HUG 전세보증보험 가입조건, 가입방법, 비용

HUG 전세보증보험 가입조건, 가입방법, 비용을 알아보면서 가입 후 가입여부를 확인하는 방법, 보증한도액을 계산하는 방법, 보증료 가격 계산 방법을 정리해보겠습니다.

HUG 전세보증보험 가입조건

주택에 관한 조건

HUG 전세보증보험에 가입하기 위해서는 주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택에 관한 전세계약서를 체결해야 합니다.

• 여기서 주택이란 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트를 말합니다.
• 오피스텔의 경우, 전세계약서 또는 중개대상물 확인설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 합니다.
• 주택이 아닌 건축물(가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설, 공관 등)은 불가능합니다.

전세금에 관한 조건

해당 주택이 수도권(서울, 경기도, 인천시)에 있다면 전세금은 7억원 이하여야 하고, 해당 주택이 수도권 이외에 위치해 있다면 전세금은 5억원 이하여야 합니다. 다만, 보증한도 내에서 보증을 신청할 수 있으므로 전세금이 7억원이더라도 전세금 전액에 대한 보증을 신청할 수 있는 것이 아니라 보증한도 내에서만 보증금액을 신청할 수 있습니다.

• 보증한도는 주택가액, 선순위채권액을 고려하여 산정되며 아래에서 사례를 들어 정리하였습니다.

전세대출 조건

보통 전세대출을 받게 되면 은행은 대출보증을 요구하는데, 대출보증 기관은 채권양도 또는 질권설정을 통해 담보를 요구합니다. 그런데, 지금 가입하는 HUG의 전세보증보험은 반환보증으로서 채권을 양도 받게 되므로 채권의 이중 양도 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 아래와 같은 4가지 중 하나에 해당되어야만 전세보증보험 가입이 가능합니다.

(1) 세입자가 전세대출을 받지 않고 전세자금을 직접 조달하여 전세계약을 체결하였을 것

(2) 만약 세입자가 이미 전세대출을 받았다면 은행이 요구하는 대출보증시 채권양도가 아닌 신용을 담보로 대출 받았을 것

(3) 세입자가 처음부터 HUG 안심대출보증(반환보증 + 대출보증)에 가입할 것

(4) 세입자가 처음부터 HF 대출보증에 가입한 후 HF 전세지킴보증(반환보증) 상품에 가입할 것

<꿀팁>

만약 세입자가 전세대출을 받으면서 대출보증으로 HF 또는 SGI의 대출보증을 받았다면 거의 대부분 전세금반환채권을 양도하게 됩니다. 따라서 지금 가입하려는 반환보증은 HUG의 전세보증보험 말고 대출보증과 동일한 보증기관이 보증하는 반환보증(HF의 전세지킴보증이나 SGI의 반환보증)을 알아보시는 것이 좋습니다.

부동산등기부등본 갑구

부동산등기부 등본 중 갑구에 기록된 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)는 없어야 합니다. 물론 세입자가 전세금 완납 후 거주하면서 전입신고, 확정일자 받아 대항력, 우선변제권을 갖추었다면 그 이후에 등기부에 기록된 권리침해는 문제되지 않습니다.

• 세입자는 전세계약을 체결하기 전에 부동산등기부등본을 최신 버전으로 발급 받아 갑구에 소유권을 위협하는 내역이 있는지 확인해야 함
• 부동산 등기부등본 보는법(+사기 대처법)

부동산등기부등본 을구

(1) 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90%(담보인정비율) 이내 여야 합니다.

(2) 부동산등기부 등본 을구에 기록된 근저당권 확인되는 선순위 근저당 채권최고액이 주택가액의 60% 이내여야 하고, 특히 단독주택, 다가구주택은 선순위 근저당 채권최고액 및 선순위보증금 합계액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.

(3) 세입자의 전세권이 설정되었다면 전세권을 말소하거나 HUG에 전세권을 이전해야 합니다.

