전세 1년 계약 가능할까요? 전세 1년 연장되면 몇 년으로 연장될까요? 전세 최소 계약기간, 1년 전세 특약의 유효성, 전세 재계약 1년 연장될 경우 얼마나 연장되는지, 임대인의 대처법 3가지를 소개합니다.
전세 종료 또는 연장
전세 해지 방법 4가지
- 중도 해지
- 만기 해지
- 묵시적 갱신 해지
- 연장하지 않겠다는 합의
전세 연장 방법 4가지
- 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함)
- 계약갱신청구권 행사하는 경우
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)
==>> 전세계약 연장 통보 문자 양식, 방법 4가지(+ 월세 1년 연장?)
전세 1년 계약 가능?
전세 최소 계약기간
계약 자유의 원칙에 따라 전세, 월세 등 임대차 계약에서 계약기간은 당사자가 합의만 한다면 자유롭게 설정할 수 있습니다.
그런데, 세입자를 보호하는 주택임대차보호법 제4조는 아래와 같이 규정되어 있습니다.
- 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
즉, 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정되어 있기 때문에 예를 들어 전세 기간을 1년으로 정한 경우, 전세 계약기간은 2년으로 자동 연장되는 것입니다.
사실상 임차인이 다른 주장을 하지 않는 이상 임대인은 최소 2년의 임대차 계약기간은 보장해줘야 합니다.
임차인은 자유롭게 주장할 수 있음
그런데, 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서는 임차인은 2년 미만으로 주장할 수 있다고도 규정하고 있습니다.
따라서 세입자 보호 법령인 주택임대차보호법에 의하면 원칙적으로 전세나 월세 계약기간은 2년으로 보장되지만 예외적으로 세입자 스스로 1년, 1년 6개월 등 2년 미만의 짧은 기간을 원한다면 그 기간을 인정해줍니다.
다만, 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 경우는 전세나 월세 계약서에서 1년, 1년 6개월 등으로 합의한 기간만 인정되는 것이지 계약서에서 정한 기간과 달리 계약기간 도중에 임차인 마음대로 결정하거나 변경할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인이 2년 미만을 주장할 수 있는 경우
그런데, 판례는 임차인이 아무때나 2년 미만을 주장할 수 있는 것이 아니고, 임차인이 전세계약이나 월세 계약을 종료할 때만 2년 미만을 주장할 수 있다고 합니다.
즉, 임차인이 2년 미만의 계약기간 이후 묵시적 갱신 등을 주장하면서 계속 거주하려고 한다면 최초 계약기간은 2년 미만으로 합의했더라도 무조건 2년이라고 보고 있습니다(대법원 1996. 4. 26., 선고, 96다5551, 판결).
위 판례에 관한 자세한 설명은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
1년 전세 특약은 유효할까?
전세계약기간 1년
전세나 월세 계약을 하면서 임대차 기간을 1년으로 하는 약정하거나 특약을 두는 경우가 있습니다.
그런데, 이렇게 1년으로 설정한 규정은 누가 주장하는지에 따라 무효도 될 수 있고, 유효도 될 수 있습니다.
임대인이 1년을 주장하는 경우
주택임대차보호법은 세입자 보호를 위한 법이기 때문에 주택임대차보호법에 위반되는 약정 중 임차인에게 불리한 계약은 효력이 없다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제10조).
그런데, 주택임대차보호법은 임대차기간을 2년으로 보장하고 있으며(주택임대차보호법 제4조), 최근에는 계약갱신청구권을 부여하여 최대 4년까지도 거주가 가능하도록 보장하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3).
즉 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위한 최소 2년 또는 4년 이상의 거주를 보장하고 있는 것입니다. 따라서 이러한 최소한의 보장기간에 위반되는 계약이 있다면 당연히 무효인 것입니다.
임대인은 계약기간이 1년이라고 해도 1년을 주장할 수 없음!
임차인이 1년을 주장하는 경우
그런데, 아무리 임차인 보호가 중요하더라도 임차인 스스로 2년 미만의 짧은 기간만 거주하고 싶은 경우가 있을 것입니다.
주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 의하면 임차인은 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있다고 규정되어 있습니다.
또한, 앞서 말씀드린 것처럼 임차인에게 불리한 계약이 효력이 없는 것이므로 임차인 스스로 짧은 계약기간을 주장한다면 그 기간은 불리한 것이 아니므로 1년이라는 계약은 효력이 있는 것입니다(주택임대차보호법 제10조).
임차인은 전세 1년 특약이나 약정이 유효하다고 주장할 수 있음!
전세 1년 연장?
1년 계약 자동 연장될까?
임차인은 전세계약을 종료하기 위하여 1년의 전세기간이 만료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 만료를 통지할 수도 있고, 계속 거주하기 위하여 전세집 계약기간이 2년이라고 주장할 수도 있습니다.
