전세계약 연장 복비, 특히 월세 재계약 복비 누가 부담하고, 전세 재계약 복비 누가 부담하며, 얼마나 부담하는지 중개수수료와 대필료를 비교하여 확인하보겠습니다. 더불어 전세 재계약 증액 한도가 있는 것인지 살펴보겠습니다.
전세 재계약 복비
전세계약 연장 방법 4가지
- 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함)
- 계약갱신청구권 행사하는 경우
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)
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전세계약 연장 복비 지급이 문제되는 경우
임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우에는 재계약서를 작성할 필요가 없으므로 복비를 지급 필요도 없습니다.
묵시적 갱신되는 경우 동일한 조건으로 계약기간만 연장되는 것이므로 재계약서 작성하지 않으니 복비를 지급할 필요가 없습니다. 다만 묵시적 갱신 후 임차인이 중도 해지할 수 있는데 3개월 후면 계약이 해지되고, 이후 임대인과 새로운 임차인이 각자 중개를 의뢰한다면 각자 복비를 부담하게 될 것입니다.
계약갱신청구권 행사하는 경우와 전세 재계약 합의를 하는 경우는 재계약서를 작성하는 경우도 있고, 작성하지 않는 경우도 있습니다.
또한, 재계약서를 작성하더라도 부동산 없이 계약자 쌍방이 직접 계약서를 작성하는 경우도 있고, 부동산에 계약서 작성 업무를 의뢰하는 경우도 있습니다.
이렇게 공인중개사에 재계약서 작성 업무를 의뢰하게 되면, 복비를 지급해야 하는데, 누가 얼마를 지급해야 하는지 문제됩니다.
아래에서 전세나 월세 재계약시 부동산 중개수수료(복비), 대필료 등에 대하여 정리해보겠습니다.
전세 재계약에서 복비가 문제되는 이유
- 전세 재계약시 부동산 수수료 금액의 적정성 여부
- 서로 집을 구하거나 임차인을 구해야 하는 것이 아니라 이미 임대인과 임차인이 정해진 상황이므로 공인중개사는 만남을 주선하거나 알선할 필요가 없이 계약서만 작성하면 되는 상황임
- 중개업무가 대폭 축소된 상황에서 일반적인 경우의 중개보수와 동일한 금액을 지급해야 하는지 의문임
- 중개수수료의 쌍방 부담? 일방 부담?
- 계약을 체결할 임대인과 임차인이 이미 정해진 상황이므로 쌍방이 중개의뢰를 하는 것이 아니라 일방이 중개의뢰를 하는 경우가 대부분임
- 쌍방 모두 복비를 부담할 것인지, 일방만 부담할 것인지 공인중개사에게 의뢰하기 전에 미리 합의해야 함
- 중개수수료 부담 주체
- 누가 중개수수료를 부담할 것인지는 합의로 결정할 사안이지만 재계약을 요청한 사람이 부담하는 것이 적절하다고 보임
- 재계약서 작성 전에 누가 복비를 부담할 것인지 미리 정해두는 것이 좋음
전세 재계약 복비 누가 얼마나 부담해야 할까?
전세와 월세 재계약 복비는 의뢰한 자가 부담
이미 임대인과 임차인이 정해져있기 때문에 어떤 공인중개사에게 의뢰할지만 결정하면 되는 상황이므로 공인중개사에게 재계약서 작성을 의뢰하기 전에 복비를 쌍방이 부담할 것인지, 일방이 부담할 것인지, 복비는 얼마를 지급할 것인지 공인중개사와 미리 합의해야 합니다.
제 생각으로는 보통 재계약서 작성을 의뢰한다면 계약자 쌍방이 업무를 의뢰하는 것이 아니라 일방이 업무를 의뢰하게 되므로 전세나 월세 재계약시 중개수수료는 중개업무를 의뢰한 자 일방만 부담하는 것이 적절하다고 보입니다.