<주택가격의 산정기준>
 
1. 아파트, 주거용 오피스텔 - KB시세 또는 한국부동산원 시세 ==> 아파트는 공동주택가격의 140%, 주거용 오피스텔은 기준시가의 140% ==> 안심전세 앱 시세의 하한가 ==> 해당 주택의 1년 이내 거래가액
2. 연립주택, 다세대주택 - 공동주택가격의 140% ==> 안심전세 앱 시세의 하한가 ==> 해당 주택의 1년 이내 거래가액
3. 단독주택, 다중주택, 다가구주택 - 개별단독주택가격의 140% ==> 해당 주택의 1년 이내 거래가액

건축물대장 위반건축

전세보증보험이 발급되기 위해서는 해당 주택의 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다. 여기서 주택 중 아파트는 제외됩니다.

• 여기서 위반건축물이란 허가나 신고 없이 건축, 증축, 개축 등을 하거나 또는 허가와 신고가 있었더라도 용적률, 건폐율 등 건축법 및 관계 법령을 위반한 경우를 말하며, 무단 증축, 무단 형태 변경, 무단 용도 변경, 무단 건축선 침범, 일조권 위반, 공작물 신고 없이 축조 등의 사례가 있습니다.
• 위반건축물로 기록되면 은행에서 전세대출을 받을 수 없고, 대부분의 세입자는 전세대출이 가능한 전셋집을 구하기 때문에 집주인은 새로운 세입자를 구할 수 없습니다. 결국 집주인이 전세금을 반환하지 못하면 보증기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 반환해줘야 하는데, 이렇게 보증사고율 100%에 가까운 위반건축물은 HUG 입장에선 피하는 게 당연합니다. 위반건축물이 해제되지 않는 이상 HUG는 전세금을 대신 반환하고도 집주인에게 구상하기 어려울 것이 뻔하기 때문이죠.

전세보증보험에 가입하기 위해서는 건축물대장을 발급 받아 제출해야 하는데, 건축물 대장은 정부24 사이트에서 무료로 인터넷 발급(열람)이 가능합니다.

전세계약에 관한 조건

전세계약 기간이 1년 이상이어야 하고, 전세계약서에 전세보증금반환채권의 담보나 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.

• 만약 전세계약이 1년 미만이어서 단기임대차(일시사용 임대차)로 취급되면 주택임대차보호법을 적용 받지 못하므로 세입자로부터 전세금반환채권을 양도 받은 HUG에게 불리하게 됨
• 단기임대 월세 차이, 주의사항 7가지(+ 전입신고, 복비, 계약서)

전세계약 체결시 갖추어야 할 조건

전세계약은 공인중개사를 통해 계약이 체결되어야 합니다. 다만, 갱신 계약은 공인중개사를 통하지 않고 계약되었더라도 보증보험이 가능합니다.

전입신고에 관한 조건

(1) 다세대주택, 연립주택, 빌라, 아파트, 주거용 오피스텔에 타세대 전입내역이 없어야 합니다.

• 전세계약한 주택에 기존의 임차인이 주민등록을 이전하지 않았거나 집주인이 이중으로 전세계약을 해서 다른 가구가 전입신고를 하게 되면 세입자의 대항력과 우선변제권에 문제가 생김(다만, 실무상으로는 이중으로 전입신고 자체가 거부될 수 있음)

(2) 단독주택, 다가구주택, 다중주택은 타세대 전입내역 있어도 가입 가능합니다.

• 다만, 단독주택, 다가구주택은 선순위채권 및 선순위보증금 합계액이 주택가액의 80% 이내여야

HUG 전세보증보험 보증한도

보증한도

hug 전세금 반환보증의 한도액은 주택가격의 90% 입니다. 예를 들어 주택가격이 1억원이면 90%인 9000만원까지 보증이 가능하다는 것입니다. 다만, 이 보증한도는 전세금 뿐만 아니라 선순위 채권액도 포함되므로 보증한도에서 선순위채권액을 공제한 금액 만큼만 보증됩니다.

