상가 매매 세금 2023(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)

상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.

상가매매시 세금

상가 매매 세금

상가매매시 세금

부동산에 대한 세금은 크게 3가지(토지, 주택, 기타)로 구분되는데, 상가는 일반 건물이므로 기타에 속합니다. 세금 이슈가 가장 많은 것은 주택인데, 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 조정대상지역 규제 등이 없기 때문에 세율이나 계산 방식이 주택과는 다릅니다.

상가주택 양도세
고가 상가주택 양도세 계산 방법 개정

상가주택 세금

상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데, 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다. 최근 고가 상가주택의 양도세에 대하여 개정이 있다고 하여 이슈가 되었는데, 아래에서 자세히 설명하겠습니다.

상가팔때 세금(매도인 부담)

상가 매도인은 상가를 양도하여 얻는 이익에 대하여 양도세(양도소득세)를 납부해야 하고, 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.

  • 상가 매도인 부담하는 세금
    • 양도소득세
    • 부가가치세

상가 구입 시 세금(매수인 부담)

상가 취득세는 상가를 취득하는 매수인이 납부해야 하고, 상가를 보유하는 경우 재산세를 부담해야 합니다.

  • 상가 매수인이 부담하는 세금
    • 취득세
    • 재산세

<함께 보면 좋은 글>

상가 취득세

상가 취득세 계산

우선, 상가 취득세 계산 방법은 과세표준액에 취득세율을 곱하면 됩니다. 그럼 취득세를 계산하기 위해서는 과세표준액과 취득세율이 얼마인지 알아야 합니다.

취득세 = 과세표준액 X 취득세율

먼저 위택스에서 상가 취득세를 미리계산(모의계산) 해보겠습니다.

1.상가 취득세 계산기(지방세 계산기)
1.상가 취득세 계산기

상가 취득세 미리계산

위택스 홈페이지에서 지방세 계산기(상가 취득세 계산기)를 통해 취득세를 미리 계산해볼 수 있습니다.

2.지방세 계산(취등록원인 입력하기)
2.지방세 계산(취등록원인 입력하기)

[취등록원인]에서 2가지(농지, 농지외) 중 하나를 선택해야 합니다. 상가는 농지가 아니므로 [농지외]를 선택하면 됩니다.

3.지방세 계산(거래유형 입력하기)
3.지방세 계산(거래유형 입력하기)

취등록원인과 매매계약일자를 입력한 후 [거래유형]에서 3가지 중 하나를 선택합니다. 상가는 주택이 아니므로 [주택외]를 선택합니다.

  • 주택외
  • 85제곱미터 이하 주택
  • 85제곱미터 초과 주택
4.지방세 계산(매매가격 입력하기)

취등록원인, 매매계약일자, 거래유형을 입력했으면 과세표준액에 매매가격을 입력합니다. 여기서는 예시로 5억원을 입력했습니다. 그런 후 취득일자를 선택하고 [세액미리계산하기]를 클릭하면 됩니다.

5.지방세 미리계산 결과

아래에서 다시 정리하겠지만 상가를 취득하게 되면, 취득세(4%) 이외에도 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)를 납부해야 하며, 세율은 합하여 4.6%입니다.

  • 상가 매매가격 5억원 X 4.6% = 5억원 X 0.046 = 2300만원

상가 취득세 과세표준 – 2023년

상가를 매매로 유상 취득한 경우 취득세의 과세표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말하는데, 2023년 1월 1일 이전까지는 취득세 신고금액과 시가표준액 중 높은 금액을 과세표준으로 했습니다.

그러나 2023. 1. 1. 이후에 매매로 취득한 건부터는 신고금액과 시가표준액을 비교하지 않고 사실상 취득가격으로 합니다.

상가 취득세 취득세율

주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.

그러나 상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4%이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다(지방세법 제11조 제7호, 제151조)

그러나 주택이나 상가를 매수하는 것이 아니라 신축하거나 상속, 증여를 받는 경우에는 취득세율이 달라집니다(지방세법 제11조).

  • 주택 및 상가의 상속 취득세 : 2.8%
  • 주택 및 상가의 증여 취득세 : 3.5%
  • 주택 및 상가의 원시취득(신축 등) 취득세 : 2.8%
지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 상속으로 인한 취득 
가. 농지: 1천분의 23
나. 농지 외의 것: 1천분의 28
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 
3. 원시취득: 1천분의 28 
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40

주택 증여 취득세 관련 참고 – 2023년

상가에 관한 것은 아니지만 참고로 언급하면, 상가가 아닌 주택을 증여, 기부 등으로 취득하는 경우 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되었습니다. 이에 2023. 1. 1. 이후 주택을 증여 받는 경우 취득세 신고는 지자체에 방문하여 신고해야 합니다.

  • 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)
  • 대상 : 2023.1.1 이후 취득하는 주택
  • 유형 : 증여, 기부 등 무상취득으로 취득세를 신고해야 하는 경우

상가 매매 부가가치세

상가 부가세 세율

우선 상가를 양도하는 경우 부가가치세 세율은 10%입니다(부가가치세법 제30조).

