상가임대차계약서 양식 및 작성법(+ 특약 다운로드)

상가임대차계약서 작성법, 상가임대차계약서 양식과 예시, 상가임대차계약서 특약사항, 상가 임대차 계약서 체결시 확인 서류 5가지와 체크해야 할 기본 사항 5가지는 무엇인지 정리하겠습니다.

상가임대차계약서 작성법

상가임대차계약서 1
상가임대차계약서 1

임대목적물

  1. 대부분의 상가임대차계약은 보증금과 월임대료로 이루어져 있으므로 [보증금 있는 월세]에 체크하시면 됩니다.
  2. [소재지]에는 상가 주소를 기재함
  3. [토지]와 [건물]에는 상가건물에 관한 등기부등본 등에 기재된 사항을 기입함
  4. [임차할 부분] 몇 층, 몇 호인지 기재하고, 도면을 첨부해야 함
상가임대차계약서 2
상가임대차계약서 2

보증금과 차임

  1. 보증금과 차임은 상가임대차계약에서 가장 중요하며, 환산보증금을 계산하기 위해 필요함
  2. 보증금을 기재함
  3. 상가임대차계약 체결시 지급하는 계약금을 기재하고, 임대인이 수령인 란에 이름과 서명날인 하면 됨
  4. 중도금 및 잔금 액수, 지급일을 기재함
  5. 월세 지급일, 부가세 포함 여부, 입금계좌를 기재함
  6. 환산보증금을 계산해서 기재해야 함

부가세 포함 여부와 환산보증금

부가세 포함 여부의 경우 만약 임차인이 부가가치세를 부담하는 것으로 합의하였다면 일단 상가 임대차계약서에 부가세는 불포함에 체크하고, 차임(월세)에는 부가세를 공제한 금액으로 기재하는 것이 좋습니다.

예를 들어 서울에 위치한 상가 임대차 보증금이 5억원이고, 월세가 400만원인 경우 환산보증금을 계산하면 9억원이므로 서울 지역 기준인 9억원을 초과하지 않으므로 상가임대차보호법이 적용됩니다.

  • 9억원 = 보증금 5억원 + (월세 400만원 X 100)

그러나 상가 세입자가 부가가치세 10%를 부담하기로 하고, 상가 임대차계약서에 월세를 440만원으로 기재했다면 환산보증금은 9억원을 초과하게 되므로 상가임대차보호법은 예외적으로만 적용되게 됩니다.

수원지방법원 2009. 4. 29 선고 2008나27056 판결 
임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다.

환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이지만 예외적으로 적용되는 규정이 있습니다. 환산보증금 계산 방법과 환산보증금 초과시 상가임대차보호법 적용되는 경우는 아래의 링크를 통해 확인해주세요.

상가임대차계약서 3
상가임대차계약서 3

1. 임대차기간

임대차기간의 경우 상가임대차보호법이 적용되면 최대 10년까지 갱신이 가능합니다.

2-1. 임차목적

상가 세입자는 상가임대차보호법이 적용되어야 특별한 보호를 받을 수 있는데, 상가임대차보호법이 적용되기 위해서는 사업자등록이 가능한 건물이어야 하고, 실질적으로 영업용으로 사용해야 합니다.

상가임대차보호법 적용 = 사업자등록 가능 + 영업용

  • 영업용 여부는 공부상 표시가 아니라 실질적으로 판단해야 함
  • 공장이나 창고는 상가임대차보호법 적용X
  • 주거용으로 사용되면 상가임대차보호법 적용X
  • 영업용과 주거용 겸용인 경우, 상가임대차보호법과 주택임대차보호법 중 어느 법이 적용될 것인지는 상가건물의 주된 용도가 무엇인지에 따라 결정됨
  • 단순한 공장이나 창고는 상가임대차보호법 적용 받을 수 없음

==>> 상가임대차보호법 적용대상 확인하기

2-2. 용도나 업종 보호

상가 임차인이 독점영업권을 보장 받기는 사실상 어려우며, 독점영업권이 보장되기 위해서는 상가임대차계약서에 업종제한 약정이 있어야 하고, 상가 관리규약이나 주변 다른 상가의 분양계약, 임대차계약 등에 업종제한 약정 등이 있어야 합니다.

