인이 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것이므로 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한 것에 해당하여 손해배상을 청구가 가능하다고 판단하였습니다(2018다284226 판결).

임대인이 업종을 이유로 계약 거절 = 정당한 사유 X

  • 임차인은 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점업을 하고 있었음
  • 임차인은 실내포차 영업을 하려는 신규임차인과 권리금 6,000만 원을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결하고 같은 날 계약금 600만 원을 받았음
  • 임대인은 해당 건물의 2층이 마사지 샵, 3, 4층이 주거시설로 사용되고 있고, 실내포차에서 발생하는 음식 냄새와 음주 소란 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 체결할 수 없다고 통보함

대법원은 아래와 같이 업종 제한 등을 이유로 신규임차인과의 계약 체결 거부하는 것에는 정당한 사유가 없다고 보고 손해배상책임을 인정하였습니다(2019다236392 판결)

  • 임대차계약서에는 업종 제한이 기재되어 있지 않음
  • 부동산중개업자가 임차인에게 업종 제한을 구두로 설명했다고 진술하였으나, 이를 믿기 어려움
  • 해당 상가 바로 옆에 있는 101호에는 술과 고기를 구워서 파는 양고기 식당이 있음
  • 해당 건물 주변 상가에는 술과 고기를 판매하는 식당들이 있음
  • 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절함

과거 또는 현재 3기 월세 연체 사실 있는 경우 = 정당한 사유 O

우선 임차인의 3기 월세 연체는 법정 계약갱신 거절 사유 중 하나이며(상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호), 신규임차인과의 계약 거절 사유에도 해당됩니다(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서).

대법원은 임차인이 과거 임대차 계약기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약도 거절할 수 있다고 판단하였습니다(2020다263635, 263642 판결).

상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

상가 권리금 판례 – 재건축 계획 고지

철거ㆍ재건축 계획을 고지했다는 사정

임대인의 철거나 재건축 계획을 고지했다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당되지 않으나 특별한 사정이 있다면 그 계획을 고지했다는 사정만으로도 방해행위에 해당될 수 있는 것입니다.

  1. 원칙적으로 철거ㆍ재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위’에 해당되지 않음
  2. 예외적으로 아래의 특별한 사정 3가지가 있는 경우 권리금 회수 방해행위에 해당될 수 있음
    1. 건물 내구연한 등에 따른 철거ㆍ재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않음
    2. 철거나 재건축 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수하는 경우
    3. 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우

즉, 철거나 재건축 계획 고지 행위가 곧바로 권리금 회수 방해(정당한 사유 없이 계약 체결 거절)에 해당된다고 볼 수는 없으나 허위로 철거나 재건축 계획을 고지를 한 것이라면(철거나 재건축의 필요성이 없고, 계획이 구체화되지도 않았으며 모순되는 정황이 있는 경우) 그러한 고지 행위만으로도 권리금 회수 방해 행위에 해당될 수 있는 것입니다.

철거ㆍ재건축 계획이 계약 체결 당시에 고지된 것이 아니거나 고지 내용이 구체적이지 않은 경우

대법원은 임대인의 고지 당시 철거ㆍ재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 그 계획 고지가 임차인과의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니면 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목에 해당되지 않으므로 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있지만 권리금 회수 방해행위가 아니므로 손해배상을 청구할 수는 없다고 판단함(2022다202498 판결)

즉, 임대인의 철거ㆍ재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 최초 임대차계약 체결 무렵 고지된 것이 아니라면 임대인은 이러한 철거ㆍ재건축 계획을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 없지만 이렇게 구체적이지 않고 시의 적절하지 않은 철거나 재건축 계획 고지만으로 임차인이 손해배상을 청구할 수는 없다는 것입니다.

상가임대차보호법 권리금 5년 초과
상가임대차보호법 권리금 5년 초과

상가 권리금 판례 – 5년 초과

권리금과 5년 사례

  • 임차인은 2010. 10. 8.부터 보증금 7천, 월세 235, 계약기간 2년으로 정해 음식점을 운영함
  • 임차인은 2012. 10. 7. 월세 255, 계약기간 2년 연장하여 갱신함
  • 2014. 10. 경 다시 1년 더 갱신함
  • 임차인은 2015. 7. 16. 신규 임차인과 1억 4500만원의 권리금 계약을 체결한 후 임대인에게 신규 임차인을 주선하면서 임대차계약 체결을 요구함
  • 임대인은 노후화된 건물을 재건축, 대수선 계획이 있다는 이유로 임차인의 요구를 거절함
  • 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구함

갱신요구는 못해도 권리금은 회수할 수 있음

대법원은 과거의 상가임대차보호법상 보장되는 임대차기간은 5년이었는데, 과거의 구법을 기준으로 5년을 초과하여 계약갱신요구권 행사할 수 없던 위 사례에서 아래와 같은 이유로 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 판단하였습니다(2017다225312, 225329 판결).

