상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

상가 권리금 보호를 위해서 알아두어야 할 상가 권리금 판례 3가지를 알아보고, 상가 권리금 회수를 위해 갖추어야 할 요건 5가지를 확인해보겠습니다.

상가 권리금 판례
상가 권리금 판례 – 주선 행위 필요

상가 권리금 보호 판례 1

신규 임차인을 주선하지 않고 손해배상 청구한 사건

  • 상가 임차인이 임대차기간 만료 전 임대인에게 자신이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청함
  • 상가 임대인이 상가를 직접 사용할 계획이라고 답변함
  • 상가 임차인이 임대인에게 내용증명을 보내서 향후 계획을 확실히 알려달라고 하면서 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니 할 경우 신규임차인을 주선하겠다고 내용증명을 보냄
  • 상가 임대인은 2016. 10. 21. 이 사건 상가를 직접 사용할 계획이라고 답변서를 보냄
  • 상가 임차인이 신규임차인 물색을 중단하고 계약 만료일에 임대인에게 상가를 명도함
  • 이 후 상가 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구함

상가 권리금 판례(2018다284226)

  • 원칙적으로는 임차인이 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 신규임차인을 주선했어야 함
  • 하지만 임차인이 신규임차인과 반드시 권리금 계약을 미리 체결해야 하는 것은 아님
  • 만약 임대인이 신규임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다고 확정적으로 의사표시를 했다면 이는 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당함
  • 따라서 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있음

판례 요점 정리

  • 임차인이 손해배상 청구하려면 먼저 신규임차인을 주선해야 함
  • 그러나 임대인이 신규임차인과의 계약을 확정적으로 거절했다면, 굳이 신규임차인을 주선할 필요 없음
  • 임차인이 손해배상 청구하기 위해 권리금 계약이 체결되어 있어야 하는 것 아님
상가임대차보호법 권리금 5년 초과
상가임대차보호법 권리금 5년 초과

상가 권리금 보호 판례 2

상가임대차보호법 권리금 5년 초과

5년 초과하여 갱신요구권 행사할 수 없는데 손해배상을 청구한 사건

  • 임차인은 2010. 10. 8.부터 보증금 7천, 월세 235, 계약기간 2년으로 정해 음식점을 운영함
  • 임차인은 2012. 10. 7. 월세 255, 계약기간 2년 연장하여 갱신함
  • 2014. 10. 경 다시 1년 더 갱신함
  • 임차인은 2015. 7. 16. 신규 임차인과 1억 4500만원의 권리금 계약을 체결한 후 임대인에게 신규 임차인을 주선하면서 임대차계약 체결을 요구함
  • 임대인은 노후화된 건물을 재건축, 대수선 계획이 있다는 이유로 임차인의 요구를 거절함

상가 권리금 판례(2017다225312)

  • 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 임차인의 이익이 침해되는 가장 전형적인 경우이므로 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담함(임차인이 손해배상 청구할 수 있음)
상가임대차보호법 권리금 판례
상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

판례 요점 정리

과거 갱신요구권에 의한 의무 임대차기간이 5년이었고, 이러한 구법의 5년이 적용되는 사건 중에 전체 임대차 기간이 5년을 초과한 경우

  • 갱신요구권을 행사할 수 없음
  • 그 대신 권리금 회수기회는 보장됨

*전체 임대차 기간이 5년을 초과하면 갱신요구권을 행사할 수 있을까? : 상가임대차보호법 10년(+ 소급적용 판례 총정리)

보증금 초과시 권리금 회수기회 보장?

상가 권리금 판례 3

보증금 초과하더라도 권리금 회수기회 적용 ?

