무주택세대구성원(+ 3기 신도시 사전청약 무주택 기준 총정리)

아파트 청약을 할 수 있는 무주택세대구성원 기준을 알아보고, 함께 거주하고 있는 부모님, 형제, 조카 등이 집을 소유하고 있는 경우 국민주택 청약이 가능한지도 알아보겠습니다.

무주택세대구성원 기준
무주택세대구성원 기준

무주택 기준

‘무주택’에서 주택의 의미

우선, 무주택이기 위해서는 우리가 일반적으로 알고 있는 주택 뿐만 아니라 분양권과 입주권도 소유하지 말아야 합니다.

  • 분양권 등 신규 계약자
    • 「주택공급에 관한 규칙」개정 시행일(2018.12.11) 이후 ‘입주자모집공고, 관리처분계획(정비사업) 또는 사업계획(지역주택조합)’ 승인을 신청한 주택의 분양권 등 부터 적용됨
    • ‘공급계약 체결일’을 기준으로 주택 소유로 간주됨
    • 미분양 주택을 최초로 공급받은 경우는 제외되나, 해당 분양권 등 을 매수한 경우 주택 소유로 간주됨
  • 분양권 등 매수자
    • 「주택공급에 관한 규칙」개정 시행일(2018.12.11.) 이후 매수 신고한 분양권 등 부터 적용됨
    • ‘(실거래 신고서상) 매매대금 완납일’을 기준으로 주택 소유로 간주됨

주택을 소유하고 있지만 무주택으로 보는 경우

아래의 경우는 표면적으로는 주택을 소유한 것으로 보이지만 무주택자로 취급됩니다(주택공급에 관한 규칙 제53조) .

  • 상속 후 3개월 이내 지분 처분
  • 도시지역이 아닌 지역 주택 거주 후 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
  • 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡이하의 단독주택, 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
  • 20㎡ 이하의 주택(분양권등 포함)을 1호 소유하고 있는 경우. 다만, 20㎡이하 주택 및 분양권 등을 2호 이상 또는 2세대 이상 소유한 경우는 그 주택수 만큼 유주택으로 봄
  • 만60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)이 주택(분양권 등 포함)을 소유하고 있는 경우(단, 노부모부양 특별공급의 경우는 적용 제외)
  • 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실제 주택이 아닌 경우로서 부적격자로 통보 받은 날로부터 3개월 이내에 실제 용도로 공부를 정리한 경우
  • 무허가건물을 소유하고 있는 경우
  • 소형 저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조(민영주택 일반공급)에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
  • 국민주택 일반공급 및 민영주택 일반공급에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외함)

여기서 소형 저가주택이란 입주자모집공고일 기준 전용면적 60제곱미터 이하로서 가격이 8천만원 (수도권은 1.3억원) 이하인 주택 또는 분양권 등을 말합니다(주택공급에 관한 규칙 제2조 제7의 3호).

참고로 소형 저가주택의 가격 기준은 주택공급에 관한 규칙 [별표 1]가목 2)를 참고하시면 됩니다.

무주택자 기준

무주택세대구성원 뜻

대부분의 주택 청약에서 요구되는 자격 중 하나가 바로 무주택세대구성원 또는 무주택세대주입니다.

무주택세대구성원이란 세대원 전원(세대주와 세대원 전부)이 주택을 소유하고 있지 않은 경우, 그 동일한 세대를 구성하는 구성원 전부를 말합니다.

예를 들어 홍길동이 무주택세대구성원을 청약 자격 요건으로 하는 아파트 청약을 하려고 한다면, 청약 신청인인 홍길동이 무주택자여야 하는 것은 물론이고, 청약 신청인이 아니지만 홍길동과 동일한 세대를 구성하는 세대원 전부도 무주택자여야 한다는 것입니다.

무주택세대구성원의 범위

무주택세대구성원의 범위

무주택세대구성원의 범위는 아래와 같습니다(주택공급에 관한 규칙 제2조 제2의 3호).