상가 부가세 납세의무자

그런데, 토지는 부가가치세가 면세되므로(부가가치세법 제26조 제1항 제14호) 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되어야 합니다.

부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하므로 이미 물건 값에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자는 매도인입니다(부가가치세법 제3조제4조).

상가 매매시 비사업자인 경우

매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다.

그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

부가가치세를 매수인에게 부담시킬 경우 특약이 필요할까?

다만, 매도인은 매수인으로부터 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만(부가가치세법 제31조), 계약서에 매수인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 약정이 기재되어야 합니다.

처음에는 서로 부가가치세를 납부하지 않는 것으로 생각하고 계약을 체결했는데, 추후에 예상치 못하게 부가세가 부과되는 경우가 있는데, 이 경우 역시 향후 부가세가 부과될 경우 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다는 특약을 기재해야 합니다.

상가매매 포괄양도양수 ?

상가를 매도하면서 영업권 등을 함께 양도하는 경우에는 포괄적 사업양수도로 볼 수 있는지 문제되는데, 상가매매가 포괄양도양수로 인정되면 부가가치세가 비과세 되기 때문입니다.

상가 양도세 계산

양도세 계산 방법
양도세 계산 방법

상가 양도세 계산 방법

  1. 상가 양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하면 됩니다.
  2. 이렇게 산출된 상가의 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼서 양도소득을 구합니다.
  3. 상가 양도소득금액에서 기본공제액을 빼서 과세표준액을 구합니다.
  4. 상가 양도소득과세표준에 양도세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 상가 양도세가 계산됩니다.

상가 양도차익 구하기

양도차익은 실제로 거래한 상가의 양도가격(실지거래가격)에서 상가를 취득하는데 실제로 들어간 가액(실지거래가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료 등)과 필요경비를 공제해서 산출합니다.

  • 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
양도세 필요경비 중 자본적지출액

그리고 공제되어야 하는 필요경비에는 위 표와 같은 [자본적지출액]과 [양도비 등]이 있으며, 양도비 등에는 양도시 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성 비용 등이 있습니다.

상가 양도차익 산출 사례

예를 들어 박선하씨가 A상가를 6억원에 팔았는데, 박선하씨가 과거 A상가를 취득했을 때 실지거래가액이 5억원이었고, 취등록세, 취득시 법무사비용과 중개수수료가 합쳐서 2000만원이 들어갔으며, 양도시 중개수수료와 양도세 신고서 작성 비용 등으로 1000만원이 지출되었다면 일단 양도 차익은 아래와 같이 7000만원입니다.

  • 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
  • 양도차익 = 6억원 – 5억 2000만원 – 1000만원 = 7000만원
상가 양도세 장기보유특별공제
보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)

상가 양도소득세 장기보유특별공제

양도차익을 구했다면 장기보유특별공제액을 공제해서 양도소득금액을 구해야 하고, 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 구합니다.

여기서 장기보유특별공제는 3년 이상 보유했다가 양도하는 등기된 국내 자산에만 적용이 가능하며, 보유기간은 양도하는 재산의 취득일부터 양도일까지로 합니다.

  • 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
  • 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율

상가 양도세 과세표준

그리고 양도소득세의 과세표준액은 양도소득에서 기본공제액 250만원을 차감해서 구합니다.

  • 양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제(250만원)

상가 양도세 과세표준액 산출 사례

위에서 박선하씨의 양도차익이 7000만원으로 산출되었는데, 박선하씨가 A상가를 보유한 기간이 10년이라면 공제율 20%를 곱하면 되고, 장기보유특별공제액은 1400만원입니다.

  • 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율
  • 1400만원 = 7000만원 X 20%

그 다음으로 양도차익 7000만원에서 장기보유특별공제액 1400만원을 공제하면 양도소득금액은 5600만원이 됩니다.

  • 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
  • 5600만원 = 7000만원 – 1400만원

여기서 다시 기본공제로 250만원을 공제하면 A상가 양도세 과세표준은 5350만원이 됩니다.

  • 양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제
  • 5350만원 = 5600만원 – 250만원

상가 양도세율

양도소득 과세표준액을 구했으면 여기에 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼서 양도소득세를 구하면 됩니다.

  • 양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
2023년 상가 양도세 세율(기본세율)
2023년 상가 양도세 세율(기본세율)

2023년 양도세 기본세율

양도세 세율에는 기본세율과 보유기간별 세율이 있는데, 기본적으로는 2년 이상 보유했다면 기본세율을 적용하고, 2년 미만으로 보유했다면 아래의 보유기간별 세율을 적용합니다.

2023 양도세 보유기간별 세율
2023 양도세 보유기간별 세율

2023년 양도세 보유기간별 세율

상가 보유기간이 1년 미만이면 적용되는 세율은 50%이고, 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 기본세율이 적용되는데, 산출되는 세금이 큰 것을 선택하면 됩니다.

소득세법
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

양도세 계산 사례

위 사례에서 박선하씨가 A상가를 10년 보유했으므로 기본세율이 적용되고, 양도소득과세표준이 5350만원이므로 기본세율 중 24%가 적용되며, 누진공제는 576만원이므로 양도세는 708만원입니다.