  • 임차인은 2011. 5. 2. 보증금 5천, 월세 165, 기간 2년으로 해서 임차함
  • 이후 임차인은 2013. 5. 9. 보증금을 8천으로 증액하고, 월세 165, 기간을 2015. 5. 14.까지 해서 갱신함
  • 임대인은 2014. 12. 30. 소유권을 이전 받아 임대인이 됨
  • 임대인은 2015. 3. 19. 임차인에게 갱신 거절함
  • 이 임대차계약은 2015. 5. 14. 기간 만료로 종료됨

상가 권리금 판례(2017다228809)

  • 2015. 5. 13. 권리금 회수 기회 보호 규정인 상가임대차보호법 제10조의 4 규정이 신설됨
  • 2015. 5. 13. 상가임대차보호법 제2조 제3항이 개정되면서 보증금이 지역별 기준을 초과한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용될 수 있도록 상가임대차보호법 제2조 제3항에 제10조의 4 규정이 추가됨
  • 2015. 5. 13. 개정 부칙 제3조는 제10조의 4 개정 규정은 ‘위 법 시행 당시 존속 중인 임대차’에 적용된다고 명시함
  • 위 임대차 계약은 2015. 5. 14. 기간 만료로 종료되었으므로 2015. 5. 13.에는 아직 존속 중이었으므로 개정된 상가임대차보호법 제2조 제3항이 적용되어 결과적으로 권리금 회수기회 보호 규정인 상가임대차보호법 제10조의 4가 적용됨

*환산보증금이 지역별 기준 초과하는 경우 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

판례 요점 정리

아래의 경우에는 보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 권리금 회수기회 보호되어 임대인의 거절행위가 있을 경우 손해배상 청구를 할 수 있음

  • 2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차가 2015. 5. 13. 기준으로 만료되지 않고 존속 중인 경우
  • 2015. 5. 13. 부터 새롭게 체결된 임대차

*상가 권리금 계약서 : 권리금 계약서 – 다운로드

상가 권리금 전대차
상가 권리금 전대차

상가임대차보호법 권리금 전대차 적용 ?

임차인이 다시 임대목적물을 다른 사람에게 임대하는 것을 전대차라고 합니다.

상가임대차보호법 제13조는 전대차에 적용되는 규정을 명시하고 있는데, 아래와 같이 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의 4)은 제13조 제1항에 명시되어 있지 않으므로 전차인은 전대인에게 권리금 회수 기회 보장을 요구할 수 없습니다.

참고로 아래의 규정은 전대차에도 적용됩니다.

  • 계약갱신요구권 – 제10조
  • 묵시적 갱신 – 제10조
  • 보증금 초과해도 갱신요구 가능 특례 – 제10조의 2
  • 3기 차임 연체로 해지 – 제10조의 8
  • 차임증감청구권 – 제11조
  • 월차임 전환시 산정률 제한 – 제12조
상가임대차보호법 
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) 
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.  
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
상가 권리금 보호
상가 권리금 보호

상가 권리금 보호 요건

상가임대차가 2015. 5. 13. 존속 중어야 함

  • 권리금 회수기회 보호 규정이 2015. 5. 13. 신설됨
  • 2015. 5. 13. 이전에 임대차가 종료된 경우 – 회수 기회 보호 X

상가임대차 권리금 보호를 위해서는 신규임차인 주선해야 함

  • 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료시까지
  • 위 기간 동안 임차인이 신규임차인을 주선해야 나중에 손해배상 청구할 수 있음
  • 임대인이 명시적으로 거절하면 신규임차인을 주선할 필요 없음

임차인 잘못이 없어야 함

  • 임대료 3기 연체
  • 철거나 재건축 위해 점유 회복 필요한 경우
  • 무단 전대
  • 현저한 의무 위반 등

임대인에게 정당한 사유 없어야 함

  • 신규임차인이 자력 있어야 함
  • 신규임차인이 임대차 유지하기 어려운 상당한 사유
  • 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용 X
  • 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금 지급

손해배상 청구는 3년 내에 행사해야 함

임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 경우 손해배상 청구는 임대차 종료시로부터 3년 내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

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