상가임대차 계약갱신청구권 행사 방법 7가지 꿀팁(+ 갱신거절)

상가 세입자는 영업권을 보장 받기 위해 계약 갱신을 요구할 수 있으므로 상가임대차 계약갱신청구권 행사 방법과 총 몇년까지 갱신을 요구할 수 있는지를 알아보고, 상가 임대인은 세입자의 갱신 요구를 방어하기 위해 무엇을 할 수 있는지 상가 세입자와 임대인의 구체적인 꿀팁을 알려드리겠습니다.

상가임대차보호법 갱신청구권
상가임대차보호법 갱신청구권

상가임대차 계약갱신청구권

상가임대차보호법 환산보증금 초과시 – 갱신요구 가능?

상가임대차보호법은 영세한 세입자를 보호하기 위한 법이므로 임대보증금과 월 임대료의 합계가 지역별 기준을 초과하면 영세한 세입자가 아니므로 원칙적으로 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다(상가임대차보호법 제2조 제1항 단서).

그러나 몇 가지 경우에 예외(상가임대차보호법 제2조 제3항)를 인정해주고 있는데, 그 중에서 상가임대차보호법은 계약갱신요구권의 경우 영세한 세입자가 아니더라도 갱신 요구를 인정해주고 있습니다.

*환산보증금 계산 방법 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

꿀팁1 : 영세한 세입자가 아니더라도 갱신 요구는 가능함!

상가임대차보호법 갱신요구권 행사기간

상가 임차인은 상가임대차 계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 임대인에게 갱신요구를 해야 합니다.

특히 상가 세입자의 갱신요구 표시는 위 행사기간 내에 도달해야 합니다. 즉, 상사 세입자가 표시만 하면 끝나는 것이 아니라 상가 건물주가 그러한 표시를 받아야 완성되는 것입니다.

따라서 만약 갱신 요구가 담긴 편지가 상가임대차 계약기간 만료 6월 전에 임대인에게 도착하거나 또는 계약기간 만료 전 1월이 경과한 후에 임대인에게 도착한다면 계약갱신 요구의 효과는 없습니다.

상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

꿀팁2 : 계약을 갱신하고 싶다면 기간을 지켜 요구해야 한다!

상가임대차 자동갱신 특약 – 유효할까?

만약 상가 세입자의 갱신 요구가 없어도 상가임대차 계약기간이 만료되면 자동으로 갱신된다는 특약은 유효할까요?

상가임대차보호법에 위반된 약정 중 세입자에게 불리한 것은 효력이 없습니다(상가임대차보호법 제15조, 세입자에게 유리한 편면적 강행규정).

그런데, 반대로 해석하면 상가임대차보호법에 위반되더라도 세입자에게 불리하지만 않다면 유효할 수 있습니다.

따라서 세입자의 갱신 요구 없이 자동으로 갱신된다는 특약은 세입자에게 불리하지 않으므로 유효합니다.

꿀팁3 : 특약은 세입자에게 유리하게 작성하면 유효함!

상가임대차보호법 갱신청구권 효과

상가 세입자가 갱신요구권을 행사하면 상가 건물주가 정당한 사유로 거절하지 않는 한 곧바로 상가임대차 계약은 갱신됩니다.

여기서 갱신된다는 의미는 기존 상가임대차 계약과 동일한 조건(계약기간 동일, 계약금액 동일)으로 계약이 연장된다는 것입니다.

다만, 임대료는 어느 정도 인상이 가능하고, 계약은 연장되더라도 총 계약기간에 제한이 있습니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

*상가 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사시 주의사항 : 상가 묵시적 갱신 7가지 꿀팁(+ 갱신청구권과 비교)

상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
상가임대차보호법 갱신요구권
상가임대차보호법 갱신요구권

상가임대차보호법 갱신 10년 ?

계약갱신요구권에 의하여 갱신된 상가임대차의 계약기간은 기존 상가임대차와 동일합니다.

즉, 기존 상가임대차 계약기간이 2년이면 갱신되는 상가임대차 계약기간도 2년이 됩니다. 다만, 이렇게 갱신되더라도 전체 상가임대차 기간은 10년을 초과할 수 없습니다.

*상가임대차보호법 10년 소급적용 정리 : 상가임대차보호법 10년(+ 소급적용 판례 총정리)

상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  

꿀팁4 : 세입자에게는 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있지만 갱신되는 총 계약기간에는 10년의 제한이 있음!

상가임대차보호법 임대료 5% 인상

원칙적으로 임대인과 임차인 쌍방이 임대료를 정해서 계약서에 날인하면 임대료는 절대로 변경할 수 없습니다. 물론 쌍방이 합의하면 바꿀 수 있습니다.

