월세 및 전세 계약 만료 전 이사를 요구하는 경우, 임대차계약 만료 전 해지 방법과 전세와 월세 계약 만료 전 이사할 때 보증금 반환 시기, 월세 및 관리비 정산, 복비, 문자를 정리해보겠습니다.
임대차계약 만료 전 이사 요구 가능할까?
임대차계약의 구속력
임대차계약이 체결된 이상 계약은 지켜져야 하기 때문에 집주인이 이사를 요구하거나 세입자가 이사를 통보하더라도 상대방의 동의를 받지 못하는 이상 계약기간 동안 이사를 갈 수 없습니다.
반드시 계약기간을 채워야할까?
보통 세입자는 전세나 월세 계약기간 2년을 모두 채우고 이사를 나가게 됩니다. 그러나 세입자가 직장이나 학업 문제로 임대차 계약기간을 채우지 못하고 이사를 가야한다면, 만기 전 이사를 가면서 보증금을 받을 수 있을까요?
일단 결론부터 말하면 임대차계약만 종료시킨다면 당연히 이사갈 수 있고, 보증금도 반환 받을 수 있습니다.
임대차계약 만료 전 해지 방법
월세나 전세 계약을 계약 만료일 이전에 종료하는 방법은 아래와 같습니다.
- 전세 및 월세 계약의 합의해지
- 임대인이 계약 만료 전 이사를 요구하는 경우
- 임차인이 계약 만료 전 이사를 통보하는 경우
- 계약 위반을 이유로 해지 통보
- 묵시적으로 갱신된 후 중도 해지 통보
- 임차인의 계약갱신청구권 행사 후 중도 해지 통보
월세 및 전세 계약 만료 전 해지시 종료일은?
쌍방 합의로 중도해지시 계약 종료일은?
전세나 월세 계약은 쌍방 합의로 체결되기 때문에 쌍방 동의만 있다면 언제든지 계약을 종료할 수 있습니다. 즉, 임대인이 계약 만료 전 이사를 요구하거나 임차인이 이사를 통보할 경우, 상대방이 동의만 해준다면 계약을 중도에 종료시킬 수 있는 것입니다.
그리고 이때 임대차계약 종료일은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다.
계약위반으로 중도해지 통보시 계약 종료일은?
상대방의 계약 위반이 이행을 지체하는 정도에 불과하다면 곧바로 임대차계약을 해지할 수는 없고, 일단 해지를 통보하기 전에 상당한 기간을 주고 이행을 촉구(최고)한 후에 그래도 이행하지 않으면 해지를 통보할 수 있습니다(민법 제544조).
그러나 상대방의 계약 위반이 이행이 불가능한 정도에 이른다면 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제546조).
예를 들어 임차주택에 대규모로 수선해야 하자가 발생하여 거주하기 어렵다면, 임차인은 임대인에게 일정 기간을 주면서 그 기간까지 수선해 줄 것을 1~2번 정도 촉구해야 합니다. 만약 이렇게 몇 번 수선을 요구했음에도 임대인이 집수리를 해주지 않으면 임차인은 임대인의 수선의무 불이행(임대차 계약 위반)을 이유로 임대차계약 해지를 통보하면 되고, 임대인이 해지 통보를 받은 즉시 임대차계약은 종료합니다.
월세 미납으로 중도 해지 통보시 계약 종료일은?
월세 계약에서 세입자가 월세를 미납할 경우, 미납된 월세 합계액이 2개월치에 달하면 집주인은 월세 계약을 해지할 수 있고, 세입자가 이러한 해지 통보를 받는 즉시 임대차계약은 종료됩니다(민법 제640조).
2012다55860 판결 민법 제640조에 터잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고,해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.
묵시적 갱신 후 중도해지 통보시 계약 종료일은?
임대차계약이 묵시적으로 갱신되거나 임차인의 계약갱신요구권 행사 후 임차인은 언제든지 중도에 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 세입자로부터 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조의 2 제2항).
임대차계약을 계약기간 도중에 해지할 경우 계약이 언제 종료되는지는 알아봤는데요. 그럼 세입자는 언제 이사 나가야 하고 집주인은 보증금을 언제 돌려줘야 할까요?
계약 만료 전 이사 보증금
보증금 언제 돌려받나요?
보증금은 임대차계약을 담보하는 것이므로 임차인이 임대차보증금을 반환 받기 위해서는 2가지 조건이 필요합니다.
