권리금 계약서 양식(권리금 계산, 세금, 중개수수료)

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권리금 뜻

권리금이란?

법원 판례는 권리금이란 상가건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 정의하고 있습니다(2012다115120 판결).

또한, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

유형재산과 무형재산의 뜻

즉, 권리금이란 유형재산 및 무형재산을 양도하고 받는 돈인데, 감정평가 실무기준에 의하면 유형재산과 무형재산의 뜻은 아래와 같습니다.

1. 유형재산 : 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산
2. 무형재산 : 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산

• 감정평가 실무기준 확인하기

권리금 보증금 차이

채무 담보 VS. 양도 대가

임대차 보증금이란 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것을 의미하고, 권리금이란 유형재산 및 무형재산의 양도 대가를 의미합니다.

임대인 VS. 신규임차인

보증금은 임대인으로부터 다시 반환 받아야 하는 돈이고, 권리금은 새로운 임차인으로부터 받아야 할 돈입니다.

보증금반환의무 VS. 손해배상의무

임대인은 보증금과 관련하여 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 권리금과 관련하여 권리금 회수 기회를 방해했다면 임차인에게 손해배상을 할 의무가 있습니다.

상가 인도 의무와 동시이행관계 여부

상가 임차인은 임대차계약이 종료할 때 임대인에게 상가를 인도(반환)해야 할 의무가 있는데, 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있지만 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 동시이행관계에 있지 않습니다.

즉, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 상가 임차인은 동시이행관계를 주장하면서 상가를 반환하지 않을 수 있습니다. 동시이행되어야 한다고 항변하는 것입니다(동시이행항변권).

그러나 상가 임차인은 임대인으로부터 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 받지 못했을 때, 동시이행관계를 주장하면서 상가를 반환하지 않겠다고 항변할 수 없으며, 임대인으로부터 보증금을 반환 받았다면 손해배상은 받지 못했더라도 상가를 반환해야 합니다.

권리금 종류

실무상 언급되는 권리금의 종류와 계산 방법

신규임차인이 기존임차인의 업종과 시설을 그대로 인수할 경우, 사람들은 흔히 권리금을 아래와 같이 3가지로 구분하여 금액을 계산하고 있습니다.

• 바닥권리금 = 주변 상권, 상가 위치 등을 고려하여 계산한 금액
• 영업권리금 = 1~2년간의 순수익을 고려하여 계산한 금액
• 시설권리금 = 5~10년을 기준으로 시설비를 감가상각하여 계산한 금액

감정평가상 권리금의 종류와 평가 방법

법원은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 등 분쟁이 발생하면 적정한 손해배상액을 정하기 위해 유형재산과 무형재산에 대한 감정평가를 실시합니다(감정평가 실무기준 4.3).

• 유형재산에 관한 감정평가 : 원가법 + 거래사례비교법 등
• 무형재산에 관한 감정평가 : 수익환원법 + 거래사례비교법 등

즉, 감정평가상 권리금은 2가지로 구분되며, 실무상 언급되는 3가지 종류와 매칭해보면 아래와 같습니다.

• 유형재산의 양도 대가 = 시설권리금
• 무형재산의 양도 대가 = 바닥권리금 + 영업권리금

권리금 계산 방법

양도할 재산을 2가지로 구분하기

권리금을 계산하기 위해서는 먼저 권리금의 대가로 양도할 재산을 구체적으로 확정하는 것이 중요합니다(2017나67768 판결).

따라서 기존임차인이 신규임차인에게 넘길 재산을 2가지(유형재산과 무형재산)로 구분하세요.

1. 유형재산의 양도 대가
2. 무형재산의 양도 대가

권리금계약서에 양도할 재산 리스트 명시하기

권리금 액수를 계산하고 신규 임차인과의 분쟁을 예방하기 위해서는 양도할 재산이 무엇인지 권리금계약서에 유형재산과 무형재산의 품목 리스트를 구체적으로 적어야 합니다.

그리고 이렇게 권리금을 받고 넘길 품목 리스트는 추후 임대인의 권리금 회수 방해로 손해배상을 산정해야 할 때도 중요한 기준이 됩니다.

