상가임대차보호법 최우선변제를 받을 수 있는 금액인 소액보증금, 소액임차인의 범위를 알아보고, 상가임대차 대항력 요건, 상가임대차 확정일자, 상가임대차보호법 우선변제권을 정리해보겠습니다.
상가 투자금 회수 방법
상가 투자금 종류
상가 임차인은 아래와 같이 3가지 정도를 투자하게 됩니다.
- 보증금
- 권리금
- 유형재산(영업시설 등) 및 무형재산(거래처, 신용, 노하우 등)
상가 보증금 보호 방법
상가 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 아래에서 설명할 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 구비하는 방법으로 회수할 수 있습니다.
- 대항력
- 우선변제권
- 최우선변제권
대항력, 우선변제권 등은 상가를 인도 받아 사업자등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 자세한 내용은 아래에서 정리해보겠습니다.
상가 권리금 회수 방법
상가 임차인이 기존 임차인에게 지급한 권리금은 새로운 신규 임차인에게 지급 받거나 임대인이 권리금 회수기회를 방해한 경우 손해배상을 청구하여 회수할 수 있습니다.
- 신규 임차인으로부터 권리금 지급 받기
- 임대인으로부터 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구
상가 유형재산 및 무형재산 회수 방법
상가 임차인이 상가에 설치한 영업시설 등의 유형재산과 거래처, 고객, 신용 등의 무형재산을 회수하는 방법에는 임대인으로부터 비용을 상환 받거나 부속물 수거해가거나 부속물 매수를 청구하는 방법, 신규 임차인에게 시설물 양도 대가로 권리금을 지급 받는 방법, 최대 10년까지 상가 임대차계약을 갱신하여 유무형의 재산을 최대한 활용하는 방법이 있습니다.
- 임대인에 대한 비용상환청구권, 부속물매수청구권
- 신규 임차인으로부터 권리금 지급 받기
- 계약갱신청구권 행사하기
상가임대차보호법 대항력
상가 대항력
상가 세입자는 임대인과 계약을 체결한 것이므로 제3자에게는 상가 세입자로서의 권리를 주장할 수 없습니다. 즉, 상가 세입자는 임대차계약상의 채권을 가지고 있을 뿐입니다.
이에 상가임대차법은 세입자를 보호하기 위하여 일정한 요건을 갖추면 부동산등기부 등본에 등기가 되지 않더라도 제3자에게 자신의 임대차계약상의 권리로 대항할 수 있는 대항력을 부여하고 있습니다.
상가임대차 대항력 요건
상가 세입자가 최선순위 저당권 등 담보권이나 가압류 등보다 먼저 대항요건(상가건물 인도 + 사업자등록 신청)을 구비했다면 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 즉, 상가 임차인이 1순위로 상가를 인도 받아 사업자등록을 신청하면 다음날부터 대항력을 취득하게 되는 것입니다.
- 대항력 = 상가건물의 인도 + 사업자등록 신청
상가 임대차 대항력 효력
상가 세입자는 임대차계약에 따라 상가를 사용수익할 수 있는 권리(채권)만 가지고 있으므로 경매 절차에서 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만 대항력을 보유한 상가 세입자는 보증금을 전액 변제 받지 못하는 한 임차권이 소멸되지 않습니다.
즉, 상가 세입자가 대항요건을 구비하고 확정일자까지 갖추면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되는데, 경매절차의 배당요구 종기까지 배당을 요구하면 권리 순서에 따라 배당을 받을 수 있는데, 만약 세입자가 배당요구를 하지 않았거나 배당요구를 했지만 전액 변제 받지 못한 경우에는 해당 보증금으로 낙찰인에게 대항할 수 있는 것입니다.
사업자등록
사업자등록 신청 방법
사업자등록은 사업개시 전 또는 사업을 시작한 날로부터 20일 이내에 구비서류를 갖추어 상가건물 소재지 관할 세무서에 신청해야 하며, 홈택스에 회원 가입을 하면 온라인으로도 사업자등록 신청과 필요서류 제출, 사업자등록증 발급이 가능합니다.
