임차인이 경매에서 보증금을 회수하는 방법을 정리하면서 대항력 있는 후순위 임차인, 대항력 없는 소액임차인, 대항력 없는 후순위 임차인이 보증금을 회수하기 위해 최우선변제권을 확보하는 방법, 추가로 해야 할 일 3가지를 정리해보겠습니다.
임차인이 보증금을 반환 받는 방법
임차인이 보증금을 반환 받기 위해서는 임대차 계약기간 만료 또는 임대차계약 해지 등으로 임대차계약이 종료하면 임대인에게 보증금 반환을 청구하면 됩니다. 그런데, 임대인이 돈이 없다면서 보증금을 반환해주지 않을 경우 어떻게 해야 할까요?
임차인은 임대차계약을 체결한 채권자에 불과하므로 저당권자와 달리 곧바로 경매신청을 할 수 없습니다.
따라서 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 청구했음에도 임대인이 돈이 없다면서 배째라고 할 경우, 임차인은 (1) 보증금반환 청구 소송을 통해 스스로 경매를 신청하는 방법과 (2) 다른 채권자의 경매 신청으로 경매가 진행될 때 배당을 요구하는 방법이 있습니다.
경매에서 보증금을 회수하는 방법
경매에서 임차인의 지위 3가지
임차인의 지위는 경매와 관련하여 아래와 같이 3가지로 구분되는데, (1) 대항력만 있으면 경매 낙찰자에게 대항하여 임차권은 주장할 수 있으나 경매에 참여할 수 없고, (2) 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있으면 2가지 권리 중 하나를 선택할 수 있으며, (3) 대항력 없이 우선변제권만 있으면 경매로 임차권이 소멸되므로 보증금을 회수하기 위해서는 우선변제권을 행사하여 배당에 참가해야 합니다.
- 대항력만 있는 경우
- 대항력과 우선변제권 겸유하고 있는 경우
- 대항력 없이 우선변제권만 있는 경우(=대항력 있는 후순위 임차인)
임차인의 지위에 따라 보증금을 돌려 받는 방법
(1) 임차인이 대항력만 있다면 경매에 참가하더라도 우선변제권자가 아닌 일반채권자로서 배당에 참가해야 하므로 경매에 참가하지 않고 대항력을 주장하는 것이 좋습니다.
(2) 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있다면 둘 중 하나의 권리를 선택해야 하고, 만약 우선변제권을 행사하고 싶다면 소송을 통해 스스로 경매를 신청하거나 다른 사람이 경매 신청하기를 기다려서 배당을 요구하는 방법이 있습니다. 이 경우 경매에서 보증금 전액을 배당 받지 못하더라도 나머지 보증금은 낙찰자로부터 받아낼 수 있습니다.
(3) 임차인이 대항력 없이 우선변제권만 있다면 경매 이전까지는 계속 거주할 수는 있겠지만 경매가 시작되면 낙찰시 임차권이 소멸되므로 어떻게든 우선변제권을 행사해서 보증금을 일부라도 회수해야 합니다.
(4) 참고로 임차인이 대항력도 없는데, 우선변제권도 없다면 일반채권자로서 배당에 참가해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 보증금을 반환 받는 방법
(1) 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사하지 않았다면, 임차권은 낙찰자에게 인수되므로 낙찰자는 임대인의 지위를 승계해야 합니다. 따라서 임차인은 임대차 종료시 낙찰자로부터 보증금 전액을 반환 받을 수 있습니다.
(2) 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사해서 보증금 전액을 배당 받았다면 임차인이 낙찰자에게 행사할 권리가 없습니다.
(3) 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사해서 보증금 전액을 배당 받지 못했다면, 임차인은 나머지 보증금을 낙찰자로부터 반환 받을 수 있습니다(98다15545 판결).
대항력 없는 임차인이 보증금을 반환 받는 방법
세입자가 경매 낙찰자에게 대항할 수 없다면 임차권은 경락시 소멸되므로 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 방법은 경매에서 배당을 받는 방법 뿐입니다. 경매에서 배당에 참가하기 위해서는 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사해야 합니다.
- 우선변제권 행사
- 최우선변제권 행사
대항력 있는 후순위 임차인 뜻
즉, 대항력 있는 후순위 임차인이란 임차인이 대항요건을 갖추어서 대항력은 발생했지만, 임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리 보다 늦어서 후순위라서 낙찰자에게는 대항력이 없고, 우선변제권을 행사해서 후순위로 배당을 받을 수 있는 임차인을 말합니다.
대항력 없는 소액임차인 뜻
대항력 없는 소액임차인이란 경매 낙찰자에게 대항할 수는 없지만 보증금이 소액이라서 최우선변제권 확보가 가능한 임차인을 말합니다.
아래에서는 최우선변제권 확보 방법을 정리해보겠습니다.
대항력 없는 소액임차인 최우선변제권
최우선변제권 요건
최우선변제권이 성립되기 위해서는 보증금이 소액이어야 하고, 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
최우선변제권 = 소액보증금 + 대항요건
1. 부동산등기부 등본 확인하기
임대차계약 체결 전에 부동산등기부 등본을 확인하여 첫 경매개시결정등기가 기입되어 있다면 그런 주택은 일단 피하는 것이 좋습니다.
