행복주택 당첨 포기, 행복주택 취소 불이익, 행복주택 해약 위약금과 다른 공공임대 위약금 계산과 위약금 면제에 관하여 정리해보겠습니다.
행복주택 취소
모든 임대주택에 다 적용됨
여기서 설명드릴 행복주택 포기, 취소, 해약 등에 관한 내용은 행복주택 뿐만 아니라 영구임대, 국민임대, 전세임대, 매입임대 등 모든 공공임대주택에 해당됩니다.
즉, 아래에서 정리할 행복주택 당첨 포기 가능성, 당첨 후 취소 가능성, 중도 퇴거 또는 중도 해지 등 행복주택 취소 불이익, 위약금 계산 및 면제 등에 관한 내용은 행복주택 뿐만 아니라 모든 공공임대주택에 적용된다는 것입니다.
행복주택 계약 안하면?
신청인이 행복주택 등 임대주택에 입주자격을 갖추어 입주를 신청하고, LH, SH 등 공공주택사업자가 신청인의 자격을 검증하여 입주예정자로 선정(당첨)하였다면 별 이변이 없는 한 당첨된 입주예정자는 공공임대주택에 입주할 수 있습니다.
그런데, 만약 신청인이 행복주택 등 임대주택 입주예정자로 당첨된 후 입주하고 싶지 않다면 당첨을 포기하거나 취소할 수 있을까요?
행복주택 당첨 포기
행복주택 당첨자는 자유롭게 당첨을 포기하거나 취소할 수 있고, 임대차계약을 체결한 후에도 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 이렇게 자유롭게 취소가 가능하더라도 추후 다른 임대주택의 입주자격 제한, 재당첨 제한, 위약금, 손해배상 등 불이익은 없을지 아래에서 정리해보겠습니다.
공공임대 계약 해지
누구에게 해지권이 있는지?
공공임대주택에 관한 임대차 계약이 체결되기 전에는 입주예정자만 당첨을 포기하거나 취소할 수 있을 것입니다. LH, SH 등 공공사업자가 자격 검증 절차를 거쳐 입주자를 선정했다면 굳이 입주예정자의 입주를 거부할 리 없기 때문입니다.
그러나 임대차 계약이 체결된 이후에는 입주자가 임대차계약을 해약(중도 해지)할 수도 있지만 LH, SH 등 공공주택사업자가 입주자의 불법 행위 등을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
아래에서는 입주예정자 또는 입주자가 입주를 포기, 취소, 해지하는 경우와 LH, SH 등 공공주택사업자가 임대차계약을 해지하는 경우를 구분하여 살펴보겠습니다.
임대인(LH)이 계약을 해지하는 경우
공공주택특별법에 의하면 공공임대주택의 임대차계약은 표준임대차계약서를 사용해야 합니다. 임대인인 LH, SH 등 공공주택사업자는 위 12가지 사유를 들어 행복주택 계약을 해지할 수 있습니다(표준임대차계약서 제10조 제1항).
LH, SH 등 임대인이 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 주요 사유를 정리하면 아래와 같습니다.
- 입주자격 초과
- 중복 입주
- 3개월 이내 미입주
- 임대료 3개월 이상 연체
- 무단 양도 또는 전대
- 용도 위반
- 주택 소유
- 계약서 의무 위반
임차인(입주자)이 계약을 해지하는 경우
세입자(임차인) 역시 5가지 사유를 들어 행복주택 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(표준임대차계약서 제10조 제2항).
- 임대주택에 중대한 하자가 있는 경우
- 시장, 구청장 등의 하자보수명령을 이행하지 않은 경우
- 부대시설, 복리시설을 파손, 철거한 경우
- 임대인의 귀책으로 3개월 이내 입주할 수 없는 경우
- 임대인의 계약상 의무 위반
행복주택 취소 불이익
행복주택 중도 퇴거
임차인은 임대인의 계약 위반 등을 이유로 당연히 행복주택 계약을 해지할 수 있지만 그러한 계약 위반 사유가 없더라도 1개월 전에만 통보하기만 하면 계약을 중도에 해지할 수 있습니다(표준임대차계약서 제11조 제1항). 즉, 입주자는 특별한 사유가 없더라도 행복주택 임대차 계약을 자유롭게 중도 해지하여 중도 퇴거할 수 있다는 것입니다.
- 여기서 1개월 전에 통보해야 한다는 것은 사실상 중도 해지를 통보한 후 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생한다는 것을 의미합니다. 즉, 1개월 뒤의 해지예정일에 퇴거해야 한다는 것이죠.
행복주택 해약 위약금 특약
그런데, LH, SH 등 임대인은 표준임대차계약서를 사용하되 특약을 붙일 수 있고, 임차인이 임대인의 잘못 없이 임대차계약을 중도 해지하는 경우 위약금을 납부하도록 특약을 정해두었습니다(표준임대차계약서 제12조 제2항, 제16조). 즉, 이 위약금이 행복주택 취소 불이익에 해당합니다.