• 부동산등기부 등본상 선순위 근저당권이 설정되어 있거나 단독주택, 다가구주택의 다른 방에 선순위 임차인이 거주하고 있다면 선순위 근저당권 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차보증금을 합산한 것이 선순위채권액입니다.

보증금액과 보증한도의 차이

보증한도는 보증을 받을 수 있는 최대 금액을 말하고, 보증금액이란 보증신청인이 보증한도액 내에서 신청한 금액을 말합니다.

보증한도액 계산 사례

예를 들어 A가 주택가격이 1억원, 선순위 근저당권 채권최고액이 3천만원, 선순위 임차인의 전세금이 2천만원인 상황에서 전세계약을 하려고 합니다.

주택가액의 90%인 9000만원에서 선순위채권액 합계 5000만원을 공제하면 4000만원이 남게 되므로 A가 받을 수 있는 보증한도는 4000만원입니다. A는 전세금 중 4000만원에 대하여만 보증을 신청할 수 있습니다.

따라서 전세금 전액을 보증 받고 싶다면 4000만원 이하의 전셋집을 구하거나 아니면 전세금 중 4000만원만 보증을 신청하면 됩니다.

HUG 전세보증보험 신청 기간

HUG 전세금 반환보증은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 전세보증보험을 신청해야 합니다.

전세보증보험은 전세계약만 체결했다고 해서 신청할 수 있는 것이 아니고, 전세금의 잔금 지급을 완료하고 전입신고까지 마쳤을 때부터 신청이 가능하며, 전세계약 기간의 절반이 경과하기 전까지만 신청할 수 있습니다.

• 예를 들어 전세계약 기간이 2년인데, 1년이 경과했다면 전세보증보험은 가입이 안되는 것입니다.

HUG 전세보증보험 가격

보증료 계산법

HUG 전세보증보험 비용(가격)이란 전세금 반환보증 가입시 납부해야 하는 보증료를 말합니다. 보증료는 보증금액에 보증료율 곱하고, 전세계약기간을 곱한 뒤 365일로 나누어 계합니다.

보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간 / 365

그렇다면 보증료를 계산하기 위해서는 보증금액, 보증료율을 알아야 합니다.

보증료율

보증료율은 보증금액, 주택 유형, 부재비율에 따라 달라지는데, 연 0.115% 부터 연 0.154%까지 있습니다.

• 단독,다중,다가구주택 세입자가 타전세계약확인서를 제출하지 못하면 연 0.154%가 적용됨

여기서 부채비율이란 선순위 채권금액과 보증보험을 가입하려는 세입자의 전세금을 합산한 금액을 주택가액으로 나눈 값을 말합니다.

부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액

보증료 할인

저소득가구, 다자녀가구, 장애인가구, 고령자가구, 신혼부부, 한부모, 다문화, 국가유공자, 의사상자, 모범납세자 등은 관련 증빙자료를 제출하면 보증료율이 할인됩니다.

또한, 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약을 체결하면 보증료가 3% 할인되고, 비대면 모바일 보증 신청을 하면 3% 할인되고, 보증료를 일시납하면 3%가 할인됩니다.

보증료 계산 사례

예를 들어 A가 아파트에 전세계약을 체결하면서 hug 전세보증보험을 가입하려고 하는데, 아파트 가격은 2.5억원, 전세금은 1.5억원, 선순위 근저당권 채권최고액은 5천만원, 전세계약기간은 2년(=730일)입니다.

보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간 / 365

(1) 보증료를 구하기 위해 먼저 보증금액 및 보증한도액을 계산해보면, 보증한도액은 주택가액(2.5억원)의 90%까지 가능하므로 2.25억원(= 2.5억원 X 0.9)까지 보증이 가능합니다. 다만, 여기서 선순위 채권액 5천만원을 공제하면 전세계약의 보증한도는 1.75억원입니다. 전세금이 1.5억원이므로 보증한도 내에 속하므로 보증신청인이 신청하는 보증금액은 전세금 1.5억원입니다.