2018가합717 판결 
甲 주식회사가 신축 상가의 1층에 위치한 점포를 약국으로 업종을 제한하여 乙에게 분양하면서 '최초 임대분양 시 위 점포 이외에는 약국으로 분양 및 임대하지 않는다'는 내용이 포함된 분양계약서를 작성하였고, 현재 丙이 위 점포를 乙로부터 임차하여 약국을 운영하고 있는데, 그 후 甲 회사가 乙 소유 점포 바로 옆에 위치한 미분양 점포를 업종제한에 관한 내용이 기재되지 않은 매매계약서를 작성하여 丁에게 매도하고, 丁도 위 점포를 업종제한에 관한 내용이 기재되지 않은 임대차계약서를 작성하여 戊에게 임대하여, 戊가 그곳에서 약국을 운영하자, 乙과 丙이 주위적으로는 丁과 戊를 상대로 영업금지 등을 구하고, 예비적으로는 甲 회사를 상대로 업종제한 약정 위반에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 丁이 甲 회사로부터 丁소유 점포를 업종을 지정하여 매수하였다거나 丁과 戊가 丁소유 점포를 매수 내지 임차할 당시 업종제한 의무를 수인하기로 하는 약정을 체결하였다고 볼 수 없어 乙과 甲 회사가 체결한 업종제한 약정의 효력이 계약당사자가 아닌 丁과 戊에게 미치지 않으므로 주위적 피고인 丁과 戊에 대한 청구는 이유 없다고 한 다음, 甲 회사는 乙과 체결한 업종제한 약정에 따른 의무를 위반하였고 그 때문에 乙이 丙에게 약국 독점영업권을 보장하여 주지 못하게 된 점은 인정되나 그로 인하여 乙에게 현실적 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로 예비적 피고인 甲 회사에 대한 청구도 역시 이유 없다고 한 사례

3. 사용 관리 수선

상가 임차인은 무단으로 구조나 용도를 변경할 수 없고, 무단으로 전대나 양도를 할 수 없습니다.

또한, 상가 임대인은 보존에 필요한 행위를 할 수 있으므로 상가 임차인이 영업 중이더라도 상가에 하자가 발생한 경우 이를 수리할 수 있습니다.

기본적으로는 상가 임대인에게 수선의무가 있으므로 상가 임차인이 대신 수선한 경우 지출된 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다.

4. 계약 해제

계약금의 배액을 상환하거나 계약금을 포기하는 방법으로 계약금 해제가 가능합니다.

5. 채무불이행과 손해배상

상가 임대인과 임차인 중에서 일방이 계약을 이행하지 못한 경우 보통은 먼저 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 손해배상도 청구할 수 있습니다.

이행하지 않겠다고 확정적으로 거절하거나 이행불능인 경우에는 최고 없이 계약 해제가 가능합니다.

상가임대차계약서 4
상가임대차계약서 4

1. 계약 해지

상가 임차인은 자신의 귀책 없이 상가 일부분을 사용할 수 없는 경우, 월 임대료 감액을 청구할 수 있고, 나머지 부분만으로 상가를 운영하기 어려운 경우에는 상가임대차계약을 해지할 수 있습니다.

또한, 상가 임대인은 3기의 차임액에 달하도록 연체되거나 무단으로 구조용도 변경, 양도, 전대한 경우 배신행위로서 계약을 해지할 수 있습니다.

2. 계약 종료와 권리금 회수기회 보호

상가임대차계약이 종료되면 상가 세입자는 원상복구하여 상가를 반환해야 합니다.

상가 임대인은 일정 기간 동안 권리금 회수기회를 방해하면 안됩니다. 그러나 상가 세입자에게 계약갱신거절사유 등이 있으면 상가 임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

그리고 상가 임대인이 권리금회수기회를 방해한 것으로 인정되면 손해를 배상해야 하고, 상가 세입자는 상가 임대인이 제대로 판단할 수 있도록 신규임차인의 자력 등에 관한 정보를 제공해야 합니다.