- 임대차계약의 종료
- 임대차목적물 반환
이사 날짜와 보증금 반환은 동시이행관계
임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임대차목적물 반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 최종적으로 보증금을 반환 받을 때는 그와 동시에 건물을 비워주고 열쇠를 반환해야 합니다.
합의로 중도해지시 이사 및 보증금 반환 날짜
예를 들어 신규임차인이 이사 들어오면서 임대인에게 보증금의 잔금을 지급하면, 임대인은 그 보증금에서 월세나 관리비를 공제한 후 종전 임차인에게 지급하고, 동시에 종전임차인은 이사 나가게 될 것입니다.
따라서 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약기간 만료 전 해지하기로 한 경우, 이사 날짜는 보증금 반환을 고려하여 3자 간 합의 하에 정하면 됩니다.
계약 위반으로 중도해지시 이사 및 보증금 반환 날짜
예를 들어 세입자가 집주인이 집수리를 해주지 않아서 계약 위반으로 중도해지를 통보한 경우, 집주인이 자신의 계약 위반 사실을 인정하고 해지 통보를 받아들인다면, 쌍방이 협의하여 이사 날짜를 조정하면 됩니다.
그러나 집주인이 자신은 계약을 위반하지 않았다고 다툰다면, 세입자는 계약해지를 통보하면서 이사 날짜를 임의로 정하여 통보하면 됩니다. 제 생각으로는 해지 통보한 날로부터 2주 내지 1개월 내로 이사 날짜를 정하여 통보하면 될 것으로 보입니다. 다만, 이 경우 집주인이 끝까지 자신의 계약 위반을 인정하지 않을 경우 세입자는 계약 종료를 주장하면서 보증금을 반환 받기 위해 법정까지 가야 합니다.
묵시적 갱신 또는 갱신요구 후 중도해지시 이사 및 보증금 반환 날짜
임차인은 임대인에게 해지 통보가 도달한 날로부터 3개월이 경과한 날에 이사를 가야 하고, 임대인은 임차인이 이사 가는 날에 보증금을 반환해야 합니다.
물론 임대인과 임차인의 쌍방 동의가 있다면 3개월 보다 더 빠른 날도 가능하고, 더 늦은 날에 이사하고 보증금을 주는 것도 가능합니다.
임차인의 계약 만료 전 이사 통보
임차인의 이사 통보 및 임대인의 동의
월세 및 전세 계약 만료 전 세입자가 이사를 통보하는 경우, 원칙적으로는 계약의 구속력에 의해 이사를 나갈 수 없지만 집주인이 새로운 임차인이 들어오는 조건으로 동의를 해주는 경우가 많습니다. 결국 이러한 방식은 서로 합의하여 계약을 종료하는 것이므로 임대차계약 합의해지에 해당합니다.
전세 계약 만료 전 이사 통보 문자
임차인이 전세나 월세 계약 만기 전 이사를 통보하고, 임대인이 신규임차인 체결 조건으로 동의하는 경우 임대차계약 합의해지에 해당되는데, 별도의 합의해지서를 작성하지는 않습니다.
그러나 전화, 문자, 카톡 등으로 임대인의 동의를 받았다면 전화통화를 녹음하거나 문자나 카톡 등으로 동의하는 답변을 받아 캡쳐해두시는 것이 좋습니다. 계약 만료 전 해지 요청에 관한 문자 예시 문구가 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.
계약 만료 전 이사 보증금
위에서 정리한 것처럼 전세나 월세 계약기간 만료 전 이사시 보증금은 신규임차인이 보증금을 지급하면서 이사 들어올 수 있을 때, 종전임차인이 이사갈 곳이 있을 때를 고려하여 종전임차인, 신규임차인, 임대인의 3자 간 합의로 보증금 반환 및 이사 날짜를 정하면 됩니다.
임대인은 신규임차인으로부터 보증금을 받아서 종전임차인과 정산할 부분을 차감한 후에 나머지 보증금을 종전임차인에게 지급하면 됩니다.
계약 만료 전 이사 월세와 관리비
계약 만료 전 임차인의 이사 통보 및 임대인의 동의로 이사하게 되는 경우 이사 날짜는 3자 간 협의로 정하게 되고, 그 이사 날짜가 임대차계약 종료일이 됩니다. 따라서 월세나 전세 계약 만료 전 합의하여 정한 이사 날짜까지 일할로 계산된 월세와 관리비는 종전임차인이 부담해야 합니다.