유형재산에 대한 권리금 책정

소득세법과 법인세법은 감가상각과 관련하여 내용연수를 규정하고 있는데, 업종별 자산의 내용연수를 살펴보면, 예를 들어 미용실 등 서비스업의 경우 5년, 음식점의 경우 8년이며(법인세법 시행규칙 별표 6), 일반적인 기구나 비품의 내용연수는 5년(법인세법 시행규칙 별표 5)입니다.

• 별표5 : 건축물 등의 자산 내용연수 확인하기
• 별표6 : 업종별 자산의 내용연수 확인하기

따라서 유형재산에 대한 권리금을 책정하기 위해서는 위 법인세법 시행규칙상의 내용연수를 참고하여 영업시설, 비품, 재고자산의 총 내구연한을 협의하여 정하고, 기존임차인이 사용한 기간만큼 감가상각한 금액으로 책정하면 될 것입니다.

예를 들어 기존 영업시설, 비품, 재고자산 등의 신규 설치비 또는 구입비가 5천만원인데, 기존임차인이 3년 사용하였다면 총 내구연한을 5년으로 설정할 경우 사용된 3년만큼 감가상각하면 약 2천만원 정도 선에서 협의해볼 수 있을 것입니다.

여기서 2천만원은 협의가 시작되는 기준 선이 될 뿐이고, 아래의 내용이 추가적으로 고려되어 2천만원 보다 높아지거나 낮아지게 될 것입니다.

• 신규임차인이 자신의 영업에 활용할 수 있는 정도
• 해당 시설이나 물품의 중고 시세
• 기존임차인이 해당 시설이나 물품이 상가에 부착되어 있는지, 쉽게 분리 및 수거하여 처분할 수 있는지 여부

무형재산에 대한 권리금 책정

무형재산 중 거래처는 양질의 재료를 싸게 공급 받을 수 있는 거래처 연결 등을 의미하고, 신용은 해당 가게에 대한 손님의 고객만족도 등을 의미하며, 영업상 노하우는 기존임차인이 보유한 생산 기술이나 마케팅 기술 등을 의미합니다.

거래처, 신용, 영업상 노하우는 순이익을 높이기 위해 필요한 것들이므로 이러한 무형재산에 대한 권리금 책정은 1~2년 정도의 순이익이 기준이 될 것입니다. 예를 들어 기존임차인의 월별 평균 순이익이 1000만원이었다면 1년을 기준으로 할 경우 무형재산에 대한 권리금은 1.2억원 정도로 책정될 것입니다.

다만, 6개월, 1년, 2년 등 얼마 동안의 순이익을 기준으로 할지는 아래의 내용이 고려될 것입니다.

• 신규임차인에게 향후 몇 년간 임대차기간이 보장되는지 여부
• 거래처 리스트의 희소성이나 활용도, 신규임차인이 거래처와 거래를 계속할 수 있는지 여부
• 고객 만족도(배달의 민족 등 각종 온라인 사이트 리뷰 평가, 오프라인 입소문 등)
• 기존임차인이 전수해줄 노하우의 희소성 등

아래에서는 권리금계약서 작성법을 확인해보고, 권리금 액수를 정하는데 있어서 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 산정에 관한 내용을 통해 알아두어야 할 점을 정리해보겠습니다.

• 상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

권리금 계약서 작성 방법

권리금 계약서 양식 다운로드

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1. 당사자 표시

권리금 계약서를 체결할 기존 임차인과 신규 임차인의 이름을 기재합니다.

2. 상가 표시

권리금 계약의 전제가 되는 상가(임대차목적물)의 주소, 면적, 상호, 업종 등을 기재합니다.

3. 기존 임대차계약의 현황 명시

신규 임차인은 추후 임대인과 새로운 임대차계약을 체결하겠지만 새로운 임대차계약은 결국 기존 임대차계약에서 크게 벗어나지 않게 되므로 기존 임대차 계약 내용(보증금, 월세, 관리비, 부가가치세 별도 여부, 계약기간 등)을 모두 기재해야 합니다.

4. 권리금 금액 및 지급일

신규 임차인이 지급해야 할 권리금 총액과 권리금을 3단계(계약금, 중도금, 잔금)로 나누어 기재하며, 각 지급해야 할 날짜도 기재해야 합니다.