  • 양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
  • 708만원 = 5350만원 X 24% X – 576만원

<참고하면 좋은 글>

상가주택 양도세

상가주택 양도세 개정

상가주택은 상가와 주택이 혼용되어 있기 때문에 양도소득세 계산시 상가와 주택으로 구분하여 각각 계산할 것인지 아니면 주택으로 취급할 것인지 등이 문제됩니다.

2022. 1. 1.부터 고가 겸용주택에 대한 규정이 개정되어 12억원을 초과하는 고가 상가주택의 경우 주택 연면적이 주택외 연면적(상가 연면적) 보다 크든 작든 주택과 상가를 분리하여 각각 양도소득세를 계산해야 합니다.

그러나 12억원 이하의 일반 상가주택은 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크면 전체를 주택으로 간주하고, 주택 연면적이 같거나 더 적을 때는 주택과 상가를 분리하여 각각 양도세를 계산하면 됩니다.

상가주택 양도세 계산 사례

예를 들어 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택이 있는데, 10억원에 매입했다가 15억원에 양도하였고, 필요경비가 6천만원인 사례가 있습니다.

이 경우 상가주택 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.

우선 양도가액이 12억원을 초과하게 되어 고가 상가주택에 해당합니다. 고가 상가주택의 경우 개정으로 인하여 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크든 작든 주택과 상가 양도세를 각각 계산하는 것으로 개정되었습니다.

상가주택 양도세 계산 사례
상가주택 양도세 계산 사례

상가주택 양도세 계산 방법

양도세 계산 방법

우선 양도가액 15억원을 양도 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 양도 가액은 5억 2500만원이고, 주택의 양도가액은 9억 7500만원입니다.

마찬가지로 취득가액 10억원을 취득 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 취득가액은 3억 5천만원, 주택은 6억 5천만원입니다.

총 필요경비는 6천만원이지만 이 역시 상가와 주택으로 나누면 상가 필요경비는 2100만원, 주택 필요경비는 3900만원입니다.

  • 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

상가주택 중 주택에 대한 양도세

  • 주택 양도차익 = 2억 8600만원
    • 주택 양도차익 = 주택 양도가액 – 주택 취득가액 – 주택 필요경비
    • 2억 8600만원 = 9억 7500만원 – 6억 5000만원 – 3900만원

그런데, 주택은 1주택으로서 비과세 되므로 주택 양도차익에 대하여는 더 이상 계산할 필요 없고, 상가 양도차익을 기준으로 계속 계산하면 됩니다.

상가주택 중 상가에 대한 양도세

  • 상가 양도차익 = 1억 5400만원
    • 상가 양도차익 = 상가 양도가액 – 상가 취득가액 – 상가 필요경비
    • 1억 5400만원 = 5억 2500만원 – 3억 5000만원 – 2100만원

위 사례에서 10년 이상 보유했으니 보유기간에 따른 공제율은 20%이고, 장기보유특별공제액은 3천 80만원입니다.

  • 장기보유특별공제액 = 상가 양도차익 X 장기보유특별공제율
  • 30,800,000원 = 154,000,000원 X 0.2

상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다.

  • 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
  • 123,200,000원 = 154,000,000원 – 30,800,000원

양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.

  • 양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제
  • 120,700,000원 = 123,200,000원 – 2,500,000원

상가를 10년 보유하였으므로 기본세율이 적용되고, 상가주택 양도세 과세표준액이 1억 2070만원이므로 기본세율 중 35%를 적용해야 하고, 이를 곱하면 42,245,000원이고, 여기서 2022년에 양도했으므로 누진공제액 1490만원을 공제하면 상가주택 양도세는 27,345,000원입니다.

  • 양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
  • 27,345,000원 = 12,070,000원 X 0.35 – 14,9000,000원

참고로 2023년에 양도했다면 기본세율은 동일하게 35%이지만 누진공제액은 1544만원입니다.

상가 양도세 계산기

상가 양도세 계산기 1
1. 국세청 홈택스의 세금모의계산 클릭
상가 양도세 계산기 2
2. 모의계산 중 양도소득세 자동계산하기 클릭
상가 양도세 계산기 3
3. 양도소득세 간편계산 클릭
상가 양도세 계산기 4
4. 양도세 기본사항 입력하기

[취득일자]에는 잔금을 치른 날을 입력합니다.

[양도물건종류]에는 상가이므로 [기타]를 클릭합니다.

상가 양도세 계산기 5
5. 상가 거래금액 입력하기

[양도가액]에는 상가 매도 금액을 입력합니다.

[취득가액]은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료를 입력하면 합산됩니다.

[기타필요경비]에는 자본적지출액(난방시설 교체비용, 발코니 개조비용 등), 중개수수료 등을 입력합니다.

[양도소득기본공제]로 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.

상가 양도세 계산기 6
6. 기타사항

기타사항은 [아니오]가 기본값으로 이미 입력되어 있습니다.

상가 양도는 보통 미등기도 아닐 것이고, 매매이므로 상속도 아닙니다.

또한, 주택에 관한 비과세 사항, 보유기간, 조정대상지역 등은 입력할 필요 없습니다.