주택 월세 2기 연체 내용증명(+연체이자 특약)

월세 연체 기준과 관련하여 어떤 경우가 월세 2기 연체에 해당하는지 정리해보고, 월세 연체이자 특약이란 무엇이고, 계산법, 계산기간, 특약 문구를 알아보면서 월세 연체를 이유로 임대차계약을 해지하면서 연체이자를 청구하는 내용증명 양식과 문자 문구를 설명드리겠습니다.

월세 미납시 대처법

예방법

임차인의 월세 미납에 대한 대처법 중 가장 좋은 방법은 보증금에서 미납한 월세를 공제하는 것이고, 그러기 위해서는 보증금을 넉넉하게 받아두어야 합니다. 대처법이라기 보다는 예방법에 가깝겠네요.

임대인이 가장 먼저 할 일은 임대차계약을 종료시키는 것

만약 미납된 월세가 너무 많아서 보증금을 초과하게 될 것 같다면 세입자를 빨리 내보내고 새로운 세입자를 들이는 것이 상책입니다. 그리고 세입자를 내보내기 위해서는 세입자가 임차권을 주장할 수 있는 근거가 되는 임대차계약을 종료시켜야 합니다. 결국 보증금으로 미납된 월세를 담보할 수 없는 상황에서 세입자가 자진해서 월세를 납부하지 않는다면 임대인이 가장 먼저 해야 할 일은 월세계약 해지를 통보하는 것입니다.

  • 여기서 월세계약 해지 통보를 위해서는 연체된 월세가 2기분에 달해야 합니다.

연체이자는 청구를 해야 함

그리고 연체된 월세에 관한 연체이자를 청구해야 합니다. 왜냐하면 연체이자는 지급기한이 정해져 있는 것이 아니라서 청구를 해야만 발생(이행기 도래)이 되기 때문입니다.

  • 여기서 청구라는 것은 돈을 달라고 말하는 것입니다. 그런데 그냥 말로 연체이자를 달라고 하면 나중에 혹시라도 소송을 해야 할 경우 입증하기 어렵기 때문에 판사님께 제출할 수 있는 형태, 즉 내용증명, 녹음, 문자, 카톡 등으로 연체이자를 청구하는 것이 좋습니다.

집을 비워달라고 말해야 함

임대인이 임대차계약의 해지를 통보했더라도 보증금을 반환하지 않았다면 임차인 입장에서는 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 권리가 있습니다. 따라서 임대인은 계약 해지를 통보했다면 보증금을 돌려줄테니 이사 나가 달라고 말해야 합니다.

보증금 정산

만약 세입자가 임대인의 요청에 따라 이사를 가겠다고 한다면, 이사 가는 날 보증금을 정산한 후 남는 금액을 반환하면 됩니다. 이 때 만약 미납된 월세 및 연체이자가 보증금을 초과한다면 초과된 금액을 세입자에게 받아야 하고, 만약 세입자가 자진해서 주지 않는다면 소송을 해야 하겠죠.

명도 소송

임차인에게 월세 계약이 해지되었다고 통보했지만 임차인이 잠수를 타거나 연락이 안되는 경우, 임차인의 물품을 치우고 이사를 내보내기 위해서는 소송을 해야 합니다. 즉, 이삿짐을 빼고 빈 방으로 돌려 받기 위해서는 임대차목적물 반환을 청구하는 소송을 해야 하는데, 이러한 소송을 건물인도 소송(건물명도 소송)이라고 합니다.

  1. 임대차계약 체결시 월세 보증금 넉넉하게 정하기
    • 연체가 우려되는 상황이라면 연체된 월세와 연체이자를 차감하기 위하여 넉넉한 보증금을 담보로 받아두어야 함
  2. 계약해지 통보
    • 월세 2기 연체
  3. 연체이자 청구
    • 월세 연체이자 특약
  4. 건물인도 청구
    • 보증금 반환 준비 완료 통보
    • 원상회복 청구
  5. 보증금 정산 후 반환
    • 임대차보증금에서 연체된 월세, 연체이자, 각종 비용 공제
    • 건물인도와 동시이행
  6. 연체된 임대료 청구 소송
    • 보증금이 넉넉하지 않아서 공제만으로는 부족한 경우
  7. 건물명도 소송
    • 임차인이 건물을 인도하지 않는 경우
    • 점유이전금지가처분 및 건물인도청구

아래에서는 월세 미납으로 인한 대처법 중 2번 계약해지 통보와 3번 연체이자 청구에 대하여 정리해보겠습니다.

월세 대신 보증금 차감 요구 가능할까?

임차인이 월세 지급을 거절할 수 있을까?