중도금은 지급하지 않기로 정했다면 비워두시면 됩니다.

잔금 지급일은 보통 신규임차인과 임대인이 새로운 임대차계약을 체결일과 같은 날로 정하는 경우가 많습니다.

왜냐하면 새로운 임대차계약이 체결되기 전에 잔금을 지급했다가 새로운 임대차계약이 체결되지 못하면 잔금을 다시 반환해야 하는 번거로움이 있고, 새로운 임대차계약이 체결되지 못하면 사실상 권리금 계약은 무의미하기 때문입니다.

5~8. 기존 임차인의 의무 규정

5. 기존 임차인은 임대인에게 신규 임차인을 주선해야 하고, 임대인과 신규 임차인 간에 새로운 임대차 계약이 체결될 수 있도록 협력해야 함

6. 유형재산과 무형재산의 범위, 대상, 항목 등을 구체적으로 명시해야 하고, 각 유무형 재산의 구체적인 대상이나 항목에 대한 평가금액도 협의가 된다면 명시해두는 것이 좋음

기존임차인 입장에서는 추후 권리금 분쟁으로 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서 유형재산과 무형재산을 명확히 해두는 것이 좋고, 신규임차인 입장에서도 기존임차인으로부터 제대로 양도 받기 위해서는 양도 받아야 할 유형재산과 무형재산이 무엇인지 분명히 해두는 것이 좋습니다.

7. 기존 임차인은 권리금의 대가로서 신규 임차인에게 유무형의 재산적 가치를 이전해야 하고, 이를 이전할 때까지 그 재산적 가치를 잘 유지하고 관리해야 함

8. 기존 임대차 계약 관련 내용이 변경되거나 영업정지, 영업취소, 철거명령 등의 중대한 사유가 발생할 경우 즉시 신규 임차인에게 고지해야 함

9. 권리금 반환 규정

신규 임차인의 책임 없는 사유로 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결하지 못할 경우 권리금 계약은 무효가 되며, 기존임차인은 지급받은 권리금을 신규임차인에게 즉시 반환해야 합니다.

즉, 기존임차인의 귀책이 있든 없든 신규임차인의 잘못이 없이 새로운 임대차계약이 체결되지 못했다면 신규임차인은 계약금, 중도금 등을 반환 받을 수 있습니다.

참고로 이렇게 새로운 임대차계약이 체결되지 못하여 계약금 등을 반환하는 문제가 발생할 것을 대비하여 잔금 지급일을 새로운 임대차계약 체결일과 같은 날(동시이행)로 정하는 것이 보통 관행입니다.

10~13.권리금 계약 해제

10. 권리금 계약도 계약금 2배 배상 또는 계약금 포기로 해제할 수 있습니다. 즉, 계약 위반 등의 사유 없이도 권리금 계약의 계약금을 배액 상환하거나 포기하여 계약을 해제할 수도 있습니다.

• 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

즉, 신규 임차인은 중도금(중도금 없이 계약금과 잔금만 지급하기로 한 경우에는 잔금을 의미함)을 지급하기 전이라면 이미 지급한 계약금을 포기하고 권리금 계약을 해제할 수 있으며, 기존임차인 역시 이미 지급받은 권리금의 계약금의 2배를 배상하고 권리금 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

11. 기존 임차인 또는 신규 임차인이 권리금 계약 내용을 이행하지 않는 경우 상대방은 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있습니다.

12. 영업정지, 취소, 철거명령 등으로 신규 임차인이 영업을 개시하지 못하거나 지속할 수 없는 경우, 신규 임차인은 권리금 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

13. 계약의 해제와 손해배상은 민법 규정에 따름

권리금계약서 특약 사항

권리금계약서에는 아래와 같은 특약을 기재할 수 있습니다.

• 기존임차인이 양도한 유형재산과 무형재산의 실제 내용이 권리금계약서에 기재된 내용이나 기존임차인이 설명한 내용과 다를 경우 이러한 손해를 배상해야 한다는 내용
• 기존임차인이 과거에 했던 불법적인 행위로 인하여 신규임차인이 불이익을 입게 될 경우 이러한 손해를 배상해야 한다는 내용

<함께 보면 좋은 글>

• 상가 매매 취득세, 양도세, 부가가치세(+ 상가주택 양도세)
• 상가 매매시 부가가치세 면제 받는 방법(사업양수도 조건)
• 사업양수도 계약서 작성 방법(경업금지, 고용승계 등)

권리금 손해배상 산정

손해배상액의 한도

임대인이 권리금 회수기회를 방해한 경우 지급해야 할 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다.

