행복주택, 영구임대, 국민임대 등 LH 임대주택, 공공 임대아파트는 특별한 사정이 없는 한 타인에게 양도나 전대가 금지됩니다. 따라서 임대인은 임대아파트 불법전대(무단 전대)를 이유로 임대차계약을 해지하거나 갱신 거절할 수 있습니다. 불법전대는 임차인과 가족들의 전입신고, 전출, 타인의 전입신고, 관리비 납부 주체 등으로 판단합니다. 임차인이 타인과 동거하는 일부 전대(소부분 전대)도 불법전대에 포함되고 임대차계약이 해지됩니다.
공공 임대아파트 불법전대
양도나 전대의 원칙적 금지
공공 임대주택, 공공 임대아파트는 타인에게 양도하거나 전대할 수 없습니다.
민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 전대할 수 없는데, 공공임대아파트는 공공주택의 특성상 임대인의 동의를 받을 필요도 없이 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지됩니다(공공주택 특별법 제49조의 4).
공공주택 특별법
제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
양도나 전대의 예외적 허용
물론 공공임대주택이라도 임차인에게 근무, 생업, 질병치료 등 특별한 사정이 있다면 임대인의 동의를 받아 양도나 전대가 가능합니다(공공주택 특별법 시행령 제48조).
LH 임대아파트 불법전대 해지
LH 임대주택 계약 해지
즉, 임대아파트는 입주자의 주거 안정을 보호하기 때문에 공공주택특별법에서 정한 사유가 아니면 임대인이 함부로 계약을 해지할 수 없습니다. 그러나, 공공주택 특별법에서 정한 계약 해지 사유가 발생하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있게 됩니다.
공공주택 특별법
제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우
2. 임차인의 자산 또는 소득이 제48조에 따른 자격요건을 초과하는 범위에서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우
3. 제48조의3에 따라 임차인이 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우
4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
5. 제49조의4를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 공공임대주택을 전대한 경우
6. 기간 내 입주의무, 임대료 납부 의무, 분납금 납부 의무 등 대통령령으로 정하는 의무를 위반한 경우
7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
임대아파트 불법전대는 계약 해지 사유에 해당함
임차인이 타인에게 공공 임대아파트의 임차권을 양도하거나 전대하면, 임대인은 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다(공공주택특별법 제49조의 3 제1항 제5호).
공공임대 불법전대 형사처벌
공공임대주택을 불법으로 양도하거나 전대하거나 이를 알선하면 형사처벌됩니다.
공공주택 특별법
제57조의3(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제4호부터 제6호까지에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
3. 제49조의4를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자
공공임대주택 무단 전대에 관한 판례
전입신고 및 관리비 납부 1
법원은 아래와 같은 이유로 전대에 해당되므로 임대인의 해지 표시로 임대차계약이 해지되었다고 판단하고 있습니다.
- 임차인(피고)이 다른 주소지로 전입신고(전출)했다가 다시 임대아파트로 전입신고 한 것
- 임차인의 처와 자녀 1명이 다른 장소에 전입신고된 것
- 타인(B, E)이 전입신고 한 것
- 타인(B)이 도시가스요금 고지서 발부 받아 납부한 것
갑 제5, 8호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 2004. 1. 7. 이 사건 아파트 주소지에 전입신고를 하였으나, 그 이후 2011. 3. 7. 다른 주소지로 전입신고를 하였고, 2014. 12. 10. 다시 이 사건 아파트 주소지로 전입신고를 한 점, ② 현재 피고와 자녀 2명은 이 사건 아파트 주소지로 전입신고가 되어 있으나, 피고의 처 C와 자녀 1명은 '안산시 상록구 D아파트, 105동 206호'로 전입신고가 되어 있는 점, ③ 2015. 3. 9. 이 사건 아파트 주소지로 B, E가 각 전입신고를 한 점, ④ 이 사건 아파트의 도시가스요금 고지서는 B 명의로 발부되고 B이 이를 납입해 온 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고는 임대사업자의 동의 없이 B에게 이 사건 아파트를 전대하였다고 봄이 상당하므로, 이를 원인으로 한 원고의 해지 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
전입신고 및 관리비 납부 2
법원은 아래와 같은 이유로 무단 전대에 해당되므로 임대차계약은 임대인의 해지 의사표시로 해지되었다고 판단하고 있습니다.
