가계약 파기 중개수수료(+ 계약 파기 복비 판례, 특약 양식)

부동산 가계약 파기 중개수수료와 부동산 계약 파기 중개수수료를 지급해야 하는지 여부, 중개수수료 지급시기, 중개수수료는 누가 내는지, 계약 파기 중개수수료 판례, 전세나 월세 계약 파기 복비를 정리해보겠습니다.

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중개수수료 지급시기

복비 지급시기

중개보수 지급시기는 공인중개사와 의뢰인 간에 약정(약속)하기 나름이며, 만약 약정이 없었다면 거래대금 지급이 완료된 날에 지급하면 됩니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).

사실상 복비는 잔금 치르는 날 지급하는 것이 부동산 업계 관행이기도 합니다.

부동산 매매계약 중개수수료 지급시기

매수인이 잔금을 지급하면서 소유권이전등기 서류와 열쇠를 넘겨 받은 후, 각종 공과금 정산까지 완료되면, 매도인과 매수인은 각자 자신의 복비를 지급하면 됩니다.

전세와 월세 중개수수료 지급시기

임차인(세입자)이 보증금의 잔금을 지급하면서 부동산을 인도 받고 열쇠를 넘겨 받을 때 임차인(세입자)과 임대인(집주인)은 각자 자신의 복비를 지급하면 됩니다.

중개수수료는 누가내나요?

중개수수료 쌍방 부담

매매, 전세, 월세 복비는 누가내나요? 결론부터 말하면 중개수수료는 중개를 의뢰한 사람이 냅니다. 부동산 중개수수료는 매도인과 매수인 쌍방, 집주인과 세입자 쌍방이 각자 자신이 의뢰한 공인중개사에게 중개수수료를 부담하는 것이 원칙입니다.

예를 들어 집주인과 세입자가 각자 공인중개사를 끼고 계약을 체결했다면 계약은 1건 성사된 것이지만 집주인과 세입자 쌍방 모두 중개수수료를 내야 합니다.

공동중개 수수료

계약자 쌍방이 동일한 공인중개사에게 의뢰한 경우(단독중개)와 각각 다른 공인중개사에게 의뢰한 경우(공동중개) 모두 각자 자신의 공인중개사에게 복비를 부담합니다.

==>> 공동중개 장단점 및 중개수수료 확인하기

가계약 파기 중개수수료

가계약 취소 시 중개 수수료 지급해야 할까?

가계약 취소되면 가계약 중개보수는 지급해야 될까요?

가계약이나 계약이나 파기되면 계약이 체결되지 않았다는 점은 동일하므로 중개수수료 역시 동일한 원리에 따라 처리됩니다.

즉, 공인중개사가 계약 체결에 관여하지 못한 경우 중개수수료를 지급하지 않는 것이 원칙이지만 결정적인 중개행위가 있는 등 특별한 사정이 있으면 복비는 중개행위를 한만큼 지급해야 한다는 것입니다.

다만, 가계약과 가계약금에 관한 2가지 상반된 판례 입장에 따라 중개수수료도 결론이 갈릴 것으로 보입니다. 아래의 내용을 참고하세요.

가계약금 반환에 관한 상반된 판례 입장

가계약금이 정식계약을 위한 교섭 단계의 증거금이라는 입장
가계약금 반환 판례에서 가계약이 파기되면 정식계약이 성립되지 않은 것이 되어 가계약금은 부당이득으로 반환해야 한다는 판결에 따르면 가계약 취소시 중개수수료도 받기 어려울 것으로 보입니다. 물론 중개수수료 지급 특약이 있다면 복비는 지급해야 하겠죠.

가계약금에 계약금과 동일한 해약금 성질이 있다는 입장
가계약금 지급 후 가계약을 파기하면 가계약금을 포기한 것이 되어 가계약금 반환을 청구할 수 없다는 입장에서는 가계약 취소시 중개수수료가 인정될 가능성이 더 높다고 보입니다.

==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)

==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)

가계약 파기시 중개수수료 특약

공인중개사 입장에서는 가계약도 계약의 전 단계로서 중개행위에는 큰 차이가 없을 것이지만 가계약금은 계약금에 비하여 소액이고, 계약서 작성도 안된 상황이므로 가계약과 계약은 분명 차이점이 있습니다.

따라서 가계약이 취소될 경우 중개수수료를 확실하게 지급 받기 위해서는 중개수수료 지급 특약을 해두는 것이 좋습니다.

가계약 파기로 중개수수료를 지급 받고자 한다면, 가계약 체결 문자를 보내면서 중개수수료 특약 문구도 추가할 것!

아래의 링크를 다운로드 받아서 별도의 간략한 계약서를 작성하셔도 되고, 아니면 가계약인 만큼 계약서를 작성하기 어려운 환경이라면 이 특약 문구를 구두로 녹음하면서 의뢰인의 동의를 받고 문자나 카톡으로 전송하여 동의를 받는 방식도 가능합니다.