참고로 합의로 정해진 이사 날짜가 계약 만료 전이더라도 이사 날짜부터 원래 계약기간 만료일까지의 월세와 관리비는 종전임차인이 부담할 필요가 없으며, 신규임차인 또는 임대인 중에 합의된 바에 따라 부담하게 됩니다.
계약 만료 전 이사 복비는 누가 부담해야 할까?
신규임차인 체결 조건이므로 보통 세입자가 공인중개사에게 매물을 의뢰하게 되는데, 새로운 임대차 계약을 체결할 사람은 임대인이므로 중개보수(복비)는 임대인이 지불해야 합니다. 물론 세입자가 복비를 부담하기로 했기 때문에 사실상 복비는 기존 세입자가 지급하는 형식이 될 것입니다.
임대인은 만기 전 이사에 무조건 동의해야 할까?
그런데, 아무리 세입자가 복비를 물기로 하고 새로운 세입자를 구해오겠다고 하더라도 임대인이 동의해주지 않는다면 세입자는 계약기간 만료 전에 보증금을 미리 받을 수 없습니다.
왜냐하면 임대인 입장에서는 어차피 계약기간 동안 임대차계약은 유지되기 때문에 굳이 임차인을 변경해가면서 번거로울 필요가 없기 때문입니다. 그러나, 임대차 계약기간이 만료가 얼마 남지 않은 경우라면 세입자에게 복비를 부담시킬 수 있기 때문에 세입자의 제안을 받아들이는 것이 이득이 될 수 있습니다.
새로운 임대차계약의 조건은 기존 임대차계약과 동일해야 할까?
새롭게 체결할 임대차계약의 조건은 기존 임대차계약과 동일할 필요가 없습니다. 따라서 임대인은 종전 보다 인상된 보증금 및 임대료를 제시할 수 있고, 남은 계약기간 동안 천천히 그 조건에 응할 새로운 임차인을 구하면 됩니다.
그러나 보통은 임대인이 세입자의 편의를 고려하여 기존 임대차계약과 동일하거나 비슷한 수준의 임대차계약 조건을 제시하는 경우가 많습니다.
임대차계약 만료 전 합의해지 장단점
임대인이 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구하는데 동의해준다면 가장 간편하게 보증금을 회수할 수 있는 방법입니다.
그러나 만약 임대인이 새로운 임대차계약 조건을 까다롭게 요구하거나 까다롭게 요구하지 않았지만 임차 수요 자체가 없어 새로운 임차인을 쉽게 구하기 어려운 경우에는 새로운 임차인이 구해질 때까지 무한정 기다려야 하는 단점이 있습니다.
임대인의 전세 계약 만료 전 이사 요구
계약 만료 전 집주인이 이사를 요구하는 경우
전세나 월세 계약 만료 전 임차인이 이사를 통보하는 경우도 있지만 집주인이 세입자를 일찍 이사 보내고 싶어서 이사를 요구하는 경우가 있습니다.
예를 들면 임대차계약 중에 주택을 매도한 경우 매수인이 임차인의 승계를 원하지 않으면 이사를 요구하기도 하는데 대화나 문자 예시가 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
월세 계약 만료 전 이사비용
전세나 월세 계약 만료 전 임대인이 이사를 요구하는 경우 임차인은 동의할 필요가 없기 때문에 보통은 임대인이 이사비용을 위자료 조로 지급하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 임차인은 계약기간 동안 거주할 권리(임차권)가 있었는데, 임대인의 요구에 따라 이사하는 것이기 때문입니다.
계약 만료 전 집주인 매도
집주인은 임대차계약 만료 전에도 주택을 매도할 수 있으며, 부동산 매매계약 체결시 임대차 승계 여부를 합의하게 됩니다. 왜냐하면 임대차 승계 여부에 따라 보증금반환 채무를 승계하게 되므로 부동산 매매대금 액수가 달라지기 때문입니다.
계약 만료 전 매도시 대항력과 임대인 지위 승계
임차인이 전입신고를 한 경우 대항력이 발생하므로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
여기서 임대인의 지위를 승계한다는 것은 임대차 보증금을 누가 반환할 것인지와 관계되는데, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 종전 임대인은 임대차계약 관계에서 벗어나서 보증금 반환채무에서 면책됩니다.
계약 만료 전 매도시 임차인의 승계 거부
임대인은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되지만 임차인은 임대인 변경에 동의하지 않으면서 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차인이 임대차 승계를 거부할 경우 주택 소유자가 변경되기 이전이라면 매도인이 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 주택 소유자가 변경된 이후라면 매수인이 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다.