전차인이 사업을 운영하는 경우
사업자등록은 대항요건이므로 배당요구 종기까지 존속해야 합니다. 따라서 상가 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마친 사업자가 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업하고 전차인이 사업을 운영하고 있는 경우에는 전차인 명의로 사업자등록을 해야 합니다.
그래야만 임차인이 전차인의 사업자등록을 가지고 대항력과 우선변제권을 보장 받아 보증금을 변제 받을 수 있게 되는 것입니다.
2005다64002 판결 이 사건 점포의 임차인이 사업자등록 후 전차인에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 한 전차인은 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 임차인은 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단됨
사업자등록 신청 서류
사업자등록 신청서 제출시 상가 임대차계약서 사본을 제출해야 하고, 상가건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면을 제출해야 합니다. 또한, 허가를 받아야 하는 사업 등은 허가증 등 관련 서류도 함께 제출해야 합니다.
- 사업자등록신청서
- 임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우)
- 인허가 등 사업을 영위하는 경우 허가·등록·신고증 사본
- 허가(등록, 신고) 전에 등록하는 경우 허가(등록)신청서 등 사본 또는 사업계획서
- 동업계약서(공동사업자인 경우)
- 자금출처 명세서(금지금 도·소매업, 액체·기체연료 도·소매업, 재사용 재료 수집 및 판매업, 과세유흥장소 영위자)
상가 도면을 반드시 첨부해야 할까?
임대인이 상가건물을 통으로 소유하고 있는데 세입자가 그 중 일부분을 임차했다면 사업자등록시 해당 부분이 표시된 도면을 제출하는 것이 원칙입니다.
그러나 특정 층 전부를 임차하거나 특정 호실 전부를 임차한 경우 등 도면이 없더라도 임차한 부분을 객관적으로 명백히 인식할 수 있다면 도면이 제출되지 않아도 사업자등록은 유효한 공시방법이 되어 대항력을 발생시킵니다(2010다56678 판결).
그러나 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도를 가늠하기 쉽지 않으므로 불측의 손해를 방지하기 위해서는 가능한 한 도면을 제출하는 것이 좋습니다.
사업자등록과 상가임대차현황서
실제 상가 임대차계약상 환산보증금이 지역별 기준을 충족하더라도 사업자등록신청 당시 제출한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 보증금과 차임이 지역별 환산보증금 기준을 초과하게 되면 상가 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
다만, 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 상가임대차보호법 제2조 제3항에 따라 상가임대차보호법 중 일부 규정이 예외적으로 적용되는데, 그 중 대항력은 예외적으로 인정되지만 우선변제권 등은 인정되지 않습니다.
따라서 임대차계약이 변경되거나 갱신되어 보증금과 차임 등이 변경되면 사업자등록정정신고를 해야 하며, 특히 환산보증금이 낮아지는 경우 사업자등록 정정신고를 하는 것이 세입자에게 유리합니다.
상가임대차보호법 우선변제권
상가 임대차 우선변제의 의미
상가 세입자는 임대차계약상의 권리를 가진 채권자에 불과하므로 상가건물이 경매나 공매될 경우 물권자에 비하여 후순위가 될 수 밖에 없습니다.
이에 상가임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 갖춘다면 경매나 공매에서 우선변제권을 부여하고 있습니다.
여기서 배당순위는 상가건물의 저당권자, 전세권자 등 다른 물권자의 설정등기일과 확정일자의 선후를 기준으로 정해집니다.
상가임대차보호법 우선변제권 요건
상가 임차인이 우선변제권을 획득하기 위해서는 먼저 대항력을 얻기 위해 필요한 대항요건을 구비해야 하고, 이러한 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 임대차계약서 원본에 확정일자를 받아야 합니다. 또한, 경매나 공매 절차에서 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
- 대항요건(상가건물의 인도 + 사업자등록 신청) 구비
- 배당요구 종기까지 대항요건 유지
- 임대차계약서상 확정일자
- 배당요구 종기까지 배당요구 할 것
상가임대차 확정일자 신청 방법
상가 세입자는 관할 세무서장에게 임대차계약서를 제출하여 확정일자 부여 신청을 해야 하고, 확정일자 신청서, 임대차계약서 원본, 해당 임차부분 도면, 신분증 등의 서류를 제출해야 합니다.