행복주택 계약 해지 위약금
행복주택 등 공공임대주택에 관한 표준임대차계약서에는 특약을 붙일 수 있는데(표준임대차계약서 제16조), 위약금은 1개월분 보증금 및 1개월분 월세 합계에 24개월을 곱한 후 5%를 곱한 값입니다(행복주택 계약서 특약 제8조).
lh 계약해지 위약금 계산 사례
예를 들어 공공임대주택의 임대보증금이 1200만원, 월임대료가 30만원, 은행 정기예금이자율을 3%라고 가정할 때, 위약금은 1개월분 보증금 3만원(=1200만원 X 3% / 12)과 1개월분 월임대료 30만원을 합산하면 월간총임대료는 33만원이고, 여기에 24개월 곱하고 5%를 곱하면 위약금은 396,000원입니다.
위약금 396,000원 = 월간총임대료(33만원) X 24개월 X 5%
행복주택 위약금 면제
다만, 임차인이 행복주택 등 임대아파트 계약을 중도에 해지할만한 특별한 사정(예를 들어 임차인이 결혼으로 인하여 다른 주택으로 이사가는 경우 등)이 있고, 이를 증빙할 서류를 제출하면 위약금은 면제될 수 있습니다.
행복주택 중도 해지 방법
입주자가 만약 국민임대, 영구임대, 전세임대, 행복주택 등 각종 공공임대주택에 관한 임대차계약을 중도에 해지해야 한다면 아래의 순서대로 준비하시기 바랍니다.
- LH, SH 등과 체결한 임대차계약서의 특약을 확인하여 위약금 지급 사유에 해당하는지 확인할 것
- 임대차계약서 특약 중 위약금 면제 사유에 해당될 수 있는지 살펴볼 것
- 위약금 면제에 관한 사유가 있다면 증빙서류를 준비할 것
- 위약금 면제 특약에 해당되는 사유가 없다면 표준임대차계약서에서 정한 임대인의 잘못(중대한 하자 등)이 있는지 찾을 것
- LH, SH 등에 방문 또는 전화로 문의하여 중도 해지에 따른 위약금이 있는지, 위약금이 얼마인지 문의할 것
공공임대 계약 해지 불이익?
임대주택 입주자격 제한?
행복주택, 국민임대, 전세임대 등 공공임대주택은 무단으로 임차권을 양도하거나 전대하는 행위가 금지됩니다(공공주택특별법 제49조의 4). 즉, LH, SH의 허락 없이 행복주택, 국민임대, 전세임대 등 공공임대주택을 타인에게 빌려주는 것이 금지된다는 것입니다. 이러한 금지행위가 적발되면 4년간 임대주택 입주자격이 제한됩니다(공공주택특별법 제49조의 8). 다만, 특별한 사정이 있으면 임차권 양도, 전대 등이 허용됩니다.
그런데, 입주자가 개인적인 사정으로 중도 퇴거를 하는 것은 무단 양도나 전대에 해당하지 않으므로 입주자가 추후 다른 임대주택을 신청하더라도 입주자격이 제한되지 않습니다.
재당첨 제한?
분양주택의 경우 투기과열지구 등에서 공급되는 주택에 당첨되면 다른 분양주택의 재당첨이 제한되는 경우가 있으나(주택공급에 관한 규칙 제54조), 임대주택의 경우에는 해당되지 않을 것으로 보입니다.
입주자자격 제한?
분양주택의 경우 전매행위 제한을 위반하거나 공급질서를 교란시킨 경우 10년 동안 입주자자격이 제한되지만(주택공급에 관한 규칙 제56조), 임대주택의 경우에는 해당되지 않을 것으로 보입니다.
부적격 당첨자 명단관리?
분양주택의 경우 부적격 당첨으로 당첨이 취소된 경우 6개월 또는 1년간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다(주택공급에 관한 규칙 제58조).
오히려 임대주택은 표준임대차계약서에 붙인 특약에 따르면 부적격자로 판명되면 위약금이 면제되는 것으로 보입니다(위 특약 이미지 참고).
공공임대 계약해지 방법
방문 또는 전화
우선, 행복주택 등 임대주택은 LH를 직접 방문하여 계약을 해지할 수 있습니다. 또한, 전화로도 계약을 해지할 수 있으나 최종적으로는 해지신청서 및 관련 서류가 제출되어야만 해지가 가능합니다.
그러나 아래와 같이 인터넷으로도 행복주택 등 임대주택 계약을 중도 해지할 수 있습니다.
공공임대주택 인터넷 해약 방법
또한, LH청약센터 사이트에 접속하여 [고객서비스]-[임대주택]-[온라인 해약 신청] 탭을 클릭하면 인터넷으로 임대차계약 중도 해지가 가능합니다.
온라인으로 해약을 신청할 경우 해약신청서와 명도이행각서를 작성한 후 위약금 면제사유가 있다면 증빙서류를 업로드 하거나 우편, 팩스로 보내야 합니다.