가계약-파기-중개수수료-특약 다운로드

==>> 구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)

==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)

그리고 중개업무를 통해 계약 성립에 결정적인 역할을 했다는 점을 입증하기 위해 중개행위에 관한 기록을 남겨두시는 것이 좋습니다.

만약 보다 간편한 특약 문구가 필요하신 경우에는 아래와 같이 간단한 문장을 말하면서 녹음하고 문자나 카톡으로 전송하셔도 됩니다.

가계약이나 계약이 파기되어도 중개수수료는 지급하기로 한다.

계약 파기 중개수수료

계약 파기시 중개수수료 지급해야 할까?

계약 파기 복비, 계약 무효 중개수수료와 관련하여 법원은 공인중개사의 과실 없이 계약이 해제되거나 공인중개사 없이 직접 계약이 체결된 경우, 이미 진행된 중개행위 만큼 중개수수료가 지급되어야 한다고 판단하였습니다(2005나10743 판결).

중개수수료는 원칙적으로 중개대상물에 대한 계약 체결까지 완료되어야 중개수수료 청구가 가능함.
예외적으로 특별한 사정(공인중개사가 계약 성립에 결정적인 중개행위를 하였으나 귀책 없이 관여하지 못하게 된 경우)이 있으면 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 수수료 청구 가능함

공인중개사가 계약 성립에 결정적인 중개행위를 했다면 계약이 파기되었더라도 복비를 지급해야 함, 다만 소송에서 감액 가능함

계약 파기시 중개수수료는 얼마를 지급해야 할까?

중개 보수는 원칙적으로 약정된 보수 전액을 청구할 수 있음
위임의 경위, 난이도, 투입 노력, 위임인의 이익, 신의성실의 원칙 등에 비추어 부당하게 과다한 경우 감액됨(2011다107900 판결)

중개수수료 감액 사례

예를 들어 공인중개사가 잔금 중 일부를 대출금으로 대체할 수 있도록 협조하기로 약정하였으나 공인중개사가 소개한 금융기관의 대출이자가 의뢰인이 직접 알아본 곳의 대출이자 보다 높아서 결국 다른 금융기관을 이용한 건에서 법원은 약정 수수료인 1,200만 원이 부당하게 과다하다면서 850만 원으로 감액한 사례가 있음
법원은 계약이 파기되는 등 공인중개사가 최종 계약 체결에 관여하지 못한 경우, 대체적으로 중개수수료 지급 의무는 인정해주고, 대신 중개수수료를 감액해주고 있는 것으로 보임

부동산 계약 파기한 경우 중개수수료는 언제 지급해야 할까?

법원은 임차인이 계약금을 포기하고 임대차 계약을 해제하겠다고 통지한 때에 잔금 지급이 불가능하게 된 것이므로 해제된 때에 중개수수료도 지급해야 한다고 판단하였습니다(2016가소5341 판결).

계약 파기 중개수수료 지급 특약

계약파기 중개수수료에 대해서는 판례가 정립되어 있으나 특약을 해두면 특약에 따라 곧 바로 중개수수료 지급을 받을 수 있게 됩니다. 설령 특약과 관련하여 분쟁이 생기더라도 공인중개사 입장에서는 중개수수료 지급 특약을 둔 것 자체가 유리하게 작용될 것입니다.

아래의 중개수수료 특약 문구는 계약서에 추가하거나 구두로 합의하면서 녹음하거나 문자나 카톡으로 전송하실 때 적절하게 변형하여 이용하실 수 있습니다.

계약-파기-중개수수료-특약 다운로드

==>> 구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)

==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)

<함께 알아두면 좋은 글>

전세 중개수수료 및 월세 중개수수료

부동산 매매계약과 임대차계약 비교

집주인은 부동산이 고정되어 있기 때문에 동네 공인중개사를 통해서 계속 세입자를 구해야 합니다. 한 마디로 계속 얼굴을 봐야 하기 때문에 중개수수료 몇 번 덜 내겠다고 몰래 계약을 체결하지는 않습니다.

세입자의 경우 계속 이사를 다니기 때문에 일정한 공인중개사에게 계속 중개를 맡기는 일은 거의 없지만 이미 집주인이 고정되어 있기 때문에 사실상 공인중개사 몰래 직접 계약을 체결하기는 어렵습니다.

그러나 부동산 매매계약의 경우 매매대금이 커서 전세나 월세를 중개한 것보다 중개수수료가 훨씬 크고, 매매 후에는 보통 이사를 가거나 아예 그 동네에 거주하지 않는 경우도 많아서 얼굴을 계속 볼 필요가 없게 되므로 중개 의뢰 후 직접 계약을 체결하는 경우가 있을 수도 있습니다.

