상가 임대차계약서(양식 다운로드) – 주의사항 5가지

상가임대차보호법을 적용받기 위한 기준, 상가 임대차계약서 체결시 확인 서류 5가지와 체크해야 할 기본 사항 5가지는 무엇인지 알아보고 상가 임대차계약서 작성 방법과 특약사항을 알아보겠습니다. 필요하신 분은 상가 임대차계약서 양식(상가건물 임대차 표준계약서)을 다운로드 받아서 사용하세요.

상가 임대차계약서 – 상가임대차보호법 적용 여부

Q. 상가 임대차계약서 – 상가임대차보호법 VS. 민법 ?

상가 건물에 대한 임대차계약서만 체결하면 무조건 상가임대차보호법이 적용될까요?
대답은 아닙니다. 상가건물임대차보호법이 적용될 수도 있고, 민법이 적용될 수도 있습니다.

상가임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위한 규정들이 많기 때문에 상가 임차인 입장에서는 어떻게든 상가임대차보호법을 적용받도록 하는 것이 유리합니다.

그렇다면 어떻게 해야 상가임대차보호법을 적용받을 수 있을까요?

Q. 상가 임대차계약서 – 상가임대차보호법 적용 조건 3가지

1. 사업자등록이 가능한 건물을 인도 받아 영업용으로 사용해야 합니다.
2. 보증금과 월차임액을 협의할 때 가능하면 환산보증금이 일정 금액을 초과하지 않도록 해야 합니다.
3. 상가 임대차계약서에 확정일자를 받아둬야 합니다.

상가 임대차계약서 – 주의사항

Q. 상가 임대차계약서 – 5가지 기본 사항 체크

1. 임대인이 소유자가 맞는지, 임대인이 소유자가 아니라면 적법한 임대 권한이 있는지(예를 들어 전대차에서 임대인의 동의를 받았는지)
2. 대리인 체결시 위임장 및 인감증명서와 신분증 등 확인(서류 확인 이외에도 직접 소유자와 통화하면서 소유자가 대리인에게 대리권을 수여한 것이 맞는지 물어보고 녹음하거나 대리인 이외의 자에게 확인서를 받는 등 다방면으로 확인해보고 증거를 남겨두어야 함)
3. 보증금이나 계약금은 소유자(임대인)에게 직접 입금하는 것이 좋음(가능한 한 대리인이나 공인중개사에게 입금하지 말 것)
4. 상가 임대차계약서 이외에 공인중개사가 제공하는 중개대상물 확인 설명서도 꼼꼼히 확인할 것
5. 대항력과 우선변제권 확보를 위해 상가건물 인도, 사업자등록, 확정일자를 빠르게 완료할 것

Q. 상가 임대차계약서 – 5가지 서류 확인

1. 건축물대장
2. 토지대장
3. 토지이용계획 확인서
4. 부동산 등기부등본
5. 상가 임대차현황서

상가 임대차계약서 – 체결시 확인 서류

Q. 건축물대장 무료열람

건축물대장 등본이나 초본은 정부24에서 인터넷으로 발급 받거나 열람할 수 있습니다.

상가를 임차하시려는 분은 건축물대장에 기재된 지번, 소유자 등이 실제와 일치한지, 부동산등기부 등본의 지번, 소유자 등과 일치하는지 확인해야 합니다.

그리고 상가 건물에서 하시려는 업종이 건축물대장에 기재된 용도지역, 용도구역 등에 적합한지 확인해야 합니다.

Q. 건축물현황도 발급

건축물현황도는 건물 소유자 본인만 인터넷으로 발급받거나 열람할 수 있습니다.

Q. 토지대장 무료열람

토지대장은 토지의 지번, 지목, 면적, 소유자 등이 기재된 장부인데, 정부 24에서 인터넷으로 발급받거나 열람할 수 있습니다.

상가를 임차하시려는 분은 토지대장의 지번, 소유자 등이 실제 지번이나 부동산등기부의 지번, 소유자 등과 일치하는지 확인해야 합니다.

Q. 토지이용계획 확인서 발급

토지이용계획 확인서는 지역이나 지구 등이 지정된 것과 그 지정된 곳에서의 행위 제한 내용 등이 기재된 서류인데, 정부 24에서 인터넷으로 발급받거나 토지이용규제정보서비스(토지이음 홈페이지)에서 열람할 수 있습니다.