보통 임차인이 재계약을 요청하는 경우가 많고, 보통 임대인 보다는 임차인이 권리변동 등 법적 조언을 필요로 하는 경우가 많으므로 임차인 일방이 재계약 업무를 의뢰하는 것으로 구성하는 것이 적절하다고 보입니다.
만약 쌍방이 의뢰하여 중개수수료도 쌍방이 책임지는 것으로 하게 되면 한 사람이 부담해야 하는 금액이 작아져서 대필료로 취급될 수도 있습니다.
전세나 월세 재계약시 쌍방이 아니라 일방만 복비를 지급하려면 공인중개사와 계약자가 합의해야 하고, 그 합의된 내용을 재계약서에 명시해두는 것이 좋습니다.
또한, 전세나 월세 재계약서를 작성하는 것은 일반적인 중개업무와는 업무 난이도나 노력에 차이가 있으므로 복비 금액은 법정 중개보수의 범위 내에서 적정한 수준으로 감액하는 것이 적절하다고 보입니다.
복비를 얼마의 금액으로 감액하는 것이 적정한 수준인지는 아래에서 대필료를 확인해보면서 다시 정리해보겠습니다.
중개수수료와 대필료 지급의 장단점
재계약서만 작성하는 것과 일반적인 중개업무를 하는 것은 분명 차이가 있기 때문에 실무상으로는 계약서 작성 업무에 대하여 중개수수료 대신 대필료를 지급하는 경우가 많이 있습니다.
- 중개수수료를 지급하는 경우 일반적인 중개업무와의 난이도를 고려했을 때 수수료가 비싸다는 단점은 있지만 권리변동 등을 확인하여 조언해주는 장점이 있음
- 대필료, 대서료를 5만원이나 10만원 정도 지급하는 경우, 그 금액이 중개보수에 비하여 저렴하다는 장점이 있으나 중개업무를 의뢰한 것에 대한 보수가 아니라 문서 작성에 대한 보수이므로 중개물이나 중개행위에 법적인 문제가 발생하더라도 책임을 묻기 어려움
전세 재계약 복비 금액은 어느 정도가 적정할까?
절충안으로 중개보수를 지급하는 것으로 하되 대필료와 법정 중개보수의 중간 정도 선으로 금액을 감액하여 합의하는 것도 적절한 방법입니다. 다만, 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 이렇게 감액하여 지급된 금액이 중개수수료인지 아니면 대필료인지 분명히 명시해둬야 합니다.
재계약서 작성에 관한 복비는 대필료와 중개수수료 중간 정도 선으로 감액하는 것에 합의하는 것이 적절하고, 그 감액된 금액이 대필료인지 아니면 중개수수료인지 재계약서 등에 명시해두는 것이 좋음
전세 재계약 복비 특약
의뢰인(임대인이나 임차인) 입장에서는 재계약서에 감액된 금액이 중개보수라는 점을 명시하거나 구두로 녹음하고, 문자나 카톡으로 입증 자료를 준비해두는 것이 좋습니다. 아래의 복비 특약 문구는 임차인이 중개수수료를 부담하는 것입니다. 양식이 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
임차인은 거래 가액의 ________ % 인___________원(□ 부가가치세 포함, □ 불포함)을 중개보수로 부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서등) 사본을 첨부하여 년 월 일 임차인에게 교부한다.
전세 재계약 대필료 특약
공인중개사 입장에서는 대필료 명목으로 받은 것에 불과하지만 그 금액이 5~10만원 이상인 경우, 그 금액은 중개보수가 아니며 대필료라는 점, 권리변동 등이나 계약상 법적 문제가 발생할 경우 공인중개사가 책임을 지지 않는다는 점을 명시해두는 것이 좋습니다.
임차인은 중개보수 대신 대필료를 지급하기로 한다. 개업공인중개사는 중개업무를 의뢰 받은 것이 아니므로 대필한 재계약 물건에 법적 문제가 발생하더라도 일체의 책임을 부담하지 않는다.