집주인이 월세 지급을 요구할 경우, 세입자는 이사를 나가지 않는 한 월세 보증금에서 차감할 것을 주장하면서 월세 지급을 거절할 수 없습니다.

99다24881 판결
임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

임차인이 월세 차감을 요구할 수 있을까?

월세 보증금에서 연체된 월세를 공제(차감)할 것인지 여부는 임차인이 선택할 수 있는 것이 아니라 임대인이 결정할 사항입니다. 따라서 세입자가 보증금에서 월세 공제를 요구해도 임대인은 공제하지 않을 수 있습니다.

보증금에서 월세 공제가 중요한 이유

세입자가 월세를 연체하면 연체이자(지연손해금)가 발생하는데, 만약 보증금에서 연체된 월세가 차감된다면 연체이자는 발생하지 않습니다.

따라서 임차인 입장에서는 연체이자를 물어내지 않기 위해서 연체된 월세를 임대차 보증금에서 빨리 공제하는 것이 유리하고, 임대인 입장에서는 최대한 늦게 공제하는 것이 유리합니다.

보증금에서 월세 차감 요청 문자

연체이자에 관한 세입자의 대처법

월세를 보증금에서 차감할 것인지 여부는 임대인이 결정할 사항입니다. 따라서 세입자가 나중에 연체이자를 물어내지 않기 위해서는 임대인이 월세를 보증금에서 공제해주기로 약속했다는 사실을 입증해야 합니다.

따라서 임대인에게 요청하여 월세를 지급하는 대신 보증금에서 차감해주기로 동의를 받아 두었다면 그 증거를 수집해두시는 것이 좋습니다. 여기서 중요한 것은 임대인이 동의하는 답변을 녹음하거나 카톡, 문자를 캡쳐해두는 것입니다.

월세 연체이자 특약

월세 연체이자 이율

금전을 지급할 채무를 불이행하면 손해배상을 해야 하는데, 지연이자는 법정이율에 의하는 것이 원칙이지만 이율을 별도로 약정했다면 약정이율이 적용됩니다.

  • 법정이율의 경우 주택 월세 연체이자의 법정이율은 연 5%이고, 상가 임대료 연체이자의 법정이율은 연 6%입니다.
  • 약정이율의 경우 임대인과 임차인이 합의하여 정하면 되고, 임대차계약서에 연체이자를 규정하면서 약정이율을 기재하면 됩니다.
주택 월세 연체이자 청구 문자
주택 월세 연체이자 청구 문자

월세 연체이자 청구 문자

월세 지급일 다음날부터 월세 지급의무의 지체책임이 발생하지만 연체이자는 손해배상채무이므로 이행기가 정해지지 않은 채무입니다. 따라서 임대인이 연체이자를 청구해야 이행기가 도래하므로 연체이자가 계산되기 위해서는 임대인의 연체이자 청구가 필요합니다.

보통 주택의 경우 연체이자율을 약정하지 않는 경우가 많을 것으로 보여 연체이자율을 약정하지 않았다고 가정하고 연 5%의 연체이자를 청구하는 내용의 문자를 작성해봤습니다. 연체이자를 최대한 많이 받고 싶다면 빨리 청구해야 하므로 연체이자 청구 문자 문구가 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

연체이자율을 약정한 경우(예 : 연 18%)의 연체이자 청구 문자 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 내용을 확인하신 후 문자 양식을 다운로드 받으세요.

월세 연체이자 계산 기간

월세 연체이자는 월세가 보증금에서 공제되면 더 이상 지연이자가 발생되지 않습니다.

따라서 임대인이 미리 월세 공제에 동의했다면 그 공제 시기까지만 연체이자를 계산해야 하고, 임대인이 미리 월세 공제에 동의하지 않았다면 임대인이 임차인으로부터 주택을 반환 받음과 동시에 보증금을 반환할 때 공제가 이루어지므로 임대인이 임차주택을 반환 받을 때까지 연체이자를 계산해야 합니다.

연체이자 계산 방법은 아래의 링크를 통해 확인하시고, 보증금에서 공제하는 내용도 참고하세요.

월세 연체이자 특약을 하는 이유

연체이율을 특약하지 않으면 법정이율이 적용됩니다. 따라서 연 5% 또는 연 6%를 초과한 금액을 연체이자로 받고 싶다면 연체이자 이율을 별도로 특약해야 합니다.

월세 연체이자 특약 예시

  • 월 임대료는 매월 10일까지 납부한다. 연체시 연체익일부터 납부시까지 연 18%의 지체가산금을 추가하여 임대인에게 납부하여야 한다.
  • 월 임료를 연체할 경우에는 월 임료의 월 5%에 해당하는 연체료를 일할 계산하여 지급하여야 한다.