상가를 임차해서 영업을 하시려는 분은 토지이용계획 확인서에서 토지이용 계획과 행위제한 정보를 확인하셔야 합니다.

Q. 부동산 등기부등본 열람

부동산 등기부등본은 부동산의 지번, 면적 등의 표시와 소유권, 전세권 등의 권리가 기재된 장부를 말하며, 인터넷 등기소에서 인터넷으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다(물론 등기소에 방문하거나 무인발급기를 이용하여 열람하거나 발급 받을 수도 있습니다).

상가를 임차해서 영업을 하시려는 분은 부동산 등기부등본에서 지번, 소유자 등의 표시가 실제와 일치한지, 건축물대장, 토지대장 등과 일치한지 확인해야 합니다.

또한, 소유권 이외에 압류, 가압류, 가등기, 저당권, 전세권 등이 있는지 확인해야 하고, 어떠한 권리가 있다면 등기 순서 등을 파악해서 상가 임차권에 문제가 없을지 판단해야 합니다.

Q. 상가 임대차현황서 발급

상가건물 임대차현황서는 이해관계인이나 임대차계약을 체결하려는 자가 임대차 정보 제공 요청서를 제출하여 관할 세무서장으로부터 받는 서류로서 해당 상가의 확정일자 부여일, 보증금, 차임 등 임대차 정보가 기재되어 있습니다.

이해관계인은 이해관계인에 해당한다는 입증 서류, 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의서 및 입증서류를 첨부하여 신청해야 하는데, 국세청 홈텍스에서 임대차 정보제공 요청서를 입력하여 인터넷으로 상가건물 임대차현황서를 발급받거나 열람할 수 있습니다.

상가 임대차계약서를 체결하려는 분은 상가건물 임대차현황서를 통하여 상가 임대차 건물의 소재지, 면적, 사업자등록 신청일, 보증금 및 차임, 확정일자 부여일 등을 확인할 수 있습니다.

상가 임대차현황서 열람 또는 발급 방법 및 상세한 내용 해설 확인하기

상가 임대차계약서 작성 방법

Q. 상가계약서 작성도우미

우선 상가 임대차계약서 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

상가건물 임대차 표준계약서는 그냥 다운받아 사용하실 수도 있지만 계약서의 주요 내용을 어느 정도는 알아 두시는 것이 좋습니다. 아무리 계약서에 기재된 내용이더라도 알아야지만 그 권리를 제대로 행사할 수 있기 때문입니다.

해나스쿨은 상가계약서 작성도우미로서 상가 임대차 계약서 작성법을 알려드리겠습니다.

Q. 상가 임대차계약서 – 양식 다운로드

상가 임대차계약서(상가 월세 계약서) 표준 양식입니다. 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하세요.

Q. 상가 임대차계약서 – 주요 내용

1. 당사자 표시
상가 임대차계약서의 임대인과 관련해서 상가 건물 소유자가 임대인이 되는 것이 보통이지만, 예외적으로 아내 명의의 건물을 남편이 대신 임대차계약을 체결하는 등 대리인과 계약을 체결하는 경우도 있을 것입니다.

예를 들어 아내 명의로 된 건물을 남편이 대신 임대차계약을 체결하는 경우, 남편으로부터 위임장 및 인감증명서를 제출받아야 하겠지만 이 역시 100% 안전한 방법이 아닙니다.

만약 나중에 아내가 남편에게 대리권을 준 사실이 없다고 주장할 경우, 대리권 존재 등을 입증하는데 어려움이 있을 수 있습니다(참고로 부부 간에는 일상가사대리권이 존재하지만 그 대리권은 일상 생활에 관한 대리권일 뿐 건물에 대한 임대차계약을 체결하는 데까지 대리권이 있다고 보지 않습니다).

2. 상가의 표시
상가 임차인으로서 보호받기 위해서는 사업자등록을 해야 하는데, 유효한 사업자등록이 되기 위해서는 임차할 부분이 특정되어야 합니다.