양식이 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
전세 재계약 5% 초과 ?
임대료 인상 가능 여부 및 인상 한도
- 임대차 계약기간 중에는 원칙적으로 임대료 인상 자체가 불가능함
- 계약기간 중 경제사정 변동 등이 있으면 예외적으로 임대료 인상이 가능한데, 여기에는 5% 제한이 있음(주택임대차보호법 제7조)
- 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 동일한 조건으로 기간이 연장되는 것이므로 임대료 인상이 불가능함
- 계약갱신청구권을 행사하여 갱신되면 동일한 조건으로 기간이 연장되는 것이지만 법에 의해 반강제적으로 갱신되는 것이므로 임대인 보호를 위해 임대료 인상이 가능함
- 다만, 임차인 보호를 위해 임대료 인상에는 5% 제한이 있음(주택임대차보호법 제6조의 3 제3항)
- 임대차 계약이 종료된 후 다시 재계약하는 경우는 새로운 계약이므로 임대료 인상에 제한이 없음
전세계약 연장시 증액 한도
전세계약이나 월세계약 연장, 재계약에 따라 증액 가능 여부, 증액 한도 여부는 아래와 같이 구분됩니다.
- 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우
- 증액 불가
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함)
- 증액 불가
- 계약갱신청구권 행사하는 경우
- 5% 한도 내에서 증액 가능
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)
- 재계약시 증액없이 합의하는 것도 가능함
- 증액 가능하며 한도 없음
전세 재계약 증액 한도
전세 재계약이나 월세 재계약이나 쌍방 합의가 있다면 증액 한도에는 제한이 없으므로 5% 초과하여 인상이 가능합니다.
참고로 월세 등 소액보증금인 경우 소액임차인은 일정 요건을 갖추면 최우선변제권을 보장 받을 수 있는데, 만약 갱신이나 재계약 과정에서 보증금이 증액되어 더 이상 소액임차인이 아닌 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
또한, 전세는 보증금만 존재하므로 5%를 계산해서 인상하면 됩니다. 예를 들어 전세보증금이 1억인 경우 5%가 인상되면 전세보증금은 1억 500만원으로 인상되며, 임차인은 500만원의 보증금을 추가로 지급해야 합니다.
그렇다면 보증금과 월차임이 모두 존재하는 월세계약(반전세)은 어떻게 계산해야 할까요?
전세 재계약 VS. 계약갱신청구권 행사
그런데, 외관상 갱신 합의, 연장 합의, 재계약 등으로 표현하였더라도 계약갱신요구권을 행사한 것으로 확인서를 작성하였거나 임대차계약서에 갱신요구권을 행사했다고 표시하였다면 이는 계약갱신청구권을 행사한 것으로 봐야 합니다.
이렇게 형식적으로는 전세계약 연장 합의, 전세 재계약 합의 등의 모습을 보이지만, 실질적으로 계약갱신청구권을 행사한 것으로 인정되면 임대료 인상이나 보증금 증액 한도는 5%를 초과할 수 없게 됩니다.
월세 재계약 인상
월세 재계약과 전세 재계약은 증액 여부, 증액 한도 등은 모두 동일합니다. 다만, 월세는 보증금과 월임대료가 함께 존재하므로 5%를 계산하는 것이 쉽지 않습니다.
보증금과 월임대료를 모두 5%씩 올리는 방법도 있지만 보통 월세계약의 경우 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하기 때문에 보증금이 5% 인상된 부분을 월세에 반영해주는 작업이 필요합니다.
월세 재계약 보증금 금액 인상분을 임대료에 반영하는 월세 재계약 금액 인상 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
참고로 임대료 증액 청구나 감액 청구를 한다고 해서 무조건 인정되는 것이 아니라 상대방이 이를 받아들여야 증액되거나 감액되는 것입니다. 서로 의견이 다른 경우에는 결국 분쟁조정위원회나 법원의 판결을 받아서 해결해야 할 것입니다.