전세계약 연장 절차에 따라 전세계약 연장 주의사항을 설명하고, 전세 재계약 주의사항 3가지, 전세 재계약 확정일자, 전입신고, 전월세신고, 그리고 전세 재계약과 묵시적 갱신, 갱신청구권과 비교하여 확인해보겠습니다.
전세계약 연장 주의사항
전세 연장 방법 4가지
일단 전세계약을 연장하는 절차를 순서대로 설명드릴게요.
아래의 전세 연장 방법 4가지 중 하나를 선택합니다. 전세 연장 방법에 관한 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인해주세요.
- 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우 => 연장 통보 O
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함) => 통보X
- 계약갱신청구권 행사하는 경우 => 연장통보 또는 연장계약서
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약) => 연장계약서
전세 종료 절차
참고로 전세 등 임대차계약을 연장하는 것이 아니라 종료하는 방법은 아래의 링크를 참고해주세요.
전세 연장 통보하기
전세 연장 방법에 따라 임대인에게 계약기간 연장을 통보하거나 임대인과 계약기간 연장 계약서를 작성해야 하는 경우가 있습니다. 전세 연장을 통보하는 방법과 연장되는 기간, 통보 문자는 아래의 링크에서 확인하세요.
전세 연장 계약서 작성하기
전세계약 연장을 통보하는 것으로 그치지 않고 쌍방 합의하여 계약서를 작성해야 하는 경우가 있는데, 전세나 월세 재계약서 작성시 보증금을 증액하는 경우, 감액하는 경우, 그대로 두는 경우 각각 필요한 양식과 재계약서 작성법은 아래의 링크에서 확인하세요.
전세 재계약서 관련 계약기간, 보증금, 복비 정하기
월세나 전세 재계약서 작성시 계약기간을 정해야 하는데, 재계약 기간을 1년으로 정한 경우 어떻게 되는지 아래의 링크를 확인하세요.
==>> 전세 1년 계약 연장, 특약?, 재계약 1년(+ 대처법 3가지)
월세나 전세 재계약시 보증금 증액이 가능한지 여부, 증액에 한도가 있는지 여부는 아래의 링크를 통해 확인하세요.
==>> 전세 재계약 증액 한도 5%?(+복비, 대필료 특약 양식)
월세나 전세 재계약시 복비를 누가 부담해야 하는지, 복비 금액과 특약 양식은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
==>> 전세 재계약 복비 누가? (+복비, 대필료 특약 양식)
전세계약 연장 후속조치 3가지 확인하기
전세계약 기간의 연장을 통보하거나 전세 계약기간 연장 계약서를 작성하는 경우 후속조치로 전입신고 여부, 확정일자 여부, 전월세신고제 여부(주택 임대차 계약 신고 여부)가 문제됩니다. 특히 보증금을 증액하는 경우에는 반드시 후속조치가 필요하며, 그래야만 증액되는 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 아래에서 확인하세요.
- 전입신고 여부
- 확정일자 여부
- 전월세신고제 여부
전입신고 주의사항
참고로 전입신고와 관련하여 전입신고 방법, 전입신고를 가족 이름으로 하는 경우, 전입신고를 미리할 수 있는지 여부 등은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
전세 재계약 주의사항
전세 재계약 묵시적 갱신
전세 재계약은 쌍방이 합의하여 재계약서를 작성할 수도 있지만 묵시적 갱신되면 갱신되는 기간이 2년이므로 전세 재계약서를 작성하는 것과 거의 유사한 효과가 있습니다.
다만 임차인의 중도 해지가 가능하므로 임대인 입장에서는 재계약서를 작성하는 것이 더 나을 수도 있습니다. 왜냐하면 2년도 안되어 중도 해지되면 임대인은 다시 복비를 부담하여 새로운 임차인을 구해야 하기 때문입니다.
전세 재계약 주의사항 1 – 전세 재계약 체결과 관련하여 임차인은 중도 해지가 가능하므로 묵시적 갱신이 좀 더 유리하고, 임대인은 임차인의 변심으로 중간에 중도 해지될 수 있으므로 재계약을 체결하는 것이 좀 더 유리할 수 있습니다.