여기서 임대차 종료 당시의 권리금이란 권리금의 대가로 양도 받기로 한 유형재산과 무형재산의 감정평가된 금액을 말합니다.

상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

권리금 회수 방해 손해배상 판례

손해는 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해 산정되어야 합니다.

영업시설, 비품, 재고자산 등 유형재산 중에서 쉽게 수거할 수 있다면 손해로 인정되지 않고, 쉽게 수거할 수 없어서 신규임차인에게 양도해야만 대가 회수가 가능한 경우에는 손해로 인정한 판결이 있습니다.

2016나108951, 108968 판결
제1심 감정인 소외 2의 감정 결과에 의하면, 위 63,738,000원 중 유형재산 평가액인 21,738,000원의 세부항목은 영업시설 부분과 비품 등의 부분으로 나뉜다. ① 그중 영업시설 부분은 떡형성기 등 모두 피고가 쉽게 수거해 갈 수 있는 동산들로 여전히 그 소유권은 피고에게 남아 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. ② 비품 등 중 기타공사비를 제외한 나머지 비품들 역시 여전히 쉽게 수거가 가능한 동산들로서 그 소유권은 피고에게 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. 다만 ㉠ 아케이드 공사 시 상인들 자부담분 1,480,000원, ㉡ 셔터공사비 1,200,000원, ㉢ 가게확장칸막이 공사비 100,000원은 피고가 수거해 갈 수 없는 부분으로 이 사건 위반행위가 없었다면 피고가 그 가치를 환수할 수 있었던 부분이다(감정서 14쪽 참조). 
따라서 위 2,780,000원(= 1,480,000원 + 1,200,000원 + 100,000원)만을 손해배상액으로 인정한다. 

또한, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 산정에는 기존 임차인이 투자비용을 회수할 기회가 있었는지와 관련하여 기존임차인의 임대차기간이 중요하게 고려됩니다.

나아가 무형재산 중 상가의 장소적 이익은 보통 기존임차인의 영업활동에 의해 형성된 것이 아니므로 손해배상으로 인정되기 어렵습니다. 물론 기존임차인의 노력에 의해 상권이 새롭게 형성되었다는 특별한 사정이 있다면 당연히 고려되어야 할 것입니다.

2020가합521657, 2020가합521664 판결
다만, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되므로 공평의 원칙에 따른 손해배상책임의 제한이 가능하다고 할 것인데, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 피고는 이 사건 점포에서 9년 이상 영업해 오면서 투자비용 상당 부분을 회수할 기회가 있었던 것으로 보이는 점, ② 원고들이 이 사건 건물을 매수할 당시 매도인과의 사이에 피고의 권리금에 관한 합의가 없었던 것으로 보이는바, 임대인 지위를 승계한 원고들로서는 그 재산권을 행사함에 있어서 예상하지 못했던 불이익이 발생한 점, ③ 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인의 영업과정에서 형성되었다고 보기 어려운 점, ④ 상가임대차보호법상 권리금 회수 보호 조항은 피고가 이 사건 점포에 대한 최초 임대차계약을 체결한 후인 2015. 5. 13. 신설된 점 등에 비추어 보면, 원고들이 피고에게 지급하여야 할 손해배상액을 50%로 제한함이 타당하다. 

• 상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

권리금 계산시 주의사항

기존임차인 입장에서 추후 임대인의 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상 청구 등 권리금 분쟁을 대비하기 위하여 아래의 사항을 주의해주세요.