상가임대차계약서 5
상가임대차계약서 5

1. 재건축 등 계획과 갱신거절

재건축 등을 임대차계약 체결시 고지했다면 상가 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

2. 비용 정산

상가 임차인은 계약 종료시 종료일까지 부과될 공과금, 관리비를 계산하여 지급해야 하며, 장기수선충당금을 반환 받을 수 있습니다.

3. 중개보수

중개보수는 법적으로 정해진 비율 내에서 합의하여 정하면 됩니다.

4. 중개대상물 확인 및 설명서 교부

공인중개사는 중개대상물 확인 및 설명서를 교부하면서 설명해주고, 보증서도 교부해야 합니다.

<함께 보면 좋은 글>

상가임대차계약시 주의사항

임대인 권리 확인하기

임대인의 본인 여부, 소유자 여부를 확인하기 위해 상가 임대인이 제시한 신분증, 부동산등기부 등본 갑구의 소유자, 상가임대차계약서상의 인적사항이 일치하는지 확인해야 합니다.

만약 부동산등기부 등본의 소유자 란에 신탁등기가 되어 있다면, 등기부등본에 기입된 신탁원부 번호를 확인하여 신탁원부 및 신탁계약서까지 발급 받아 확인해야 합니다.

  • 부동산 신탁에는 여러 가지 종류가 있고, 법률관계가 정비되는 중에 있으며, 복잡하기 때문에 꼭 구입하고 싶은 상가건물이라면 법률자문을 받아 보는 것이 좋습니다.
  • 만약 매수를 하기로 했다면 잔금 지급과 동시이행으로 신탁등기를 말소 받아야 할 것입니다.

선순위 권리 확인하기

부동산등기부 등본에 기재된 가압류, 압류, 근저당 등의 선순위 권리 여부를 확인해야 합니다.

또한, 임대인에게 국세 또는 지방세 완납증명서 요청하여 체납된 세금이 있는지 확인해야 하며, 잔금을 지급하기 전에 현장에 방문하여 유치권 행사 등이 없는지 확인해야 합니다.

상가건물 임대차현황서를 통해 혹시 모를 다른 임차권의 존재를 확인해야 합니다.

상가임대차계약서 특약사항

상가임대차계약서 특약사항 1
상가임대차계약서 특약 1

1. 재건축 계획

상가 임대인은 상가임대차계약 체결시 철거나 재건축에 관한 구체적인 계획을 고지하면 향후에 이를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목).

2. 부가가치세 부담

상가 임차인이 부가가치세를 부담하기로 했다면, 만약 상가 세입자가 상가 임대차계약이 종료되었음에도 계속 점유하다가 상가를 반환한 경우 부당이득으로 월임대료를 지급해야 하는데, 임차인은 이 경우에도 부가가치세를 함께 지급해야 합니다.

2002다38828 판결 
임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다. 

3. 상가 전용 주차장 이용

아파트 단지 내 상가나 주상복합인 경우 주차장 분쟁이 많이 발생하므로 관리규약 등에 상가전용주차장이 구분되어 있을 경우 이러한 내용을 기재하면 됩니다.

4. 공과금과 관리비 항목

특약에 기재된 관리비 구성 항목을 확인하여 추가하거나 삭제하시면 됩니다.

상가임대차계약서 특약사항 2
상가임대차계약서 특약 2

5. 간판이나 필름지 등의 규격

상가 빌딩의 경우 간판 등을 규제하는 경우가 있으므로 임대인이 확인하여 기재하면 됩니다.

상가 임차인 입장에서도 뒤늦게 안된다고 해서 분쟁이 발생하는 것 보다는 미리 확인하고 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 만약 이 부분이 맞지 않아 상가를 운영할 수 없다면 상가 임대차계약을 체결하지 않으면 되는 것입니다.

6. 근저당 말소

이 부분은 임대인과 임차인 간에 합의가 필요한데, 상가 임차인의 보증금을 보호 받기 위하여 선순위 권리를 말소할 필요가 있는 경우에 기재할 내용입니다.