좀 더 자세한 연체이자 특약 문구는 아래에서 임대차계약서 양식에 특약을 포함하여 정리하였습니다.

월세 연체이자 특약 무효 여부

우선, 법정이율 5% 또는 6%이 적용된다면, 이율이 높아서 무효가 되거나 감액될 가능성은 없습니다. 법정이자율이니 당연한 것이겠죠.

대출 등 돈을 빌리는 금전소비대차의 경우 이자제한법이나 대부업법 등으로 지나치게 높은 이율 제한되지만 금전소비대차가 아닌 경우, 예를 들어 임대차에서 월세의 연체이자는 금전소비대차가 아니므로 이자제한법이나 대부업법이 적용되지는 않습니다. 그러나 반사회질서에 해당하여 무효라거나 손해배상액이 부당히 과다하여 감경하는 방법으로 이자율 약정이 제한되고 있습니다.

따라서 소송촉진등에관한특례법 제3조관련 규정에 따르면 연 12% 정도로 약정하는 것이 적절하다고 보이며, 최대로는 이자제한법 제2조관련 규정상 최고이자율인 연 20%를 넘지 않는 것이 적절하다고 보입니다.

세입자가 연체이자에 관한 약정이율이 부당하게 과다하다고 무효를 주장한 사례에 관한 판결은 아래의 법정이자율 링크를 통해 확인해주세요.

월세 연체이자 특약

월세 연체이자 특약 문구

월세 연체이자로 법정이자 보다 높은 이자를 받고 싶다면 연체이자의 이율을 특약해야 하는데, 약정이율이 지나치게 높은 경우 무효가 되거나 감경될 수 있습니다.

그러나 만약 월세 연체이자로 법정이자 정도만 받을 예정이라면 특약을 하지 않아도 무방합니다.

월세 연체이자 청구하는 방법

임대인이 월세 연체이자를 지급 받기 위해서는 청구해야 하는데, 아래에서 연체 기준을 알아본 후 월세 2기 연체를 이유로 한 계약해지 통보와 연체이자 청구 내용증명, 문자 양식을 정리해보겠습니다.

월세 연체시 보증금에서 공제 계산법

월세가 연체될 경우 연체된 월세와 연체이자, 각종 비용이 월세보증금에서 공제되어야 합니다. 보증금에서 무엇이 공제되고, 연체이자는 얼마나 공제되어야 할지 그 계산 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.

월세 연체 기준

월세 연체 뜻

월세 안내면 연체에 해당되는 것은 당연하고, 월세 늦게 내도 연체에 해당되며, 월세 하루 밀림도 연체에 해당됩니다.

월세 2기 연체

  • 월세가 2기 연체되면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있음
  • 2기 연체란 2달 연속 연체를 의미하는 것이 아님
  • 2기 연체란 여러 번에 걸쳐 조금씩 연체된 총 월세액이 2달치에 도달하는 것을 의미함

민법상 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 세640조).

여기서 차임연체액이란 임차인이 연체한 월세 합계액을 말하고, 2기의 차임액이란 2달치 월세 합계액을 말하며, 세입자가 연체한 월세의 합계액이 2달치가 되면 임대인은 월세계약을 해지할 수 있다는 말입니다.

반드시 세입자가 2달 연속으로 월세를 연체해야만 해지할 수 있는 것은 아니고, 1월에 연체한 후 2월부터 5월까지는 연체하지 않다가 6월에 다시 연체하였다면 임대인은 계약 해지가 가능합니다.

과거 연체된 사실과 임대차계약 해지

과거 연체 사실을 이유로 갱신을 거절할 수 있을까?

대법원은 상가 임대료와 관련하여 과거에 3기분에 달하는 임대료 연체 사실이 있다면 현재는 3기분에 이르는 임대료 연체가 없더라도 이미 신뢰가 깨진 것이므로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단하였습니다.

2020다255429 판결
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

과거 연체 사실을 이유로 해지할 수 있을까?

대법원 판결 중에는 임대주택과 관련하여 임차인이 연체했더라도 임대인이 계약을 해지하고 있지 않는 동안 임대료를 수령했다면 그 뒤에는 임대차계약을 해지할 수 없다고 판결하였습니다. 다만, 이 판결에서는 갱신도 거절할 수 없다고 판단하였습니다.

91다22902 판결
임대주택에 있어 위 시행규칙 제9조 제4호에는 '임차인이 임대료를 3월 이상 연체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하고 있지만, 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

임대차계약 갱신거절 VS. 임대차계약 해지

임차인이 과거에 연체된 월세액 2기분에 달할 경우(주택은 2달치 연체, 상가는 3달치 연체), 임대인은 신뢰 상실을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 있지만 현재 월세 연체액이 2기분에 달하지 않았다면 임대차계약을 해지할 수는 없을 것으로 보입니다.