1. 유형재산과 무형재산은 구별은 되지만 권리금 산정에 있어서 일괄적으로 평가되어야 하는 부분이 있는데, 유형재산은 수거가 가능할 경우 손해로 인정되지 못할 수 있으므로 일괄적으로 평가되어야 하는 약간 애매한(?) 가치는 유형재산 보다는 무형재산의 평가금액에 반영할 것
2. 무형재산 중 상가의 장소적 이익이 기존임차인의 영업활동에 의한 것이 아니라면 추후 손해배상을 받기 어려울 수 있으므로 장소적 이익 가치를 무형재산 중 나머지 항목(거래처, 신용, 영업상 노하우 등)에 반영할 것

다만, 위와 같이 권리금 분쟁에 대비하기 위해서는 권리금 계약서에 권리금 계산 내역을 상세히 기재해야 할 것입니다. 즉, 권리금 계약서에 권리금 총액만 기재하는 것이 아니라 유형재산에 대한 양도 금액과 무형재산에 대한 양도 금액으로 구분하고, 무형재산도 2가지(거래처, 신용, 영업상 노하우/ 상권 등 장소적 이익)로 다시 세분화하여 권리금의 각 항목별 금액을 기재하는 것을 말합니다.

권리금 수수료

권리금 중개수수료 판례

기존임차인과 신규임차인 간에 체결되는 임차권 양도계약과 권리금 계약은 별개의 계약이지만 임대차계약이 정상적으로 체결되지 않으면 권리금 계약이 해제되고 권리금으로 받은 돈을 반환하여야 한다는 점이 계약서에 명시되어 있다면 임차권양도계약과 권리금계약은 불가분의 관계에 있습니다(2016다261175 판결).

법원은 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 구 부동산중개업법에 규정된 중개대상물에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

나아가 법원은 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개한 후 중개보수를 받은 경우에 대하여 포괄적으로 지급 받은 금액 중 어디까지가 공인중개사법의 규율 대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받아 공인중개사법을 위반하였다고 단정할 수 없다고 판단하였습니다(2005도6054 판결).

권리금 중개보수

권리금의 대가인 유형재산과 무형재산은 공인중개사의 중개대상물이 아니므로 공인중개사가 법에서 정한 수수료 한도를 초과하여 수수료를 받더라도 공인중개사법 위반이 아닙니다.

따라서 권리금 중개는 법정 한도 초과와 관계 없이 3당사자(중개업자, 신규임차인, 기존임차인) 간에 협의로 중개보수를 정할 수 있습니다.

권리금 세금

양도소득 VS. 기타소득

보통 건물 소유자가 상가건물을 매도하면서 영업권을 함께 양도할 경우 그 영업권에 대한 권리금은 양도소득세에 해당됩니다(소득세법 제94조 제1항 4호 가목).

그러나 보통 기존임차인과 신규임차인 간에 주고 받는 권리금은 기타소득에 해당합니다(소득세법 제21조 제1항 제7호).

소득세법
제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
7. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품

소득세법
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

신규임차인의 기타소득에 대한 원천징수 8.8%

권리금을 지급 받게 되는 기존임차인은 기타소득인 권리금의 60%를 필요경비로 처리할 수 있기 때문에 나머지 40%가 기타소득으로 인정되고, 여기에 세율 20%를 곱하면 8%가 되고, 지방세까지 더하면 8.8%가 됩니다.

• (1- 0.6) X 0.2 = 8%

그런데, 권리금을 지급하는 신규임차인은 원천징수의무가 있기 때문에 권리금을 지급할 때 8.8%를 원천징수한 후 지급해야 합니다.

소득세법 시행령
제87조(기타소득의 필요경비계산) 법 제37조제2항제2호에서 “광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.
1의2. 법 제21조 제1항 제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.

소득세법
제129조(원천징수세율) ① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 “원천징수세율”이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다.
6. 기타소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율. 다만, 제8호를 적용받는 경우는 제외한다.
가. 제14조제3항제8호라목 및 마목에 해당하는 소득금액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 분에 대해서는 100분의 30
나. 제21조 제1항 제18호 및 제21호에 따른 기타소득에 대해서는 100분의 15
라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20

신규임차인은 원천징수 후 부가가치세 더해 지급

아래에서 다시 정리하겠지만 포괄양수도가 아닌 한 권리금을 지급 받는 기존임차인은 부가가치세를 납부해야 하는데, 보통은 신규임차인이 권리금 이외의 부가가치세를 별도로 부담하도록 하고 있습니다.