그러나 상가임대차보호법은 조세, 공과금, 감염병, 경제사정의 변동 등 특별한 사정이 있으면 쌍방 합의가 없어도 임대인이나 임차인 중 한 명이 일방적으로 임대료 변경을 청구할 수 있습니다. 그것을 법적 용어로는 차임증감청구권이라고 합니다.

그런데 상가임대차보호법은 감염병, 경제사정 변동 등 특별한 사정이 없더라도 세입자의 갱신요구권에 의해 계약이 갱신되면 임대인이나 임차인의 차임증감청구가 가능하도록 규정하였습니다.

이 것은 아마도 세입자가 총 10년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있기 때문에 임대인에게 공평하도록 임대료 인상 요구권을 부여한 것으로 보입니다. 다만 임대인의 임대료 인상에는 5%의 한도가 있습니다.

*상가 임대료 5% 인상률 계산 방법 : 상가 임대료 인상 5% 계산 방법 3가지 총정리

상가임대차보호법 
제10조(계약갱신 요구 등) 
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

꿀팁5 : 세입자의 요구로 갱신되면 임대인은 경제사정의 변동이 없어도 임대료 인상 요구가 가능함!

상가임대차 갱신거절
상가임대차 갱신거절

상가임대차보호법 갱신거절

상가임대차 갱신거절 사유

상가 세입자에게 갱신요구권이 있다면 상가 건물주는 갱신거절권이 있습니다. 즉, 상가 세입자가 갱신을 요구할 경우 상가 건물주는 임대료 인상으로 방어해볼 수 있지만 5%의 한도가 있기 때문에 갱신거절이 가능하다면 갱신을 거절하는 것이 유리합니다.

다만, 상가 건물주는 상가임대차보호법에서 정한 갱신거절 사유로만 갱신을 거절할 수 있습니다(법정 갱신거절 사유).

꿀팁6 : 상가 임대인은 세입자의 갱신 요구에 대하여 갱신 거절로 방어할 수 있지만 법에 정해진 사유로만 갱신 거절이 가능함!

상가임대차보호법 제10조 제1항
<갱신거절 사유>
1. 임차인 잘못 - 3기의 차임액에 이르도록 차임 연체
2. 임차인 잘못 - 부정한 방법으로 임차
3. 쌍방 합의 - 상당한 보상금 제공
4. 임차인 잘못 - 무단 전대
5. 임차인 잘못 - 고의 중과실 파손
6. 건물 멸실
7. 철거나 재건축으로 점유 회복 필요(사전고지, 안전사고, 다른 법령)
8. 중대한 사유
  • 차임 연체로 인한 갱신거절 : 관련 글 참고
  • 철거나 재건축에 의한 갱신거절 : 관련 글 참고

참고로 철거나 재건축으로 인한 갱신거절 법리는 복잡하기 때문에 만약 임대인으로서 철거나 재건축 등으로 갱신을 거절하고 싶다면 부동산이나 상가 전문 변호사에게 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

상가임대차 갱신거절 통지해야 함

세입자의 갱신요구에 대하여 임대인이 갱신을 거절해야만 갱신이 되지 않으며, 갱신거절 사유가 존재하더라도 실제로 갱신을 거절한다고 말하지 않으면 기존 상가임대차와 동일한 조건으로 갱신이 이루어집니다.

꿀팁7 : 갱신을 거절한다는 것을 말해야 함(통지해야 함)!

상가임대차 갱신거절 시기

갱신요구권 행사기간(계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지)은 정해져 있지만 갱신거절 시기에 관해서는 아무런 규정이 없습니다(상가임대차보호법 제10조).

  • 상가 건물주 입장에서 처음부터 갱신을 거절할 생각이었다면 세입자의 갱신 요구를 기다렸다가 갱신을 거절하지 말고 일찍이 갱신을 거절하는 것이 좋습니다.
  • 상가 세입자 입장에서 묵시적 갱신을 원하는 경우 일단 기다려봤다가 임대인이 갱신거절 통지를 할 경우 행사기간 내에 갱신요구해야 함
  • 만약 상가 세입자묵시적 갱신을 원하지 않고 계약 종료를 원한다면, 임차인의 갱신거절 시기에 관한 규정이 없으므로 임차인은 계약기간 만료 1개월을 넘더라도 갱신거절 통지가 가능합니다.

방치하면 묵시적 갱신이 되므로 임대인이라면 바로 갱신거절 통지하는 것이 유리함!

상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) 
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우