아래의 링크를 통해 계약 만료 전 집주인이 주택을 매도하면서 임차인에게 임대차 승계 동의 여부에 관하여 질문하고, 임차인이 승계를 거부하면서 임대차계약을 해지하는 내용의 양식을 다운로드 받으실 수 있습니다.
임대차 승계하지 않는다는 약정은 유효할까?
주택을 매도하면서 부동산 매매계약서에 매수인이 임대인 지위를 승계하지 않는다는 특약을 했다면 과연 효력이 있을까요? 주택임대차보호법상에 양수인이 임대인 지위를 승계한다는 규정은 강행규정이므로 이러한 특약은 무효입니다.
임대차 승계 동의서 양식
임대차를 승계하게 되면 임대차보증금을 매매대금에서 공제하게 되므로 보통은 임차주택을 매도하기 전에 임차인에게 승계 의사를 물어보는 것이 일반적입니다.
그러나 어차피 임차인 입장에서는 거주하는 주택이 변경되는 것도 아니고, 주택임대차보호법에 따라 주택 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인에게 승계 의사를 묻지 않고 매매되는 경우도 있습니다다.
그런데 매수인 입장에서는 추후에 임차인이 임대차 승계를 거부할 경우 갑자기 신규임차인을 구해야 될 수도 있기 때문에 임차인의 의사를 확인하여 임대차 승계 동의서를 받아두는 것이 좋습니다. 임대차 승계 동의서 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
계약 만료 후 집주인 매도
임대차계약이 종료되었더라도 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차목적물을 반환하지 않을 수 있는 동시이행항변권이 있으므로 임대차관계는 존속됩니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
따라서 이렇게 임대차계약이 종료된 뒤에 보증금을 반환하기 전까지 임대차관계가 지속되는 과정에서 집주인이 주택을 매도한다면 주택 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
임대차계약 묵시적 갱신 후 중도해지
묵시적 갱신 또는 갱신요구 후 중도해지
세입자가 만기 전 전세금이나 월세보증금을 받을 수 있는 두 번째 방법은 세입자가 임대차계약을 중도에 해지하는 것입니다.
중도해지 집주인
원칙적으로 계약이 체결되면 계약의 구속력에 때문에 임의로 중도에 해지할 수 없습니다. 따라서 묵시적 갱신된 경우도 집주인은 중도해지할 수 없습니다.
중도해지 임차인 3개월
그러나 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 중도에 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 임대인에게 중도 해지를 통보한 때로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다(주택임대차보호법 제6조의 2).
묵시적 갱신 후 중도해지는 자유롭게 해지할 수 있고, 3개월만 지나면 해지의 효력이 발생되기 때문에 임대인의 동의를 받을 필요 없다는 장점이 있습니다.
임대차계약 묵시적 갱신 후 중도해지 문자
전세나 월세 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 중도해지를 통보하고 3개월 후의 종료일에 보증금 반환을 청구하는 문자 예시입니다. 같은 내용을 내용증명으로 보내실 수도 있습니다. 파일이 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
다만, 이 방법은 묵시적 갱신이 된 후에만 사용될 수 있으므로 제한적이라는 단점이 있고, 아무리 3개월이 지나 계약이 종료되었더라도 임대인이 자의적으로 보증금을 반환하지 않는 이상 소송을 통해 돌려 받을 수 밖에 없습니다.
임대차 계약 위반으로 중도해지
계약 위반을 이유로 계약해지 통보
임대인이나 임차인이 상대방의 계약 위반 사유를 찾아 임대차계약 해지를 통보하는 것입니다.
이 방법은 묵시적 갱신 여부와 관계 없이 임대차 계약기간 도중에 계약을 종료시킬 수 있는 장점이 있지만 전세든 월세든 상대방의 계약 위반 사유를 찾기 어렵다는 단점이 있습니다.
또한, 가까스로 상대방의 계약 위반 사유를 찾아냈더라도 상대방이 이를 다투게 되면 계약 위반 여부는 물론 계약해지 여부도 결론이 나지 않는다는 단점이 있습니다.
임대차 계약 위반 중도해지 통보 문자
세입자가 임대차계약 기간 만료 전 임대인의 계약 위반을 이유로 임대차계약의 해지를 통보하면서 보증금 반환을 청구하는 문자 예시입니다. 같은 내용을 내용증명으로 보내실 수도 있습니다.파일이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으시길 바랍니다.
월세 2기 연체를 이유로 임대차계약 중도해지
임차인이 월세를 2기 연체하여 임대차계약을 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.