행복주택 양도 등 임대아파트 양도의 금지 및 허용, 임대아파트 상속, 임대아파트 승계, 임대아파트 명의변경에 관하여 정리해보겠습니다.
임대아파트 명의변경
임대아파트 명의변경의 원인
공공임대주택 임차인이 임차권을 타인에게 양도하거나 임차권이 상속인에게 상속되면 임대아파트 임차인의 명의가 임차권을 승계 받은 타인으로 변경됩니다.
임대아파트 명의변경은 원칙적으로 금지됨
공공임대아파트는 입주자격을 갖춘 사람만 입주자(임차인)가 될 수 있으므로 임차인을 타인으로 변경은 허용되지 않는 것이 원칙입니다.
아래에서는 임대아파트 양도나 전대가 어떻게 금지되는지, 상속 등 예외적으로 허용되는 임차권 승계에는 무엇이 있는지 정리해보겠습니다.
임대아파트 양도
행복주택 양도 금지
영구임대, 국민임대, 행복주택 등 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 없습니다(공공주택 특별법 제49조의 4).
따라서 공공임대주택 중 하나인 행복주택 임차인은 LH 등의 동의 없이 행복주택을 양도하거나 전대할 수 없습니다.
금지되는 행위
무단 양도나 전대가 금지되는데, 여기서 양도란 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외됩니다.
또한, 금지되는 전대란 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용, 수익하게 하는 행위를 의미하므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다(2016도17967 판결).
형사처벌
임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 행복주택 등 공공임대주택을 양도하거나 전대하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다(공공주택 특별법 제57조의 3).
A가 강남구에 위치한 임대주택을 지인에게 빌려준 사안에 관하여 벌금 200만원이 선고된 사례가 있습니다. 이에 관한 사례가 궁금하시면 아래에서 판결문을 확인하시기 바랍니다.
임대차계약 해지
공공임대아파트 임차인이 LH의 동의 없이 무단으로 양도, 전대, 유상 임대차, 무상 사용대차를 하면 LH는 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.
예외적 허용된다는 것의 의미
법적으로 금지되는 무단 양도나 전대가 예외적으로 허용될 경우 형사처벌을 피할 수 있고, 임대차계약도 해지되지 않습니다. 즉, 변경된 임차인은 임대아파트에 계속 거주할 수 있는 것입니다.
임대아파트 양도의 예외적 허용
예외적 허용 조건
(1) 임차권의 양도나 전대가 예외적으로 허용되기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.
(2) 임대인의 동의가 있더라도 임차권을 승계 받거나 임대주택을 전대 받을 사람은 무주택 또는 무주택세대구성원이어야 합니다.
LH 등 임대인이 양도나 전대를 동의했더라도 주택 소유 여부를 확인해야 하기 때문입니다(공공주택특별법 시행규칙 제25조 제3항 제2호).
임차인의 세대구성원 모두가 주거 이전할 것
임차인의 세대구성원 모두가 3가지 사유 중 하나로 주거를 이전해야 하고, 임대인의 동의를 받으면 무주택세대구성원에게 임차권을 양도하거나 전대하는 것이 허용됩니다.
- 근무, 생업, 질병치료(1년 이상) 등으로 주거 이전
- 상속 또는 결혼으로 소유하게 된 주택으로 이전
- 국외로 이주 또는 1년 이상 체류
여기서 근무, 생업, 질병치료 등의 특별한 사정은 입주 후에 발생해야 합니다(법제처 20-0073).
그리고 근무, 생업, 질병치료 등으로 이전하는 주거지는 기존 주거지와 행정구역이 달라야 하며, 기존 주거지와 거리가 40킬로미터 이상이어야 합니다.
상속, 혼인 등으로 주택을 소유하게 된 경우는 임대차 계약 해지 사유에도 해당하므로 LH의 계약 해지가 궁금하신 분은 아래를 참고해주세요.
법률에 따라 공공기관 이전
행정수도 이전, 도청 이전, 혁신도시 조성, 혁신도시 활성화에 관한 법률에 따라 공공기관이 이전하게 된 경우, 공공기관 직원이 해당 기관 이전 전에 임대주택을 공급 받아 전대하는 것은 예외적으로 허용됩니다.
임차인이 혼인 또는 이혼으로 퇴거
임차인이 결혼하거나 이혼하여 공공임대아파트에서 퇴거하는 경우 임차권 양도가 예외적으로 허용됩니다.
이에 관한 자세한 내용은 아래를 참고해주세요.
임대아파트 이혼
임차인 가족으로 명의변경
임차인이 결혼하면서 임대아파트에서 퇴거하거나 임차인이 이혼하면서 임대아파트에서 퇴거한 경우 임차인 명의를 가족 명의로 변경할 수 있습니다.