- 피고(임차인)이 임대차계약 체결 후 5년 후에야 전입신고한 점
- 임차인의 남편과 자녀 1명이 이전 주소에 전입신고 되어 있는 점
- 타인(B, C, E, F)이 전입신고 한 점
- 도시가스요금 고지서가 타인(C) 명의로 발부되고 C가 납부한 점
- 임차인이 전입신고한 타인과 어떤 관계인지 밝히지 못하고 있음
갑 제5, 8호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 5년 넘게 지난 2008. 10. 15.에야 이 사건 아파트 주소지에 전입신고를 한 점, ② 현재 피고와 자녀 1명은 이 사건 아파트 주소지로 전입신고가 되어 있으나, 피고의 남편과 자녀 1명은 여전히 피고의 위 전입신고 전 주소인 '수원시 장안구 D아파트, 119동 703호'로 전입신고가 되어 있는 점, ③ 2016. 8. 8. 이 사건 아파트 주소지로 B, C, E, F이 각 전입신고를 한 점, ④ 이 사건 아파트의 도시가스요금 고지서는 C 명의로 발부되고 C이 이를 납입해 온 것으로 보이는 점, ⑤ 피고는 이 사건 소가 제기된 이후인 2017. 1. 17.경에야 도시가스요금 납부자 명의를 변경한 점, ⑥ 피고는 이 사건 아파트 주소지로 전입신고한 B, E, F에 대하여 어떠한 관계인지, 어떠한 이유로 이 사건 아파트의 거주자로 되어 있는지 등을 제대로 밝히지 못하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고는 임대사업자의 동의 없이 B, C에게 이 사건 아파트를 전대하였다고 봄이 상당하므로, 이를 원인으로 한 원고의 해지 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다.
LH 임대주택 임차인이 타인과 동거하는 경우
민법상 일부 전대는 가능함
민법은 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우, 무단 전대금지 규정(민법 제629조)을 적용하지 않고 있습니다(민법 제632조).
즉, 민법상 임차권을 타인에게 무단으로 전대하는 것은 금지되지만 주택의 일부분을 타인에게 사용하게 하는 것은 무단 전대가 아니므로 임대인의 동의 없이도 가능하다는 것입니다.
- 예를 들면 방 1칸을 빌려주면서 함께 동거하는 경우는 무단 전대가 아니라는 것입니다.
민법
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
공공 임대아파트 일부 전대(소부분 전대)도 금지됨
법원은 아래와 같은 이유로 임차인이 타인과 동거하고 있는 경우도 전대 금지 규정을 위반한 것으로 판단하고 있습니다.
- 민법은 일부 전대를 허용하는 규정이 있으나 공공주택특별법(구 임대주택법)은 그러한 규정이 없음
- 공공임대아파트는 임차인이 될 수 있는 자격이 엄격히 제한되고 있음
- 무단 양도 또는 전대시 처벌규정이 존재함
- 소부분 전대를 허용하게 되면, 공공임대아파트에 입주할 자격 없는 자가 편법적으로 입주할 수 있게 됨
피고가 이 사건 임대아파트의 일부를 계속 사용·수익하는 가운데 그 일부를 B이 사용하였다 하더라도 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우 무단 전대금지 규정(민법 제629조)의 적용을 배제하는 규정(민법 제632조)을 두고 있는 민법과 달리 구 임대주택법은 그와 같은 취지의 규정을 두고 있지 않은 점, 공공임대아파트의 경우 입주자 자격이 엄격하게 제한되는 점, 구 임대주택법은 무단 양도 또는 전대하는 경우 이에 대한 처벌규정까지 두고 있는 점, 공공임대아파트 중 소부분의 전대에 해당한다는 이유로 임대인으로 하여금 공공임대아파트에 관한 임대차계약을 해지할 수 없게 한다면, 공공임대아파트에 입주할 자격이 없는 사람들이 편법적으로 사실상 공공임대아파트에 입주하는 것을 가능하게 하는 결과가 되고, 이러한 결과는 공공임대아파트에 관하여 당사자 사이에 채결된 임대차계약 및 구 임대주택법의 입법 목적에 어긋나는 점 등을 종합하여 볼 때, 공공임대아파트인 이 사건 아파트에 관한 임대차계약에 대하여는 민법 제632조가 적용되지 않는다고 봄이 타당하므로, 최초 임대시부터 동거하지도 아니한 B이 이 사건 임대아파트의 일부를 사용·수익하게 하면서 B으로 하여금 관리비를 부담하게 하는 것도 역시 이 사건 임대아파트의 전대금지 규정을 위반한 것으로 보아야 한다.