전세 계약기간이 2년이라고 기간 연장을 통보하는 구두 녹음 대본, 문자나 카톡 양식은 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
==>> 전세계약 연장 통보 문자 양식, 방법 4가지(+ 월세 1년 연장?)
즉, 전세 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우, 임차인은 상황에 따라 정해진 계약기간과 2년 중에 선택할 수 있습니다.
예를 들어 최초 전세 계약기간이 1년인 경우, 임차인은 1년을 주장할 수도 있고, 2년을 주장할 수도 있습니다. 만약 임차인이 계속 거주할지 여부를 당장 선택하기 어렵다면, 일단 최초 계약기간을 1년으로 정해두고 나중에 1년 또는 2년을 선택하면 됩니다.
다만, 계약기간을 1년 미만의 단기월세, 단기임대로 정하게 되면, 오히려 임차인에게 더 불리해질 수 있으므로 1년 정도가 가장 적절하다고 보입니다.
1년 계약 묵시적 갱신
1년 계약한 후 만료일 기준으로 임대인과 임차인이 서로 아무런 통지를 하지 않아 묵시적 갱신된 경우, 전세나 월세 계약은 1년 이후 묵시적으로 연장되는 기간이 얼마일까요?
판례는 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 것은 임대차를 종료할 때이므로 묵시적 갱신 등 계속 거주를 주장하는 경우에는 2년 미만을 주장할 수 없습니다.
따라서 1년 계약은 추가로 1년이 자동 연장되는데, 이 기간은 원래의 임대차기간으로 볼 수도 있고, 묵시적 갱신 기간이라고 볼 수도 있습니다.
- 어떤 기간이든 추가로 1년이 연장된다는 것이 중요하긴 하지만 연장되는 기간을 묵시적 갱신으로 보면, 임차인의 자유로운 중도 해지가 가능해집니다.
- 그러나, 추가로 연장되는 1년이 원래 보장될 2년의 임대차기간에 속한다고 하면 임차인은 계약의 구속력으로 인해 중도 해지를 자유롭게 할 수 없습니다.
계약갱신청구권 1년 계약
임차인이 1년 계약 후 계약갱신청구권 행사하는 경우, 묵시적 갱신에 관한 판례와 마찬가지로 판단하면 됩니다.
즉, 임차인이 1년 후 임대차 종료를 주장하는 경우가 아니라 갱신요구권을 행사해서 계약의 계속을 주장하기 때문에 임대차기간은 자동으로 2년이 됩니다.
따라서 2년 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 다시 한번 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
한편, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 그 갱신 기간을 1년으로 하겠다고 주장할 수 있을까요? 주택임대차보호법 제6조의 3 제2항은 갱신요구권에 의해 갱신되는 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.
- 제6조의3(계약갱신 요구 등)
- ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
따라서 갱신청구권을 행사하면 갱신되는 기간은 2년으로 되며, 만약 임차인이 2년 미만의 기간을 원한다면 임차인은 주택임대차보호법 제6조의 3 제4항에 따라 자유롭게 중도 해지가 가능하므로 임차인이 해지 통보를 한 때로부터 3개월이 지나면 그 임대차 계약은 해지될 것입니다.
따라서 임차인이 만약 갱신되는 기간을 1년으로 하고 싶었다면 갱신된 후 9개월 정도 지났을 무렵 해지 통지를 하면 됩니다.
- 제6조의3(계약갱신 요구 등)
- ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
- 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
- ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
- ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
전세 묵시적 갱신 – 5가지 주의사항(전세, 월세, 상가)
전세 재계약 1년 연장
전세 재계약, 월세 재계약을 체결하면서 그 재계약 기간을 1년으로 정했다면 1년 후 연장되는 기간은 얼마나 될까요? 아래에서 항을 나누어 정리해보겠습니다.
전세 재계약 1년 연장
전세 재계약 1년으로 체결한 경우
세입자가 직장이나 학업 문제로 1년을 거주해야 한다고 요청하였고, 집주인이 세입자의 딱한 사정을 모른 척하지 못하고 재계약에 응하였으나 중간에 임차인이 마음을 바꾸어 이사가지 않겠다고 버틸 경우 집주인은 어떻게 대처할 수 있을까요?
전세 재계약 자동연장
즉, 최초 임대차계약 기간을 1년으로 정한 것이 아니라 최초 임대차계약 기간은 정상적으로 2년이었고, 이후 재계약에서 계약기간을 1년으로 정한 경우에 어떻게 될까요?
우선 결론부터 말하면 전세 재계약 기간을 1년으로 설정한 경우 임차인의 선택에 따라 재계약으로 연장된 기간은 1년, 2년, 4년이 될 수 있습니다. 자세한 내용은 항을 바꾸어 설명하겠습니다.
전세 재계약 1년이 몇 년까지 연장될까?
임차인이 스스로 1년을 주장하는 경우
임차인이 스스로 2년 미만의 짧은 기간을 주장하는 것은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효합니다.
따라서 재계약 기간을 1년으로 정했다면 재계약으로 연장되는 기간은 1년이 될 수 있습니다.