그런데 이러한 경우는 몰래 직접 계약을 체결한 잘못이 있으니 중개수수료를 부담하더라도 할 말은 없을 것입니다.

문제는 계약이 파기된 경우입니다.

집주인 전세, 월세 계약 파기

법원은 계약 성립에 결정적인 중개행위가 있었다면 계약이 파기되더라도 복비를 지급해야 한다는 입장입니다.

따라서 집주인이 전세나 월세 계약을 파기한 경우, 집주인은 중개행위에 상응하는 만큼 중개수수료를 지급해야 할 것입니다.

그러나, 계약 파기에 귀책이 없는 세입자에게도 복비를 지급하도록 하는 것은 불합리하다고 보입니다.

다만, 현실적으로 이러한 문제가 발생하지 않는 이유는 전세나 월세 계약 복비가 부동산 매매계약 중개수수료 보다 크지 않은 편이고, 최종적으로 계약이 성사되지 않은 경우 공인중개사는 임차인에게 또 다른 집을 중개해주고 복비를 받으면 되기 때문입니다.

월세 계약 파기 복비, 전세 계약 파기 복비

1. 월세 입주전 계약 파기 복비는 지급해야 할까요? 원칙적으로 공인중개사가 계약 성립에 결정적인 중개 행위를 했다면 중개보수는 지급되어야 합니다.

2. 월세 입주 후 계약기간 만료 전이라면, 복비는 임차인에게 반환할 보증금에서 공제되어야 하지만 최종적으로 복비를 부담하는 자는 임대인(소유자)입니다.

임차인은 집주인의 계약 위반 행위가 없는 이상 3가지 계약파기 사유 중 집주인의 동의를 얻어서만 계약파기를 할 수 있습니다.
집주인의 동의를 얻기 위해 복비를 부담하여 새로운 세입자를 대신 구해오는 것입니다. 사실상 중개수수료를 계약파기에 대한 손해배상액으로 예정한 것입니다.
다만, 중개 의뢰는 해당 주택 임대차 계약에 권한이 있는 자가 할 수 있는 것이므로 소유자와 새로운 임차인만 중개 의뢰가 가능하며, 기존 임차인은 기존 계약을 파기하고 떠날 사람이므로 새로운 임대차 계약의 중개 의뢰를 할 수 없습니다.
따라서 만기 전 임차인이 이사 가기 위해 복비를 부담할 경우 중개 의뢰나 최종적인 중개수수료 지급은 임대인이 해야 하고, 다만 손해배상 조로 복비 만큼을 보증금에서 공제하면 될 것입니다.

3. 월세 입주 후 묵시적 갱신이 된 경우라면 기존 세입자가 중도 해지 통보 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하므로 이 경우에는 집주인이 복비를 부담해야 할 것입니다.

==>> 전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항(전세, 월세, 상가)

==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)

중개수수료 판례 사례

중개행위 후 중개업자 없이 매매계약 직접 체결된 사례

거래대금 40억의 0.9%인 3600만원을 청구함
공인중개사가 매매대금 등 협의 알선, 매매계약서 초안 작성 등 중개행위를 하여 매매계약의 성립에 결정적인 역할을 함
공인중개사의 책임 없는 사유로 매매계약서 작성에 관여하지 못함
중개업자 없이 매매계약이 직접 체결됨

법원은 3600만원의 중개수수료 청구에 대하여 900만원을 인정하였습니다.

채무불이행으로 부동산 매매계약이 해제된 사례

매수인의 채무불이행으로 계약금 1.7억원 몰취됨
매수인은 공인중개사에 대하여 손해배상 청구함
공인중개사는 매매대금 약 17억원의 0.9%인 약 1500만원을 중개수수료로 반소 청구함

법원은 손해배상 청구는 기각하고, 1500만원의 중개수수료 청구에 대하여 800만원만 인정하였습니다.

해약금 해제(계약금 포기) 후 다른 상가의 임대차계약 체결한 사례

A가 공인중개사의 중개를 통해 임대인과 상가임대차 계약을 체결하고, 기존 세입자와 권리금 계약을 체결함
A가 다른 공인중개사를 통해 다른 지역의 상가에 대하여 임대차계약을 체결함
A는 계약금을 포기하여 임대차 계약과 권리금 계약을 해제함

공인중개사가 법정 중개보수를 청구하였고, 법원은 이를 그대로 받아들였습니다.

채무불이행 해제 후 결국 소송을 통해 해당 소유권이 이전된 사례

공인중개사가 매도인에게 0.9% 보다 높은 3500만원을 청구하였으나 법원은 법정 한도와 매수인이 지급한 중개수수료 등을 고려하여 0.75%로 인정하였습니다.