  1. 청약 신청인
  2. 청약 신청인의 배우자
  3. 세대별 주민등록표 함께 등재된 청약 신청인의 직계존속 및 청약 신청인의 배우자의 직계존속
    • 부모, 장인, 장모, 시부모, 조부모, 외조부모 등
  4. 세대별 주민등록표 함께 등재된 청약 신청인의 직계비속 및 그 배우자
    • 아들, 딸, 사위, 며느리, 손자, 손녀, 외손자, 외손녀 등
  5. 청약 신청인의 세대별 주민등록표에 함께 등재된 청약 신청인의 배우자의 직계비속
    • 배우자의 전혼자녀 등

우선, 신청인은 당연히 포함되는 것이고, 배우자의 경우, 부부 일심 동체이므로 배우자는 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는지 여부를 불문하고 무조건 세대구성원의 범위에 포함됩니다.

나머지 가족은 직계혈족만 포함되는데, 중요한 것은 청약 신청인이나 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어야 합니다.

그리고, 재혼 배우자가 데려온 자녀의 경우는 배우자와 함께 주민등록이 되어 있는 것이 중요한 것이 아니라 청약 신청인의 주민등록 주소에 등재되어 있어야 합니다.

홍길동의 세대구성원(세대원)

세대구성원의 범위를 좀 더 쉽게 설명해보면, 아래와 같습니다.

  • 청약 신청인(=홍길동)
  • 홍길동의 아내
  • 함께 거주하는 홍길동의 부모님
  • 함께 거주하는 홍길동의 장인어른, 장모님
  • 함께 거주하는 홍길동의 자녀
  • 함께 거주하는 홍길동의 사위, 며느리
  • 홍길동과 함께 거주하는 홍길동의 아내가 데려온 자녀

보통 주민등록에 등재된 주소에 거주하는 것이 일반적이므로 위에서는 함께 거주한다고 표현하였지만 무주택세대구성원의 기준은 실제 동거 여부 보다는 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는지 여부입니다.

무주택세대구성원 배우자

앞서 말씀드린 것처럼 부부는 일심 동체이므로 배우자는 청약 신청인과 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않더라도 청약 신청인과 동일한 세대에 속합니다.

그리고, 이러한 법리는 소득세법상 1세대 1주택 비과세 혜택을 부여할 때도 동일하게 적용됩니다.

따라서 부부가 각각 다른 지역에 거주하면서 각자 세대주일 경우, 표면상 세대분리된 것으로 보이지만 주택 청약이나 소득세법상 1세대 1주택 비과세 혜택 등에는 동일 세대로 본다는 것입니다.

무주택세대원 기준
무주택세대원 기준

무주택세대구성원 60세

무주택세대구성원 부모님 집

홍길동 부부의 양가 부모님은 함께 거주한다면, 1가구에 포함되므로, 홍길동이 무주택자로서 국민주택 청약을 신청하려면 함께 거주하는 양가 부모님도 무주택자여야 합니다.

그런데, 주택공급에 관한 규칙 제53조 제6호는 예외 규정을 두어 직계존속이나 배우자의 직계존속이 60세 이상이면 주택을 보유하고 있어도 무주택으로 인정해주고 있습니다.

즉, 함께 거주하는 홍길동의 부모님, 장인어른, 장모님이 60세 이상이라면 주택, 분양권 등을 보유하고 있는 유주택자라도 무주택자로 취급되므로 홍길동은 무주택세대구성원으로서 국민주택을 청약할 수 있습니다.

예를 들어 홍길동이 주택을 소유한 65세의 아버지, 63세의 어머니와 함께 거주하고 있는 경우, 홍길동의 부모님은 홍길동과 동일 세대이면서 유주택자이지만 모두 60세 이상이므로 홍길동은 무주택세대구성원으로서 국민주택 청약(생애최초 특별공급 등)을 신청할 수 있습니다.