(2) 보증료율을 정하기 위해서는 부채비율을 알아야 하는데, 주택가액이 2.5억원이고, 선순위 채권금액 5천만원과 전세금 1.5억원을 합한 부채는 2억원이므로 부채비율은 80%입니다. 딱 80%이므로 80% 이하에 해당됩니다.

(3) 보증금액은 1.5억원(전세금), 주택 유형은 아파트, 부채비율은 80% 이하에 속하므로 보증료율은 아래의 표와 같이 0.122% 입니다.

(4) 보증금액이 1.5억원, 보증료율 연 0.122%, 전세계약기간 2년(=730일)으로 계산하면 보증료는 366,000원입니다.

• 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간 / 365
• 366,000원 = 1.5억원 X 0.00122 X 730 / 365

HUG 전세보증보험 가입방법

HUG 전세보증보험 종류

HUG 전세보증보험에는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증이 있는데, 전세보증금반환보증은 전세금의 반환을 보증해주는 것이고, 전세금안심대출보증은 전세금의 반환과 함께 전세대출금의 변제도 보증해주는 것입니다.

1. 전세보증금반환보증
2. 전세금안심대출보증

HUG 전세보증보험 신청 방법

전세금안심대출보증은 대출금 변제도 보증하기 때문에 은행을 통해서만 신청이 가능하지만 전세보증금반환보증은 은행(또는 은행 대출상담사)에서도 신청 가능하고, 비대면 모바일(휴대폰)으로도 신청이 가능합니다.

아래에서는 반환보증 상품을 모바일로 가입하는 방법을 정리해보겠습니다.

전세보증보험 가입방법(모바일 신청)

모바일 비대면 가입 장점

1. 예상 보증료를 미리 조회할 수 있음(다만, 정확한 보증료는 신청이 완료되어야 알 수 있음)
2. 제출서류를 휴대폰으로 찍어서 업로드 할 수 있으므로 종이 서류 제출을 통한 개인정보 유출의 위험을 피하고, 인쇄 비용을 절감할 수 있음
3. 모바일 비대면 가입시 보증료의 3%가 할인됨

전세보증보험 인터넷 신청

1. 휴대폰 네이버 앱에서 검색 창에 [전세보증보험]으로 검색하기
2. [보증가입 신청] 클릭하기
3. HUG 전세금 반환보증 가입하기

전세보증보험 가입조건 체크 및 전세대출 여부 체크하기

전세보증보험에 가입하기 위한 가입조건과 전세자금 대출을 받았는지 체크합니다. 모든 사항이 체크되어야 다음으로 넘어갈 수 있습니다.

전세자금대출을 받았을 경우

지금 제가 설명드리는 것은 전세보증보험은 반환보증입니다. HUG가 반환보증을 해주는 대신 신청인이 가진 전세금반환채권을 양도 받게 됩니다.

그런데, 만약 신청인이 반환보증에 가입하기 전에 전세대출을 받았다면, 보통 은행에서는 대출보증으로 보증보험에 가입하게 합니다. 그리고 이러한 대출보증은 담보로 전세금반환채권을 양도하게 합니다.

결국 전세 세입자가 가진 전세금반환채권을 이중으로 양도하는 문제가 발생하게 됩니다.

이렇게 채권의 이중 양도가 문제될 경우 전세보증보험을 가입해도 보증을 받을 수 없다는 위험성을 경고해주는 것입니다.

따라서 전세대출을 받으면서 HF 또는 SGI에서 대출보증을 받았다면 같은 보증기관의 반환보증 상품을 알아보는 것이 좋습니다.

동의 및 인증하기를 클릭하면 아래와 같이 주민등록번호를 입력하는 화면이 나옵니다.

