원상복구 범위 중 상가 원상복구 범위, 원상회복 판례, 원상회복기간에 관하여 알아보고, 원상복구 특약과 원상복구 합의서 양식과 원상복구 분쟁이 발생하는 이유, 상가 원상복구 주의사항 3가지도 정리하겠습니다.
원상복구 분쟁이 발생되는 이유
상가 임차인은 많은 비용을 투자하고 있다.
상가 세입자는 임대인에게 거액의 보증금을 지급하는 것은 물론 종전 세입자에게 권리금을 지불하고 들어오기도 합니다. 상가 세입자는 이러한 보증금과 권리금을 지키기 위해 열심히 장사를 하기로 마음 먹고 영업시설을 설치하게 되는데, 여기서 꽤 많은 금액의 인테리어 비용이 투입됩니다.
- 권리금
- 보증금
- 인테리어 비용
상가 임대인도 투자금을 보호받아야 한다?
그런데, 상가 임대인 역시 상가를 구입하는데 많은 자금을 투입하였고, 이러한 투자금을 보호 받기 위해서는 상가를 공실 없이 임대하여 임대료를 받아야 합니다.
그래서 상가 임대인은 상가를 임대해줬다가 돌려 받을 때 상가에 설치된 영업시설을 철거하고 원래의 상태대로 돌려 받길 원합니다. 왜냐하면 상가에 특수한 업종의 영업시설이 설치되어 있으면 거기에 맞는 새로운 세입자를 찾기 어려울 수 있고, 결국 공실이 발생될 수도 있기 때문입니다.
권리금과 원상복구
상가 임대인이 원상복구된 상가를 원하는 이유는 결국 새로운 세입자를 찾아 공실 발생을 막기 위한 것이므로 기존에 설치된 영업시설을 활용할 수 있는 새로운 임차인만 찾을 수 있다면 더 이상 원상복구는 문제되지 않을 것입니다.
즉, 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받고 영업시설 등을 양도하게 되면, 기존 임차인은 그 동안 투입했던 인테리어 비용을 보상 받을 수 있고, 상가 임대인은 원상복구 없이도 새로운 임대차 계약을 체결하여 계속하여 임대료를 받을 수 있으므로 서로 윈윈인 것입니다.
다만, 이렇게 권리금을 지급하고 영업시설을 인수하겠다는 신규 세입자를 찾지 못할 경우 결국 원상복구가 문제되는데, 과연 원상복구는 누가 해야 할까요?
임차인의 원상회복의무
원상회복은 상가 임차인이 해야 하는데, 그 이유는 물건을 빌린 사람은 물건을 반환할 의무가 있고, 반환할 때는 원래의 상태대로 복구해서 반환해야 하기 때문입니다.
2017다268142 판결 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
원상복구 3단계
일단 원상복구 뜻은 임대차계약 체결 당시의 상태로 복구하는 것을 말합니다. 상가 원상복구는 3단계로 구분됩니다.
- 설치한 시설물 철거(뜯어내기)
- 폐기물, 집기 처리(버리거나 처분하기)
- 원래의 상태대로 만들기(덧붙이거나 수선하기)
원상복구의 2가지 측면
임차인이 원상회복의무를 부담하게 되어 기존의 영업시설을 철거해야 한다면 2가지 의문이 생깁니다.
- 철거될 시설이지만 이미 투입한 인테리어 비용은 보상받을 수 없는 것인지?
- 임차인의 원상복구 의무 중 면제되는 부분은 없는지?
아래에서는 임차인이 투입한 비용 보상과 임차인의 원상회복 의무가 면제되는 범위에 관하여 원상회복 판례를 알아보고, 원상복구 범위, 원상복구 특약과 합의서, 주의사항 등을 정리해보겠습니다.
원상회복 판례
기존임차인이 설치한 시설도 원상복구해야 할까?
상가 임차인은 자신이 새롭게 설치한 영업시설을 철거하고 원상회복할 의무가 있으나, 종전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복 해야 할 의무는 없습니다.
90다카12035 판결 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.
그러나, 대법원은 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존의 영업을 양도 받았다면 종전 임차인이 설치한 시설물도 원상회복해야 한다고 보고 있습니다.
2017다268142 판결 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로......丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
비용 청구를 포기하면 원상복구 의무를 면제받을 수 있을까?
보통은 상가 임차인이 시설에 관한 비용을 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 임차인의 원상복구의무가 면제되는 것은 아닙니다.
다만, 임차인이 시설비를 요구하지 않기로 약정한 것을 두고 원상복구의무를 면제해준 것으로 해석한 판결도 있습니다.
2002다42278 판결 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다고 한 사례.
2017다268142 판결 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 乙이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 丙 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.
98다6497 판결 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.
원상복구하기로 약정한 후 필요비와 유익비를 청구할 수 있을까?