  • 상가임대차보호법 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고 있음
  • 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 임차인의 이익이 침해되는 가장 전형적인 경우임

즉, 상가임대차보호법상 보장 받는 전체 임대차기간이 경과하여 계약갱신청구권을 행사할 수 없더라도 권리금 회수 기회는 보호 받을 수 있으므로 권리금 회수 방해 행위가 있었다면 손해배상 청구가 가능한 것입니다.

5년과 10년

상가 권리금 판례 – 1년 6개월

권리금과 1년 6개월

상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 것을 이유로 임대인은 신규임차인과의 계약 체결을 정당하게 거절할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조의 4 제2항 제3호).

상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은......다음 각 호의 어느 하나에......방해하여서는 아니 된다. 다만......


4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

신규임차인과의 체결을 거절하는 사유 + 실제 사유

임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 정당하게 거절하기 위해서는 아래의 2가지 요건 갖추어야 함(2019다285257 판결)

  • 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않음을 이유로 내세워 거절해야 함
  • 임대인이 실제로도 1년 6개월 동안 상가를 영리목적으로 사용하지 않아야 함

임대인이 다른 사유(노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 이유 등)로 신규 임대차계약 체결을 거절한 경우에는 아무리 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하더라도 위 상가임대차보호법 제10조의 4 제2항 제3호를 이유로는 신규임차인과의 계약 체결 거절을 정당화할 수 없습니다.

왜냐하면 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아니기 때문입니다.

새로운 소유자의 사용기간까지 포함하여 1년 6개월 이상이면 됨

종전소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다(2021다272346 판결).

환산보증금과 권리금

보증금 초과시 권리금 회수기회 보장?

환산보증금이 지역별 기준 초과시 권리금 회수기회 보호됨

  • 2015. 5. 13. 권리금 회수 기회 보호 규정(제10조의 4)이 신설됨
  • 2015. 5. 13. 환산보증금이 지역별 기준을 초과한 경우에도 권리금 회수기회가 보호되도록 상가임대차보호법 제2조 제3항에 제10조의 4 규정이 추가

*환산보증금이 지역별 기준 초과하는 경우 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

상가 권리금 보호
상가 권리금 보호

상가 임대차계약이 2015. 5. 13. 당시 존속 중이어야 함

  • 임차인은 2011. 5. 2. 보증금 5천, 월세 165, 기간 2년으로 해서 임차함
  • 이후 임차인은 2013. 5. 9. 보증금을 8천으로 증액하고, 월세 165, 기간을 2015. 5. 14.까지 해서 갱신함
  • 임대인은 2014. 12. 30. 소유권을 이전 받아 임대인이 됨
  • 임대인은 2015. 3. 19. 임차인에게 갱신 거절함
  • 이 임대차계약은 2015. 5. 14. 기간 만료로 종료됨

대법원은 아래와 같은 이유로 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액 상가 세입자라고 하더라도 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 규정)의 시행 당시(2015. 5. 13. 기준) 상가 임대차계약이 존속 중이므로 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 판단하였습니다(2017다228809, 228816 판결).

  • 2015. 5. 13. 개정 부칙 제3조는 제10조의 4 개정 규정은 ‘위 법 시행 당시 존속 중인 임대차’에 적용된다고 명시함
  • 위 임대차 계약은 2015. 5. 14. 기간 만료로 종료되었으므로 2015. 5. 13.에는 아직 존속 중이었으므로 개정된 상가임대차보호법 제2조 제3항이 적용되어 결과적으로 권리금 회수기회 보호 규정인 상가임대차보호법 제10조의 4가 적용됨

즉, 환산보증금이 지역별 기준 초과하는 고액의 상가 세입자가 권리금 회수기회를 보호 받기 위해서는 상가 임대차 계약이 2015. 5. 13. 존속 중이어야 함

상가 권리금 전대차
상가 권리금 전대차

상가임대차보호법 권리금 전대차 적용 ?

임차인이 다시 임대목적물을 다른 사람에게 임대하는 것을 전대차라고 합니다.

상가임대차보호법 제13조는 전대차에 적용되는 규정을 명시하고 있는데, 아래와 같이 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의 4)은 제13조 제1항에 명시되어 있지 않으므로 전차인은 전대인에게 권리금 회수 기회 보장을 요구할 수 없습니다.

참고로 아래의 규정은 전대차에도 적용됩니다.

  • 계약갱신요구권 – 제10조
  • 묵시적 갱신 – 제10조
  • 보증금 초과해도 갱신요구 가능 특례 – 제10조의 2
  • 3기 차임 연체로 해지 – 제10조의 8
  • 차임증감청구권 – 제11조
  • 월차임 전환시 산정률 제한 – 제12조
상가임대차보호법 
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) 
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.  
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

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