주민등록번호를 입력하면 기존에 네이버인증서에 등록된 이름, 휴대폰번호, 이메일이 맞는지 확인한 후 맞다면 [다음]을 클릭합니다. 이름, 휴대폰번호, 이메일을 변경해야 한다면 [정보 변경]을 클릭합니다

[다음]을 클릭하면 아래와 같이 네이버인증서로 전자서명을 하는 화면이 나옵니다.

전세보증보험 약관 동의 및 인증하기

HUG 전세보증보험 약관에 동의하기 위해 주민등록번호를 입력하고 네이버 인증서를 통해 인증합니다.

전세보증보험의 보증대상 입력하기

전세보증보험의 대상이 되는 아래의 전세계약 정보를 입력 및 선택한 후 [다음]을 클릭합니다.

1. 주택 유형 선택하기
2. 주소 입력하기(주소 등록을 클릭하여 선택하면 됨)
3. 보증금 입력하기
4. 계약시작일과 만기일을 선택함
5. 보증료 할인을 위해 [항목 선택]을 클릭합니다.
6. 다음을 클릭합니다.

만약 [주소 등록]을 클릭해서 선택을 해도 거주하는 주택의 주소가 검색되지 않는다면 모바일로는 신청할 수 없고, HUG 인터넷보증 사이트에서 가입하거나 HUG 영업지사, HUG가 위탁한 은행에 방문하여 가입을 신청해야 합니다.

[항목 선택]을 클릭하면 아래와 같이 보증료 할인 항목이 나옵니다.

보증료 할인 항목 중 사회적배려계층 할인은 중복 선택이 금지되므로 가장 할인율이 높은 것 하나만 선택합니다.

모범납세자 할인은 10%, 임대차계약을 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 체결한 경우 3% 이며, 이는 중복 선택이 가능합니다. 항목 선택이 끝나면 [확인]을 클릭합니다.

전세보증보험 예상 보증료 조회하기

가입하면서 입력한 정보가 최종적으로 맞는지 확인한 후 [다음]을 클릭하면 예상 보증료를 조회할 수 있습니다. [다음]을 클릭하면 아래의 화면이 나옵니다.

전세보증보험 예상 보증료 확인 후 가입 신청하기

예상 보증료를 확인 후 문제가 없으면 [다음]을 클릭하면 되는데, 다음을 클릭하는 순간 가입 신청이 완료됩니다. 이후 전세계약서, 전세금 지급 이체내역서 등의 제출서류를 업로드해야 합니다.

가입 신청 후 당연히 신청 취소는 가능하며, 제출서류는 아래에서 확인하세요.

HUG 전세금 반환보증 제출서류

hug 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 아래의 서류를 제출해야 합니다.

1. 1개월 이내 발급된 주민등록등본 및 신분증 사본
2. 전세계약서 사본(공인중개사 날인 및 확정일자 있어야 함)
3. 전세금 지급에 관한 계좌이체내역서, 영수증 등
4. 1개월 이내 발급된 전입세대열람내역(단독주택, 다중주택, 다가구주택은 건물 전체의 전입세대열람내역서 필요함)
5. 부동산등기부등본
6. 건축물대장(아파트 제외)
7. 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물 확인설명서에 주거용이 표시되어 있어야 함
8. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 타세대 전세계약체결내역확인서 또는 확정일자부여현황

위 제출서류들의 HUG 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.

HUG 전세보증보험 가입여부 확인

이렇게 전세보증보험을 가입해두고 내가 제대로 가입했는지 확인하고 싶다면 전세보증보험 가입 여부 확인을 위해 HUG 주택도시보증공사 홈페이지에서 hug 보증서번호를 입력하여 조회하면 됩니다(HUG 전세보증보험 조회).

또한, 이렇게 보증서번호를 조회하는 방법 이외에도 HUG 인터넷보증 사이트에서 보증서를 출력하는 방법도 있습니다.