임차인이 철거하여 원상복구 하기로 약정했다면, 자신이 철거해야 하는 시설이므로 그 시설에 투입된 비용 역시 포기한 것으로 봐야 할 것입니다.
2011나27263 판결 '임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구하기'로 약정하였는바(갑 1호증), 이는 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 부동산에 지출한 각종 필요비 또는 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 봄이 상당하다
영업시설에 관한 소유권을 임대인에게 넘기면 원상복구를 면제받을 수 있을까?
임대인에게 소유권이 귀속된다는 특약이 있다면 해당 영업시설에 관한 원상복구 의무는 면제되겠지만 특약 없이 부합하여 소유권이 귀속되는 경우에는 원상복구 의무가 면제된다고 보기 어렵습니다.
94다44705, 44712 판결 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
2017나2007444 판결 이 사건 점포의 벽체 마감재, 마다개, 천정재는 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다. 민법 제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.
원상복구 기간
원상회복기간은 당사자 쌍방이 합의하기 나름이지만 별도의 합의가 없는 경우 법원은 임차인의 원상복구 지체로 인해 임대인이 입은 손해를 계산하면서 원상복구 기간을 5일 정도로 잡았습니다.
그러나 모든 원상복구 기간을 5일로 둘 수는 없고, 원상복구 공사 내용과 그 정도에 따라 달라집니다.
2005가합10027 판결 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조). 앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원ㆍ피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
원상복구 범위
임차인이 새로 설치한 영업시설
상가 임차인은 영업시설을 철거하고 원상복구해야 함
종전 임차인이 설치한 영업시설
상가 임차인은 원칙적으로 종전 임차인이 설치한 영업시설을 철거할 의무가 없습니다. 그러나 현재의 임차인이 종전 임차인으로부터 영업을 양수했다면, 원상복구할 때 자신이 새로 설치한 시설물 이외에 종전 임차인이 설치한 시설물도 철거하고 원상복구해야 합니다.
따라서 만약 상가 임차인이 원상복구시 종전 임차인이 설치한 시설까지 철거하고 싶지 않다면 임대차계약 체결시 아래와 같은 내용을 특약으로 추가해야 합니다.
<특약 문구 예시> 임차인은 종전 임차인으로부터 영업을 양도 받았더라도 종전 임차인이 설치한 영업시설을 원상회복할 의무가 없다.
임차인이 시설비 청구를 포기한 경우
상가 임차인이 임대인에게 영업시설에 관한 비용을 청구하지 않기로 약정했다고 해서 곧바로 임차인의 원상복구의무가 면제되는 것은 아닙니다.
따라서 만약 상가 임차인이 원상복구 의무를 면제 받을 목적으로 시설비를 요구하지 않기로 한 것이라면 원상복구 의무가 면제된다는 내용을 아래와 같이 명시해야 합니다.
<특약 문구 예시> 임차인은 영업을 위해 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 요구할 수 없으며, 그 대신 임차인은 원상복구 의무를 부담하지 않는다.
원상복구 특약과 원상복구 합의서
원상복구 합의서 양식
상가 임대차계약 체결시 합의된 내용은 임대차계약서에 특약으로 기재하면 되고, 이후 상가건물에 새로운 시설을 추가로 설치하거나 임대차 계약이 종료될 무렵 원상복구에 관한 합의서를 별도로 작성하실 수도 있습니다.
원상복구 합의서에는 합의된 내용을 쓰면 되는데, 대체로 범위, 기간, 비용 부담 등에 관한 내용이 들어갈 것으로 보입니다.
아래의 양식에 기재된 원상복구 공사 범위나 제외되는 범위는 예시이므로 임대인과 임차인이 합의한 내용을 쓰시면 되고, 아래의 내용을 참고하시는 것을 추천드립니다.
- 원상복구 범위를 구체적으로 기재하기
- 상가를 둘러보면서 원상복구 범위에 관하여 합의한다면 합의 과정을 동영상으로 남겨두기
- 임대인과 임차인 간에 원상복구 범위, 내용, 방식 등 구체적인 모습에 관하여 합의할 때, 원상복구 업체 참여하기
- 신규 임차인이 영업을 양수 받는다면 신규임차인도 참여하기
원상복구 합의서 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받아 사용하세요.
원상복구 특약
아래에서는 일단 원상복구 특약을 유형별로 정리해보고, 이러한 특약이 포함된 상가 임대차계약서 양식을 함께 업로드 해두겠습니다. 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하세요.
원상복구 특약 – 임대인에게 유리한 내용
상가 임대차계약은 일반적으로 임대인에게 유리하게 작성되는데, 수선의무와 원상복구의무에 관하여 임대인에게 유리하도록 작성한 특약입니다. 특약이 기재된 상가 임대차계약서 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.
- 임차인은 임차인의 부담으로 상가건물을 수선해야 하고, 대규모 수선 중 (예시 : 보일러, 에어컨)은 특별히 임차인이 수선하기로 한다.