왜냐하면 계약갱신 거절은 “연체한 사실“을 요건(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제1호, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)으로 하지만 계약해지는 “연체액이 2기 또는 3기의 차임액에 달하는 때“를 요건(민법 제640조, 상가건물임대차보호법 제10조의 8)으로 하고 있어서 법률에 규정된 문구가 다르기 때문입니다.

2020다255429 판결
「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 

과거에 월세 연체된 사실을 이유로는 임대차계약을 해지할 수 없음

임차인이 과거에 월세액을 2기분 연체했더라도 현재 월세 연체액이 2기분에 달하지 않았다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다고 보입니다.

즉, 세입자가 2달치 월세액을 연체했더라도 임대인이 임대차계약 해지권을 행사하지 않고 있는 동안 임차인이 연체된 월세액을 지급하였다면 집주인은 월세 연체를 이유로 계약을 해지할 수 없다는 것입니다.

기타 월세 연체와 임대차계약 해지

갱신 전 연체 사실을 이유로 갱신 후 해지할 수 있을까?

임차인이 갱신 전부터 월세를 연체하기 시작하여 갱신 후에 연체된 월세액이 2달치 월세액에 이른 경우, 임대인은 2기 이상의 월세 연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다(2012다28486 판결).

수선의무 불이행을 초과한 월세 미납과 임대차계약 해지

임차인은 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 사용수익에 지장을 받은 부분에 해당하는 만큼의 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 그 한도를 넘어서 월세 지급을 거절하게 되면 월세 연체에 해당되어 연체된 금액이 2기분에 달하면 임대차계약 해지가 가능합니다.

월세 한달 연체 해지 특약

민법 제640조는 강행규정이므로 임대차계약에서 민법 제640조 보다 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다(민법 제652조).

즉, 민법 제640조에 의하면 임차인이 2달치 월세액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 이러한 민법 제640조의 내용 보다 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 예를 들면 아래와 같은 특약은 세입자에게 불리하므로 무효인 것입니다.

  • 임대인은 임차인이 월세를 한달이라도 연체하면 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다. => 무효
  • 임차인이 월세를 2달치 연체한 경우 임대차계약은 자동으로 해지된다. => 무효

월세 연체 내용증명

월세 미납 독촉이 필요할까?

일반적인 이행지체를 이유로 계약을 해지하기 위해서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고해야 하지만 월세 2기 연체를 이유로 해지할 경우에는 이행최고가 필요 없습니다.

월세 미납으로 계약해지 및 연체이자 청구하는 방법

  1. 임대인이 월세 연체를 이유로 임대차계약을 해지하기 위해서는
    • 임대인은 임차인의 월세 연체액이 2달치에 도달하는 때를 기다려야 함
    • 임대인은 월세 연체액이 2기에 달하는 즉시 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통보해야 함
  2. 임대인이 연체이자를 지급 받기 위해서는
    • 임대인은 연체이자를 청구해야 함

임대인이 임대차계약 해지 통보를 하지 않는 사이에 임차인이 연체된 월세를 지급하게 되면 임대인은 더 이상 계약을 해지할 수 없습니다.

월세 연체 내용증명(계약해지 및 연체이자)
월세 연체 내용증명(계약해지 및 연체이자)

월세 연체 내용증명

아래는 월세 2기 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통보하면서 연체이자를 청구하는 내용증명 양식입니다.

월세 연체 문자(계약해지 및 연체이자)
월세 연체 문자(계약해지 및 연체이자)

월세 연체 문자

아래는 월세 2기 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통보하면서 연체이자를 청구하는 문자나 카톡 문구입니다.

연체이자 청구 없이 임대차계약 해지만 하는 경우

월세 미납 문자(2기 연체와 계약해지)
월세 미납 문자(2기 연체와 계약해지)

월세 미납 문자 – 연체이자 청구하지 않음

아래는 월세 2기 연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 문자나 카톡 문구이며, 연체이자를 청구하지 않는 경우입니다. 예를 들어 원만한 해결을 위해 일단 임대차계약만 해지하고 연체이자를 청구하지 않을 수 있으며, 추후 내용증명이나 문자로 해결되지 않아 소송을 할 경우 그 때 연체이자를 청구해도 됩니다.

월세 미납 내용증명(2기 연체와 계약해지)
월세 미납 내용증명(2기 연체와 계약해지)

월세 미납 내용증명 – 연체이자 청구하지 않음

아래는 월세 2기 연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 내용증명 양식이며, 연체이자를 청구하지 않는 경우입니다.