최우선변제권 근저당(+소액임차인 표, 최우선변제금 계산 사례)

최우선변제권 조건 3가지, 지역과 시간에 따라 달라지는 소액보증금 범위를 정리한 소액임차인 표, 최우선변제권 근저당 관계, 근저당권 설정일을 기준으로 한 최우선변제금액 사례를 계산해보겠습니다.

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최우선변제권 조건 3가지

임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는 아래의 3가지 요건을 갖추어야 하며, 확정일자는 필요 없습니다.

보증금이 소액일 것
경매신청 등기(=경매개시결정등기) 전까지 대항력을 갖출 것
배당요구 종기까지 배당요구를 할 것

소액보증금 범위

지역별 소액임차보증금 범위

서울 : 1.65억원 이하
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1.45억원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8500만원 이하
기타 지역 : 7500만원 이하

아래는 지역별 소액보증금 범위를 정리한 소액보증금 표입니다.

지역	소액보증금
서울	1.65억원 이하
수도권 과밀억제권역(서울 제외) 세종특별자치시, 용인시 화성시 및 김포시	1.45억원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시 이천시 및 평택시	8500만원 이하
기타 지역	7500만원 이하

여기서 2번째 지역에 해당하는 수도권 과밀억제권역은 아래에 정리하였습니다.

수도권 과밀억제권역

2024년 수도권 과밀억제권역

수도권 과밀억제권역 중 소액보증금 기준이 1.45억원인 지역은 아래와 같습니다(수도권정비계획법 시행령 별표 1).

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)
의정부시, 고양시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함)
하남시, 수원시, 성남시, 과천시
안양시, 부천시, 광명시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

소액임차인 판단 시기

임대차보증금이 변동될 경우 소액임차인에 해당되는지 여부는 배당시를 기준으로 합니다(2003가단134010 판결).

예를 들어 임차인 A가 최초에는 보증금이 작아서 소액임차인에 해당되었더라도 추후 보증금이 증액되어 배당시에 소액임차인에 해당되지 않는다면, 임차인 A는 최우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.

또한, 임대차기간 중에 임대차계약을 새로 체결하여 보증금이 감액된 경우 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것인 이상 소액임차인에 해당될 수 있습니다(2007다23203 판결).

최우선변제금액

지역별 최우선변제금 범위

보증금이 소액인 임차인이라도 보증금 전액을 최우선으로 배당 받을 수 있는 것이 아니라 보증금 중 일부만 최우선으로 배당 받을 수 있습니다.

서울 : 5500만원 이하
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4800만원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2800만원 이하
기타 지역 : 2500만원 이하

소액보증금과 최우선변제금

(1) 서울에 거주하는 임차인의 보증금이 1억 6500만원인 경우 소액임차인으로서 최우선변제권 행사가 가능하지만 최우선으로 배당 받을 수 있는 금액은 1억 6500만원 중 5500만원 뿐입니다.

(2) 따라서 서울에 거주하는 임차인 A의 보증금이 5500만원이라면 A가 소액임차인에 해당함은 물론 보증금 전액을 최우선으로 배당 받을 수 있게 됩니다.

주택가액 범위 내

최우선변제금은 주택 가액(대지 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다.

따라서 소액임차인이 여러 명이고, 주택 가액이 낮다면 최우선변제권에도 제한이 존재한다는 점을 유의해야 합니다.

소액임차인이 다수인 경우

최우선변제권을 가진 소액임차인이 여러 명인 경우, 배당액이 충분하다면 각자의 보증금까지 배당 받겠지만 소액임차인들의 최우선변제금 합산액이 주택가액의 1/2를 초과한다면 주택가액 1/2에 해당하는 금액을 보증금 비율로 안분 배당하게 됩니다.

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우선변제권 최우선변제권 차이

소액임차인 표

소액보증금의 변동

(1) 소액보증금은 지역에 따라 달라지지만 시간에 따라서도 달라집니다.

지방에서 서울로 갈 수록 기준 금액이 높아지고, 과거에서 현재로 올 수록 기준 금액이 높아집니다.

(2) 예를 들어 2023. 2. 21. 이전에는 서울 지역의 소액보증금이 1억 5000만원 이하였지만 2023. 2. 21.부터는 1억 6500만원으로 인상되었습니다.

서울에 거주하는 임차인 A의 보증금이 1억 6000만원이라면, 2023. 2. 21. 이전에 적용되던 소액보증금을 기준으로 하면 임차인 A는 소액임차인이 아니지만, 2023. 2. 21. 이후를 기준으로 하면 임차인 A는 소액임차인으로서 최우선변제권 행사가 가능해집니다.

(3) 위 소액임차인 표는 시간과 지역에 따라 달라지는 소액보증금 및 최우선변제금을 정리한 내역인데, 1번부터 10번까지의 구간 중 어떤 구간을 적용할지 여부는 해당 주택에 설정된 최선순위 근저당권 설정일에 따라 달라집니다.