또한, 홍길동 부부는 주말부부로서 홍길동의 아내가 직장 출퇴근 때문에 장인어른 소유의 주택에 전입신고하여 거주할 경우, 장인어른과 장모님이 60세 이상이라면 사위인 홍길동은 무주택세대구성원으로 국민주택 청약이 가능합니다.

무주택세대구성원
무주택세대구성원 60세

Q. 부모님 공동명의

60세 이상의 직계존속이 보유하고 있는 주택이 무주택으로 취급되려면, 주택의 소유자가 60세 이상이어야 합니다. 따라서 부모님의 주택이 공동명의라면 부모님 두분 모두 60세 이상이어야 합니다.

따라서 홍길동과 함께 거주하는 홍길동의 아버지가 63세이지만 어머니가 55세이고, 부모님 공동명의로 주택을 보유하고 있다면 홍길동은 무주택세대구성원으로 인정될 수 없습니다.

Q. 직계존속의 무주택 예외가 인정되지 않는 경우

공공임대주택, 분양전환공공임대주택, 노부모부양 특별공급에서는 동일 세대인 부모님, 장인어른, 장모님이 주택을 보유하고 있는 경우 60세 이상이더라도 무주택으로 인정해주지 않습니다.

또한, 민영주택 가점제 산정에서 부양가족 판단할 때, 부모님, 장인어른, 장모님은 만 60세 이상이더라도 주택을 소유하고 있다면 부양가족에서 제외됩니다.

무주택세대구성원 세대분리
무주택세대구성원 세대분리

무주택세대구성원 세대분리, 세대주 변경 – 필요할까?

홍길동이 부모님과 함께 거주하는데 부모님이 주택을 소유하고 있다면 유주택자인 부모님 때문에 홍길동이 무주택세대구성원으로 인정받을 수 없는 것이 원칙이지만, 홍길동의 부모님이 60세 이상이라면 부모님이 보유하신 주택은 무주택으로 인정되는 예외 규정이 존재합니다. 따라서 부모님이 주택을 소유하고 있더라도 무조건 세대분리를 해야 하는 것은 아닐 것입니다.

세대주 요건 O세대주 요건 X
노부모부양 특공
규제지역의 생애최초 특공
일반공급 1순위
기관추천 특공
다자녀가구 특공
신혼부부 특공
일반공급 2순위
사전청약 세대주 요건

그러나 사전청약에서 노부모부양 특별공급, 규제지역의 투기과열지구 및 청약과열지역의 생애최초 특별공급 및 일반공급 1순위는 청약자격으로 세대주일 것을 요구합니다.

따라서 노부모부양, 생애최초, 일반공급 1순위 청약 신청을 위해서는 세대주를 홍길동으로 변경하거나 홍길동이 부모님과 세대분리하여 새로운 세대주가 되어야 할 것입니다.

<참고 글>

무주택세대구성원 기준
무주택세대구성원 기준

무주택세대구성원 – 자녀, 전혼 자녀

직계비속 및 그 배우자

아파트 청약 신청인의 직계비속과 직계비속의 배우자는 주민등록상 주소가 동일하다면 세대구성원에 포함됩니다.

예를 들어 홍길동이 자신이 무주택자로서 국민주택 청약을 신청하는 경우, 홍길동의 자녀와 사위, 며느리가 홍길동이나 홍길동의 아내와 함께 거주하고 있다면 홍길동의 자녀, 사위, 며느리는 홍길동과 동일 세대로서 홍길동의 세대구성원에 포함되므로, 함께 거주하는 홍길동의 자녀, 사위, 며느리도 무주택자여야만 홍길동이 무주택자로서 국민주택 청약 신청이 가능합니다.

배우자의 직계비속

배우자의 직계비속이란 아파트 청약 신청인과 배우자 사이에 낳은 자녀가 아니라 배우자가 이전 결혼 생활에서 낳은 자녀(전혼 자녀)를 의미합니다.