전세 재계약 갱신청구권
전세 재계약 청구권, 전세 재계약 갱신청구권, 전세계약 연장 청구권, 전세 연장 청구권 등은 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권을 의미하는 것으로 보입니다.
계약갱신청구권을 행사하면서 재계약서를 작성할 수도 있으므로 새로운 의미의 재계약인지 아니면 갱신청구권 행사인지 구분하기 어려울 수도 있습니다. 따라서 위 그림과 같이 재계약서에 갱신청구권 행사 여부를 표시해야 합니다.
재계약과 갱신청구권을 구분하는 이유
재계약과 갱신청구권을 구분해야 하는 이유는 갱신청구권은 1회 밖에 사용할 수 없고, 갱신청구권을 행사하는 것이라면 보증금 증액 한도에 5%의 제한이 있기 때문입니다. 5% 계산법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
전세 재계약 주의사항 2 – 월세나 전세 재계약 체결시 이 계약이 새로운 합의로서의 재계약인지 아니면 계약갱신청구권 행사로서의 재계약서인지 구분하여 표시해야 합니다.
전세 재계약 기간
전세나 월세 재계약 체결시 계약기간을 1년으로 정한 경우, 임차인의 선택에 따라 재계약 기간은 1년이 될 수도 있고, 2년이 될 수도 있고, 4년이 될 수도 있습니다.
전세 재계약 1년이 어떤 경우에 1년, 2년, 4년으로 되는지 아래의 링크를 통해 확인해보세요.
전세 재계약 주의사항 3 – 임대인 입장에서는 일단 재계약이 체결된 이상 임대차기간은 최소 2년 이상이라고 생각하는 것이 속이 편하고, 임차인 입장에서는 계약기간과 상관 없이 계약기간을 선택할 수 있으므로 연장 통보나 갱신청구권 행사기간을 잘 체크해야 함
전세 재계약과 전입신고
전세 재계약 계약서를 작성하는 경우는 물론 전세계약 연장 방법 4가지 모두 계약기간만 연장되는 것이지 거주지 이동은 없으므로 전입신고 의무가 없습니다.
- 신고 의무도 없지만 이사를 안 갔으니 전입신고 할 수도 없음
그러나 전세 재계약이나 월세 재계약의 보증금이 증액된 경우에는 확정일자를 받아야 하며, 확정일자를 받아야 증액된 보증금을 보호 받을 수 있습니다.
그런데, 확정일자를 받는다고 해서 무조건 증액된 보증금을 보호 받을 수 있는 것은 아니며 몇 가지를 체크해야 합니다. 아래에서는 전월세 신고제를 간단히 설명하고, 확정일자에 대하여 항을 바꾸어 자세히 설명하겠습니다.
전세 재계약 확정일자
최초의 확정일자 이후 권리변동 확인하기
보증금 증액을 합의하기 전에 최초의 확정일자 이후 권리변동이 어떻게 되었는지 확인해야 합니다.
만약 부동산등기부 등본을 확인한 결과 최초 전세계약서에 찍힌 확정일자 날짜 이후로 근저당권 등이 설정된 경우, 보증금을 증액하게 되면 증액된 보증금은 후순위로 되어 보호 받지 못할 가능성이 크므로 아예 증액해주지 않는 것이 바람직합니다.
다만, 부동산등기부를 확인해보니 근저당권 등이 없거나 그 금액이 매우 소액인 경우 보증금 증액을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 아래와 같이 보증금 증액시 한도가 있는지 확인해야 합니다.
보증금 증액 한도 여부 체크
권리변동 여부 확인 후 보증금을 증액해주기로 결정되었다면 보증금을 얼마나 증액할 것인지 그 금액을 합의해야 하는데, 월세 재계약이나 전세 재계약은 원칙적으로 새로운 계약이므로 보증금 증액에 한도가 없습니다. 따라서 월세나 전세 재계약시 보증금은 5%를 초과하여 인상이 가능합니다.