만약 상가건물 가액이 크고 선순위 권리 금액이 작아서 보증금을 보호 받을 수 있다면 이러한 특약은 넣을 수 없을 것입니다. 임대인이 동의해주지 않을테니까요.

7. 수선의무

임대인은 사용수익을 가능하게 해줄 의무가 있으므로 기본적으로는 임대인에게 수선의무가 있습니다.

그러나 보통 특약으로 수선의무를 임차인이 부담하는 것으로 약정하는 경우가 많은데, 이렇게 상가 임차인에게 포괄적으로 수선의무를 부담시키는 특약은 그 내용이 구체적이지 않으므로 상가의 주요 구성부분 등에 관한 수선이나 대규모 수선 등은 여전히 임대인이 부담하게 됩니다.

8. 원상복구 의무

기본적으로 상가 임차인에게 원상복구 의무가 있습니다.

그런데, 법원은 특약에 의해 상가 임차인이 필요비나 유익비 등 비용상환청구권을 포기하더라도 보통은 여전히 원상복구 의무를 부담하는 것으로 해석합니다.

따라서 비용상환청구권은 포기하되 그 대신 원상복구비용 지출 부담에서 탈출할 수 있도록 것으로 특약을 만들었습니다.

9. 종전 임차인의 영업시설

보통은 자신이 새롭게 설치한 영업시설만 철거하면 되지만 종전 임차인의 영업을 양수한 경우에는 최근 판례에서 종전 임차인의 영업시설까지 원상복구하도록 판단한 사례가 있습니다.

따라서 신규 임차인이 종전 임차인의 영업을 양수 받긴 했지만 추후 종전 임차인의 영업시설까지 철거하지 않을 계획인 경우, 특약에 명시하였습니다.

10. 위약금

상가 임대인이나 임차인은 상대방의 계약 위반이 있는 경우 손해배상을 청구할 수 있는데, 손해배상액 산정이 어렵기 때문에 손해배상액을 예정하여 분쟁을 간편하게 해결하도록 위약금 특약을 추가하였습니다.

법원은 위약금이 청구된 경우 위약금 지급 요건에 해당되는지, 계약 위반 요소가 있는지, 위약금이 부당하게 과다한지 여부 등을 검토하여 위약금 인정 여부와 감액 여부를 결정할 수 있습니다.

상가임대차계약서 양식

상가 임대차계약서 표준 양식에 특약 추가한 것

위에서 설명한 상가임대차계약서와 특약사항이 포함된 상가임대계약서 양식입니다. 상가임대차계약서는 표준계약서이고, 특약은 제가 만들어 넣은 것입니다.

상가 임차인에게 차선책으로 유리한 특약

보통 상가임대차계약서는 상가 임대인에게 유리하게 작성되므로 현실을 고려하여 상가 임차인에게 무조건 유리하게 작성했다기 보다는 임차인에게 유리하면서 적절한 선에서 임대인과 합의가 되도록 차선책으로 작성하였습니다. 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받아 사용하세요.

상가 임대인 또는 임차인에게 유리한 특약

상가 임대인에게 유리한 특약과 상가 임차인에게 유리한 특약에 관한 설명은 아래의 링크에서 확인하시고, 특약 양식만 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

상가 임대차계약서 pdf 표준계약서 양식 다운로드

특약사항이 필요하시지 않은 분은 아래의 pdf 파일을 다운로드 받아 사용하시면 됩니다. 아래는 법무부에서 만든 상가건물 임대차 표준 계약서입니다.

상가 임대차 계약서 주의사항

Q. 상가 임대차계약서 – 5가지 기본 사항 체크

1. 임대인이 소유자가 맞는지, 임대인이 소유자가 아니라면 적법한 임대 권한이 있는지(예를 들어 전대차에서 임대인의 동의를 받았는지)
2. 대리인 체결시 위임장 및 인감증명서와 신분증 등 확인(서류 확인 이외에도 직접 소유자와 통화하면서 소유자가 대리인에게 대리권을 수여한 것이 맞는지 물어보고 녹음하거나 대리인 이외의 자에게 확인서를 받는 등 다방면으로 확인해보고 증거를 남겨두어야 함)
3. 보증금이나 계약금은 소유자(임대인)에게 직접 입금하는 것이 좋음(가능한 한 대리인이나 공인중개사에게 입금하지 말 것)
4. 상가 임대차계약서 이외에 공인중개사가 제공하는 중개대상물 확인 설명서도 꼼꼼히 확인할 것
5. 대항력과 우선변제권 확보를 위해 상가건물 인도, 사업자등록, 확정일자를 빠르게 완료할 것