그런데 이 경우에는 배우자의 자녀가 배우자와 함께 거주한다고 해서 아파트 청약 신청인의 1가구에 해당하는 것이 아니라 아파트 청약 신청인과 함께 거주해야만 동일 세대에 해당합니다.

즉, 홍길동의 아내가 데려온 자녀는 홍길동과 주민등록상 주소가 같을 때만 1가구에 포함됩니다. 따라서 홍길동의 아내가 데려온 자녀가 주택을 소유하고 있더라도 홍길동과 함께 거주하지 않는다면 홍길동은 무주택자로서 국민주택 청약이 가능한 것입니다.

무주택세대구성원 기준

소득세법상 1세대 VS. 주택 청약의 1세대

우선, 소득세법상 1세대는 거주 및 생계를 함께 하는 가족이고, 주택 청약에서의 1세대는 배우자와 주민등록상 동일 주소인 직계존비속을 의미합니다.

즉, 주택 청약에서는 동일 세대인지 여부를 실거주나 생계 여부가 아니라 주민등록상 주소가 동일한지 여부로 판단하고 있습니다. 보다 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요!

*주택 청약과 세대분리 : 세대주 분리 방법(+자녀, 주말부부 세대분리, 장단점)

참고로 양도세나 취득세의 기준이 되는 1가구에는 형제자매가 포함될 수 있는 반면, 아파트 청약 기준이 되는 1가구에는 형제자매가 포함되지 않습니다.

무주택세대구성원 형제 – 세대원 X

형제, 자매는 방계혈족으로서 민법상 가족이긴 하지만 직계존속이나 직계비속이 아니기 때문에 아파트 청약 기준이 되는 세대원에는 포함되지 않습니다.

즉, 홍길동의 형제, 자매는 함께 거주하고 주택을 소유하고 있더라도 홍길동이 주택이 없다면 홍길동은 무주택자로서 국민주택 청약이 가능합니다.

동거인 – 세대원 X

가족이 아닌 단순 동거인도 세대구성원에 포함되지 않습니다.

예를 들어 조카 등 민법 제779조의 가족의 범위에 속하지 않는 친척이나 친구 등이 홍길동과 함께 거주하면서 주택을 소유하고 있더라도 홍길동이 무주택자라면 국민주택 청약이 가능합니다.

배우자의 직계비속의 배우자 – 세대원 X

배우자가 이전 결혼 생활에서 낳은 자녀가 결혼하여 배우자가 있다고 하더라도 그 배우자는 아파트 청약 신청인과 동일 세대에 해당하지 않습니다.

즉, 홍길동의 아내가 데려온 자녀가 홍길동과 함께 거주할 때만 1가구에 해당하는 것이고, 그 데려온 자녀의 배우자는 함께 거주하든 거주하지 않든 무조건 1가구에 해당하지 않습니다.

따라서 홍길동의 아내가 데려온 자녀의 배우자가 주택을 소유하고 있는데, 홍길동과 함께 거주하더라도 홍길동과는 동일 세대가 아니므로 홍길동 본인이 무주택자라면 국민주택 청약이 가능합니다.

직계존비속이라도 주민등록상 주소지가 다른 경우 – 세대원 X

홍길동의 직계존속이나 직계비속은 홍길동이나 홍길동의 아내와 주민등록상 주소지가 같을 때만 동일 세대로 인정되므로 주민등록상 주소지가 다른 직계존비속은 동일 세대가 아니므로 아무리 주택을 소유하고 있더라도 홍길동의 무주택자 여부에 영향을 미치지 않습니다.

사전청약 무주택 기준

사전청약 무주택 기준

사전청약 세대원

특별공급(기관추천, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초, 신혼부부)과 일반공급 청약을 신청하는 자는 무주택세대구성원 중 1인만 접수 가능합니다.