그러나, 재계약서를 작성했지만 실질적으로는 계약갱신청구권을 행사했다면, 보증금 증액은 5% 한도 내에서만 가능합니다.
전세 확정일자
신규로 전세계약이나 월세계약을 체결한 경우 임차인은 부동산을 인도 받고 전입신고를 해야 합니다. 임차인이 전입신고를 하는 이유는 제3자에 대한 대항력을 얻기 위함인데, 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시에 효력 발생합니다.
그리고 전세금에 대한 우선변제권의 효력을 얻기 위해서는 확정일자도 받아야 합니다.
그런데, 만약 임차인이 등기부등본을 확인한 후 전세금의 잔금을 지급하면서 이사하고 전입신고를 하였는데, 임대인이 전세금의 잔금을 받자 마자 제3자에게 근저당권을 설정해줬다면 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 효력이 발생하지만 근저당권은 당일날 효력이 발생하므로 근저당권이 우선하게 됩니다.
그럼 확정일자를 미리 해둔다면 어떻게 될까요? 그 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
전세계약 연장 확정일자
- 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우 => 확정일자 필요 없음
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함) => 확정일자 필요 없음
- 계약갱신청구권 행사하는 경우 => 보증금 증액시 확정일자 필요함
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약) => 보증금 증액시 확정일자 필요함
전세 재계약과 확정일자
신규 전세계약이나 월세계약이 아니라 전세나 월세 계약기간을 연장하는 재계약인 경우 거주지 이동이 없으므로 전입신고는 다시 할 필요가 없습니다.
나아가 보증금 증액도 없다면 확정일자도 다시 받을 필요가 없지만 만약 보증금을 증액하기로 했다면 증액된 만큼을 추가로 보장 받기 위해서는 확정일자를 추가로 받아야 합니다.
따라서 계약갱신청구권을 행사시 보증금을 증액하거나 전세 재계약 합의를 하면서 보증금을 증액한 경우 증액된 보증금을 추가적으로 보호 받기 위해서는 추가로 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자 효력 – 신규 VS. 재계약
그런데, 재계약을 체결하고 증액된 전세금을 지급하면서 확정일자를 받은 경우, 전입신고는 이미 되어 있으므로 확정일자를 받은 당일부터 우선변제권 효력이 발생합니다.
신규 전세계약의 경우에는 전입신고를 해야 하므로 대항력이나 우선변제권이 전입신고 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.
따라서 전입신고 및 확정일자와 같은 날 근저당권이 설정된 경우 신규 전세계약은 근저당권이 우선하지만 전세 재계약은 이미 전입신고가 되어 있으므로 확정일자와 근저당권이 같은 날 되었다면 동순위가 됩니다.
전세 재계약과 전월세신고제
부동산거래신고법에 의하면 신규 임대차 계약을 체결하거나 기존 임대차 계약의 가격이 변동되거나 해제된 경우 전월세 신고 의무가 있습니다(부동산거래신고법 제6조의 2, 제6조의 3)
그리고 이러한 주택 임대차 계약 신고 의무는 2021년 6월 1일 후 신규 임대차 계약을 체결하거나 2021년 6월 1일 후 기존 계약의 보증금을 변경하는 경우부터 전월세 신고 의무가 있습니다(부동산거래신고법 부칙 제2조).
제2조(주택 임대차 계약의 신고 등에 관한 적용례) 제6조의2 및 제6조의3의 개정규정은 이 법 시행(2021년 6월 1일) 후 최초로 주택 임대차 계약을 체결 또는 변경하는 경우부터 적용한다.
즉, 월세나 전세 연장 4가지 중 2021년 6월 1일 후 전세 재계약을 체결하면서 보증금이 증액되거나 계약갱신청구권을 행사하면서 보증금이 5% 한도 내에서 증액된 경우, 해당 임대차 계약 변경(보증금 증액) 내용은 신고되어야 하는 것입니다. 따라서 전월세 신고 의무가 부담된다면 5% 인상 금액이 매우 소액일 경우, 아예 증액하지 않는 것도 방법입니다.