Q. 상가 임대차계약서 – 5가지 서류 확인

1. 건축물대장
2. 토지대장
3. 토지이용계획 확인서
4. 부동산 등기부등본
5. 상가 임대차현황서

상가 임대차계약서 – 체결시 확인 서류

Q. 건축물대장 무료열람

건축물대장 등본이나 초본은 정부24에서 인터넷으로 발급 받거나 열람할 수 있습니다.

상가를 임차하시려는 분은 건축물대장에 기재된 지번, 소유자 등이 실제와 일치한지, 부동산등기부 등본의 지번, 소유자 등과 일치하는지 확인해야 합니다.

그리고 상가 건물에서 하시려는 업종이 건축물대장에 기재된 용도지역, 용도구역 등에 적합한지 확인해야 합니다.

Q. 건축물현황도 발급

건축물현황도는 건물 소유자 본인만 인터넷으로 발급받거나 열람할 수 있습니다.

Q. 토지대장 무료열람

토지대장은 토지의 지번, 지목, 면적, 소유자 등이 기재된 장부인데, 정부 24에서 인터넷으로 발급받거나 열람할 수 있습니다.

상가를 임차하시려는 분은 토지대장의 지번, 소유자 등이 실제 지번이나 부동산등기부의 지번, 소유자 등과 일치하는지 확인해야 합니다.

Q. 토지이용계획 확인서 발급

토지이용계획 확인서는 지역이나 지구 등이 지정된 것과 그 지정된 곳에서의 행위 제한 내용 등이 기재된 서류인데, 정부 24에서 인터넷으로 발급받거나 토지이용규제정보서비스(토지이음 홈페이지)에서 열람할 수 있습니다.

상가를 임차해서 영업을 하시려는 분은 토지이용계획 확인서에서 토지이용 계획과 행위제한 정보를 확인하셔야 합니다.

Q. 부동산 등기부등본 열람

부동산 등기부등본은 부동산의 지번, 면적 등의 표시와 소유권, 전세권 등의 권리가 기재된 장부를 말하며, 인터넷 등기소에서 인터넷으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다(물론 등기소에 방문하거나 무인발급기를 이용하여 열람하거나 발급 받을 수도 있습니다).

상가를 임차해서 영업을 하시려는 분은 부동산 등기부등본에서 지번, 소유자 등의 표시가 실제와 일치한지, 건축물대장, 토지대장 등과 일치한지 확인해야 합니다.

또한, 소유권 이외에 압류, 가압류, 가등기, 저당권, 전세권 등이 있는지 확인해야 하고, 어떠한 권리가 있다면 등기 순서 등을 파악해서 상가 임차권에 문제가 없을지 판단해야 합니다.

Q. 상가 임대차현황서 발급

상가건물 임대차현황서는 이해관계인이나 임대차계약을 체결하려는 자가 임대차 정보 제공 요청서를 제출하여 관할 세무서장으로부터 받는 서류로서 해당 상가의 확정일자 부여일, 보증금, 차임 등 임대차 정보가 기재되어 있습니다.

이해관계인은 이해관계인에 해당한다는 입증 서류, 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의서 및 입증서류를 첨부하여 신청해야 하는데, 국세청 홈텍스에서 임대차 정보제공 요청서를 입력하여 인터넷으로 상가건물 임대차현황서를 발급받거나 열람할 수 있습니다.

상가 임대차계약서를 체결하려는 분은 상가건물 임대차현황서를 통하여 상가 임대차 건물의 소재지, 면적, 사업자등록 신청일, 보증금 및 차임, 확정일자 부여일 등을 확인할 수 있습니다.

상가 임대차현황서 열람 또는 발급 방법 및 상세한 내용 해설 확인하기