- 임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구해야 한다.
- 임차인은 임대인에게 필요비, 유익비 등의 비용 상환을 청구할 수 없으며, 임차인의 부담으로 원상복구도 해야 한다.
원상복구 특약 – 임차인에게 유리한 내용
보통 상가 임대차계약서를 임차인에게 유리하게 작성하기 어렵지만 그러한 상황을 가정하고 작성한 특약입니다. 특약이 기재된 상가 임대차계약서 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.
- 임대인은 상가건물을 수선해야 하고, 임차인은 필요비 상환을 청구할 수 있다.
- 임차인은 독립성이 없고 분리할 경우 경제적 가치가 없어 부합된 시설에 관하여 원상회복할 의무가 없으며, 부합된 시설에 투입된 비용의 상환을 청구할 수 있다.
- 임차인은 필요비나 유익비 상환을 청구할 수 있고, 부속물매수청구도 할 수 있으며, 유익비상환청구권이나 부속물매수청구권이 인정될 경우 해당 부분에 대한 원상복구 의무를 부담하지 않는다.
원상복구 특약 – 임차인의 차선책
현실적으로 상가 임차인에게 유리하게 특약을 작성하기는 어려울 것으로 보여 적절한 수준으로 낮추어 작성한 내용입니다. 특약이 기재된 상가 임대차계약서 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.
- 임차인은 상가건물을 수선해야 한다.
- 수선의무를 포괄적으로 특약하면 소규모 수선만 임차인이 부담하고, 대규모 수선은 임대인이 부담하게 되어 차선책에 해당됩니다.
- 임차인은 임대인에게 필요비, 유익비 등의 비용 상환을 청구할 수 없고, 그 대신 임차인의 원상복구 의무는 면제된다.
- 이미 투입된 상가 인테리어 비용은 포기하되 그 대신 상가 원상복구 비용은 지출하지 않을 수 있으므로 차선책에 해당됩니다.
원상복구 특약 – 신규임차인에게 필요한 내용
상가 임차인이 종전 임차인으로부터 영업을 양수한 경우에는 원상복구 범위에 종전 임차인이 설치한 시설도 포함될 가능성이 높습니다.
따라서 상가 임차인은 자신이 새로 설치한 시설물 이외에 종전 임차인이 설치한 시설물까지 원상복구 하고 싶지 않다면 먼저 임대인과 협의해야 합니다.
그리고 임대인과 종전 임차인이 설치한 시설물은 철거하지 않기로 합의가 되었다면 해당 상가건물을 인도 받은 날 상가건물의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두고 아래와 같이 특약 예시 문구를 추가하시는 것이 좋습니다.
<특약 문구 예시> 임차인은 종전 임차인으로부터 영업을 양도 받았더라도 종전 임차인이 설치한 영업시설은 원상복구 할 의무가 없다.
상가 원상복구 주의사항 3가지
원상회복 비용을 줄이기 위해 상가 임대인 및 신규임차인과 협의해야 함
상가 원상복구는 임대인과의 관계에서 부담하는 의무이므로 임대인과 협의만 된다면 원상복구의 범위를 줄일 수 있습니다.
그러나 임대인 입장에서도 영업시설을 직접 활용하는 것이 아니므로 협의하는데는 한계가 있고, 원상복구 비용을 최대한 줄이기 위해서는 기존 영업시설을 활용할 수 있는 신규임차인과 권리금계약을 체결하는 것이 좋습니다.
원상복구의 범위를 명확히 해야 함
원상복구는 임대차계약 체결 당시의 상태로 복구하는 것이므로 원래의 상태가 어땠는지 기록해두지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 임대차계약서나 원상복구 합의서 등을 통해 원상복구 범위를 구체적으로 기재해야 합니다.
원상복구 범위를 글로 표현하기 어렵다면 임대차체결 및 잔금 지급 당시의 상태를 동영상으로 촬영해두는 것이 좋으며, 원상복구 범위를 합의하는 과정도 동영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
그리고 임대인과 임차인 간에 원상복구 범위를 합의할 때 가능하다면 원상복구 공사 업체, 종전 임차인의 영업을 양수한 신규 임차인의 참여도 고려해보시는 것이 좋습니다.
원상복구 공사 전에 임대인에게 상가 도면을 요청하기
철거 등 원상복구는 인테리어처럼 덧붙이기 보다는 떼어내는 작업이 많기 때문에 천정, 벽, 바닥에 매립되어 있는 전기, 가스, 냉난방 시설 등이 원상복구 공사 과정에서 손상될 위험이 있습니다.
따라서 상가 임차인은 임대인과 원상복구에 관한 협의를 진행하면서 상가건물의 설계 도면을 요청하는 것이 좋습니다. 그리고 이렇게 입수된 설계 도면은 원상복구 공사가 시작되기 전에 공사 업체에 전달해야 합니다.