가족의 범위
여기서 가족이란 배우자, 직계혈족, 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족, 배우자의 형제자매를 말합니다.
예를 들어 공공임대주택 임차인이 아버지와 함께 거주하다가 결혼하면서 임대아파트에서 퇴거하는 경우, 임차인 명의를 아들에서 아버지로 변경할 수 있다는 것입니다.
상속 후 혼인 또는 이혼한 경우
그런데, 임차권을 상속 받은 자가 자신의 주택을 처분하지 않은 경우에는 아직 확실한 임차인이라고 할 수 없으므로 혼인 또는 이혼을 이유로 명의 변경을 신청할 수는 없습니다.
임대아파트 상속
사망으로 인한 계약 해지
입주자가 사망하면 임대차 계약의 유지가 불가능하므로 임대차 계약은 해지되는 것이 원칙입니다.
임대아파트 상속 요건
입주자의 상속인(민법 제1000조, 제1003조) 중 입주자와 함께 거주하면서 무주택세대구성원인 상속인은 임대아파트에 관한 임차권을 상속 받을 수 있습니다.
- 입주자와 상속인이 가정공동생활을 했을 것
- 상속인이 무주택세대구성원일 것
그런데, 아들이 취업하면서 아버지의 기초생활수급자 혜택 유지를 위해 주소를 다른 곳으로 이전한 경우, 아버지가 사망하면서 아버지가 거주하시던 임대아파트 승계가 문제되었습니다.
임대인은 아들의 주소지 이전으로 아버지와 함께 거주한 것으로 인정할 수 없다고 보고 임차권 승계를 거절하였는데, 국민권익위원회는 여러가지를 고려하여 임대주택 승계 신청은 타당하다고 의결하였습니다.
임대아파트 승계
만약 입주자에게 상속인은 없으나 사실혼 배우자 등이 있다면 임차권을 상속 받을 수 있을까요?
이와 관련하여 입주자에게 상속인이 없다면 입주자와 동거하던 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있고, 입주자의 상속인은 있으나 동거하지 않고 있다면 동거하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계할 수 있다는 규정이 있습니다(주택임대차보호법 제9조).
그러나, 저소득층의 주거안정을 목적으로 하는 공공임대주택의 취지를 고려할 때, 민법이나 주택임대차보호법에서 규정하는 요건 이외에 공공주택사업자가 요구하는 기준을 충족해야만 임차권 승계가 가능할 것으로 보입니다.
LH 등의 공공임대주택 운영기준
단독상속인이 아니라 공동상속인이라면 상속재산분할협의에 관한 서류를 제출하여 임차권에 관한 상속인을 정해야 합니다.
만약 공동상속인들 중 일부가 행방불명, 실종, 연락 두절 등에 해당하여 상속재산분할협의 서류를 제출할 수 없다면 공동상속인들 중 임차권을 상속받을 상속인은 임대보증금 중 행방불명, 실종, 연락두절된 상속인의 상속분을 법원에 공탁한 후 임차권을 승계 받을 수 있습니다.
sh 임대아파트 운영 기준
sh 입주자의 주거 이동
(1) sh 영구임대주택 입주자격 중 일정한 자격(공공주택특별법 시행규칙 별표3 제1호 가목부터 아목까지)을 갖춘 입주자가 결혼 및 출산으로 세대원 수가 증가하여 동일 단지 내 큰 주택형으로 이동하길 원하거나 근무, 생업, 질병치료 등을 위하여 다른 지역의 영구임대주택으로 이전을 원하는 경우 공급 물량이 있다면, 신청 순위를 고려하여 주거지 이동이 허용됩니다.
(2) 영구임대주택 입주자가 다른 공공임대주택의 공가로 이동하기를 원한다면 공급 물량과 신청 순위를 고려하여 허용될 수 있습니다.
(3) 공공임대주택 입주자가 작은 주택형을 원하는 경우, 노인, 장애, 질병 등으로 저층 거주가 필요한 경우, 부득이한 사유(장애, 질병 등)로 주거 이전이 필요한 경우에는 공급 물량과 신청 순위를 고려하여 주거 이동이 허용될 수 있습니다.
sh 임대아파트 명의변경
sh 영구임대주택 임차인이 사망(실종선고 포함)하거나 혼인, 이혼으로 퇴거하는 경우 함께 거주하던 배우자, 직계혈족, 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 형제자매가 일정한 입주자격(공공주택특별법 시행규칙 별표3 제1호 가목부터 차목까지)을 갖추면 명의 변경이 허용됩니다.