사업자등록 신청과 확정일자 부여 신청을 동시에 하는 경우 확정일자 신청서 대신 사업자등록 신청서 등에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하면 됩니다.
상가임대차보호법 최우선변제
상가임대차 최우선변제권 요건
상가 세입자가 아래의 요건을 갖출 경우 보증금 중 일정액은 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다. 즉, 소액임차인인 상가 세입자가 갖춘 대항요건 구비 시점이 다른 담보물권자의 설정 등기 시보다 후순위라고 하더라도 최우선적으로 변제 받을 수 있다는 것입니다.
- 상가 환산보증금이 지역별 소액보증금에 해당될 것
- 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건(상가건물의 인도 + 사업자등록 신청) 구비
- 배당요구 종기까지 대항요건 유지
- 배당요구 종기까지 배당요구 할 것
경매신청의 등기란 결국 경매개시결정 등기, 압류등기를 의미하며, 대항력은 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 대항요건은 경매개시결정 등기 전날까지 갖추어야 합니다.
상가 임대차보호법 금액
상가임대차보호법 적용을 받기 위해서는 환산보증금 금액이 지역별 기준 이하여야 하고, 상가임대차보호법상 최우선변제를 받기 위해서는 환산보증금 금액이 지역별 소액보증금 이하여야 합니다.
상가임대차보호법 소액임차인 – 과거
개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준이 되는 시행령은 개정 전 주택임대차보호법 시행령입니다(2001다84824 판결).
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역의 개정 흐름은 아래와 같습니다.
즉, 소액임차인 여부는 임대차계약을 체결한 시점이 아니라 상가의 최선순위 저당권 등의 설정 시점을 기준으로 합니다.
상가임대차보호법 소액임차인 – 현재
일단 현재 법령상 소액보증금 범위는 아래와 같습니다.
- 서울 : 6500만원 이하
- 과밀억제권역 : 5500만원
- 부산광역시 중 기장군 제외 : 3800만원
- 부산광역시 중 기장군 : 3000만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역, 부산광역시 제외) : 3800만원
- 세종특별시, 파주시, 화성시 : 3000만원
- 기타 지역 : 3000만원
상가 최우선변제 범위
상가 임대차에서 소액임차인에 해당되어 최우선변제권이 주어진다고 하더라도 보증금 전액을 최우선변제 받는 것이 아니라 보증금 중 일정액에 한하여 최우선변제를 받는 것입니다.
- 서울 : 2200만원 이하
- 과밀억제권역 : 1900만원
- 부산광역시 중 기장군 제외 : 1300만원
- 부산광역시 중 기장군 : 1000만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역, 군지역, 부산광역시 제외) : 1300만원
- 세종특별시, 파주시, 화성시 : 1000만원
- 기타 지역 : 1000만원
기존 임차인이 임차권등기를 마친 경우
상가 소액임차인이라도 그 전에 임차권등기를 마친 임차인이 있다면 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 없습니다. 다만, 우선변제권 요건 구비에 따라 우선변제를 받을 수는 있습니다.
최우선변제권과 우선변제권, 대항력을 모두 갖춘 경우
상가 소액임차인으로서 보증금 중 일부를 배당 받은 후 나머지 보증금은 우선변제권 요건을 구비한 순서에 따라 배당 받을 수 있고, 대항력을 가진다면 나머지 보증금을 다 받을 때까지 상가의 인도를 거절할 수 있습니다.
상가임대차 최우선변제권 한도액
건물만의 임차인이나 건물 일부의 임차인이라도 주택(대지 포함) 가액의 2분의 1 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
또한, 대지와 건물이 따로 매각된 경우에는 먼저 매각된 목적물에서 2분의 1을 받고 나머지 보증금은 뒤늦게 매각되는 목적물에서 우선변제 받을 수 있으며, 대지와 건물이 동시에 매각되는 경우에는 경매 대가에 비례하여 분담하여 변제를 받을 수 있습니다.
상가 소액임차인이 여러 명인 경우
소액임차인 상호간에는 임대차계약 성립의 전후나 대항요건 구비의 전후를 묻지 않고 동순위로 배당받는다.