3. 보증금, 월 차임, 환산보증금 표시
환산보증금이 일정 액을 초과하는 경우 상가임대차보호법 중 일부 규정을 적용 받지 못한다는 점을 유의하고 보증금 및 월차임액을 결정해야 합니다.

4. 임대차 기간, 임대인과 임차인의 의무, 계약 해지, 손해배상 등 계약의 기본적인 내용을 기재해야 합니다.

5. 권리금 회수 기회 보호(상가임대차보호법 제10조의 4 등의 내용)
상가 임대차계약서에는 신규 임차인의 임대인에 대한 권리금에 관한 권리가 들어가는 것이고, 권리금에 관한 직접적인 내용은 기존 임차인과 신규 임차인 간에 권리금 계약서를 체결해야 합니다.
권리금 계약서 다운로드 및 자세한 내용 확인하기

6. 특약 사항 – 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

Q. 상가 임대차계약서 특약사항

상가 임대차계약에서 법적 분쟁이 자주 일어나는 부분에 대한 것을 미리 특약사항으로 약속해 두는 것입니다.

1. 임대인의 권리 설정 금지 의무 – 상가 임차인은 대항력, 우선변제권 등의 요건을 갖출 때까지 상가 임대인은 상가 건물에 대하여 저당권 등의 권리를 설정하지 않겠다는 약정

상가 건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력이 발생하는데 사업자등록은 서류상 쉽게 받을 수도 있으나 사정상 건물 입주가 늦어질 수도 있으므로 특약해 두는 것입니다.

2. 임대인의 수리 의무 – 임차인이 상가에 입주한지 얼마 지나지 않아 하자가 발견된 경우 이는 처음부터 하자가 존재한 것으로 볼 수 있으므로 임대인이 수리해주는 것으로 특약해 두는 것입니다.

3. 전 임차인에게 발생한 공과금, 관리비 등에 대한 지급 책임

4. 업종 지정 또는 업종 제한 – 업종이 지정된 경우 임차인은 이러한 업종을 준수해야 하므로 상가 임차인이 되려는 자는 실제 하려는 영업을 고려하여 결정해야 합니다. 또한 집합건물에서 다른 점포에게도 업종 제한을 요구하기 위해서는 다른 점포에도 업종 제한이 있어야 할 것입니다.

5. 상가 건물의 부속물에 관한 특약 – 사실상 상가 건물 보다 더 문제시 될 수 있는 부분이 상가 주요 부분 이외에 주차장, 창고, 화장실 등 부속물에 관한 부분입니다.

예를 들어 주차장에 주차할 수 있는 차량 수, 기준 이외 차량 주차의 경우 요금, 창고 사용, 화장실 사용, 수리, 청소에 관한 사항, 건물에 부착할 수 있는 간판 기준 등을 특약해 두는 것이 좋습니다.

6. 상가 건물의 관리에 관한 특약
(1) 보증금 및 월 차임액 이외에 전기요금, 가스요금, 수도세 등 공과금과 관리비는 보통 얼마 정도이며, 어떤 기준으로 책정되어 부과되는지 여부
(2) 부가가치세는 누가 부담하는지 여부(참고로 부가가치세는 별도로 표시해야 환산보증금 계산시 산입되지 않습니다)
(3) 관리사무소, 경비원 등이 있는지 여부
(4) 건물 수리 및 관리에 관한 사항
(5) 복도 및 화장실 청소에 관한 사항

위와 같이 상가 건물 관리에 관한 내용을 면밀히 확인하신 후 명확하지 않은 부분은 특약해 두셔야 합니다.

상가 임대차계약서 – 확정일자 받는 법

Q. 확정일자 인터넷 VS. 확정일자 동사무소

상가 임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
확정일자는 동사무소에서 받거나 인터넷으로 받을 수 있는데요.
확정일자 받는 법에 관한 자세한 내용은 저의 다른 포스팅을 확인해주세요.

상가 임대차계약서 – 5가지 핵심 정리

  • 상가임대차보호법 적용 기준 체크할 것
  • 상가 임대차계약서 체결시 7가지 기본 사항 체크할 것
  • 상가 임대차계약서 체결시 5가지 서류 확인할 것
  • 상가 임대차계약서 – 표준계약서 사용
  • 상가 임대차계약서 – 특약사항 작성할 것

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