2. 보증금을 최우선변제금 이하로 정하기
등기부등본에 경매개시결정 등기가 없을 경우만 임대차계약을 체결하기로 하고, 보증금은 소액보증금 이하로 정해야 합니다. 그런데, 사실 보증금이 소액보증금 이하라도 최우선으로 변제 받을 수 있는 금액(최우선변제금)은 소액보증금 보다 훨씬 낮은 금액이므로 사실상 보증금은 최우선변제금 이하로 정하는 것이 좋습니다.
- 예를 들어 서울 지역의 소액보증금은 1.65억원이지만 최우선변제금은 5500만원입니다. 이 경우 임대차보증금이 1.65억원이면 소액보증금 이하이므로 최우선변제권 확보가 가능하지만 최우선으로 변제 받을 수 있는 금액은 1.65억원 중 5500만원 뿐입니다.
- 따라서 아예 임대차보증금을 5500만원으로 정하면 최우선변제권 확보는 당연히 가능하고, 최우선으로 배당 받을 수 있는 금액도 5500만원이므로 보증금 전액을 배당 받을 수 있게 됩니다.
3. 선순위 저당권 확인하여 소액임차인 표 확인하기
소액보증금 및 최우선변제금에 관한 규정은 계속 개정되어왔기 때문에 과거와 현재의 기준 금액은 다릅니다. 그런데, 어떤 시점의 기준 금액을 적용할 것인지에 따라 소액임차인 여부가 달라지기 때문에 판단기준이 중요합니다.
소액보증금 적용시기를 판단하는 기준은 해당 주택에 설정된 선순위 저당권 설정일입니다. 즉, 임차인이 임대차계약을 체결한 시점이 아니라 입주하려는 주택에 설정된 저당권 설정일자에 적용되는 소액보증금 및 최우선변제금이 적용된다는 것입니다.
따라서 대항력 없는 소액임차인이 최우선변제권을 확보하고 싶다면 (1) 부동산등기부 등본을 확인하여 선순위 근저당권이 존재하는지 확인해야 하고, (2) 선순위 근저당권이 있다면 소액임차인 표를 통해 과거의 소액보증금 및 최우선변제금을 확인해야 합니다.
따라서 임대차보증금을 정할 때는 선순위 근저당권이 설정된 시점이 언제인지, 그 시기의 소액보증금 및 최우선변제금은 얼마인지, 주택이 어떤 지역에 속하는지 등을 판단해서 보증금 액수를 정해야 합니다.
4. 대항요건 확보하기
경매개시결정 등기 전까지만 대항력이 발생하면 되지만 언제 경매가 시작될지 모르는 일이니 가능하다면 전입신고는 입주와 동시에 신고해두는 것이 좋습니다.
만약 보증금이 최우선변제금 보다 커서 나머지 보증금은 최우선으로 변제 받지 못할 것으로 예측된다면, 아래의 사항을 참고하시기 바랍니다.
후순위 임차인이 해야 할 일
최우선변제권 확보할 것
만약 세입자가 고를 수 있는 매물이 별로 없어 이미 근저당권이 설정된 주택에 입주할 수 밖에 없었다면, 세입자는 후순위 임차인에 해당하므로 경매시 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 입주할 수 밖에 없는 상황이라면 아래의 순서에 따라 조치를 취하시기 바랍니다.
앞서 말씀드린 것처럼 임대차계약을 체결하기 전에 경매개시결정 등기 여부를 확인하고, 그런 등기가 없을 경우만 계약을 체결하면서 보증금을 소액으로 특히 최우선변제금 이하로 약정해야 합니다.
단기간만 거주할 것
우선, 후순위 임차인이라도 경매되기 전까지는 계속 거주할 수는 있습니다. 그러나, 이러한 주택은 가능한 단기간만 이용하고, 경매되기 전에 빨리 다른 주택을 찾아 이사를 고려하는 것이 좋습니다.
대항요건을 빨리 갖출 것
주택이 경매되지 않더라도 집주인이 주택을 제3자에게 팔아버릴 수도 있습니다. 이 경우 세입자가 변경된 집주인에게 대항하여 계속 거주하기 위해서는 대항력 발생일이 변경된 집주인의 소유권이전등기 접수일 보다 빨라야 합니다. 따라서 입주하자마자 일단 전입신고를 해서 대항력을 발생시켜야 합니다.
우선변제권 순위 높일 것
일단 경매가 시작되면 임차인은 후순위 임차인으로서 경매 낙찰자에게는 대항할 수 없으므로 임차권은 소멸합니다. 따라서 임차인이 보증금을 회수하기 위해서는 최우선변제 또는 우선변제권을 확보해야 합니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있지만, 우선변제권을 확보하더라도 선순위 근저당권자 보다는 후순위로 배당 받게 됩니다.
그러나 다가구주택과 같이 근저당권자나 임차인이 여러 명일 때는 비록 후순위라도 나머지 담보물권이나 임차인 보다는 선순위가 될 수 있도록 우선변제권 발생일을 빨리 확보하는 것이 중요합니다. 따라서 임차인은 대항요건과 확정일자를 최대한 빨리 갖추어서 우선변제권 순위를 높일 수 있도록 해야 합니다.