노부모부양 특별공급은 피부양자 및 피부양자의 배우자 모두 무주택이어야 하고, 신혼부부 특공 중 예비신혼부부는 입주 시 제출하는 주민등록표등본 상에 등재될 세대원 전원이 기준이 됨

사전청약 세대주

아래의 3가지 경우는 무주택세대구성원인 것으로는 부족하고, 무주택인 세대주여야 합니다.

  1. 미성년자는 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양해야 하거나 자녀를 부양하여야 하는 세대주만 신청 가능함(자녀 및 형제자매는 미성년자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 함)
  2. 노부모부양 특별공급
  3. 투기과열지구 및 청약과열지역일반공급 1순위생애최초 특별공급

*참고로 규제지역(투기과열지구 및 청약과열지역)의 생애최초 및 일반공급은 아래의 일반공급 1순위 조건 3가지를 모두 만족해야 청약이 가능합니다.

  • 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축) 2년 경과 + 월 납입금을 24회 이상 납입
  • 세대주일 것
  • 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

무주택 기간 계산

무주택기간은 사전청약 입주자모집공고일(2021.11.18) 현재 무주택세대구성원 전원이 주택을 소유하지 아니한 기간 (무주택세대구성원 중 주택공급신청자의 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 계산하되, 만30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 계산)으로 합니다.

신청자 및 세대구성원이 과거 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(두 차례 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말함)부터 무주택기간을 산정합니다.

참고로 배우자가 혼인 전 주택을 소유했더라도, 혼인 전 해당 주택을 처분했다면 신청자의 무주택기간에는 영향이 없습니다. 다만, 생애최초 특별공급의 경우는 배우자가 결혼 전 주택소유사실이 있는 경우 청약 불가능합니다.

무주택 기간 계산 사례

  • 미혼인 신청자가 현재 만34세이고, 무주택세대구성원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적이 없을 경우 무주택기간은 4년.
  • 미혼인 신청자가 현재 만35세이고, 무주택세대구성원이 가장 최근에 주택을 처분한 지 1년이 되었다면, 무주택기간은 1년.
  • 기혼(만26세 혼인)인 신청자가 현재 만31세이고, 무주택세대구성원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적이 없을 경우 무주택기간은 5년.
  • 기혼(만26세 혼인)인 신청자가 현재 만34세이고, 무주택세대구성원이 주택을 처분한 지 2년이 되었다면, 무주택기간은 2년.
  • 현재 만32세 미혼(만26세에 혼인 후 이혼)인 신청자의 무주택기간은 6년임.
  • 현재 만28세 미혼인 신청자의 무주택기간은 0년.

사전청약 무주택 기준일

  • 주택공급에 관한 규칙이 ‘18.12.11. 개정되고 시행(‘18.12.11.) 되면서 이후 입주자모집공고, 사업계획승인, 관리처분계획인가 신청한 주택을 신규 계약한 경우, ’공급계약체결일‘ 기준 주택을 소유한 것으로 봅니다.(단, 시행일 이후 모집공고 등을 하였으나, 청약 미달로 인해 선착순의 방법으로 공급한 분양권 등을 최초로 취득한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봄.)
  • 위 개정 규정의 시행일(‘18.12.11.) 이전에 모집공고 등을 통해 공급한 분양권등을 매매로 취득하여 시행일 이후 실거래신고한 경우, 실거래신고서상 ’매매대금완납일‘ 기준으로 주택을 소유한 것으로 봅니다.
  • 시행일 전에 모집공고 등을 한 주택에 청약하여 취득하고 계신 분양권 등은 주택으로 보지 않으나, 해당 분양권등의 매매대금 완납, 소유권 이전 등으로 주택을 취득한 것으로 볼 수 있는 경우에는 분양권 등이 아닌 주택을 소유한 것으로 봅니다.

사전청약 무주택 유지

사전청약 당첨자 및 그 세대에 속한 세대구성원은 본청약 모집공고일까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 본청약시 당첨자로 선정될 수 있으며, 이후 무주택세대구성원 등 입주자격의 사항은 본청약 모집공고문에 따릅니다.