따라서 권리금이 1억원이라면 부가가치세는 10%이므로 신규임차인은 1억 1천만원을 지급해야 하는데, 기타소득인 권리금 1억원에 대한 원천징수(8.8%)를 해야 하므로 신규임차인은 1억원에 대한 8.8%를 징수한 후 부가가치세 1천만원을 더한 1억 120만원을 지급해야 합니다.

신규임차인의 경비 처리

신규임차인은 소득세를 원천징수한 후 지급한 권리금을 5년에 걸쳐 감가상각으로 필요경비 처리할 수 있는 장점이 있습니다. 신규임차인이 원천징수하면 기존임차인은 종합소득세 신고시 신규임차인이 원천징수한 소득세를 차감하여 환급 받거나 공제할 수 있습니다.

부가가치세 – 포괄양수도 VS. 재화의 공급

사업에 관한 권리의무를 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도한 경우의 영업양수도 대금에는 부가가치세가 비과세 되지만 사업에 제공되던 물적 설비와 영업권이라는 무형의 재산적 가치만을 특정하여 양도한 경우의 권리금은 재화의 공급으로서 부가가치세가 부과됩니다.

• 상가 매매 부가세 면제 방법(+오피스텔, 사업양도 부가가치세 7가지 주의사항)
• 사업양수도계약서 작성법 9 (+ 부가가치세, 고용승계, 채무인수, 경업금지)

법원은 아래의 사유를 근거로 포괄양수도가 아니라 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당된다고 판단하였습니다.

• 계약서에 영업양수도 대금이 아니라 권리금이라고 기재된 점
• 영업자 지위 승계 없음
• 폐업신고 사유로 양도양수가 아니라 사업부진이었음
• 기존임차인이 하던 사업의 채권채무 평가 없음
• 거래처, 대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등의 이전 없음

권리금 회수 방법

고액의 월세를 지불하는 상가 세입자도 권리금 회수할 수 있을까?

환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 세입자는 권리금 회수 기회를 보장 받을 수 있습니다.

• 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

상가 세입자가 권리금 회수를 위해 해야 할 것은?

• 기존임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 계약 종료시까지 임대인에게 신규임차인과의 계약을 주선해야 함
• 임대인이 계약 체결 거절을 확정적으로 표시한 경우에는 주선행위가 불필요함
• 기존 임차인은 신규 임차인에 자력 등에 관한 정보를 제공해야 할 의무가 있음

참고로 기존 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권을 행사해야 합니다.

임대인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 물지 않으려면 어떻게 해야 할까?

임대인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 계약 종료시까지 권리금 회수 기회를 방해(유형 4가지)하면 안됩니다.

• 임대인에게는 준수해야 할 방해금지 기간이 있음
• 방해행위 유형이 정해져 있음(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 각호)

방해행위 유형에 관한 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인해주세요.

==>> 상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

임대인이 신규임차인과의 계약을 거부할 수 있는 방법은?

임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우(8가지 사유)에는 신규임차인과의 계약 체결도 거절할 수 있음

• 위 8가지 사유 중 철거나 재건축 계획에 관한 것이 있는데, 계약 체결 당시에 그러한 계획이 고지 되지 않았거나 고지 내용이 구체적이지 않은 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없으나 기존임차인이 주선하려고 할 때 그러한 계획을 고지한 것만으로는 권리금 회수 방해 행위에 해당되지 않음
• 임대인은 기존 임차인이 구법상 전체 임대차기간 5년 초과한 경우 계약갱신을 거절할 수는 있지만 5년 초과를 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수는 없음

임대인은 정당한 사유 4가지와 이에 준하는 엄격한 사유가 있으면 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있음

• 1년 6개월 비영리목적 사용을 내세워 거절해야 하고, 실제로도 그렇게 해야 함
• 1년 6개월 내에 처분했어도 새로운 소유자에게 그대로 유지되어 비영리목적으로 사용되면 가능함

임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 8가지 사유 및 4가지 사유, 재건축 계획 고지, 1년 6개월 비영리사용에 관한 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인해주세요.

==>> 상가 권리금 보호 5가지 주의사항(+판례 3가지)

상가 권리금 지급 주체

참고로 상가 임대료 감액에 관한 내용은 차임증감청구권과 차임감액청구서를 참고해주세요.