임차인이 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않은 경우
세입자가 최초 임대차계약에서 아직 갱신청구권을 행사하지 않았다면, 임차인은 1년의 재계약 기간을 2년으로 주장한 이후 다시 갱신청구권을 행사해서 연장되는 기간을 최대 4년으로 주장할 수 있습니다.
나아가 임대인이 적극적으로 대처하지 않아서 묵시적 갱신까지 된다면, 그 전세, 월세 재계약으로 연장되는 최대 기간은 4+2n으로 더 늘어나게 됩니다.
임차인이 이미 계약갱신청구권을 행사한 경우
임차인이 최초 계약기간 내에 이미 갱신청구권을 행사했다면 임차인은 재계약 기간 1년을 2년으로 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조).
만약 묵시적으로 갱신된다면 그 전세 최대 계약기간은 2+2n으로 더 늘어나게 됩니다.
재계약 체결 여부 결정
재계약으로 체결된 1년은 계약갱신청구권 행사 여부에 따라 연장되는 최대 기간이 달라집니다. 따라서 이러한 점을 감안해서 재계약을 체결해야 합니다.
특히 주택 임차인은 상가 임차인과 달리 총 임대차기간을 10년으로 제한해두는 등의 총 임대차기간 제한이 없기 때문에 세입자가 재계약 체결 전에 아무리 오랫동안 거주했더라도 계약기간은 주택임대차보호법 제4조(임대차기간), 제6조 제3항(묵시적 갱신 기간), 제6조의 3 제2항(계약갱신청구권에 의한 갱신 기간) 등에 따라 다시 2년 이상 보장됩니다.
임대인 대처법 3가지
신규 전세 계약이나 전세 재계약에서 특약으로 1년만 거주하도록 할 수 있을까?
신규 전세 계약서나 재계약 계약서 특약에 전세기간은 1년이고, 임차인이 이에 반하여 전세기간을 2년으로 주장할 수 없다는 취지의 문구를 넣는다면, 그 특약은 효력이 있을까?
결론부터 말하면 주택임대차보호법 제10조는 주택임대차보호법을 편면적 강행규정으로 규정하고 있기 때문에 아무리 재계약에 특약을 설정하더라도 그 내용이 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하고 있는 내용 보다 더 불리하다면 그 특약은 무효가 됩니다. 따라서 임대인은 전세기간을 1년으로 주장할 수 없습니다.
그러나, 임차인은 계약서에 정해진 기간인 1년이라면, 비록 2년 미만이지만 계약으로 정한 1년이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
1. 계약 거절
임대인 입장에서는 전세 계약이나 재계약 기간이 1년이 아니라 2년 또는 4년으로 길어지는 것이 부담스럽다면, 임차인의 계약이나 재계약 요청을 거절하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
계약기간이 1년이거나 재계약 기간이 1년이라도 계약이나 재계약을 체결하는 순간 최소 2년 또는 4년 이상 거주가 가능하므로 이에 동의할 수 없다면 처음부터 계약이나 재계약을 체결하지 않으면 됩니다.
2. 보증금과 임대료 증액
전세 재계약은 계약갱신청구권을 행사하는 것이 아니라면 새로운 계약처럼 보증금과 임대료 증액 한도에 제한이 없습니다.
따라서, 임차인의 사정에 의해 어쩔 수 없이 재계약을 체결하는 경우라면 재계약 기간이 재계약서에 기재된 1년이 아니라 2년 또는 4년으로 늘어날 수 있기 때문에 차라리 보증금과 임대료를 원하는 만큼 증액하는 방법입니다.
3. 일시사용 임대차 계약서 작성
그런데, 만약 임차인의 계약이나 재계약 요청을 거절하기도 어렵고, 임차인의 사정상 보증금과 월임대료를 인상하기도 어렵다면, 단기임대 계약을 체결하는 방법이 있습니다.
단기임대가 일시사용 임대차로 인정 받게 되면, 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임차인은 2년의 존속기간을 주장하거나 계약갱신청구권을 주장할 수 없기 때문입니다.
여기서 중요한 것은 단기임대가 계약기간이 짧다고 해서 모두 일시사용 임대차로 인정 받을 수 있는 것이 아닙니다.
일시사용 임대차로 인정 받기 위해서는 임대차 기간 설정이나 계약서에 들어가야 할 문구 등이 필요합니다. 아래의 링크를 통해 일시사용 임대차로 인정 받을 수 있는 단기임대 계약서 양식을 다운로드 받으세요.
==>> 단기임대 월세 차이, 주의사항 7가지(+ 전입신고, 복비, 계약서)
계약갱신청구권과 관련하여 주의할 점
그런데, 세입자가 아직까지 단 한번도 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면 단기임대 계약서를 작성하여 일시사용 임대차로 인정받는다고 하더라도 주택임대차보호법 취지를 고려할 때 임차인의 계약갱신청구권 행사가 허용될 가능성이 높다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.