자세한 내용은 아래에서 정리해보겠습니다.

(4) 위 소액임차인 표를 살펴보면 과밀억제권역이 나오는데, 수도권 과밀억제권역도 아래의 표와 같이 시간에 따라 지역의 변동이 있습니다.

수도권 과밀억제권역의 변동

수도권 과밀억제권역에 포함되는 지역은 위와 같이 기간에 따라 달라집니다.

예를 들어 현재 임차인이 거주하는 지역이 과밀억제권역에 해당되더라도 선순위 근저당권이 설정된 시점을 기준으로 살펴보면 그 지역이 과밀억제권역이 아닐 수도 있는 것입니다.

최우선변제권 근저당 관계

소액보증금 적용 기준

임대차보증금이 소액보증금에 해당되는지 여부는 임대차계약을 체결한 시점이 아니라 주택에 선순위 저당권이 설정된 시점을 기준으로 판단합니다(주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조, 2001다84824 판결).

소액임차인 판단 사례

예를 들어 임차인 A가 서울에 위치한 주택에 대하여 2023년 5월 임대차계약을 체결하면서 전세금을 1억 6000만원으로 약정했다고 가정해보겠습니다. 다만, 이 주택에는 2015. 1. 1. 이미 근저당권이 설정되어 있었습니다.

임차인 A는 2023년 2월 21일부터 소액보증금이 1억 6500만원으로 인상되었으니 전세금을 1억 6000만원으로 약정해도 최우선변제권을 확보할 수 있다고 판단한 것으로 보입니다.

그러나, 이 주택에는 2015. 1. 1. 이미 근저당권이 설정되어 있었으므로, 이 선순위 저당권이 설정된 시점을 기준으로 하면 위 소액임차인 표에서 6번 구간(2014. 1. 1. ~ )이 적용됩니다.

6번 구간의 서울 소액보증금은 9500만원인데, 임차인 A의 보증금은 1.6억원이므로 임차인 A는 소액임차인이 될 수 없으므로 최우선변제권을 확보할 수 없습니다.

주택임대차보호법 시행령
부      칙 <대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.>
제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결
구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이다.

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최우선변제금 계산

최우선변제금 계산 사례

서울에 위치한 주택에 은행 A가 2019. 1. 1. 근저당권을 설정하였고, 보증금 1억원인 임차인 B가 2020. 1. 1. 대항력 갖추었으며, 보증금 1.2억원인 임차인 C도 같은 날인 2020. 1. 1. 대항력 갖추었으며, 은행 D가 2022. 1. 1. 근저당권을 추가로 설정하였습니다.

임차인 B 및 임차인 C가 소액임차인에 해당하는지 여부

(1) 선순위 근저당권자 A를 기준으로 소액임차인 여부 판단해야 하므로 은행 A의 근저당권이 설정된 2019. 1. 1.에는 위 소액임차인 표 중에서 8번이 적용됩니다.

8번(2018. 9. 18.부터 2021. 5. 10.까지)에서 서울 지역의 소액보증금은 1.1억원이므로 보증금 1억원인 임차인 B는 소액임차인에 해당하고(최우선변제금은 3700만원), 보증금 1.2억원인 임차인 C는 소액임차인이 아닙니다.

(2) 은행 D는 후순위 근저당권을 2022. 1. 1. 설정하였으므로 이 시점이 적용되는 구간은 9번(2021. 5. 11.부터 2023. 2. 20.까지)이므로 임차인 B와 임차인 C는 모두 소액임차인에 해당하며, 이 때의 최우선변제금은 5000만원입니다.

배당 순위

경매에서 배당 순위를 정리해보면, 임차인 B가 최우선변제권을 행사하여 1순위로 배당 받고, 근저당권자인 은행 A가 2순위로 배당 받게 되며, 임차인 B는 3순위로 나머지 보증금을 추가로 배당 받게 되고, 임차인 C도 3순위로 첫 배당을 받게 됩니다.

1순위 : 소액임차인 B
2순위 : 근저당권자 A
3순위 : 임차인 B와 임차인 C
4순위 : 근저당권자 D

배당금이 7000만원인 경우

은행 A의 채권액이 5000만원이고, 총 배당금이 7000만원이라면 임차인 B가 최우선변제권을 행사하여 보증금 1억원 중 3700만원을 최우선변제금으로 1순위 배당 받게 되고, 근저당권자 A가 나머지 배당액 3300만원을 배당 받게 되며, 3순위와 4순위는 배당액이 없습니다.

1순위 : 소액임차인 B = 3700만원
2순위 : 근저당권자 A = 3300만원
3순위 : 임차인 B와 임차인 C = 0원
4순위 : 근저당권자 D = 0원