사전청약 무주택세대구성원

유형별 무주택세대구성원 기준

다자녀가구 특별공급 무주택기간 산정

무주택 기간점수
10년 이상20
5년 ~ 10년15
1년 ~ 5년10
다자녀 특별공급 배점기준표
  • 무주택 기간 산정은 청약 신청인 기준으로 만 19세 이후의 기간을 계산하되, 청약 신청인 및 배우자가 각각 주택을 소유하지 않은 전체기간으로 판단합니다.
  • 공고일 현재 30세인 신청자와 28세인 배우자가 모두 현재까지 주택을 소유한 적이 없는 경우 무주택기간은10년 이상이므로 점수는 20점
  • 공고일 현재 32세인 무주택인 신청자와 25세인 배우자(소유하던 주택을 22세에 처분)가 현재 주택을 소유하지 않은 경우 무주택기간은 3년이므로 점수는 10점

노부모부양 특별공급 무주택 기준

피부양 직계존속을 포함한 세대구성원 전원이 무주택이어야 함(피부양 직계존속의 배우자가 있을 경우 그 배우자도 무주택이어야 하며, 신청 시 피부양 직계존속의 배우자도 반드시 기재하여야 하며 피부양 직계존속의 배우자가 주택을 소유하고 있었던 기간은 무주택기간에서 제외해야 함)

  • 공급신청자가 만65세 이상 노부모(친모), 배우자 및 자녀를 부양하고 있으며, 세대분리 된 부(父)가 단독주택을 소유하고 있는 경우, 노부모부양 특별공급 시 무주택 검증 대상 전원이 무주택요건을 갖추지 못하여 공급신청자는 노부모부양 특별공급 신청이 불가함
  • 노부모, 본인(세대주이자 신청자), 1주택 소유자인 누나 및 누나의 배우자가 동일한 세대를 구성하고 있는 경우, 누나는 본인과 직계존·비속 관계가 아니므로 동일한 주민등록표등본상에 등재되어 있더라도 세대구성원이 아닌 동거인으로 간주하여, 공급신청자는 노부모부양 특별공급 신청이 가능함
  • 노부모부양 특별공급에서는 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우, 다른 공급유형과 달리 무주택자로 인정되지 않음.

사전청약 무주택기간 3년 – 일반공급 1순위 내 경쟁

규제지역(투기과열지구 및 청약과열지역)의 일반공급, 생애최초 특별공급은 세대원이 청약할 수 없고, 아래의 [일반공급 1순위 자격요건] 3가지를 모두 만족해야만 청약이 가능합니다.

<일반공급 1순위 자격요건>

  1. 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축) 2년 경과 + 월 납입금을 24회 이상 납입
  2. 세대주일 것
  3. 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

그런데, 일반공급 1순위 자격요건 내에서 다시 경쟁해야 할 경우에는 다시 아래의 2가지 기준으로 당첨자를 선정합니다. 따라서 무주택 인정기준이 중요합니다.

  1. 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액(주택청약종합저축 및 청약저축은 매월 최대 10만원까지만 인정)이 많은 분
  2. 저축총액이 많은 분

생애최초 특별공급 무주택 기준

입주자모집공고일 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원이어야 합니다. 즉, 세대원 전원이 과거 주택소유사실이 없어야 하고, 배우자가 결혼 전 주택소유사실이 없어야 합니다.

규제지역(투기과열지구 및 청약과열지역)의 일반공급, 생애최초 특별공급은 세대원이 청약할 수 없고, 아래의 [일반공급 1순위 자격요건] 3가지를 모두 만족해야만 청약이 가능합니다.

<일반공급 1순위 자격요건>

  1. 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축) 2년 경과 + 월 납입금을 24회 이상 납입
  2. 세대주일 것
  3. 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것